ボロボロのコンドミニアム市場、空室率はなんと25%

2023年にタイ経済はコロナ前の状態に完全回復する?

昨日のバンコクポストに、財務大臣のコメントが載っていましたが、2022年にタイ経済は輸出の増加や国の投資政策で4%の成長を達成し、2023年には復活した観光産業によってさらに押し上げられ、なんとコロナ前の水準に完全回復するそうです。

一方、タイ中央銀行の予測では2023年の第1四半期に回復、そしてやや保守的なSCBが2022年の経済成長は3.2%で、それでも2023年半ばにはタイ経済は2019年の水準に回復するということです。

しかし、あとわずか1年かそこらで、外国人観光客が年間4,000万人も来ていた2019年の状態に戻るとはとても思えないし、当然、バンコクの不動産市場もそう早く回復するはずがありません。

バンコクのコンド市場、最近の空室率

冒頭の写真記事は、昨年初めにコリアーズが出したコメントですが、当時は既に中国人投資家が激減しつつあり、これから供給過剰により空室率も上昇すると予測したものです。

ところが、この後コロナ禍が始まったことで状況はさらに悪くなり、彼らの予想が的中したというよりも、それをはるかに超えて悪化し、結局、空室率が24.8%にもなったというわけです。

ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีที่อยู่อาศัยรวมกันถึง 4,654,370 หน่วย และคาดว่ามีบ้านว่างถึง 617,923 หน่วย หรือประมาณ 13.3% ของทั้งหมด  บ้านว่างส่วนใหญ่ถึง 58% เป็นห้องชุดพักอาศัย แสดงว่ามีการเก็งกำไรในห้องชุดเป็นอันมาก จึงเกิดการว่างของบ้านเป็นจำนวนมาก จนอาจกลายเป็นความสูญเสียทางเศรษฐกิจ (Economic Waste) หากไม่ได้มีการใช้สอยเท่าที่ควร

バンコク首都圏の住宅数は4,654,370戸あり、13.3%に相当する617,923戸が空室である。そして空室全体の内、58%と最も多いのがコンドミニアムである。すなわち、コンドミニアム市場では(需要もないのに)相当な投機的行為があったことにより、これほどの空室が出ているのである。そして、使いもしないコンドミニアムが大量に存在するということは、大きな経済損失でもある。

AREA

これは最近、不動産調査機関のAREAが発表したものですが、戸建て等の低層住宅に比べてコンドミニアムの空室は、全体の約6割とダントツに多いことがわかります。

そして、これが特にコンドミニアムの空室率の高いエリアですが、アソークなどのCBDがあるのが3番目のクロントゥーイです。

危険な状態にあるコンドミニアム市場

จะเห็นได้ว่าห้องชุดมีสัดส่วนของบ้านว่างสูงถึง 24.8% แสดงว่าประมาณหนึ่งในสี่ของห้องชุดไม่มีผู้เข้าอยู่อาศัย  กรณีนี้จึงเป็นสัญญาณอันตรายของห้องชุดพักอาศัยเป็นอย่างยิ่ง ในขณะที่บ้านแนวราบ มีสัดส่วนบ้านว่างน้อยมากเพราะยังมีผู้นิยมซื้อกันเป็นจำนวนมาก  ในอีกแง่หนึ่งการสร้างห้องชุดมีจำนวนมากจนเกินไปแล้ว  หากมีการสร้างห้องชุดที่ไม่เป็นที่ยอมรับในตลาด ก็อาจทำให้การขายเป็นไปได้ยากขึ้น

現在、バンコク首都圏コンドミニアム市場の24.8%が空室であるということは、4つのうち1つは誰も住んでいないことになる。こういうケースは、コンドミニアム市場が危険な状況にあるというシグナルでもある。これに対し、戸建て等の低層住宅は空室率も低く、まだ購買需要がある。従って、これ以上コンドミニアムが開発されても、そもそも市場に需要がないので売れない。

AREA

先日、「今はバンコクで不動産投資をするべきでない理由」で私も書いた通り、今のコンドミニアム市場は家賃が値下りするだけでなく、いつまでたっても入居者が付かないリスクが高いのです。

しかも、建物はどんどん劣化していくので、こんな市場ではリスクが高すぎるため、少なくともタイ経済がある程度回復するまで待つべきで、そうすれば、やがて家賃の値下りが止まり、空室率も下がり始めます。

もっとも、本当に2023年にタイ経済が2019年の水準に回復するのであれば、案外夜明けは近いということになりますが、そうは思えないので、今は焦らず「休むも相場なり」で様子見がベストだと思います。

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