とうとうコンドミニアム市場は過去20年で最悪に!

バンコク・コンドミニアム市場の現状

พิษโควิด กด จีดีพีไทย 2564 ร่วงแรง หนี้ครัวเรือนพุ่ง – กำลังซื้อคนไทยอ่อนแอ สะเทือนภาวะตลาดอสังหาฯ คอนโดฯอ่วมสุดในรอบมากกว่า 20 ปี ขณะ นายกสมาคมฯ เผย แบงก์เข้มหนัก ไม่ปล่อยกู้ ผู้ประกอบการลำบาก แทบเดินต่อไม่ได้

コロナ禍は2021年のGDP成長を引き下げ、家計債務を増加させ、タイ国民の購買力を弱めている。その結果、不動産市場、特にコンドミニアム市場はこの20年で最悪の状況に置かれている。一方、タイ不動産協会の会長によれば、銀行の極端に厳しくなった与信基準により、デベロッパー各社が開発ローンが借りられなくなっていることから、その存続も危うくなりつつあるとのこと

ターンセータギット

バンコクだけでなくパタヤやなどもそうだと思うのですが、コンドミニアム市場では、かつて日本のバブル崩壊の原因ともなった銀行の不動産デベロッパーに対する貸し渋りが始まっていて、販売在庫や完成在庫を抱えた中小デベロッパーには運転資金にも窮するところが出てきつつあります。

事態は悪化するばかりで、唯一、タイバーツ安ということもあって輸出が伸びている以外、他にアップサイドがないというのがタイ経済の現状です。本来、バーツ安は外国人のタイ不動産購入にとってプラス要因でもあるのですが、今はそんな状況ではありません。

ところで、日本ではタイの不動産投資セミナーをまだやっているところもあるようですが、バンコクでは家賃が3割も4割も値下りしただけでなく、空室率も上がって入居者確保がますます難しくなる中、まだ値下りが続いているコンドミニアムを、どういう将来のマーケット展望に基づいて勧めているのか、私には理解できません。

コンドミニアム市場の抱える問題点

さて、この記事では今の不動産業界を取り巻く問題点についてわかりやすく解説しているので、参考になると思います。

1.最近のグルンシー銀行リサーチ部門の予想では、2021年のタイGDPは1.2%になる。これはパンデミックの感染爆発により、予想以上に国民の救済が長期にわたった結果、経済復興支援策が後手に回ったからである

2.政府のワクチン政策のミスで接種率が計画より遅れた結果、感染爆発が止まらなくなった。この様子ではあと1~2か月間、ロックダウンが続くと思われ、そうなると更なる経済へのダメージと低所得層の家計債務増加につながる

3.タイ不動産協会会長:今の住宅用不動産市場は両足を骨折して一歩も前に進めない状態と同じである。つまり、片足の住宅購入者は住宅ローンが借りられないので買えない、もう片足の不動産デベロッパーも用地取得や開発ローンの資金が借りられないのである。どの銀行もほとんど不動産関連融資は却下の状態であり、特にコンドミニアムの開発には厳しい

4.フェニックスプロパティ・コンサルタント:コンドミニアム市場回復の兆しは今も見えてない。コンド市場は今年後半、もっともダメージを受けているセクターであり、理由はいろいろあるが、特にワクチン接種が遅れた結果、年内に国民に行き渡ることはもう不可能であることが影響している。また、今年の新規供給量はわずか2万ユニットまで落ち込むと予想する

5.経済ビジネスセンターの最新アンケート調査:新規住宅購入意欲のインデックスはここ10年で最低の19.9%に落ち込んでいて、これは消費者のタイ経済回復に対する不信感を表している

ターンセータギット

ところで、「不動産、建設、ホテル・レストラン業界はさらに地獄が続く」で書いたように、住宅だけでなくオフィスやホテルなどの商業不動産も同じような状況で、唯一、輸出産業の調子がいいこともあって、工業団地や倉庫といったインダストリアルだけが元気というのが今のタイの不動産市場です。

しかし、逆にいえば「これからタイバーツは独歩高から独歩安へ真っ逆さま?」の中で、「これからはREITが面白い」と題して書いたように、インダストリアルのREITなどは面白いと思います。

買いのシグナルを見落とすな

ところで、中国のように総量規制で不動産バブル崩壊寸前というのとは根本的に違うところがタイの不動産であり、市場環境さえ好転すれば、投資先として潜在的に投資妙味があると思います。

外国人需要だけでなく、タイ人の実需もこれからもっと増えるし、かつては新規供給が年間6万ユニットもあったのが、この2年間は激減した結果、供給過剰問題も次第に調整が進んできています。従って、どこかの時点で市場リバウンドが始まるのは間違いないと思っています。

ただし、トンローのザ・バンコクやアソークのセレスのようなカーテンウォール工法の物件は別にしても、タイのコンドミニアムはRC構造がほとんどです。この場合、吹付によるファサードの経年劣化が想像以上に激しいので比較的短期間に古ぼけてしまいます。

従って、あまり早く買ってしまうとこれもまた「出口」で失敗してしまうことになり、買うタイミングは重要です。問題はそのタイミングがいつかということですが、以下のJLLの予測ではやや悲観的過ぎるような気もしますが、不動産市場全体の回復は2023年後半から2024年前半ということです。

JLL predicts that the market will start to recover within 18-24 months after the economy begins to recover, which may happen by the second quarter of 2022 at the earliest.

国際不動産コンサルタントのJLLは、早ければ来年の第2四半期に経済回復が始まるとして、タイの不動産市場全体の回復はその18か月から24日か月後に始まると予測する

JLL

このように、JLLは不動産のリバウンドにはかなりのタイムラグがあると見込んでいるようです。ただ、オフィス等の商業不動産と違って、住宅は個人の投資需要が絡んでくるのでより動きが激しいことから、リバウンドはもっと早めに来るかもしれません。

従って、ワクチン接種が浸透しコロナの危機が収まり、そして、観光客が次第に戻ってくるようになり、タイ経済のアップサイドのシナリオが書けるようになれば、やがてそれに続くコンドミニアム市場のリバウンドを見込んで底値買いを始められると思うのですが…。

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