第2波の影響で下がった住宅価格、第3波でさらに一段安は必至?

ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยผลสำรวจดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อน ต่ำที่สุดในรอบ 15 ไตรมาส นับตั้งแต่ไตรมาสที่ 2 ปี 2560 จากการแพร่ระบาดโควิด

DDプロパティの調査によれば、バンコクの第1四半期住宅価格インデックスは前期比でマイナス4%となり、これは2017年第2四半期以降最悪となった

グルンテープトゥーラギット

これは今朝のグルンテープトゥーラギット(バンコクビジネス)に載っていた記事です。

上のグラフはそれに添付して掲載されていたものですが、新規で売出されたプロジェクトを価格帯別に分けて、2016年第4四半期以降の推移を表したものです。ただ、これを見ると、どの価格帯も今年の第1四半期にマイナスになったようには見えませんが、バンコクだけでなくタイ全体のインデックスなのかもしれません。

いずれにせよ、コロナ禍が始まった2020年第1四半期以降、顕著な低迷が続いてきた住宅市場ですが、昨年の12月に始まったサムットサーコーンでの第2波集団感染の影響が、こうやって今年の第1四半期に出てきたわけです。

しかも、このインデックスはコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンホームを含む住宅全体の指標なので、コンドミニアムだけに対象を絞ればマイナス4%を超える値下りということに留意しておく必要があります。

จำนวนอุปทานที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดจะเป็นระดับราคา 1-3 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 14% จากไตรมาสก่อน รองลงมาคือราคา 3-5 ล้านบาท และระดับราคา 5-10 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 10% และ 8% ตามลำดับสะท้อนให้เห็นว่า ผู้บริโภคระดับกลาง-ล่างยังคงไม่มีกำลังซื้อเพียงพอ จึงต้องเลือกใช้จ่ายในสิ่งที่จำเป็นที่สุดก่อน

第1四半期に最も新規供給が増えたのは、1~3百万バーツの廉価な価格帯の物件であり、前期比14%増となった。それに続いて3~5百万バーツの10%、5~10百万バーツの8%である。しかし、住宅需要の大きい中低所得層は購買力が不足していて、現状では住宅を購入するような余力はない。

グルンテープトゥーラギット

今年は市場が好転すると読んだデベロッパーが、住宅需要の大きい中低所得層を狙って廉価な物件の新規供給を増やしたわけですが、第3波でまたも波乱が起こってしまいました。

そして、この記事には以下のようなスアンドゥーシット大学の調査結果が載っているのですが、まさにこれがバンコクのコンドミニアム市場の現状を的確に表しているように思えます。

“ครอบครัวไทยในยุคโควิด-19” ของสวนดุสิตโพล มหาวิทยาลัยสวนดุสิต ที่พบว่า ผู้บริโภคส่วนใหญ่ถึง 75.41% มองว่าปัญหาหนี้สิน เป็นปัญหาในครอบครัวที่พบมากขึ้นในยุคโควิด-19 นี้ และปัญหาหนักอกในครอบครัวอันดับแรกยังคงเป็นเรื่องรายได้และค่าใช้จ่ายถึง 44.27% ในขณะที่ผู้บริโภคในระดับบนแม้จะยังคงให้ความสนใจในการซื้อหรือลงทุนในตลาดอสังหาฯ แต่จากความไม่แน่นอนของสถานการณ์ปัจจุบัน รวมทั้งไม่มีมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ สำหรับที่อยู่อาศัยในระดับราคาอื่น จึงส่งผลให้ผู้บริโภคกลุ่มนี้มีแนวโน้มที่จะใช้เวลาในการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยนานขึ้นหรือชะลอการซื้อออกไปก่อนเช่นกัน

スアンドゥーシット大学の”コロナ下のタイファミリー”という調査結果によれば、消費者の75.41%もの世帯が家計債務の増加に苦しんでいる。その中でも44.27%が収入と支出のやりくりに問題を抱えている。一方、アッパークラスの人達は資金的余裕があり、住宅購入や不動産投資に興味を持っているのであるが、現在の先行き不透明な市場で急いで購入する必要はない、と彼らも様子見を続けている。

グルンテープトゥーラギット

これが今のバンコクコンドミニアム市場の実態です。さらに、今の準ロックダウンのような状況では、中国人を始めとする外国人投資家も戻ってくるはずがなく、まだまだ市場の長い低迷は終わりそうもありません。

また、我々外国人投資家は郊外のあまり廉価な物件は買わない方がいいので、やはり実需層と投資家層の両方の消費者が存在する500万バーツ前後の物件をターゲットにするのがベストです。

ただし、今はみんなが様子見を決め込んでいる状態ですが、ワクチン接種の広まりや政府の抜本的な不動産市場テコ入れ策が出てきてある程度視界が開けてきたら、まずこのクラスの物件からリバウンドが始まるはずなので、今の経済状況と市場のセンチメントをよくウォッチしておくことです。

もっとも、そうはいっても、4月にトンローで起こった英国型株の第3波集団感染は、第2波をはるかに超える勢いで各地に感染拡大しているので、第2四半期のバンコクのコンドミニアム市場がさらに値下りする可能性は極めて高いと思いますが…。

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