底値買いの対象としてライフ・ワンワイヤレスはお勧め

プリセールで即完売になったワンワイヤレスですが…

このところ、しょっちゅうAPからこのような特別値引セールのメールが届くのですが、ライフ・ワンワイヤレスは2020年初めに竣工してもう1年以上経ちます。しかし、これがラストチャンスといいながら何度もこんなメール広告が送られてくるので、きっと在庫処分に相当苦労しているのだろうとわかります。

今も覚えていますが、デベロッパーであるAPと三菱地所がこのプロジェクトを2017年の7月にプリセールで売り出した頃は、とにかく不動産市場は中国人投資家も入り乱れてのイケイケドンドンまっしぐらという状況でした。

そこで強気になったデベロッパーは、それまでの現地でのプリセール開始前に、外国人投資家にも購入のチャンスを開くという表向きの理由で、オンラインプリセールというおかしな販売方法を始めたのです。

最初、それがどんなものかよくわからなかった私は、セール開始時間に自分でもログインしどうなるのかモニターしていたのですが、なんと開始からわずか5秒もしないうちに100ユニットの売り出し物件すべてが瞬時完売となったのです。

そもそも、このオンライン購入に入札するには自分の名前や連絡先等を入力する必要があるので、5秒以内に終わらせることは不可能であり、実態はプリセールがスタートする前に既にVIPに売却済の出来レースであったのかもしれません。

そしてその翌日、この内の42ユニットが転売で出てきたのを見て、これはおかしいし消費者の購買心理を煽り立てるだけにしか見えないプロジェクトは買わない方がいいと、当時のブログで書きました。

また、これについては著書の「続・バンコク不動産投資」でも29ページで「完売したはずなのに続々と出てくる損切り物件」の項で詳しく書いたのですが、その後、そこで慌てて買った人の多くがダウンペイメントを捨ててキャンセルすることになり、その結果、デベロッパーには今も大量の完成在庫が残ってしまったのではないかと思います。

竣工引渡しがコロナと重なる不運

それが「バンコクでのコンドミニアム選びの基礎知識」で書いたように、2018年の終わりごろから始まったLTV規制導入の噂で次第にマーケットに暗雲が漂い始めたところで、購入予約権を持っていた多くの購入者がやむなくキャンセルをし始めたのです。

そして、2020年初めの竣工とほぼ同時に起こったコロナで最後のとどめを刺された格好になり、竣工引渡しに応じない購入者が大量に出たのだと思います。

実際、次のZmyHomeの売買実例を調べても2019年まではまだ売買事例があるのですが、2020年以降はぱったりと途絶えています。

底値買いとして魅力ある物件

最初の販売方法は嫌でしたが、まだ築1年でロケーションもチットロム駅からちょっと距離はあるものの、ワイヤレスロードの幅のあるゆったりした歩道を歩いて行けるこのプロジェクトは、投資対象として決して悪くはないと思います。

ただし、所詮APの中では中級グレードのライフなので、あまりスペックは期待できません。ロビーなどは立派で見てくれはいいのですが、そんなのは大して重要ではなく、一番大事な居室部分のスペックが大したことありません。

私が4年前にモデルルームを見たときの印象でも、天井高がわずか2.6メートル、ハイサッシにもなってない、室内のビームが邪魔などというのが印象に残っていますが、それでも当時、17万バーツ/㎡というプリセール価格は魅力でした。

一方、著書でも書いているように、タイのコンドミニアムは経年劣化が速く、投資物件の場合、できれば築10年以内に「出口」を迎えた方がいいと思っています。さらに、特定事業税のこともあるので、やはり理想は購入してから5年ぐらいで売却するのがベストと思います。

そこで、ちょっと前にも書きましたが、今の状況で底値買いするなら、私のクライテリアは当初プリセール価格から2割ダウンです。従って、このプロジェクトの場合もどんなに高くても14万バーツ/㎡までというのを基準にするのでいいと思います。

この広告によれば、最高100万バーツも追加値引してくれると書いてあるので、詳細は知りませんがひょっとするとここまで下がってくるかもしれません。それに、もし14万バーツ/㎡以下まで下がってこなければ、止めればいいだけのことです。

ただし、現在はコロナの経済不況で空室率が非常に高くなっていることから、この物件が底値で買えるとしても、ダウンタイムがいつまでも続くリスクが高く、私には買えません。しかし、もし向こう5年ぐらいオーナーオキュパイアーになれる人が買うのであれば、底値買いとして理想的ではないかとも思います。

ところで、いつもいっているように30㎡前後の1ベッドルームは極力避けて、せめて40㎡以上、できれば投資物件としても一番換金性の高い45㎡~55㎡の2ベッドルームに的を絞って物件探しをするべきです。

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