タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

コロナウイルス

緊急避難、外国人は故郷を目指す

コロナ10昨日、タイ政府が陸上で接する国境を全て封鎖しました。

偶然、このブログで22日の日曜に多くの外国人労働者が母国のミャンマーやラオスに帰るべく、モーチットのバスターミナルに押し寄せていたという記事を紹介したところだったのですが、ひょっとすると、彼らはこの国境封鎖を見越して急いでいたのかもしれません。

しかし、ウドンタニにしろチェンライにしろ、そこにたどり着くまでに10時間以上もバスに乗って、それから国境を渡るバスに乗り換えるのでしょうから、昨日の国境封鎖の前に、間一髪で間に合ったのでしょうか?

タイ政府としては、とにかくバンコクから出るな、という要請をしているのであって、タイ人であろうが外国人労働者であろうが、故郷に帰ってコロナウイルスをバンコクの外に拡散させないためにやっていることなので、外国人労働者に対する悪意はないのでしょうが、彼らの多くは違法労働者でもあり、もし病気にでもなったらどうにもならないという危機感もあるのかもしれません。

しかし、ここでタイ政府に国境封鎖をされると効果てきめんであり、国境を越えられない以上、この国外脱出の流れも落ち着くと思います。ところで、我々日本人もいざとなった時に、果たして日本に帰れるのかと心配になってきます。

コロナ11特に我々の場合、陸路では帰れず、どうしても空路になりますが、そんな中、22日から始まったタイ民間航空局の外国人入国規制の翌日、ほとんどのエアラインが欠航になる中、バンコクの飛行場にそれでも飛んできた飛行機のことが、ビジネス紙のグルンテープトゥーラギットに出ていました。

それは、ロシアのナショナル・フラッグキャリア(その国を代表するエアライン)のアエロ・フロートです。

見ての通りの大型旅客機が乗客たった3人を乗せて飛んできたのです。この乗客はコロナ陰性証明と10万ドルの医療保険証書を持つロシア人なのか、それとも母国に戻るタイ人なのかはわかりませんが、よくキャンセルしないで飛ばすものだと感心します。

いわずもがなですが、日本のナショナル・フラッグキャリアはJALとANAです。幸い、今のところ減便しながらも飛んでいるようですが、日本人は誰もコロナ陰性証明を取れないので、今の
状況はアエロ・フロートと似たようなもので、バンコクに飛んでくる飛行機に乗っているのは、多分数少ないタイ人だけだろうと思います。

それでも、いざとなった場合、自国に帰れる飛行機が毎日、日・タイ間で飛んでいるというのは心強いものです。何らかの理由で緊急に帰国しなければなくなったときに、日本に行く飛行機が飛んでないというのは非常に怖いことでもあり、採算重視のLCCが欠航するのは仕方がありませんが、日本のナショナル・フラッグキャリアには何とか頑張って飛ばし続けて欲しいものです。

コロナ12ところで、ターンセータギットによれば、タイのナショナル・フラッグキャリアであるタイ航空はいよいよ危機的状態のようです。

それでもまだ頑張って日本行の便を飛ばしていますが、実態は今回のコロナ騒ぎで相当な赤字を出していて、もう耐えられないのではないか、その上、タイのナショナル・フラッグキャリアとはいえ、タイ政府の援助も見込めないということで、倒産寸前の瀕死の状態という記事が載っていました。

今回のコロナウイルスの世界的蔓延で、体力のないエアラインは淘汰され、航空業界にも一大再編成が起こるのかもしれません。

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中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦

ブログPV最近はこのブログも読者が増えて、新しい記事を更新しない日でも毎日400人から500人が読みに来てくれるようになりました。

おかげさまで、
バンコクのコンドミニアム事情というニッチな話題に特化したブログにもかかわらず、にほんブログ村のバンコク情報カテゴリーでのPVランキングも、このところ1位になることが続いていて、本当にありがたく思っています。

