タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

不動産株投資

ハードアセットがダメなら株式市場で不動産投資(その3)

株式投資3
ところで、ここでちょっと私と株との関係について、プライベートな話を少し書かせてもらうと、実は海外不動産の仕事をやり始める前は、私は日本の金融業界で株のファンド運用をしていました。

そこではファンダメンタルズの分析、PER、EPS、BPSといった数字や企業の事業計画書と毎日向かい合っていたのですが、
当時はまだバブルの初期で、新人類相場と呼ばれていました。つまり、私と同年代である30代初めの新人類と呼ばれたファンドマネージャーたちが、とにかく買いまくって日本の株式市場をどんどん上昇させていたころです。

しかし私個人は、当時日系デベロッパーがニューヨークのロックフェラービル等、欧米の一等地でトロフィービルと呼ばれる希少価値のあるビルに投資し始めたのを見て、毎日目まぐるしく相場が動く株式市場よりも、海外に住んで現地でじっくり仕事ができる海外不動産の仕事の方に興味を持っていたのでした。

それもあって、ブラックマンデーと呼ばれた市場の暴落を機に日系デベロッパーに転職し、それ以来、希望通りロンドンに8年間駐在してオフィスビルの開発をしたりと、ずっと不動産の世界にいるわけです。

株式投資4
さて、これはあくまで参考情報ですが、最近、カシコンリサーチセンターが公開した、下半期に明らかに業績回復が見込める銘柄と、コロナのワクチンができると収益の急回復が見込める銘柄、という2つのグループがあります。

前者は今年上半期に比べて下半期にはほぼ確実に増収増益が見込める銘柄で、ロックダウン以降、国内需要関連の業種が次第に業績が回復つつあることから注目しているようです。業種としてはエネルギー、商業、建設、不動産、そして公益事業関連となっています。


そして、第2グループである、コロナのワクチンができれば業績が急回復する銘柄としては、
旅行、運輸、メディア(映画等)、金融、商品等です。

例えば、この中でカシコンが第1グループで推薦している大手不動産会社として、スパライがあります。前回書いたように利回りは3%弱とやや低いものの、彼らはホテルやオフィスビルの開発もやる総合デベロッパーであり、今年の下半期は住宅よりも商業不動産での市場回復が見込まれていて、彼らの業績も回復すると読んでいるわけです。

株式投資7

これ以外には、商業不動産に関連して建設資材のSRICHAなどが推奨されていますが、これらからわかることは、以下のようなことです。

1. 住宅、特にコンドミニアムの開発がメインであるマンデべの業績回復は、しばらく難しいだろうということ

2. 投資期間が1~2年程度であれば、クレジットリスクを取ってマンデべの高配当株を狙うよりも、むしろ、商業不動産開発を多く行っている総合デベロッパーの方が下半期に早速業績回復が見込めることから、配当だけでなくキャピタルゲインも期待でき、最終的に配当と売却益を合わせた総合投資利回り(内部収益率)も高くなりそうであること

とまあ、こんなことを私は考えたわけですが、QHはちょっと利回りが低すぎるかもしれませんが、スパライとLHに興味を持ってみています。

ただし、株式市場というのは不動産市場よりもトレンドが変わるのが速いので、投資判断は必ず自己責任でお願いします。

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ハードアセットがダメなら株式市場で不動産投資(その2)

株式投資6
これが、大手不動産デベロッパーの9月時点での株価に対する配当利回りの比較ですが、黄色の枠で囲ってあるのが、どちらかというとリスクのある投資対象であり、オレンジの枠が来年の不動産市場がさらに悪化しても、まず破綻はないだろうと思われる安全度の高いデベロッパーです。

特に、総合デベロッパーであるランドアンドハウスとクオリティハウスは、このブログでも何回か推薦しているブランドですが、プロジェクトのクオリティに対する信頼感もあるし、顧客に対するアフターフォローも他社よりいいというのが、これまでLHのザ・ルームと今の自宅のQハウスに投資してきた私自身の経験からの実感でもあります。

株式投資9

それに、アナンダやAP、オリジンのように大量のコンドミニアム供給を行って、マーケットシェア争いを展開してきたデベロッパーとは一線を画しているので、財務内容でも安心感が持てます。

このことは日本を例に取ればわかりやすいのですが、これはいわゆるマンデべと呼ばれるマンション専業デベロッパーと、地所、三井不、東急、野村、住不に代表される大手総合デベロッパーとの力と余裕の違いです。

マンデべの場合、かつてマンション供給日本一を誇っていたサーパスやライオンズマンション、長谷工などに見られるように、簡単に倒産したりどこに行ったのかわからなくなってしまうほど業務縮小してしまうところが多いのですが、それだけビジネスが偏りすぎていて財務体質が弱いということでもあります。

