プレビルドから中古へ、主役交代始まる

これまで筆者はブログの中で、バンコク・ダウンタウンの中古物件の価格は安すぎる。今なら、プレビルドより築浅中古物件を買うべき、と2年も前から書いてきた。

オフプラン(プレビルドのこと)発祥の地ロンドンで、長年この手の商業不動産開発を職業としてやってきた筆者の目には、オフプランとは、デベロッパーがその開発リスクを初期段階から投資家に共有してもらい、プロジェクトの資金調達とマーケットリスクを軽減するために始めたものである。

一方、投資家にとっては、開発が途中で頓挫したり、当初のスペックと違う手抜き工事をされたりするリスクを取った上でのプロジェクトの先物買いである以上、価格は同等の完成物件の市場価格より割安になっていて当然という認識だ。

しかし、ここ、バンコクの新規で発表されるプレビルド物件の価格は少しも安くないという矛盾を兼ねてから指摘してきた。

次々と新しいプロジェクトを開発していかなければならない宿命のデベロッパーにしてみれば、都合の悪い話なのだろうが、実際、バンコクの新規プレビルドは築浅中古に比べて相当価格が割高だ。そこで彼らは、地価上昇が原因だから仕方がないという。そして、価格が割高であってもほとんど無謀ともいえる強引な新規供給をしてくる。

すなわち、タイのコンドミニアム市場では、優れたプロジェクトを選び抜く眼力を持ってないと供給過剰の中でデベロッパーと共倒れになってしまうリスクがあるということでもある。

これも開発リスクの一つ、マーケットリスクを取るということでもある。そして、この過剰供給を止めるには、割高なプレビルドが売れなくなる、というマーケットの抑止力しかない。

さて、そんな中、最近、プラスプロパティが過去3年間の約1万件、金額にして約1,500億円のリセール売買事例を調査した結果、昨年からコンドミニアムのリセールマーケット(プレビルドの購入予約権および竣工中古物件の売買市場)で異変が起こっていることが分かった。

これを見ると、件数ベースではプレビルドのバイジョーングと呼ばれる購入予約権の転売比率が、2014年の74%から2015年には32%へと急落しているのが分かる。ちなみに、これは金額ベースでも同様だ。

何が起こっているかというと、プレビルド物件よりも築数年の築浅中古物件の方がずっと割安だから、こちらに人気がシフトしたということだ。

グローバル・スタンダードから見れば、いずれこういうことが起こるだろうとブログの中でも以前から指摘してきたわけだが、CBDやダウンタウンでの用地不足により、バカ高くなった土地を購入してでもデベロッパーが更なる新規供給を続けた結果、中古物件との格差が大きく開いてしまい、この見直し買いが始まる、つまり、マーケットがターニングポイントにきたということだ。

このことは拙著の本の中でもこう書いている。「今、バンコクのコンドミニアムマーケットは、新築偏重から中古物件見直しへシフトせざるを得ないというターニングポイントにきていて、 ここには大きなチャンスがあります。それは、中古物件であっても、優れたロケーションのコンドミニアムに対しては、その希少価値が再評価され、キャップ・コンプレッション(収益還元利回りの低下)が起こり始めるということです」。

追加コメント:

この予測が正しかったのは、この本と同時期に上梓した「2020年の混乱市場を勝ち残るヒント」で紹介した、次のCBREのコメントが参考になるし、彼らのコメントは、これからの投資対象のヒントでもあると考えている。。

「バンコクCBDのラグジュアリーコンドの価格が高騰した結果、35~45㎡の1ベッドルームの価格で、同じロケーションの中古物件なら50~60㎡のユニットが買える。
 また、CBREのリサーチによれば、ダウンタウンで建設中のコンドミニアムの6割が1ベッドルームであり、これより広いユニットの数は限られていて、かつ価格も非常に高いことがわかった。

こういった新規プロジェクトの価格高騰は、実は中古物件のオーナーにとってメリットがある。つまり、ロケーションがよく、管理状態もよい中古物件はその価値と割安感が見直され、価格上昇につながるのである。

しかしながら、この現象はどの物件でも同じというわけではない。中には同じバンコク都心部の中古物件であっても、人気がなくいつまで経っても価格が上昇しないものもある。というのも、ロケーションやメンテナンス、当初の売値が高過ぎる、間取りが使いにくい等の理由で市場に無視される物件もあるからである。

そして、実際に中古物件市場で最も人気があるのは、2005年から2010年に建てられた現代的な間取りと機能性を備えたプロジェクトなのである」。

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