今はバンコクで不動産投資をするべきでない理由

コンドミニアム市場に次第に動きが

最近、かつて私が購入予約権の売却を依頼されていたアソークの新築物件、セレスに何度も問い合わせが入るようになってきています。

昨日も、タイ人エージェントから大分前の私のネット広告をどこかで見たようで、まだこの物件はあるかと電話での問い合わせがあったのですが、残念ながらこの物件は既に1年以上前に、オーナーがやむなくダウンペイメントを放棄し解約しています。

ところで、不動産市場が低迷する兆しを見せ始めたのが2018年後半です。そして、私がブログで自分の物件は2019年末までに自宅を除き全部売却したと書いたこともあり、このオーナーから2020年の初めに連絡があり、引渡しを受けるつもりはなく、損切りは覚悟しているので何とか売却してくれないかという依頼があったものです。

基本的に私は手間のかかる仲介はやらないのですが、以前、別の物件で内装工事のアレンジをしたことがあった縁で、それではやってみましょうかと引き受けたのです。

なお、この件に関しては、以前のライブドアのブログ「http://courthills10.livedoor.blog/archives/cat_393122.html」で詳しく書いていますので、読んでみてください。

いよいよコンドミニアム市場は底値圏へ

しかし、その後間もなくコロナ禍が始まり、事態は最悪の方向に進んでしまいました。コロナが始まった当初は、私を含め多くの人が、これは3か月もすれば落ち着くだろうと甘く見ていたのですが、世界中に感染が広がり何百万人もの死者が出るというパンデミックになってしまいました。

そして、その後も状況は悪化し、結局、今も市場の低迷は続いています。ただし、バンコクのコンドミニアム市場もそろそろ底値圏という感じで、もうそんなには下がらないような気もします。

そこで、このところ急にこのセレスに問い合わせが入り始めたわけですが、次第にロケーションやグレード、クオリティ等、全ての面で優れる希少価値のある物件に対し、投資家や富裕層の物色が始まっているように思えます。

なお、これについては、私もこのプロジェクトの良さについてブログの中で比較的詳しく書いていますが、ある程度不動産の見方ができる人ならわかるはずです。

しかし、残念ながら私の力が及ばず、この物件は昨年後半の竣工引渡し期限までに売却ができなかったため、結局、オーナーはダウンペイメントを捨てて解約せざるをえなかったというのが実情です。

それでもまだ投資のタイミングではない理由

さて、確かに底値は近いので、セレスのような希少物件が、当初のプリセール価格より2割ぐらい安く買えるのであれば、今は買いのタイミングだと思っています。

ただ、不動産投資というのは株式投資とは違うので、すぐに転売するのなら別ですが、5年、10年と保有して中長期投資をすることを考えているのであれば、まだ買うタイミングではないように思うのです。

つまり、今の経済状況では家賃が2割から3割下がっているだけでなく、そもそも空室リスクが高いことを理解しておかなければなりません。どんないい物件でも周りの競合物件が賃貸市場に続々と出てくる中、テナント付けは長引き、一旦解約が出て次のテナントが見つかるまでの期間をボイドピリオドと呼ぶのですが、予想キャッシュフローでも半年とかの結構長い空室期間を見ておく必要があるのです。

しかも、コンドミニアムは株と違い、経年劣化が進みます。特に日本より劣化が激しくしかも新築志向が強いタイでは、築10年にもなれば建物の価値は少なくても3割以上減価すると思います。

それでもバンコクの不動産投資にメリットがあったのは、毎年5%程度の家賃収入が見込め、しかも劣化しない土地部分の価値が上り続けることにより、建物劣化による減価を十分補って、総合的にゲインが取れたからです。

しかし、タイ中央銀行が昨日出した経済予想では、タイ経済の回復には2023年までかかるということで、景気に大きく左右される賃貸市場もVでなくU字型回復となりそうです。しかもこのところ地価の上昇も止まっていることから、向こう数年はこれらが建物の劣化をカバーするのは難しそうです。

空室リスクのない自己居住目的なら買い時

従って、今は買い時かと聞いてくる人に私がいつも答えているのは、賃貸運用しながら投資することを考えているのならまだやめておいた方がいい。

しかし、これからバンコクに中長期で住むつもりで自己居住物件として買うのであればいいタイミング、と答えています。

つまり、この場合は空室リスクがなくなり、オーナーもその分、コンスタントに家賃をセーブできるわけで、一方で、あと2年もすれば地価が再び値上りを始める可能性も高いし、特にロケーション、グレード、クオリティで希少価値のある物件なら、決して悪いタイミングではないのではないかと思います。

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