それもあって、こういうLHやQH、スパライのような総合デベロッパーはあまり株価が下落しておらず、利回りはそれほど魅力的ではないのですが、ここで頭に入れておかなければならないのは、タイの場合、日本と違って株式の売却益、すなわちキャピタルゲインに対する課税がないことです。

従って、半年先になるか、それとも1年先になるかはわかりませんが、とにかく会社が生き残ってさえいれば、やがて不動産市場が回復してきた時に実現できるキャピタルゲインは、決して小さくないのではないかと、私は考えています。

むしろ、コンドミニアムというハードアセットに直接投資して価値が2割上昇する可能性よりも、商業不動産開発も行う総合デベロッパーの株価の方が先に2割上昇する可能性の方が高いと思うし、現物資産を売却する場合、特定事業税や印紙税、移転税等の税金を取られてしまうことを考えると、今のような時期は「出口」が読めない不動産市場よりも、流動性の高い株式市場で不動産投資をする方が投資妙味があると思うのです。

株式投資5
しかも最近、CBREは以下のようなコメントを出しました。

ซีบีอาร์อี ชี้ตลาดคอนโดมิเนียม กทม.อยู่ในภาวะฟื้นตัว หลังคลายล็อกดาวน์ มีแนวโน้มเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง อย่างไรก็ตาม แนะจับตาหน่วยก่อสร้างแล้วเสร็จ ปี 2563 สร้างความผันผวนรอบใหม่

CBRE談:ロックダウン緩和以降、新規プロジェクトの売出しが増加傾向にあり、バンコクのコンドミニアム市場は回復途上にあるようだ。今後の完成在庫数の増減に注目し、新しい動きを注視していく必要がある)


ここでCBREがいう“市場が回復途上”というのにはなかなか同意できませんが、こんなことをいうところも出てきているので、遅くとも来年後半あたりからは、少しずつ状況も好転するのではないかと思っています。

また、株の先読みといって、現物市場に先んじて株価が先に上り始めることも多いので、そういう意味では今頃がちょうどいい仕込み時のような気もします。

ところで、最近、カシコン銀行リサーチも不動産株を推奨するようになってきているので、次回はそれを紹介してみます。

次回に続く

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ハードアセットがダメなら株式市場で不動産投資(その1)

株式投資1
相当深刻な不動産不況ということもあって、最近は不動産関連株が全体的に値下りしています。実際、このブログでも何回か書いてきましたが、大手デベロッパーでも完成在庫がなかなか掃けない中、ディベンチャーで直接市場で調達していた資金の償還期日が続々と到来しつつあり、資金繰りが苦しいところもかなり出てきています。

販売在庫

もう半年近く前になりますが、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」の中で、グルンテープトゥーラギットの表をもとに「この中で、ブランドがあり、かつ資金繰りがかなりタイトに見えるという観点からスクリーニングすると、100億バーツ以上の大きな販売在庫を抱えていて、負債資本倍率の高いところとして、プロパティパーフェクト、ノーブル、アーリヤ、そしてメージャーが目につきます」と書きましたが、やはりデベロッパー各社の株価は下落し、今回、上のターンセータギットの記事が指摘しているように、今年上半期決算に対する配当は相当高い利回りになっています。

例えば、ノーブルの配当はなんと年率で7.97%にもなるということであり、ここまで利回りが高くなってくると、下手にハードアセット(現物不動産)に投資して、入居者募集や手抜き工事によるトラブル、そして今は最も難しい「出口」リスクを取るよりも、いつでも手放せる換金性の高い株式による不動産投資を選ぶべきではないかとも思うのです。

本来、ハードアセットへの投資メリットは、自分名義で所有でき、株式のように投資先が倒産した場合に価値がゼロになるリスクがありません。また、貸すにせよ、売却するにせよ、すべて自分の判断で行えること、そして家賃やキャピタルゲインも全部自分のものになるところにあります。つまり、投資家がオーナーとして不動産投資そのものをやれるところにあり、また、日本で申告する場合は節税メリットもあります。

しかし、今の完全な買い手市場の中、将来の
「出口」がさっぱり読めない状況では、特に日本人のような外国人投資家にとってハードアセットは不利であり、先のブログでも”今は買ってはいけない”と書いたように、よほどの底値買い物件にでも出会わない限り、しばらくは様子見とすべき時期だとも思います。

そこで最近、私が目を向けるようになってきたのが、株式市場での高配当デベロッパーへの投資です。以下は、ターンセータギットが高配当デベロッパーの例として今回挙げている4つの大手デベロッパーですが、今はオンヌットなどのミッドタウンフリンジでも、新築の駅前コンドミニアムは表面利回りでせいぜい5%ぐらいでしか回らないことを考えると、換金流動性の高い高配当株式の方が投資妙味があるように思うのです。

もっとも、株式の場合、投資先が倒産したら元も子もなくなってしまうので、ノーブルのような資金繰りがかなり苦しそうなところは、ちょっと慎重に検討した方がいいとも思うのですが...。
高配当デベロッパー

次回に続く



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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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