バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

コロナウイルス

感染拡大阻止には法的拘束力を!(エピローグ)

コロナ18先日、「感染拡大阻止には法的拘束力を!」で書いたブログ記事が日本の言論サイトである「アゴラ」にも載りました。

このサイトのことはあまり知らないし、これからも政治的なことに首を突っ込むつもりもないのですが、そもそもブログでこのコラムを書こうと思ったきっかけは、先週、埼玉スーパーアリーナで開かれたK1の試合で、会場に来た観客が、コロナ感染は「自己責任」だから問題ないようなことをいっている記事を読んで、それは違うだろうと思ったことに始まります。

20代、30代の若い人にしてみれば、コロナなんてほっとけば治るただの風邪みたいなものかもしれません。しかし、視点を変えて、自分の年老いた両親、もしくは祖父母のことを思えば、ちょっとは考えが変わると思います。

確かに、自分が感染するのは自己責任です。しかし、周囲の多くの人、特に高齢者や基礎疾患のある社会的弱者ともいえる人達に感染させると、重症化させてしまうというのがコロナの厄介なところです。

その点、タイのプラユット首相が早々と非常事態宣言を出し、法的拘束力を持ってコロナ蔓延阻止に取り組み始めたことには大賛成です。

一方、安倍首相は、学校閉鎖はさっさと決めたのに、
日本の経済界が受けるダメージに配慮しているのだろうと思いますが、感染者が2,000人になろうとしている今でも、「緊急事態宣言」の発令を逡巡しています。

私と違う意見の人も多くいるとは思いますが、日本ももうこの辺が限界だと思うし、一刻も速く法的拘束力を持ってコロナ感染拡大阻止に取り組むべきだと思っています。

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感染拡大阻止には法的拘束力を!

コロナ15毎日、あまり外に出ないようにしているので、時間を持て余していることもあり、このところコロナに関する現地の記事をよく読んでいます。

一方、不動産市場の動きはほとんど止まっているので、大して書くこともないことから、むしろこのコロナのブログ記事をほぼ毎日一つ書いています。

さて、今日からいよいよ「非常事態宣言」が発令され、プラユット首相をトップとするCRES(非常事態対策本部)が特別法の下、コロナウイルスの感染拡大阻止に取り組みます。

しかし、つい数週間前まで、タイでは感染者が100人以下と比較的少なく、日本より安全な国と思われていたのです。

それがここにきて、一挙に感染者が増え、今日にも1,000人を超えようとしています。

そのきっかけの1つとなったのが、3月6日にバンコクのルンピニ・ムエタイスタジアムで開催されたタイ式ボクシング会場での集団感染でした。この時の感染者だけで130人近くに上り、これが一挙にバンコク都内に拡散し、パンデミックとなって連日感染者が増え続けることになったわけです。

そこで、今になってわかってきて批判されているのが、実は同試合の2日前である3月4日、タイ観光スポーツ省ムエタイスポーツ委員会が、コロナ感染防止のために試合を延期するようにとの緊急書状を開催者に出していたにもかかわらず、試合が開催されたということです。

そしてその結果、スタジアムに集まった2,500人の観衆のどよめきの中、コロナウイルスが集団感染していったわけです。

下のタイ語の新聞記事を読むと、同書状が出たのが試合開催のわずか2日前であったこと、ドタキャンすれば損害賠償で訴えられるリスクがあったこと等、開催者側にもいくつかの事情はあったようで、結局、試合は開催され、集団感染が起こり、そして今日の「非常事態宣言」につながったわけです。

ではなぜ、当局が緊急書状で開催中止を要請したのに、このムエタイの試合を止められなかったのかというと、実は法的拘束力がなかったからです。

コロナ16私も実際にこの書状を読みましたが、そもそも表題が「
ขอความร่วมมือ」では法的拘束力がないように思えます。

すなわち、これはただの協力依頼、協力要請であり、最終的には開催者側に決定権があるように読めるのです。

しかし、開催者側の事情も分かりますが、会場に来た観客がコロナに集団感染し、最終的に身近な高齢者にまでうつしてしまうというリスクについても考えるべきでした。

さて、本日、この宣言を出すことで、特別法の下、プラユット首相には強力な法的権限が与えられました。特に、もともとが軍事政権であることから簡単に軍隊を動かせるので、命令に反してイベントを開くようなことがあれば、直ちに軍隊を派遣し叩き潰すことができるわけです。もっとも、それに逆らってでもイベントをやろうとする人は、多分、もういないと思いますが…。

