バンコクでのコンドミニアム選びの基礎知識

ZmyHomeについて

今回取り上げるのは、私の長年の友人でもあり、元CBREのリサーチ部門のマネジャーであったナタポン氏が5~6年前に起ち上げ、現在CEOをしているZmyHomeという不動産データベース会社のブログ記事です。

ちなみに、新旧データが混在し情報が不確実なHipflatと違って同社のデータは売買実績がある程度わかることから、コンドミニアムの市場価値を調べたりするときに私もちょくちょく使わせてもらっているので、私の著書でもその使い方を紹介しました。

あれは2018年の9月か10月だったと思いますが、中国人だけでなくタイ人投資家からも大量の予約権キャンセルが出始めたという、今回の不動産不況の前兆ともいえる情報を彼からいち早くもらえたので、私は早速市場のを動きを調査したのです。

実際、最盛期の2017年には人気プレビルドの場合、実に4割から5割が投資目的で購入されていたほど市場が過熱していたのですが、ちょうどその当時、この過熱感に対しいよいよ中央銀行がLTV規制を導入するというニュースが流れた頃でした。

その結果、竣工してもローンが借りられず引渡しを受けられない、また同様の理由で実需層への予約権転売もできないリスクが出てきたことから、多くの投資家がダウンペイメントを捨ててキャンセルしたり、赤字覚悟での転売を始めていたのです。そして、実際に2019年4月1日からこのLTV規制が始まったのですが、それ以降は目に見えて市場低迷に拍車がかかりました。

私はといえば、彼の情報のおかげで自宅以外の手持ち物件すべてを2018年末から売却し始め、市場が厳しくなる中、何とか2019年度中に全部利益確定で売却できました。また、これも本当に運がよかったのですが、その後始まったコロナ騒動で不動産市場が壊滅的なダメージを受け、大損するのも避けることができたわけです。

従って、やはりこういう最新のデータソースを扱うところには貴重な情報が集まるもので、不動産投資といえどもマーケットトレンドの情報は非常に重要です。なお、この件については詳細を私のキンドル版著書「2020年の波乱市場を勝ち残るヒント」でも書いています。

また、ちょっと前に書いた「アナンダ/三井不動産の大失態か、中央裁判所がアシュトン・アソークの建築許可取消し!」の問題で、そもそも2018年初めに起きたデベロッパーが購入者へ竣工引渡しができなくなった事件が起きたときにも、ナタポン氏からいろいろと情報をもらい、それをブログで紹介したりもしました。

もっとも、所有権の瑕疵にかかわるようなこんな重要な情報を買主に開示しなかったデベロッパーに一番責任があると考える私と違って、彼は今回訴訟を起こした原告側に対して批判的であり、こんなケースはタイでは他にも一杯あるのに、あの連中は何を目的にこんな裁判を起こしたのか、こんなことをされたらタイの不動産市場全体がダメージを受けると今もいっていますが…。

さて、話が大分横道にそれましたが、今回はたまたま彼のFBを見ていたら、将来、バンコクでコンドミニアムを買う、というよりもむしろ賃貸で借りる人にとって、物件選びの基礎情報として役に立つと思われるブログ記事の紹介が載っていたので、ここで取り上げることにしました。

選んではいけないユニット

ではまず、このコラムにある”選んではいけないユニット”の解説をしていくので、上の図の番号を参考にしながら読んでください。

เผยเทคนิคเลือกห้องจากผังโครงการคอนโด(コンドミニアムのプロジェクトレイアウトから部屋を選ぶテクニック)

1. เลี่ยง! ห้องทิศตะวันตก(西向きの部屋は避ける)1番のユニット
部屋の向きというのは人それぞれで好みに違いがある。北向きは涼しくていいが洗濯物が乾かない。南向きは風がよく入るが日射しが強い。東向きは朝は暑いが午後は快適である。西向きはメリットもあるがデメリットの方がはるかに大きい。午後の熱気が夕方まで部屋に残り、特に直射日光の入る部屋は最悪で、ベッドにまで熱がこもり夜になっても寝付けない。

