タイ不動産市場にとって恒大集団の影響はない?

コンドミニアム業界のトップ連中は影響ないというけれど

กรณีเอเวอร์แกรนด์ไม่น่าจะมีผลกระทบถึงอสังหาฯประเทศไทย ลูกค้าจีนที่จองและวางเงินดาวน์ห้องชุดยังทำธุรกรรมตามปกติ เพราะคนจีนมีถึง 1,200 ล้านคน มีทั้งลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัย, ซื้อเก็งกำไร และผู้ที่เดินทางไปต่างประเทศ เคยมาเมืองไทย รู้จักเมืองไทย ก็ซื้ออสังหาฯในเมืองไทย

恒大集団の問題はタイの不動産市場には影響はない。コンドミニアムを購入している中国人客は、今も契約通りダウンペイメントを払ってきているし、それに中国には12億人の人口があり、自己居住需要、投資需要、そして以前旅行できてタイのことをよく知っていてタイの不動産を買うという人が多いからである。(タイの大手デベロッパーへのインタビュー結果)

プラチャーチャート・トゥーラギット

どうもよくわからない理由付けですが、これで影響はないというのには納得がいきません。このコラムの表題でプラチャーチャートが「中国で雨が降ると、タイの不動産市場が寒くなる」といっているように、タイの住宅市場も大なり小なり悪影響を受けるはずであり、そんなのは嘘だと思います。

このインタビューでは、スパライの社長いわく、恒大集団の問題で中国人投資家の海外不動産購入に対するセンチメントは弱含むかもしれないが、それは来年になればわかる。また、借金まみれの恒大集団などと違って、タイのデベロッパーは財務体質がしっかりしているので、中国と同じような問題は起こらないということです。

しかし、タイのデベロッパーが倒産するしないという問題より、むしろ、中国人投資家依存度の強いタイのコンドミニアム市場は、いよいよ中国の不動産市場が崩壊した場合にそれなりの影響を受けるのではないかという問題です。

この記事では、デベロッパー達が彼らが開発する新規プロジェクトの話ばかりしていますが、中古市場が中国人投資家の売り圧力でさらに値下りすれば、当然、新築プロジェクトも売れなくなるとは考えてないようにも思えます。

もっとも、デベロッパーにいくらインタビューしても、ポジショントークばかりで悪いことをいうはずがないし、もともとあまり参考にならないと思った方がいいと思いますが…。

タイ中央銀行が2022年末までLTV規制を一時停止

一方、つい2日前、タイ中央銀行は低迷が続く住宅市場の底入れを目的に、暫定的にLTV規制をなくし、物件価値の100%融資を認めると発表しました。

これで、今の販売在庫を大量に抱える市場が底を打つのかというと、あまり期待できません。もともと外国人はローンが借りられないので関係ないし、実需層はコロナ不況で減収になる中、銀行の与信基準が増々厳格になり、今でも4割から5割の人が住宅ローンを却下されています。

従って、いくら中央銀行が100%貸してもいいといっても、結局焦げ付けば自分たちのNPL(不良債権)が増えるだけなので、市中銀行の実需層に対する貸し出しはほとんど伸びないと思います。

唯一、富裕層が投資やセカンドホームとして買う場合のみ、100%ローンは効果がありますが、まだ不動産市場が底を打ったというマーケットのコンセンサスがないので、大半の投資家は様子見を続けるだろうと思います。

中国人たちはまた買いに来る?

โดยมี 3 ปัจจัยดึงดูด “ค่าครองชีพถูก อสังหาฯถูก และค่ารักษาพยาบาลถูก” ซึ่งเป็นจุดขาย และเป็น benefits ของตลาดคอนโดฯเมืองไทย

生活費が安い、不動産が安い、医療費が安いという3つの要因が、タイのコンドミニアム市場が持つセールスポイントでありベネフィットである。(オリジンプロパティ)

プラチャーチャート・トゥーラギット

そして最後でこういう締めくくりをしているのですが、お金持ちの彼らはタイの生活費やコンドミニアム価格、医療費が実はもう大して安くないことを知らないのかもしれません。