コロナ17ところで、これは日本で数日前、埼玉スーパーアリーナで開催されたK1イベントと状況がほとんど同じです。

試合開催に対して埼玉県が再三にわたりイベントの自粛を要請していたにも関わらず、開催者側はそれを無視しイベントを開いたわけで、今、集団感染が危惧されています。

日本はどこか自由ボケしていて、なんでも反対したり要請に従わなかったりするのが当然の権利と思っている人が多いのかもしれませんが、しかしその結果、間接的に全く関係のない人達にも感染させ、その生命を奪ったりすることになるリスクのことを考えると、今回の場合は「自己責任」の問題などではなく、法律による強権行使が必要だろうと思うのです。

調べてみると、日本の総理大臣にも疫病対策等として「新型インフルエンザ等緊急事態宣言」の発令が認められているようです。今回のタイの事例を教訓にして、時期既に遅しとなる前に法的拘束力や強制力を行使して、一刻も速くパンデミックを阻止する行動をとるべきだ思います。

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แฉ กกท. ส่งหนังสือถึงลุมพินี ขอให้เลื่อนจัดมวยศึกใหญ่ แต่ไม่เป็นผล ทำโควิด-19 ลามหนัก

หลังศึกใหญ่ ลุมพินีแชมป์เปี้ยนเกียรติเพชร ที่สนามมวยลุมพินี เมื่อวันที่ 6 มี.ค. ปรากฎว่ามีพิธีกร เซียนมวย แม้แต่นายสนามมวย ติดไวรัสโควิด-19 กันเป็นจำนวนมาก และทำให้เชื้อแพร่ระบาดไปหลายพื้นที่ของประเทศไทย จนทำให้มีเสียงวิพากษ์วิจารณ์ตามมา ถึงการจัดมวยนัดดังกล่าว เนื่องจากอยู่ในช่วงที่เชื้อไวรัสโควิด-19 กำลังแพร่ระบาด

ต่อมามีการเผยแพร่เอกสารของ สำนักงานคณะกรรมการกีฬามวย การกีฬาแห่งประเทศไทย ที่ทำหนังสือด่วนที่สุดถึง นายสนามมวยลุมพินี เมื่อวันที่ 4 มี.ค. ใจความระบุว่า ขอให้เลื่อนการจัดกิจกรรมที่มีการรวมตัวของประชาชนจำนวนมาก และอาจมีความเสี่ยงต่อการแพร่ระบาดของโรคโดยไม่จำเป็น ตามมติครม.วันที่ 3 มี.ค.63 ในวาระสำคัญถึงมาตรการป้องกันไวรัสโควิด-19 พร้อมระบุว่าด้วยว่า ขอความร่วมมือผู้ประกอบการสนามมวย นายสนามมวย พิจารณาให้ความร่วมมือตามคำสั่งดังกล่าวอย่างเคร่งครัด

ด้าน นายวิบูณ จำปาเงิน ผู้อำนวยการสำนักงานคณะกรรมการกีฬามวย การกีฬาแห่งประเทศไทย ในฐานะนายทะเบียนเปิดเผยว่า ทางการกีฬาแห่งประเทศไทย ได้ทำหนังสือขอความร่วมมือสนามมวยทั่วประเทศ ตั้งแต่วันที่ 4 มี.ค.ให้จัดการแข่งขันในระบบปิด ซึ่งในส่วนของสนามทั่วไป ทาง กกท. มีอำนาจในการดำเนินการ และที่ผ่านมาก็ถูกร้องเรียนจากผู้ประกอบการมากมาย บางรายจะดำเนินการฟ้องร้อง

明日、「非常事態宣言」発令

コロナ14昨日、プラユット首相が3月26日を持って「国家の非常事態」とする旨の宣言を出しました。

私の知るところでは、2010年にアピシット首相が赤シャツ内乱に対して出したもの、そして、2014年にインラック首相がス・テープ率いる反政府運動に対して出したものに続いて3回目です。

なんかタイはしょっちゅう「非常事態」になっているように見えるかもしれませんが、過去2回が政治的動乱を制圧するものであったのに対し、今回は国民全体の生命のためにコロナ感染を抑えようとするもので、対立する反対勢力もおらず、根本的に性格が違っています。