数年前の順調に市場が成長していたころに比べて、今は市場が低迷しかなり危ない状況になりつつあるにもかかわらず、逆に読者が増えてきているということは、むしろ危機が迫ってきた今こそ、バンコクの不動産市場の情報を得ようとしている人が増えているのかもしれません。

最新著書でも書いたように、今年は「待つも相場、休むも相場なり」でじっと状況を見ていくべき時であり、基本的には動かない方がいいと私は考えているので、しばらくは具体的にどのプロジェクトがいいとかお勧めだとか、ピント外れのことを書く気もありません。

余程割安な投売り物件(多分、個人の単発的なリセール物件になると思います)が出たら粛々と拾っていくというのがベストであり、実際、私もそれを狙っているのですが、日本在住者の場合はなかなか良い情報が取れないし、これはという物件を見つけても即座に動けません。

従って、確かな信頼できる情報ルートがないのであれば、底値買いにはあまり期待しない方がいいかもしれません。

くれぐれもコミッション目当ての仲介業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分で十分検討を重ねた上で、投資は自己責任であるということを自覚して判断して下さい。

さて、前回、「ナイトフランクのネガティブな市場予測」でも引用したタイの日経新聞ともいえる、グルンテープ
ゥーラギット紙に、今度は中国人クライアントが多いことで有名なエンジェル・リアル・エステートが以下のコメントを載せています。

このブログでもこれまで、コロナウイルスの影響等で中国人バイヤーが激減しつつあることを伝えてきましたが、こうやって現場の第一線で仲介をしているブローカーから具体的な状況説明が出ると、今の深刻度が一層実感できます。

新型肺炎で
不動産仲介会社 25%減収

タイの外国人向け不動産仲介会社エンジェル・リアル・エステート・コンサルタンシーのサイモン・リー社長(共同創業者)は、2020 年の売上高が前年比 25%減の 40 億~50 億バーツ(約 142 億~177 億円)との見通しを示した。新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行などで、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている。

エンジェルの顧客の売約件数は 3,000 戸(販売総額 200 億バーツ)で、このうち住宅の完成・引き
渡しで年内に購入代金の支払い期限を迎えるのは 2,000 戸(約 140 億~150 億バーツ)。エンジェルの顧客は中国人が 50%、中国以外のアジア人が 40%、欧州人が 10%を占めるが、肺炎の流行や中国政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っている。

エンジェルは大手デベロッパーに対し、コロナの流行が収束するまで中国人の支払いを6カ月から1年間待つ
よう交渉しているが、資金の流動性で問題を抱えている業者などは支払い期限を3カ月過ぎても支払わない場合に頭金を没収する措置を取っているという。リー社長は、コンドミニアム(分譲マンション)の在庫が 20 万戸あり、放出に約2年かかる見通しのため、中国人の支払い期限を延長する方が市場にもプラスとの見方を示した。

記事は以上ですが、もしこの延期の要求が通り、各デベロッパーが引渡しと決済を半年から1年待ってくれるとすれば、当然それは日本人を含め他の外国人投資家にも適用されるべきです。

そうなれば、今バイジョーング(購入予約権)を持っている投資家は、急いで損切りしなくてもよくなることになり、ある意味、既存の投資家を救済できる反面、今の市場の失速低迷を長引かせてしまうリスクもあり、底値買いを狙っている投資家にとってはデメリットとなります。

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コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その2)

コロナウイルスさて、以下が今回のコロナウイルス騒ぎに関する業界関係者のコメント概略です。

1.タイコンドミニアム協会会長談
昨年、米中貿易戦争やバーツ高元安等の影響で、270億バーツへと半減した中国人バイヤーの不動産購入が、コロナウイルスに伴って中国が国をシャットダウンしたことで、さらに半減すると予想している。
第1四半期中にこの問題が素早く解決できるかどうかでコンドミニアム市場も大きく影響を受けるので、デベロッパー各社は状況を注視するべき。もし長引けば、中国人バイヤーのコンドミニアム解約が増加することになる。
特に、パタヤの多くの物件のように、エージェント(仲介業者)を通して一括購入契約が行われたものは、1フロア全部が解約されるというケースも出てくる。