ところで、私はちょっと前に、日本の言論サイト(https://agora-web.jp/archives/2053235.html#googtrans(ja|ja))で「タイ不動産投資、風が吹けば桶屋が儲かる?」と題して投稿しましたが、不動産デベロッパーの彼等とは全く違った考えを持っています。

中国政府が乗り出してきてことごとく破綻を抑え込んでしまえば別ですが、これから恒大集団のような大型倒産がいくつも続けば、いよいよ中国の不動産バブルの本格的崩壊です。

そうなれば、2017年、2018年に中国人投資家が大量にタイで購入した築浅中古もかなり投売りされてくるのではないかと考えています。

そして、多分、その時がタイのコンドミニアム市場での買い場の到来だと思っていますが、将来タイの不動産投資で大きく儲けたければ、「待つも相場なり」でもうしばらく待ってみることをお勧めします。

コメント

  1. 投資判断は自己責任なので違っていて当然ですが、コロナ前の2019年のタイのコンドミニアム市場に対する外国人購入者のシェアはユニット数でわずか7%、金額で15%、そして、中国人購入のピークであった2018年でも金額で19%でした。ユニット数よりも金額のシェアが大きいのは、外国人は都心部の物件を買うからです。
    しかし、その中で中国人投資家が香港を含めて4割を占めていたとしても、彼らのシェアは2018年でも全体の8%弱ということになります。
    実際、昨年の外国人購入比率は0.8%まで落ち込んでいたので、ほとんどいないのと同じになっていますが、このままかつては市場全体の8%のシェアを誇っていた中国人が全然戻ってこないとしても、これはコンドミニアム市場にとって致命傷というほどでもなく、2020年代を通して期待できないというのは飛躍し過ぎだと思います。確かに今のデベロッパー業界は中国人バイヤーに対する期待や依存度が高いですが、それがなければコンド市場がいつまでも回復しないということではありません。
    ただ、2016年後半から始まった彼らの爆買いで買われた3年分の中古物件の多くが一挙に投売りで市場に出てきたら、場所もラチャダーやスクムビットが多いので我々にとっては底値買いのタイミングではないかと思います。しかし、それも他の外国人やタイの富裕層、アッパーミドルクラスによってやがて市場に吸収されていくので、成長が止まった日本市場と違って住宅需要がまだ増加中のタイでは、あと数年もすると市場は回復してくると思っています。

  2. 西尾 より:

    「中国で雨が降ると、タイの不動産市場が寒くなる」・・・個人的には、「中国が風邪をひくと、タイの不動産市場、特にバンコクのコンドミニアム市場は肺炎になる」と考えています。
    中国の恒大集団の破綻騒動が大きく報道されていますが、中国では、不動産バブルを抑制する政策(総量規制他)が相次いで出されていて、中堅クラスの不動産会社の社債のデフォルトが毎日のように発生しています。
    習近平による不動産バブル退治はこれから本格化しそうですから、過去10年以上続いた中国の不動産ブームが終焉する日は近くなってきました。
    ただ、習近平は、日本のようなハードランデイングは避けて、ソフトランデイングを図るようですから、数年かけて、不動産市場の正常化を図ることでしょう。
    そうはいっても100%上手くソフトランデイングは難しそうですから、2025年頃には、クラッシュがあるのかもしれません。
    習近平は民間の塾の廃止など強権手法で行っていますが、中国の巨大ネット企業にも大ナタを振るっています。その影響で、中国が誇るネット企業のETFがこの半年間で半値に暴落しています。(同じネット企業でも米国のナスダック市場の銘柄は最高値圏にあります)
    ★KWEB
    https://www.bloomberg.co.jp/quote/KWEB:US
    こんな状況では、中国の小金持ちによるバンコクのコンドミニアム購入が再開されるとは思えません。今後数年間は中国人は当てにしない方が宜しいでしょう。
    そうなると、バンコクのコンド市場の回復はしばらく、2020年代は期待できない可能性があります。
    土地を買ってくれたらビザを上げますよ、なんて言っても、中国人に代わるマス購入層はありませんから、タイのコンド市場は本格的な氷河期に入るかもしれません。

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