買い手不在の中、来年も処理不能のNPLが続々と!(その2)

さて、BAMは金融機関から買い取ったNPLに抵当として入っているコンドミニアム等を、任意売却で市場で処分して利益を上げるのですが、参考までに、これは彼らが今売りに出している物件の一つです。

APのアスパイアで築8年、36㎡の1ベッドルームです。BTSプラカノン駅からは900メートルとちょっと離れていますが、近くにはバンコク大学があり、学生の賃貸需要が強いところです。

価格についても、270万バーツというのはたしかに同プロジェクト内の他の売物件に比べると割安です。これを投資対象としてみた場合、駅から遠いのでキャピタルゲインはあまり望めませんが、賃貸需要はある地域なので、中長期で賃貸運用するイールドプレイを目的にするのであれば、検討の価値がありそうです。

実は私も2004年に東京の門前仲町にあるマンションを裁判所の競売で落札したことがあります。バンコクに来る直前までの7年間、賃貸で運用した後、買値の5割増で売却できたので、IRR20%近い投資利回りを実現できました。

NPLの処理ビジネスも、銀行等の金融機関から不良債権をまとめて安く買い取って、担保物件を市場価格より安めに素早く売り捌いて儲けるのですが、レベルイールド法というキャッシュフロー重視型の投資であり、まさに時間との勝負なわけです。

従って、なかなか売れない物件の場合、いつまでも持つことはせず、競売にしたり、さらに値下げしてでも売ろうとするので、継続して見ていれば思わぬ掘り出し物件を見つけることも可能です。

さて、タイではこのNPL買取業者で最大手のBAMが、来年も物件は売れないという判断で、金融機関からのNPL買取基準をもっと厳しくするといっているわけですから、処分できないNPLが銀行等に積み上がっていくはずです。そうなると、売れない中古物件により中古住宅市場もさらに下落することになります。

最近のニュースを読んでいると、サンシリ、アナンダ、ノーブル等大手デベロッパー各社が増収増益とぶち上げていますが、それは2、3年前に売り出したプロジェクトの竣工引渡しが今年であったからであり、来期の決算にこそ、本当のコロナの影響が出てくると思います。

従って、BAMのようなところが投売りの処分価格で売り出してくる差し押さえ物件を底値で拾うのはありだとは思うのですが、基本は市場に何か新しい流れが出てこない限り、来年も「休むも相場なり」で様子見を決め込むのが一番だと思います。

コメント

タイトルとURLをコピーしました