2017年はオンヌットからバンナーに注目!

筆者は昨年10月、東京、大阪、名古屋、福岡でバンコク不動産投資セミナーを開いたが、その際、タイ人の間で注目度ナンバー1であるオンヌットに対象を絞り解説した。

特に駅前のハイライズプロジェクトであるRHYTHM、Qハウス、IDEO MOBIの3つをオンヌットのベストバイコンドとして挙げ、それぞれのプリセール時の価格から中古となった現在の実勢価格への価格推移、そしてなぜこの3つのプロジェクトがベストなのか等について、筆者の思うところを話した。

しかし、現在、オンヌットのスクムビット通り沿いの平均地価は80万バーツ/タランワー(4㎡)に上昇し、当初10万バーツ/㎡程で売り出されたこれらプロジェクトのリセール価格も15万バーツ/㎡近くまで上がってしまった。

そのため、タイ人アッパーミドルクラスでもなかなか手が届かなくなっているのが実状だ。駅前の用地取得困難もあり、今後はスクムビット77(オンヌット通り)に新規供給の中心が移ると予想されている。

しかし、通常は駅から離れるほど周辺の開発や物件価格の値上りがスローになり、キャピタルゲインの投資妙味は半減してしまう。特にオンヌットの場合、駅前でホテル・シネマコンプレックスの建設が進行中で、向こう5年先のポテンシャリティを考えると、やはりソイ77より駅前なのだ。

そこで、タイ人アッパーミドルクラスが次に狙ってくるところはどこかと考えてみると、その先のバンジャーク、プンナウィティー、ウドムスク、バンナーの各駅前に供給されるコンドミニアムだと筆者は考えている。

というのも、この沿線ではウイズダム101やザ・バンコクモールといったオフィス、商業、住宅の大規模複合開発が進行中であり、一方で国際貿易展示場であるバイテックがあるバンナーでは、ビラットタワーなどのグレードAオフィスビル群が建設され、今後、ラーマ9と並ぶCBDになるといわれているからだ。

実際、アナンダーはアッパーからハイクラスセグメントのアイディオの供給をバンジャークやウドムスクで進めているが、こういうプロジェクトは注目すべきだ。

オンヌットはこれからもBTSスクムビットライン沿いのミッドタウンでは中心的な存在であり続ける。しかし、スクムビット77まで行って投資をするのであれば、むしろバンジャークからバンナーにかけての新規プロジェクトに投資していくべきだ。

何故なら、向こう5年先を見通すと、こちらの方が様変わりしているはずだからだ。それに、現在の円安状況下では購入金額全額を直ちにタイバーツに交換して支払わなければならない中古物件の購入には躊躇する。

トランプ大統領になれば、安定した為替相場よりも円高と円安がオーバースイングするジェットコースター相場になる可能性も高い。その場合でもプレビルド投資であれば、ダウンペイメントを払いながら円高のチャンスを待てるし、竣工までに円高にならなければゲンガムライで転売してしまうことも可能だ。

そういうことも考慮すると、大型複合開発が目白押しのBTSスクムビットライン・ミッドタウンでのプレビルド投資は狙い目でもある。

追加コメント:

2016年後半あたりからスクムビット線のミッドタウンに注目し、日本でのセミナーで推薦したり、こういうコラムを書いていたわけが、2020年になった今、プンナウイッティ駅前のプロジェクト、クインの販売価格は20万バーツ/㎡を超えているし、駅から10分以上も歩くウイズダム101のエッセンスにおいては17万バーツ/㎡台ということで、ミッドタウンもここまできたかというのが実感である。

しかし、サムローン駅前のメトロポリスがまだ8万バーツ/㎡台で、プンナウイティ駅前のザ・ルームが12万バーツ/㎡台で買えることを考えると、筆者はこれら2つの新築プロジェクトには食指が動かない。  それに、BTSスクムビットライン沿線ミッドタウンの本命は、やはりウドムスクとバンナーがスカイウォークでつながり、オフィス・商業・住宅がウィズダム101を上回る規模で一体化した新CBDの方だと思うことから、プンナウイティでこの価格というのでは…。

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