将来のヴィンテージ・コンドミニアムを買え!

マンションは古くなると価値が下がるのが当り前、と日本で言われ始めたのは、90年代に不動産バブルが崩壊してからだ。

しかし、そんな中、市場の常識と逆行しているマンションがある。古くなっても価値が落ちない、それどころかむしろ値上がりしていたりする。多くの人が憧れ、そこに住むこと自体にステータスがある。

日本ではそんなマンションは“ヴィンテージマンション”と呼ばれていて、主に次の条件を満たすマンションのことだ。

1.普通のマンションにはない、そのマンションだけが持つ特別な魅力がある
2.ベストロケーション
3.デザインが優れていてクオリティも高い
4.修繕が計画的に行われていて、メンテナンスや管理の状態がよい
5.大体築15年以上

例えば、築30年以上経つ広尾ガーデンヒルズは、当初から憧れの高級マンションとしてのステータスがあり、その無形の価値が今になっても色褪せてないから、高い価格で取引されているわけだ。他の4つの条件を満たすマンションならいくらでもあるが、「そのマンションだけが持つ特別な魅力があるからこそヴィンテージなのである。

ここでバンコクの住宅評論家達がコメントするオンライン住宅評価サイト、Think of Livingが選ぶアルティメート・コンドミニアム(最高峰のコンドミニアム)を3つ挙げてみた。バンコクでは、こういうコンドミニアムが将来ヴィンテージになるはずだ。

彼らもこのセグメントの選択基準でこう書いている。「最高峰のコンドミニアムに選ばれるためには、価格やロケーション、スペックが最高であるのは当然だが、それ以外に何か特別な魅力(彼らは“フィーリング”と表現している)を持っている物件しか選ばれない」。

タイの場合、築年数から言えば、1997年のトムヤムクン危機以前の第1次ブームに建てられたコンドミニアムがヴィンテージの対象になるが、コンドミニアム揺籃期に建設されたことから施工がよくないし、だだっ広いだけで使いにくい間取りやマストランジット・システムの時代が始まる前に開発されたので、今となっては不便なロケーション等の問題があり、ヴィンテージの5つの条件全てを満たせるプロジェクトはあまりない。

さらに、東京のヴィンテージマンションが20年以上の時を経ても最高峰でいられる理由の一つがそのロケーションの優位性だ。なぜなら、東京都心部ではJRや地下鉄主要路線がマンション建設当時から既に網羅されていたため、これらのマンションが持つロケーションの優位性は、今でも色褪せてないからだ。

一方、バンコクの場合、マストランジット・システムの時代は1999年12月のBTS開通で始まった。従って、大体2003年以降に竣工した第2次ブームのプロジェクトこそが、そのロケーションの優位性を将来も維持できることになる。

CBREもそのレポートの中でこう言っている。「バンコクのCBDは最初、ヤワラートにあったが、その後、スリウォンエリアに移り、さらに今はシーロムやスクムビットに移動した。しかし、もう動かない。なぜなら、今のシーロムやアソークにはBTSやMRTが走り、これらマストランジット・システムがくさびの役割を果たすからだ」 。

追加コメント:

その後、パープルラインが開通してわかってきたことは、郊外を走りCBDに通勤するには乗り換えが必要な路線はあまり人気がなく、バンコクでも東京と同じく路線格差が出てきたということだ。

従って、数年後に開通する新線、オレンジ、イエロー、ピンクライン沿線で大手デベロッパーがコンドミニアム開発を競っているが、これらはミドルクラスの自己居住需要が主なターゲットであり、投資対象としてはまだ時期尚早なのである。

ここで書いたように、既存のCBDにとって、マストランジットがくさびの役割を果たし、不動の地位を与えたのは確かだ。しかし、その逆もまた真なりで、沿線で将来CBDになるようなポテンシャルのある駅がなければ、その新線は投資対象としての魅力は薄いのである。

従って、ラーマ9やバンナーといった、新たなCBDになると期待されている駅は、どれも既存のブルーラインやグリーンラインの沿線駅であることから、実は新線よりもこれら既存路線の延伸線の方が投資対象として魅力がある。

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