そして、3月26日より、政府各省庁の権限をプラユット首相率いる非常事態センター(CRES)に集中させ、国家を挙げてコロナ感染拡大を阻止しようとするものですが、軍隊を傘下に収めるプラユット首相には強力な実行力がありそうで、この記事の写真のように、タイのマスコミも首相の手腕に期待しているように思えます。

ちなみに、安倍首相が学校の一斉休校を決めた時に、野党や都道府県知事、校長などがここぞとばかりに狭い了見の勝手な反対意見をいっていましたが、少なくともバンコクでは今のところ、そんな声は聞こえてこないようです。


また、日本では格闘技K1のイベントが埼玉県の中止要請を無視して行われ、集団感染が起こった可能性があるとのニュースが出ていますが、今回の「非常事態宣言」により、一部の連中に自分勝手なことをさせない強制力を持って対応してもらいたいものです。

ところで、この「非常事態宣言」が出されると、我々外国人にとってどんな影響や拘束力が出てくるのかが気になるところですが、原則として以下の6つアイアンルール(鉄則)が強制されることになるようです。

1. ห้ามมิให้บุคคลใดออกนอกเคหสถานภายในระยะเวลาที่กำหนด เว้นแต่จะได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่ หรือได้รับยกเว้น
         
2. ห้ามมิให้มีการชุมนุมหรือมั่วสุมกัน ณ ที่ใด ๆ หรือกระทำการใดอันเป็นการยุยงให้เกิดความไม่สงบเรียบร้อย   
     
3. ห้ามการเสนอข่าว การจำหน่าย หรือทำให้แพร่หลายซึ่งหนังสือ สิ่งพิมพ์ หรือสื่ออื่นใดที่มีข้อความอันอาจทำให้ประชาชนเกิดความหวาดกลัว เจตนาบิดเบือนข้อมูลข่าวสาร     
   
4. ห้ามการใช้เส้นทางคมนาคมหรือการใช้ยานพาหนะ หรือกำหนดเงื่อนไขการใช้เส้นทางคมนาคม     
    
5. ห้ามการใช้อาคาร หรือเข้าไปหรืออยู่ในสถานที่ใด ๆ   
      
6. ให้อพยพประชาชนออกจากพื้นที่ที่กำหนดเพื่อความปลอดภัยของประชาชน หรือห้ามผู้ใดเข้าไปในพื้นที่ที่กำหนด

この中で我々に直接的に関係がありそうなのが、1の指定された時間帯での外出禁止、4の交通機関を使っての移動の禁止というところだと思いますが、広義でとらえると、我々日本人は日本に帰れないということではないかと心配になったりもするのですが…。

そうであれば、もしどうしても日本に帰る用があるのであれば、今日中に帰国便に乗るしかないことになりますが、それは難しいでしょうね。

それに、昨日、このブログで日本のナショナル・フラッグキャリアであるJALとANAには日・タイ間の便をなんとか飛ばし続けて欲しいと書いたところなのですが、昨夜の日本大使館からの連絡ではどうやら欠航が始まるようです。

次第にコロナウイルスが身近なものになり、タイに居ることにちょっと身の危険を感じるようになってきましたが、とはいっても今さらどうしようもないし、赤シャツの時のようにセントラルワールドが放火されて焼け落ちたりするような内乱状態が続くのでもないので、何かと生活面では不便ではあるものの、じっと家に居れば大丈夫なのかなとも思います。

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緊急避難、外国人は故郷を目指す

コロナ10昨日、タイ政府が陸上で接する国境を全て封鎖しました。

偶然、このブログで22日の日曜に多くの外国人労働者が母国のミャンマーやラオスに帰るべく、モーチットのバスターミナルに押し寄せていたという記事を紹介したところだったのですが、ひょっとすると、彼らはこの国境封鎖を見越して急いでいたのかもしれません。

しかし、ウドンタニにしろチェンライにしろ、そこにたどり着くまでに10時間以上もバスに乗って、それから国境を渡るバスに乗り換えるのでしょうから、昨日の国境封鎖の前に、間一髪で間に合ったのでしょうか?