2. เลี่ยง! ห้องวิวบล็อก(眺望がブロックされている部屋は避ける)
強い日射しや風が入らない問題はカーテンを閉めたりエアコンや扇風機で何とか解決できる。しかし、部屋の正面に戸建てやコンドミニアム、オフィスビルなどがあってビューがブロックされている場合、向こうから見られている可能性もあるし、圧迫感とプライバシーを保てないという不安感という解決できない問題が起こる。

3. เลี่ยง! ห้องวิวไม่พึงประสงค์(不愉快な眺望の部屋は避ける)
たとえ眺望が他の住宅やオフィスビル等でブロックされていても、もしそれらが美しい建物ならまだ我慢もできる。しかし、もし眺望が墓場や火葬場、ごみ捨て場、ガレージなどの不快なものである場合、健康にもよくないし、窓を開けて風を入れたりしたくなくなる。

4. เลี่ยง! ห้องติดลิฟท์,บันไดหลัก(エレベーターシャフトと通用階段に接する部屋は避ける)
エレベーターシャフトも通用階段も建物を上から下まで縦に貫き、住人全員が使用することから、その部屋は静寂が保てない。特にエレベーターシャフトに接する部屋は、モーター音が聞こえることもあり、避けるべきである。ただし、日常使わない非常階段に接する部屋は、隣室と戸境壁を共有しないのでむしろお勧めである。

5. เลี่ยง! ห้องติดห้องขยะ(ゴミ置き場に接する部屋は避ける)4番のユニット
どんなに心地よくデザインされたユニットであっても、ごみ置き場はそのフロアに住む全住人が出すゴミが集まる汚いところであり、ゴキブリが入ってきたり汚物が流れ出てくることもある。さらに住人が頻繁にドアを開け閉めするのでうるさい。

6. เลี่ยง! ห้องที่ประตูตรงกับโถงลิฟท์และประตูห้องอื่น(入口の玄関がエレベーターホールや正面の部屋と向き合う部屋は避ける)2番と3番のユニット
プライバシーは誰にとっても重要であり、ドアを開けたら他の住人と目が合うような部屋は避ける。

7. เลี่ยง! ห้องติดถนนใหญ่(大通りに面した部屋は避ける)
大通りに面する部屋は眺望がブロックされていることは少ないが、こういう部屋の問題は騒音や車の排気ガス、埃である。また、もしそれらと同じ高さにあるとさらに問題は大きい。例えば高いところを走る高速道路やスカイトレインと同じような高さにある部屋は騒音がひどく落ち着かない。

8. เลี่ยง! ห้องติดสระว่ายน้ำ(プールに面した部屋は避ける)5番のユニット
プールが見える部屋は気持ちがいいが、もしそれが大きなコンドミニアムであればそこで遊ぶ子供たちや家族でうるさいしプライバシーがなくなる。

9. เลี่ยง! ห้องติดฟิตเนส(フィットネスジムに面する部屋)6番のユニット
フィットネスルームも各種機械を使って運動をするので大きな音がする。特にエアロビクスルームなどがあると、大音響で音楽をかけるのでうるさい。

10. นอกจากแต้มตัดห้องที่ควรเลี่ยงที่กล่าวไปนั้น ขออนุญาตแถมแต้มต่อสำหรับห้องที่ฝ่าด่านมาได้ก็คือควร เลือก! ห้องแรร์ หรือห้องที่มีอะไรบางอย่างเป็นเอกลักษณ์เฉพาะไม่เหมือนห้องอื่น มีอยู่น้อยมากในโครงการ เช่น มีการวางผังที่แตกต่างออกไป มีวิวที่สวยน่ามองเป็นพิเศษ เป็นห้องดูเพล็กซ์ หรือหน้ากว้างเป็นพิเศษ เป็นต้น ห้องแรร์จะมีประโยชน์เมื่อต้องการขายต่อ เพราะจะโดดเด่นกว่าห้องอื่นที่ดูซ้ำ ๆ กันไปหมด ทำให้ขายต่อง่ายได้ราคาดีครับ
以上は避けるべき部屋についてであるが、逆にこういうのは選んだ方がよい部屋というのもある。それは建物の中の他の部屋とは違う特別な部屋やわずかしかないレアタイプの部屋である。
例えば、他の部屋とは違う魅力的なレイアウトであったり、他の部屋からでは望めない最高の眺望であったり、デュプレックスや開口部が特別に長いユニットであったりする。
そして、こういうレアユニットは人気が高く売却時にもすぐに買い手がつくし、価格にもプレミアムが付く。

