どんな日本人達がバンコクのコンドミニアムを買っているのか

3月16日、5回目のバンコク不動産セミナーツアーを終えた。今回は博多に始まり、大阪、名古屋、東京(2日間)、群馬と北上し、計6日間のセミナーで多くの参加者があった。

日本に行くたびに、毎回5ヵ所程度でまとめてセミナーを開催しているのであるが、昨年7月に始めたこのセミナーも今回までで計25回程開いたことになる。

セミナーという形式を取ってはいるものの、実際は特定の物件を売るための販売キャンペーン的なものが多い中、筆者のセミナーは投資コンサルタントとしてのそれであり、バンコク不動産市場の動向、特性や構造についてできるだけ有益な最新情報を毎回レポートしてきたつもりだ。

従って、バンコクの市場動向が知りたい個人投資家だけでなく、タイの不動産に関係する法人担当者も参加してくれた。しかも、毎回違った視点から講演をすることから、リピーターが多かったのだが、このセミナーツアーも今回で、一応一区切りつけることにした。

さて、このセミナーにかつての元同僚が聴きに来てくれたことがある。彼は今、某不動産会社で海外事業部門のトップになっていて、主にハワイの不動産を扱っている。

そして、彼のところもよくセミナーを開くが、ハワイのセミナーは参加希望者が多く収拾がつかなくなるので有料セミナーとし、不動産購入を真剣に検討している人だけをスクリーニングしてセミナーを開くのだそうだ。

価格についても、ハワイのコンドミニアムとなるとバンコクよりもかなり高額となり、日本人が買う物件も3,000万円から4,000万円がボリュームゾーンで、1億円以上の取引もそうは珍しくないとのこと。

一方、筆者のセミナー参加者の平均像を見ると、30代、40代の人達が中心で、予算も1,500万円からせいぜい2,000万円までといったところだ。

日本の団塊の世代や富裕層にとってハワイは今も憧れの地であり、そこに投資を兼ねたリゾートコンドを持つというのが理想のようだが、バンコクに投資しようとする人は年齢層がやや低いこともあり、将来の資産形成目的の投資が圧倒的に多い。

従って、私はセミナーの中でもできるだけこの投資ニーズを満たせるような話をしてきたつもりであり、予算的に無理をしてでもトンローやプロンポンのラグジュアリー級コンドを買えなどと勧めたことはない。

むしろ駅近の築浅中古物件で12万バーツ/m²以上、できれば15万バーツ/m²程度のハイクラス物件に投資することを一貫して勧めてきた。

なぜなら、バンコクの場合、物件選択さえ間違わなければ、ダウンタウンでもミッドタウン・フリンジでも不動産投資の重要尺度であるIRR(内部収益率)に大差がないからだ。

バンコクでは予算が2,000万円くらいでも、不動産投資の基本である、①ロケーション、②クオリティ、③築年数の3つの重要な投資クライテリアを満たす有望物件が買える。何も20万バーツ/m²以上もするラグジュアリーコンドに絞り込む必要はないのだ。

ところで、最近の調査によれば、バンコクのコンドミニアムを買っている香港やシンガポールなどの外国人投資家の間で、最も人気がある物件価格帯は500万から1,000万バーツということだ。

日本円にして1,600万円から3,200万円であるが、このセグメントが現在のバンコク不動産投資の主戦場なのである。

追加コメント:

筆者自身も自己資金を使って、これまで個人的にバンコクでの不動産投資をやってきたが、何の制限もなくやるのではリスクが高いので、自身の投資に対しても市場流通性が高く比較的エグジットしやすい1,500万円から2,000万円の価格帯で、しかも投資総額が5,000万円を超えないことを投資クライテリアと決め、少数の物件に絞って投資してきた。

その結果、2018年10月、著書でも書いたように不動産市場の潮目の変化を読み取り、当時3物件あった投資物件の手仕舞いを始めたわけだが、幸運にも2019年11月までに何とか手持ち物件を全て売却できた。つまり、3物件のエグジットに丸1年かかったことになる。

タイの不動産は「行きはよいよい、帰りはこわい」であり、実務上、外国人にとっては「出口」が一番難しい。  従って、あまり多くの物件を一度に抱えてしまうと、いざ手仕舞いしようとなったときに身動きが取れなくなるので、注意が必要だ。

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