タイ政府としては、とにかくバンコクから出るな、という要請をしているのであって、タイ人であろうが外国人労働者であろうが、故郷に帰ってコロナウイルスをバンコクの外に拡散させないためにやっていることなので、外国人労働者に対する悪意はないのでしょうが、彼らの多くは違法労働者でもあり、もし病気にでもなったらどうにもならないという危機感もあるのかもしれません。

しかし、ここでタイ政府に国境封鎖をされると効果てきめんであり、国境を越えられない以上、この国外脱出の流れも落ち着くと思います。ところで、我々日本人もいざとなった時に、果たして日本に帰れるのかと心配になってきます。

コロナ11特に我々の場合、陸路では帰れず、どうしても空路になりますが、そんな中、22日から始まったタイ民間航空局の外国人入国規制の翌日、ほとんどのエアラインが欠航になる中、バンコクの飛行場にそれでも飛んできた飛行機のことが、ビジネス紙のグルンテープトゥーラギットに出ていました。

それは、ロシアのナショナル・フラッグキャリア(その国を代表するエアライン)のアエロ・フロートです。

見ての通りの大型旅客機が乗客たった3人を乗せて飛んできたのです。この乗客はコロナ陰性証明と10万ドルの医療保険証書を持つロシア人なのか、それとも母国に戻るタイ人なのかはわかりませんが、よくキャンセルしないで飛ばすものだと感心します。

いわずもがなですが、日本のナショナル・フラッグキャリアはJALとANAです。幸い、今のところ減便しながらも飛んでいるようですが、日本人は誰もコロナ陰性証明を取れないので、今の
状況はアエロ・フロートと似たようなもので、バンコクに飛んでくる飛行機に乗っているのは、多分数少ないタイ人だけだろうと思います。

それでも、いざとなった場合、自国に帰れる飛行機が毎日、日・タイ間で飛んでいるというのは心強いものです。何らかの理由で緊急に帰国しなければなくなったときに、日本に行く飛行機が飛んでないというのは非常に怖いことでもあり、採算重視のLCCが欠航するのは仕方がありませんが、日本のナショナル・フラッグキャリアには何とか頑張って飛ばし続けて欲しいものです。

コロナ12ところで、ターンセータギットによれば、タイのナショナル・フラッグキャリアであるタイ航空はいよいよ危機的状態のようです。

それでもまだ頑張って日本行の便を飛ばしていますが、実態は今回のコロナ騒ぎで相当な赤字を出していて、もう耐えられないのではないか、その上、タイのナショナル・フラッグキャリアとはいえ、タイ政府の援助も見込めないということで、倒産寸前の瀕死の状態という記事が載っていました。

今回のコロナウイルスの世界的蔓延で、体力のないエアラインは淘汰され、航空業界にも一大再編成が起こるのかもしれません。

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母国に逃げ帰る外国人労働者たち?

コロナ8バンコクポストによると、昨日から始まったバンコク都と近隣5県の施設閉鎖で3週間の休みとなった多数の外国人労働者が大挙して母国へ戻ろうと、バスターミナルが混み合ったそうです。

タイ語で労働者のことを「ガマゴン」と呼びます。このガマゴンの中でも、建設現場で働く人が多いのがミャンマー人で、レストラン等のサービス業ではタイ語に近いラオス語を話すことからラオス人が多いとされるのですが、昨日、約8万人がバスターミナルに押し寄せたそうです。

コロナ9
บขส.เผยไม่พบคนแห่กลับภูมิลำเนา
บขส.เผยปริมาณผู้โดยสารเดินทางวันนี้ (22 มี.ค.63) ปกติ ส่วนใหญ่เป็นแรงงานต่างชาติ พร้อมขอความร่วมมือไม่จำเป็นขอให้งดเดินทางเพื่อลดความแออัดในสถานีขนส่งนายจิรศักดิ์

しかし、現地の新聞、ターンセータギットによるとちょっと話が違っていて、上の記事を読むと、昨日、モーチットのバスターミナルからバスに乗ったのはほとんどが母国に帰る外国人労働者であったものの、混み合う中で不要な旅行は控えるようにと要請する必要もないほどで、各バスターミナルはこの写真のように平時と変わらず、特に混み合ってはいなかったようなことをいっています。


2つの新聞で書き方というか、トーンが違うのですが、多分、後者の方が正しい表現なのではないかと思います。

確かに、今のバンコクは人があまり出歩かなくなっていますが、外国人労働者がパニックになって急いで母国に逃げ帰る、というのはちょっと大袈裟なような気がします。

いずれにせよ、あの狭いバスの中に何十時間も居れば、もし一人の感染者がいればクラスター化し、一挙にミャンマーやラオスにも感染者を拡大させてしまうリスクがあるわけです。