ZmyHome

追加コメント

以上の項目は大体日本と同じであり、誰でもわかるごくあたり前のことですが、こうやってまとめてもらえるとさらにわかりやすいと思います。

ただし、特に3,5,6,8,9のところはタイ特有なので気をつけておくべきです。3番については著書でも書きましたが、部屋からすぐ近くに病院の病室が見えたりすると、そこで死人が出るので不吉だというし、タイの場合、お寺には大体火葬場があるのでお寺が見えるのはこれも不吉ということでタイ人は嫌います。

例えば、エッカマイ駅横のロフトはスクムビット病院の病室が間近に見えるし、特にバンナーにあるコーストというプロジェクトなどはお寺のすぐ近くで、お寺に面した部屋は火葬場の灰が毎日飛んでくるというので不人気でしたが、ああいうのは買ったら売るのにかなり苦労します。

5番についても、日本にはフロアにごみ置き場というのがないのでわからないかもしれませんが、悪臭がすることがあるしゴキブリが出てきて廊下を走っていたりするので、できるだけ遠い部屋を選ぶべきです。

6番については他の住人と鉢合わせするのを嫌がるというのもわかりますが、タイ人はフンジュイといって中国の風水を信じている人も多く、気が流れてきてぶち当たる廊下のドン付きの部屋とかエレベータホールに面した部屋を嫌うので、こういう理由からもできれば避けるべきです。

ただし、これはどちらかというと主婦目線的であり、むしろ自分が住むための賃貸物件を探す際に役に立つ情報であり、これが投資物件となるとまた話が変わります。

購入物件がたとえこれら条件をすべて満たしていても、ロケーションやその周辺地域の発展性、デベロッパーのブランドや施工監理の信頼性、築年数や物件自体のクオリティ、そして周辺物件に比べての空室リスクや将来のキャッシュフローなど、違った観点から見る判断の方がより重要です。

私が選んだ部屋の例

さて、これまでに私は全部で6件のコンドミニアムを買ってきましたが、5物件は既に売却して他の人が住んでいるので、今のオンヌットの自宅を例に上の条件をどれだけ満たせているか見ていきます。

1、4、5、6、7、8、9をクリア: 私の自宅は赤枠で囲った高層階44㎡の角部屋ですが、バルコニーは東向きでキッチンが北向きの2ベッドルームです。また、隣が非常階段に接していてどの部屋とも戸境壁を接しておらず、昼間からカラオケができます。(笑)

2と3をクリア:高層階で眺望も開けているし、お墓もお寺も見えません。(笑)

そして、10のレアユニットという点では、このプロジェクトも他と同じく30㎡前後の1ベッドルームが一番多いのですが、私が著書やブログで今まで何度も書いてきたように、金時飴みたいな30㎡の1ベッドルームは絶対買うな、ということです。

従って、このユニットは狭いながらも一応2ベッドルームであり、しかも角部屋で風が抜けるという意味では、各フロア5ユニットしかなく、それなりに希少価値もあります。

コメント

  1. バンナーはあのお寺と海軍があるため、駅の近くは商業ビルの開発余地がほとんどなく、住宅もこれといってお勧めのプロジェクトはありません。それもあって、ウドムスクまでだと思います。

  2. 小野武彦 より:

    参考になります。QHouse Sukhumvit79 とてもよい物件ですね。その先、Bangna辺りに良い物件はありますでしょうか?

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