(注)中国人バイヤーの多くは英語もできないこともあって、直接現地でデベロッパーと契約する人は少なく、中国専門のエージェントを通して購入するケースが多いのです。その際、エージェントはデベロッパーからフロア単位でバルク買いし、自分たちの利益を上乗せして再販しているケースが多いと聞いています。つまり、これらのユニットが売れなければ、エージェントも買い取るわけにはいかないので、フロアごとキャンセルされるケースが出てくるのです。実はバンコクでも、昨年からバルク買いしたエージェントからのまとまったキャンセルが出るという同様の問題が出ています。

2.プルクサー社長談
第2四半期以降も中国のシャットダウンが続けば、タイ経済、観光収入、貿易輸出にも大きな影響を与えるようになり、タイのコンドミニアムも中国への輸出品に近い側面があることから、大きな影響がある。
特に、中国人バイヤーへの依存度の高い、ラーマ9、ラチャダー、ラームカムヘーンといったところのプロジェクトは大きな影響を受ける。ただし、当社は従来からあまり中国人が興味を示さなかったBTSグリーンライン沿いのプロジェクトを進めているので、それほどの影響は受けないであろう。

(注)以前からこのブログでも、ラーマ9やラチャダーは中国人購入者が多く、そのほとんどが賃貸として市場に出回るので、ここでの投資は避けておいた方がいいと書いてきましたが、同じ将来のCBDといわれていても、ラーマ9とグリーンライン沿線のバンナーでは中国人リスクの度合いが違うわけです。

3.LPN社長談
米中貿易戦争とバーツ高で中国人バイヤーは昨年来激減していて、既に中国人がターゲットのエリアでの新規プロジェクトは先延ばししているので、今のところ大きな問題はない。
ただし、2、3か月程度で今の問題が解決できなければ、不動産市場だけでなく、タイ経済全体に大きな影響を与えることになる。

4.セナ社談
中国人の大半がエージェント経由で購入しているので、わざわざタイにやってくる必要がないことから、コロナウイルスの問題はそう大きくはない。また、セナは既にコンドミニアムの開発を減らしていて、中国人バイヤーのシェアが20%から10%へと下がっているので、影響も小さい。

5.スパライ社長談
むしろタイバーツ高の影響の方が大きく、今回のコロナウイルス問題は1か月もすればおさまると思うので、大きな影響はないと考えている。

以上、各社見通しが違いますが、
コンドミニアム協会がやや過剰な反応をしているのに対し、デベロッパー各社は昨年初めから大型の新規コンドミニアムの開発を見送り始め、ミドルクラス以下の実需向けにシフトしてきたことや、ネーウラープと呼ばれる低層住宅開発へのシフトから、あまり今回の影響を気にしていないようです。

いずれにせよ、結果はあと数カ月もすればわかるはずです。

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คอนโดรูด50% จีนยกเลิกซื้อ พัทยาทั้งฟลอร์
ตลาดคอนโดฯไทยอ่วม พิษไวรัสโคโรนา จีนปิดประเทศ ส่อลากยาว ทำลูกค้าจีนหายไปจากตลาดเพิ่มอีก 50% พัทยา ยกเลิกซื้อทั้งฟลอร์ จับตาทำเลเสี่ยง พระราม 9-รัชดาฯ-รามคำแหง สมาคมอาคารชุดฯ-บิ๊กเนมถอดใจ ไตรมาสแรก  

