タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

日系仲介業者

日系不動産仲介業者も苦しい展開に(その2)

日系仲介業者2
私の知る限り、バンコクの日系不動産仲介業者の場合、一部を除き、ほとんどが従業員数人から数十人規模の個人企業です。

従って、もしここで今年1年分の新規駐在員の住宅賃借需要がなくなってしまえば、労働集約型だけに、コストの大半を占める人件費負担で経営はかなりきつい状況でははないかと思います。

また、賃貸契約の更新手数料は普通、家賃の0.3か月分と聞いているし、それさえも私のように自分で契約書をドラフトしてテナントと直接更新してしまうタイ人オーナーも結構いることから、更新手数料だけでやっていくのはなかなか厳しいと思います。

もっとも、中には既存の賃貸物件の更新でも、1か月分の家賃を更新手数料として取るようなところもあるようなので、そういうところは平気でしょうが...。

一方、ここ数年、日本人駐在員が減ってきているという根本的な問題があります。上の表が最新の現地雇用を含めた就労ビザを持つエクスパット全体の数ですが、日本人エクスパットはジリジリと減少し、もうすぐ中国人にトップの座を奪われることになりそうです。

しかも、このグラフでは日本人エクスパットの減少は緩やかに見えますが、今回のコロナによる外国人の入国禁止が契機となり、「やがてタイ経済の没落が始まる(その2)」で書いたように、タイバーツ高により、日本企業のタイ撤退が懸念されるだけでなく、コスト軽減のための現地法人運営に関するこれからのニューノーマルは、人件費の安い現地雇用の日本人を増員し、ぎりぎりまで駐在員を減らすことになるそうで、この32,000人の日本人エクスパット全体に占める駐在員の数はもっと激しく減っていきます。

つまり、50,000バーツ以上の高い家賃の払える日本人駐在員が主なクライアントである日系賃貸仲介業者にとって、そのビジネス環境はますます厳しくなりつつあるわけです。

一方、トンロー通り周辺は、住人の25%が日本人駐在員とその家族といわれているほど、日本人が高いシェアを占めてきました。しかし、次々と新築のラグジュアリープロジェクトが竣工する一方で、駐在員が減り始めるとどうなるかというと、当然、賃貸物件の供給過剰が始まります。

その結果、入居者獲得競争の激化により、新築でも家賃が上がらなくなります。そして、新築好きな日本人需要は竣工したばかりの物件に流れてしまい、わずか築3年ぐらいの築浅物件でも空室リスクが高くなります。

従って、著書やこのブログでも書いているように、私はこれからバンコクで不動産投資をするとしても、賃貸運用する場合には、最初から日本人駐在員だけに的を絞るのはもうやめた方がいいと考えています。


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日系不動産仲介業者も苦しい展開に(その1)

日系仲介業者1

最近、現地のフリーペーパーである週刊ワイズが随分薄くなっています。基本的に
フリーペーパーは広告収入だけで成り立っているので、コロナ不況で広告を出す企業やお店がかなり減っているのだと思います。

HG2018_バンコクのコンド購入の教科書-01
以前、私も半年ほどこのワイズで不動産コラムの連載をさせてもらったし、年間誌のバンコクハウジングガイドで巻頭記事を書かせてもらったこともあります。また、エムクオーティエ・ビラットタワーでの同社主催の不動産セミナーで講演をさせていただいたこともあります。

週刊ワイズは確か発行部数が30,000部を超えるバンコク最大のフリーペーパーだったと思います。従って、当時は聞いたこともないような小さな日系不動産仲介会社も広告を出していたのですが、今のワイズを見ると、バンコクには50社以上の日系仲介会社があるといわれる中、昔から付き合いのある10社ほどが広告を出しているだけのようです。

最大手でもこういう状況なので、他の多くの隔週や月間のフリーペーパーは広告収入でもっと苦境に立たされているのかもしれません。

日系仲介業者3

さて、先日、某日系大手製造業の駐在員と飲んでいたのですが、今年4月に交代するはずであったタイの駐在員は、結局取りやめで交代は1年延期になったということでした。そして、多くの企業が同じような対応をしているとのことでもありました。

すなわち、日本企業の人事制度は、国内、国外とも4月と10月が異動期であり、今も外国人の入国規制が続く中、この分では10月の人員交代も難しそうなので、この会社の場合、来年4月までもうタイでの人事異動はしないと決まったそうです。

となると、私が普段付き合いのある所を含め、日系賃貸仲介業者の多くは、当初、このコロナ騒ぎが落ち着けば、やがて日本人駐在員の交代が始まるので要は時間の問題、とどこか高をくくっていたところがあったのですが、今年の新規移動が丸々なくなってしまうとなれば、1事業年度分の新規仲介料収入が吹き飛んでしまう可能性もあるわけです。

次回に続く

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