ダラダラ持つな、イールドプレイは5年でエグジット

イールドプレイ(Yield Play)とは?

前回のコラムでプレビルド投資にはチャンスが2回あると書き、まずゲンガムライの効果的な出口について説明した。

今回は不動産投資の王道ともいえるイールドプレイで効率的にエグジットする方法について書く。

そもそもイールドプレイとは、家賃収入に限らず配当や分配金、利息等のインカム(収入)を目的にした投資運用であり、ゲイン(値上益)だけを目的にするゲンガムライとは違う。日本でもインカムである不動産所得は給与所得等と損益通算できるが、ゲインである不動産譲渡所得は分離課税と別扱いだ。

ところで、日本では家賃収入をよくインカムゲインと言うが、筆者はいつもこれに違和感を持つ。筆者の誤解なのかも知れないが、長年、欧米で不動産投資事業をやってきた中で、レントインカムとキャピタルゲインをくっつけてインカムゲインというおかしな言い方は誰もしてなかったように思うのだが...。

タイの不動産売買に伴う税金

筆者はアメリカで会計学、特にタックスを専攻したので違和感なく日米の税の仕組みの違いが分かるが、タイの場合、驚くほどシンプルである。

建物の減価償却もなければタックスベーシスとなる取得費という概念もないし、そもそも不土さんを売却した場合、譲渡益に対して課税するという仕組みになってない。

すなわち、キャピタルゲインに課税するのでなく売却価格に対して一律課税するので、キャピタルロスであっても税金を払わなければならないというおかしなことになる。

もっとも、脱税や賄賂が一般的なこの国では、あまり複雑な税法を作ってもしょうがないのかもしれないが...。

簡単な税金の計算方法

日本では5年以内の短期譲渡所得に対して39%(5年を超える長期に対しては20%)の課税だ。例えば、500万バーツで3年前に買ったコンドを700万バーツで売却したとする。

この場合、減価償却を無視してもゲインは200万バーツだから、日本なら約80万バーツ(260万円)の課税だ。

一方、タイは売却価格の3.3%だから約23万バーツ(74万円)ということになり、日本の方が重税となる。

そして、この税のメリットを享受できるのはタイに住む日本人だ。何故なら彼らは非居住者であり、日本の所得税も住民税もかからないからである。

そして、タイでは外国人の場合、購入後5年後に売却するともっとも節税効果が高い。

運用期間5年で売却するのがベスト

タイでは5年以内で売却した場合、この3.3%の特別事業税がかかるので最も効率が悪い。しかし、6年、7年と保有期間が長くなるに従って今度は源泉税が増加してくる。すなわち、5年で売却するのが最も節税効果が高い。

さらに、著書でも書いたようにイールドプレイ目的の投資の場合、割安感の強い築浅物件への投資が効果的だ。一方、経年劣化の観点から築10年になる前に売るのがベストでもある。 

従って、築3年程度の物件を買って5年後の築8年でエグジットするというのは市場流通性の面でも極めて有効なのである。

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