地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その4)

ただし、そうはいっても現時点ではまだサムットプラガーン県の先まで行って、家賃が5,000バーツも取れないような安かろう悪かろうの物件に投資しても仕方がないので、現時点ではプラカノーンからウドムスクにかけてのシティフリンジからミッドタウンが投資先として適していると考えています。

一方で、それでもやはりトンローやプロンポンといった高級住宅地で買いたいという人は買えばいいですが、既に天井圏にあるスーパーラグジュアリー級の物件は、向こう3年くらいは値下りこそしても、値上りはしないだろうと考えています。

いずれにせよ、上の記事のように、最近のコリアーズの調査によると、昨年竣工しデベロッパーが土地局に登記したコンドミニアムのユニット数は、過去30年で最高となったということです。先にも書いたように、中国人投資家の爆買いでデベロッパーが調子に乗って大量に売り出したプロジェクトですが、これらが昨年、竣工引渡しを迎えたところで大量にキャンセルされた結果、完成在庫として市場に溢れているわけです。

従って、以前「スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その2)」で書いたAREAの警告にあるように、下手をすると2022年あたりにコンド市場全体の暴落ということもあり得ないわけではないので、デベロッパーや仲介業者の営業トークに乗せられて安易に買うのは失敗のもとです。

時間はまだたっぷりあるし、まず自分の投資クライテリアをしっかり決めて、これならたとえ自分の予想が外れて将来損しても後悔しないと納得できる物件を見つけるべきです。

私もそういうスタンスで次の投資物件を物色しているところですが、ミッドタウンで駅から200メートル以内、築5年以内、信頼度の高い大手デベロッパーの中級グレード以上のプロジェクト、価格はZmyhomeのデータを基に平均価格から少なくとも2割以上安いこと等々、基準をかなり厳しく設定しているので、今のところこれはと思う物件は出てきていません。

やはり、本当に有望な築浅中古はタイ人オーナーも無理して売ろうとしないので、まれに資金繰りに窮して投売りに出てくる物件を狙い撃ちするしかないのですが、前もってこれはいいというプロジェクトを3つから5つぐらいに絞り込んだ上で、定期的にCondo Exchange CenterやLiving Insiderでチェックしていくしかありません。

ただし、先の地価推移グラフからもわかるように、今回のコロナ禍にあっても地価だけは依然上り続けているのがわかります。つまり、ロケーションによって早い遅いの違いはあるものの、バンコクで将来新規で開発されるコンドミニアムの売出価格は、中長期的にまだ上り続けると考えた方がよさそうです。

そこで気をつけなければならないのは、土地の持ち分が大きい戸建てやタウンホームと違って、コンドミニアムの場合、価格に占める建物や設備の比重が大きいという点です。

特にタイのコンドミニアムの場合、施工がいい加減で隠れた瑕疵も多く、大手であっても無責任な施工をするデベロッパーも結構あります。また、基本的に彼らは売りっぱなしで、売った後の顧客サービスのことなどほとんど考えてないと思った方がいいです。

その結果、日本以上に経年劣化が激しく、10年もするとファサードに亀裂は入るし、明らかに古ぼけてくるプロジェクトが大半です。そして、建物や設備の劣化に地価の上昇が追いつかなくなり、結局は値下りする物件がかなり出てくる、いや、むしろタイの場合、その方が多いと思っているので、慎重な投資判断が必要です。

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