続報②:アシュトン・アソーク建築許可取り消し問題

区分所有者が直面しつつある問題

今回の判決により、将来の取り壊しとか立退きとかを心配する前に、共有持ち分のオーナーたちは既に以下の問題に直面してしまっています。

1.住宅ローンの借り換えができない:
この判決でアシュトンアソークに対する銀行の評価額が減額されました。348家族の区分所有者が既に銀行から総額30億バーツ(100億円)の住宅ローンを借りていますが、タイでは大体3年ぐらいでもっと金利の安い銀行に借り換えるのが一般的です。今はちょうどそのリファイナンスの時期に来ていて、その借り換え申請のほとんどがペンディングになってしまい、中には既に断られた所有者も出ているとのことです。

なお、同プロジェクトには多くの外国人所有者もいるのですが、タイでワークパミットを持って働いている人などを除いては、基本的に外国人は全額現金購入なので、この問題は大半の外国人には直接的には関係ないと思います。

2.「出口」がない:
現オーナーで既に売却の合意や売買契約を締結しているケースでも、今回の判決により、ほとんどのケースがキャンセルや解約になりつつあります。

当たり前のことでもありますが、最悪の場合、将来取り壊し決定、立退きになるかもしれない問題物件を担保に住宅ローンを出してくれる銀行があるはずもなく、またそんな瑕疵物件をわざわざ買おうという物好きな人もいないので、結局、売却による「出口」についても、少なくとも最高裁での判決が出るまであと3年から5年の間、完全に閉ざされてしまったことになります

区分所有者たちからの要望書

พวกเรากลุ่มลูกบ้านแอซตันอโศกจึงใคร่ขอเรียกร้องให้บุคคลที่เกี่ยวข้องและหน่วยงานราชการดำเนินการแก้ไขเยียวยาในสิ่งที่เราได้รับผลกระทบอย่างร้ายแรงดังต่อไปนี้
我々アシュトンアソークの住人は、関係者及び関係省庁に対し、本件問題解決のために以下を要望する

1.ขอให้ทางผู้พัฒนาโครงการและสถาบันการเงินให้ความช่วยเหลือในการพิจารณาคำขอรีไฟแนนซ์ที่อยู่ระหว่างการพิจารณาของสถาบันการเงินโดยเร่งด่วน
当プロジェクトのデベロッパーと金融機関に対して、ペンディングとなっている住宅ローンのリファイナンスに関して協議し、区分所有者に速やかに許可を下ろすよう求める

2.ขอให้หน่วยงานราชการที่เกี่ยวข้องกับการอนุญาตก่อสร้างหรือตามกฎหมายควบคุมอาคารพิจารณาแก้ไขปัญหาและอุปสรรคอันสืบเนื่องมาจากการบังคับใช้กฎหมายควบคุมอาคารที่ไม่สอดคล้องสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน โดยให้เสนอมีการแก้ไขกฎกระทรวงที่เกี่ยวข้องให้สอดคล้องกับการพัฒนาตามความเจริญของชุมชนเมืองให้เกิดประโยชน์สูงสุด เพื่อป้องกันมิให้โครงการห้องชุดพักอาศัยที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าใต้ดินกว่า 100 โครงการที่มีความสูงตั้งแต่ 8 ชั้นขึ้นไปได้รับผลกระทบเช่นเดียวกันกับโครงการของเรา
現在の法律は都市の発展やコミュニティにそぐわなくなっているため、地下鉄沿線のコンドミニアム建設制限を変更し、アシュトンアソークのような高層プロジェクトを容認するように求める

3.ขอให้คณะกรรมาธิการคุ้มครองผู้บริโภคและคณะกรรมาธิการการกฎหมาย การยุติธรรมและสิทธิมนุษยชนในสภาผู้แทนราษฎรทำการพิจารณาศึกษาปัญหาและอุปสรรคอันสืบเนื่องมาจากการบังคับใช้กฎหมายควบคุมอาคารที่ไม่สอดคล้องสภาพเศรษฐกิจและสังคมที่เปลี่ยนแปลงไปในปัจจุบัน และเสนอแนวทางเยียวยาแก่กลุ่มลูกบ้านชาวแอซตันอโศกที่ได้รับผลกระทบ
消費者保護団体や議会の法律諮問委員会に対して、現在の経済や社会の変化にそぐわなくなっているこの建築法の執行がもたらす被害を審議し、アシュトンアソークの区分所有者に対する救済を求める

ターンセータギット

ただし、今はオーナー委員会はデベロッパーに対し、銀行と協議してリファイナンスを可能にするように協力を求めているだけですが、最悪本当に取り壊し、そして退去を余儀なくされることになった場合、その損害補償の矛先は当然、デベロッパーに向かうものと思います。

ところで、ビデオクリップで、タイに来てリクルーターとして現採で11年間働き、憧れだったアシュトンアソークをやっと購入したという、まだ30代と思える欧米人オーナーが出て何とか救済措置をお願いすると訴えていました。

アシュトンアソークは高層階の1ベッドルーム(35㎡)が850万バーツ(約2,800万円)前後、一番人気の2ベッドルーム(46㎡)が1,250万バーツ(約4,300万円)前後で売買されていたので、多分彼は1ベッドルームを買ったのではないかと思います。

ところが今回の判決により、彼にしてみれば一生ものの買い物だったはずの住宅が、区分所有者としての登記が取り消され、権利証も無効になるかもしれないという、自分の母国だったらありえないような事件に遭ってしまったわけで、その落胆ぶりがわかります。

タイの不動産市場は世界の信用も無くす

数年前、確かJLLの報告だったと思うのですが、タイの不動産市場はASEANの中ではシンガポールに次ぎ、フィリピンと並んで市場の透明性が高いことから、外国人投資家も比較的安心して買えるというような記事を読んだことがあります。

しかし、今回のように竣工引渡しから3年も経って、そもそもの建築許可が取り消されるなどという、開発途上国のようなお粗末な事件が起こったわけで、その信用は大きく傷つきました。

タイコンドミニアム協会はこれに対し、今後、タイ不動産市場は外国人投資家にも敬遠されるようになり、市場全体が大きなダメージを受けるだけでなく、タイの経済全体にも悪影響を及ぼすということで、関係各機関の協力を求めています。

いずれにせよ、アシュトンアソークの購入者や住人は全く落ち度のない善意の第三者であり、タイの法律はよくわかりませんが、今回の事件による被害に対しては法的にも救済措置があって当然だと私は思います。

しかし、最高裁の判決が出るまであと3年も5年も住宅ローンの借り換えはできない、売りたくても二束三文でしか売却もできないという状況が続くとすれば、購入者にとってはまさに地獄だろうと思います。

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