家賃値下りでますます遠のくコンドミニアム市場回復

これは数日前にカシコンリサーチセンターが出したレポートですが、昨年時点では観光業界も最悪期を脱して2021年は少しづつ回復が始まるという予測を出していたのですが、今回の第2波でまた先が読めなくなり、特に外国人相手のホテルにとってはまだまだ最悪期は続くという予測に変わりました。

最悪期は続く2

そんな中、バンコクやプーケット等の外国人観光客を対象とするホテルの20%が廃業になる可能性があるということですが、これがバンコクのコンドミニアム賃貸市場にも影響を与え始めています。

最悪期は続く3

フェニックスプロパティによれば、観光客に頼れなくなったバンコクのホテルは最近、月極めでバンコクに住むエクスパットを対象に格安で入居者を募集し始めています。

中には外国からやってくるビジネス客等の隔離検疫指定ホテルになって何とか収入を確保しようとしているところもありますが、毎月何万人もの人が来るわけでもなく、これには市場に限界があります。

そこで最近のトレンドは、日本人や欧米人駐在員のように、単身や夫婦の赴任者で月に5万バーツ以上とかそれなりの予算がある先進国エクスパットをターゲットに、コンドミニアムよりかなり割安にホテルを賃貸するというものです。

コンドミニアムに比べてホテルの方が設備やサービスが整っていて居心地がいいことから、当然、コンドミニアムからホテルに移るエクスパットも出てくるはずですが、これにより、CBDなどのラグジュアリーコンドの家賃も下がらざるをえなくなり、入居者募集も難しくなります。そして上のコメントの通り、今年の賃貸市場はオーナーにとって悲しい年が続くということになります。

ถ้าค่าเช่ามากกว่านี้ก็อาจจะได้รับความสนใจลดลง ปัจจุบันเห็นคอนโดมิเนียมเช่าในหลายโครงการที่อยู่ในพื้นที่ CBD หรือสุขุมวิทที่ลดค่าเช่าลงมากัน 10 – 20% หรือมากกว่านี้ 

家賃が高いコンドミニアムは入居者の人気がなくなり、今はCBDやスクムビットにある賃貸物件の家賃は10~20%、もしくはそれ以上の値下りとなっている。


อีกทั้งหลายคนที่เป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมเช่า รวมไปถึงนายหน้าก็เริ่มมีเสียงบ่นออกมาว่าโดนผู้เช่าต่อรองค่าเช่าเพราะรู้ว่าช่วงนี้หาคนเช่ายาก และมีเจ้าของห้องบางรายตกลงยอมที่จะลดค่าเช่าลงมาเพื่อขอให้มีผู้เช่ามีรายได้มาจ่ายค่าผ่อนธนาคาร

さらに、賃貸用コンドミニアムのオーナーや仲介業者から最近聞くのは、入居者側も最近のコンドミニアムのオーバーサプライで入居者募集が非常に困難になっていること、多くの家主がテナントに出ていかれて住宅ローンの支払いを滞納するわけにいかないので値下げに応じることを知っていて、家賃の値下げを要求してくる。

しかし見方を変えれば、日本人エクスパットでスクムビットの高級物件に住む駐在員の人は当然、2割か3割ぐらいの家賃減額を要求するべき時であり、ダメならホテルに移るとか、もっと広くて便利な他の物件に引っ越すというのもありです。そういう意味では、まさに賃借人にとっては天国、賃貸人にとっては地獄というのが今年1年続くのだろうと思います。

また、「2021年もコンドミニアム市場は土砂降り状態」のコメント欄で書いた私の知人の話ですが「最近、ラチャダーのフワイクワンに住むタイ人の知人が、賃貸契約更新にあたり、家賃減額してくれなければ出ていくと交渉したら、4,500バーツの家賃が3,800バーツに下がったと喜んでましたが、賃貸市場でも駅前等の人気物件は別として、10%以上の家賃下落が起こっているように思えます」からも分かるように、タイ人の廉価なアパートでさえも、最近は減賃交渉が当たり前になっています。

従って、タイ人アッパーミドルクラスにとって人気ナンバー1のオンヌットではありますが、ここに住む現地採用の日本人や欧米人も減賃交渉をするか、もしくは単純に今すぐ解約してもっと広い部屋に動くべきだと思います。

実際、最近、私の現採の知人夫婦は、オンヌットの48㎡からプラカノーンのサンシリが開発したワインという比較的新しいプロジェクトの70㎡の広い2ベッドルームに、家賃はほとんど変わらず引っ越していきました。

また、私が今住んでいるオンヌット駅前の45㎡の2ベッドルームは、新築時に日系一部上場薬品会社の駐在員に35,000バーツで貸していましたが、先日、ロビーにいるエージェント、バンコクレジデンスに聞くと、今はすぐ貸したければ25,000バーツ以下というのが相場らしいです。

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前回、「今のバンコクコンドミニアム市場は投資に値しない」と書きましたが、賃貸に出しても入居者が見つからない今、間違ってもCBDやダウンタウンの物件などで買うべきではないし、最近、CBREもいっているのですが、今は都心部のハイエンド市場が最悪の状態で、この状態はそう簡単には回復せず長引くと思います。

従って、このブログで以前から書いているように、コロナの問題がある程度落ち着き、近い将来にもしコンドミニアム投資をするとしても、我々日本人投資家が狙うべきはミッドタウンであり、しかも脱日本人駐在員で家賃が10,000バーツからせいぜい15,000バーツぐらいまでの現地採用の外国人やタイ人にも貸せる物件だろうと思うのです。

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