スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その2)


さて、不動産調査会社のAREAによる「ปี 2564 ตลาดที่อยู่อาศัยจะร่วงใช่ไหม(2021年の住宅市場はさらに下落する)」という最近のレポートがあり、その中で彼らは以下のようなことを書いています。

อุปทานคงเหลือสะสม 226,645 หน่วยนี้ ต้องใช้เวลาอีกถึง 36.9 เดือน หรือ 3 ปีจึงจะขายหมด หากไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  แต่หากยังมีการเติมหน่วยขายเข้ามาอีกเรื่อยๆ การขายก็จะยิ่งช้าลงไปอีก และอาจทำให้สินค้าที่มีอยู่ในตลาดในขณะนี้ ล้มหายตายจากไปได้เป็นจำนวนมาก  นี่แสดงว่า “ระเบิดเวลา” ที่รออยู่อาจจะส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง แตกต่างจากที่บางฝ่ายคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะดีขึ้นในปี 2564 และ 2565

現時点でのバンコク首都圏全住宅販売在庫は226,645戸もあり、これは今後一切の新規供給がないとしても在庫一掃に36.9か月、つまり3年かかるということだ。しかし、実際にはこれからも新規で販売されるプロジェクトが出てくるので、在庫調整にはさらに時間がかかることになる。一部の専門家は2021年か2022年には不動産市場は好転すると楽観視しているが、それどころか、この大量の販売在庫の増加が時限爆弾となって、2022年には不動産市場の暴落が始まる可能性がある。


AREAは基本的にバンコクの特にコンドミニアム市場の供給過剰について厳しい見方をしてきているので、ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2565 ทรุดลง(2022年の不動産市場崩壊)という恐ろし気な表現をしていますが、これは多分にコンドミニアム市場についていっていると思います。

もっとも、私はここまではさすがにないだろうとは思うものの、結局は今のコロナ不況と反政府デモの行方次第と思っていますが…。いずれにせよ、しばらくは何もせずに様子見がベストだと思っています。

さて、ここに「กลุ่มสินค้าที่อยู่อาศัยที่ไม่ควรสร้างเพราะราคาลดหนัก(大幅値引販売が必至、新規の住宅開発を中止すべきエリア)」という題で、各デベロッパーに特定のエリアでは開発を中止すべきと警告しているAREAのレポートがあります。

コンドの値下りワーストエリア1

この中で気になったのが、多くの外国人投資家も購入してきたスクムビット通りからラーマ4のエリア、つまりスクムビット通り偶数側を指摘し、以下のような説明がされています。

สุขุมวิท – พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 1.001-2.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 2.192 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 1.959 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -10.7% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が100万~200万バーツの物件価格は2020年後半の6カ月で10.7%下落した

สุขุมวิท – พระรามที่ 4 ห้องชุด ณ ระดับราคา 3.001-5.000 ล้านบาท หรือเฉลี่ยหน่วยละ 4.232 ล้านบาท ณ กลางปี 2563 ลดลงเหลือ 3.899 ล้านบาท หรือลดลงไปถึง -7.9% ภายในเวลา 6 เดือน

コンドミニアムで価格が300万~500万バーツの物件は、昨年後半の6カ月で7.9%下落した


このエリアはアソークからプラカノーンにかけての偶数のソイということになります。そして、ここ5年ほどで大量供給が行われてきたソイといえば、36と38が思い浮かびますが、以前出したコラム集の表紙でも以下のような新旧両方の写真を添付して急速な発展の状況を説明したので、これを見ればその様子がわかると思います。

コラム集

当時は奇数側ではスーパーラグジュアリー級の30万バーツ/㎡を超えるプロジェクトしかなくなり、まだ地価の安い偶数側での開発が始まったのですが、短期間に大量の供給が出てきたところで、2019年のLTV規制で始まった不動産市場の失速に端を発して、その後のコロナと続いたため、一挙に需要が追い付かなくなったものと思います。

その結果、AREAは上のレポートで、価格が300万~500万バーツの物件は昨年後半の6カ月だけで7.9%も市場価格が下落したので、新たに新規供給しても売れないのでやるべきではないというコメントを出しているわけです。

そして、今の状況ではこれだけ需給が緩んでしまっている以上、今年もスクムビット偶数側は他のエリアよりもさらに価格が下落するのではないかと思うのです。やはり、ラーマ4周辺を含めたこのエリアにとって、起死回生の復活のためにはグレイラインの着工しかないような気がします。

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