 คำสั่งปิดประเทศ สกัดการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา ของนาย สีจิ้น ผิง ประธานาธิบดี สาธารณรัฐประชาชนจีน สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วโลก เนื่องจากกำลังซื้อชาวจีนมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศ ทั้งภาคการท่องเที่ยว การส่งออก การซื้อขายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียม ประเทศไทยถูกไวรัสตัวนี้ถล่มซ้ำต่อเนื่องมาจาก ปลายปี 2562 ที่ฝุ่นตลบจากผลกระทบเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีน กับสหรัฐอเมริกา ค่าบาทแข็งค่า สถานการณ์ความรุนแรงฮ่องกง อีกทั้งผลกระทบภายในประเทศ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ (แอลทีวี) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) โดยยังไม่ทราบว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เมื่อใดนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุ การปิดประเทศของจีนเพื่อยับยั้งการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ส่งผลให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้นอีก 50% เมื่อเทียบจากมูลค่าการซื้อขายเมื่อปี 2562 27,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า
ไตรมาสแรก ผู้ประกอบการควรมองข้ามยอดขายสำหรับชาวจีนออกไป หากจีนไม่สามารถแก้ปัญหาได้เร็ว ผลที่ตามมาจะเกิดปัญหา คนจีนยกเลิกซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีซื้อผ่านเอเยนต์ เพราะล่าสุดเริ่มเกิดขึ้นแล้วที่ พัทยา ลูกค้าจีนขอยกเลิก ทั้งชั้น

 นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ต้องจับตาการแก้ปัญหาของจีนว่าจะหาทางออกได้เร็วหรือไม่ หากปัญหาลุกลามบานปลายข้ามไปยังไตรมาส 2 เชื่อจะกระทบเศรษฐกิจภาพใหญ่ ท่องเที่ยว ส่งออก ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯเปรียบเสมือนสินค้าส่งออกตัวหนึ่งต้องพึ่งพาลูกค้าจีนก็จะทรุดตามไปด้วย สำหรับทำเลเสี่ยง อาจได้รับผลกระทบจากการปิดประเทศของจีน ได้แก่ พระราม 9, รัชดาฯ และรามคำแหง ส่วนบริษัท น่าจะได้รับผลกระทบไม่มากเนื่องจากโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ อยู่ในช่วงปลายปี และอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่ชาวจีนให้ความสนใจน้อย เช่น สุขุมวิท 54, สุขุมวิท 97สอดคล้องกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ 

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) สะท้อนว่า จากผลพวง สงครามการค้า ค่าบาทแข็ง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเหลือค้างสต๊อกทั้งระบบ จึงเป็นโจทย์ให้บริษัท ปรับแผน ยกเลิก เปิดพื้นที่ขายโครงการให้กับลูกค้าจีน มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยที่มีกำลังซื้อจริง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่ามีเพียงโครงการเดียว ตั้งอยู่บริเวณทำเลมักกะสัน ที่เปิดขายให้จีนเมื่อ 2 ปีก่อนล่าสุดมีการโอนเรียบร้อย ก่อนหน้าที่จะเกิดเหตุการณ์ไวรัสโคโรนา นายโอภาส ประเมินว่า หากโคโรนา สามารถยับยั้งได้ในเวลาอันสั้นเช่น 2-3 เดือนตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับผลกระทบ มุมกลับกรณี สถานการณ์ส่อเค้าบานปลายเชื่อว่า ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาฯเท่านั้นแต่จะกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมทั้งระบบ

 ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯมีความกังวลต่อปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ส่งผลกำลังซื้อต่างชาติ เช่น ชาวจีน ยกเลิกการซื้อคอนโดฯ อยู่ไม่น้อย ส่วนกรณีการแพร่ระบาดของ ไวรัสโคโรนา ที่อยู่ในการควบคุมของรัฐบาลจีน และ รัฐบาลไทยนั้น ยอมรับอาจจะมีผลต่อตลาดอยู่บ้าง ในแง่ทางอ้อมที่เกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นพระเอกตัวหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะยึดโยงกับกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าวขึ้น ทำให้แนวโน้มภาคการท่องเที่ยวที่คาดการณ์ก่อนหน้าว่าจะดี อาจแย่ลงได้ การที่รัฐบาลจีน สั่งห้ามคนจีนในเขตการระบาดของไวรัส ออกนอกประเทศเป็นการชั่วคราว คงไม่มีผลกระทบต่อการซื้อขาย, การนัดโอนปิดการขาย หรือ การโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด เนื่องจาก ปกติของขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ผู้ซื้อซึ่งมักเป็นนักลงทุน จะกระทำผ่านเอเยนต์ (ตัวแทนซื้อ ขาย) เป็นหลักไม่จำเป็นต้องเดินทางมาเอง เป็นเพียงการโอนเงินข้ามประเทศมาเท่านั้น จึงไม่น่าจะมีผลต่อตลาดรวมมากนัก โดยเฉพาะรายที่มีการขายให้กับนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากขณะที่ปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าชาวจีนน้อยลงมากอยู่ที่ประมาณ 10% จากเดิม 20% จากปัญหาเงินบาทแข็งค่า รวมถึงการที่บริษัท เริ่มพัฒนาคอนโดฯน้อยลง และหันไปจับกลุ่มโปรดักต์แนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางของตลาด 

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบมจ.ศุภาลัยมองว่าลูกค้าคนจีนอาจลดลงแต่เป็นเพราะเรื่องค่าเงินมากกว่า ส่วนเรื่องโรคไวรัสที่คาดว่าเป็นช่วงสั้นๆไม่น่าจะเกิน1เดือนน่าจะจบทำให้ไม่น่าจะเกิดผลกระทบ

コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)

コロナによるキャンセル最近、BTSに乗ると、乗客の半分近くがマスクをしています。

しかしよく見ると、安っぽいものが多く、PM2.5よりずっと小さいコロナウイルスを防ぐには全く役に立たないそうで、ただの気休めのようにしか思えません。

確かに、感染者であれば、マスクをすると少なくとも外部に飛沫を飛ばさないようにするので有益ではあるそうなのですが、BTSの駅などで降りる人を待たずに我先にと乗り込もうとするタイ人が、そこまで他人のことを考えてマスクをしているようにも思えません。

だから私は、コロナウイルスを防ぐ効果が全くないマスクなどしませんが、できるだけ繁華街には出て行かないようにしています。

さて、このコロナウイルス騒動が長びくと、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場にも大きな影響を与えるそうです。

これはターンセータギットに載っていた記事ですが、コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています。

動かない資産である不動産とはいいながら、タイのコンドミニアムは今や中国に対するタイの輸出品と化していて、それが中国人観光客の激減と中国経済の失速、バーツ高人民元安等で、中国人購入者が昨年は半減しましたが、今回の騒動でさらに半減してしまうそうです。

また、バンコクでも、これまで中国人が主な購入者であったラーマ9やラチャダー、ラームカムヘーンのプロジェクトに特に注意が必要とのことです。

運よく、彼らがあまり興味を持ってなかったスクムビット沿いへの影響は、比較的少ないようですが、それにしても、無傷ではいられないかもしれません。

まさか、こんな伝染病騒ぎで不動産市場までもが影響を受けるとは、昨年末には予想もできなかったのですが、今回の著書でも経験談として詳しく書いたように、2018年後半に始まった潮目の変化を読み取り、2019年末までに手持ちの投資物件を全て手仕舞いしておいてよかったと改めて思います。

いずれにせよ、このコロナ騒動がいつまで続くかによって、
バンコクだけでなくパタヤやプーケットの海浜リゾートを含め、これからタイの不動産市場はさらに大きな影響を受ける可能性があり、既に低迷が続いているタイのコンド市場にとって、まさに弱り目に祟り目というわけです。

では、次回、この記事の概要を見ていくことにします。

次回に続く

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