しかし、もっと怖いのは、来月、タイの正月でもある夏のソンクラーンが始まれば、日本の盆帰りと同じでタイ国内でバンコクから田舎に帰省する民族の大移動が始まります。そして、地方でもし、コロナの感染が広がれば、病院も不足しているタイの田舎では医療崩壊が起こるかもしれません。

本当にタイミングが悪いとしかいいようがありませんが、ソンクラーンまでに何とかコロナの蔓延が収まればと願うばかりです。

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バンコク都の緊急閉鎖命令

コロナ5昨夜10時過ぎ、バンコクの日本大使館から以下のメールが届きました。

「本21日夕刻,タイ内務省は公式SNS(タイ内務省広報アカウント)で,バンコク都に近接する5つの県(ノンタブリー県,ナコンパトム県,パトゥムタニ県,サムットプラカン県,サムットサコン県)において,新型コロナウイルス感染症(COVID−19)の感染拡大予防のために,バンコク都と同様の措置(3月22日から4月12日まで指定する施設の暫定的な閉鎖)を実施する旨発表しました」。

実は、同日、これより先に、バンコク都が独自でこの記事のような緊急命令を下したのですが、タイ内務省も急遽これに追随し、近隣5県すべてでも同様の措置を取らせる決定をしたようです。

ちなみに、このニュースをいち早く聞きつけた日本人の買いだめで、昨日の午後はフジスーパーで多くの人がカート一杯の買い物をしてごった返していたそうです。

私はといえば、2011年の大洪水を覚えているので、とにかく水だけあれば何とかなると思い、近くのコンビニで水をいくつか買ってきただけでした。

また、
このバンコク都のアナウンスには、スーパーマーケットとコンビニは閉めないということが書いてあったので、私は運よくオンヌット駅前に住んでいることもあり、徒歩数分でロータス、ビッグC、トップスのどれにも行けることから、食料買いだめの必要は感じませんでした。

コロナ7とはいうものの、サイアムパラゴンなどは閉店してしまったので、いわゆる
ห้าง(ハーング)と呼ばれるショッピングセンターにはデパート系とスーパー系の2つがあるのですが、開いているのはスーパーだけのようです。

コロナ6ところで、最近は、電車の中ではマスクをする、切符を買う時は前の人から2メートル離れて立つ、乗車する前に体温を測る…、ということで、普段はおっとりしたタイ人の生活も次第に神経質になりつつあります。

実は昨日も、翌日から閉鎖されることになったとはつゆ知らず、バンナーのゴルフ練習場に行ってきたのですが、その帰り、汗をどっぷりかいて暑かったので、BTSの中でマスクをしないでいたら、隣に座っていた人が2メートル以上離れていきましたから…。

そんなわけですが、私の場合、コンドミニアムのフィットネスも閉鎖されているし、今回の措置で毎週水曜日のムービーデイによく行っていた映画館も、そしてゴルフ場だけでなくゴルフ練習場までも閉鎖されることになったので、4月12日まで、こんなブログでも書きながら毎日家でゴロゴロするしかなくなってきたわけです。

なんとか今回のバンコク都の緊急命令が功を奏し、タイのコロナ蔓延がストップすればいいのですが…。

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そして誰もいなくなった

コロナ3このところの外出規制や国際便の欠航、外国人の入国規制等で、バンコクのマストランジットシステム各線も乗客が随分減っているという話題です。

空港と都心部を結ぶエアポートリンクなどは、今月初めの時点で1日の利用客が通常8万人から7,000人も減ったとレポートしていましたが、その後、国際便が相次いで欠航となり、外国人の実質入国拒否が始まった現在、今はそんなものではなく、もっと激減しているだろうことは、容易に想像できます。

しかしそれにしても、
このBTS駅構内の写真はちょっと大袈裟にも思えます。昼の12時40分なのに、都心部の駅のホームに誰もいないというのは、たまたま電車が走り去ったその直後に写真を撮ったのではないかと思ったりもするのですが…。

そうはいっても、実は私は最近、街に出て行かないようにしているので、本当のところはよくわかりません。しかしいずれにせよ、タイ経済の至るところで大きな影響が出てきつつあることは間違いありません。


コロナ4特に、開通当時からさっぱり人気のないMRTパープルラインなどは、今、最低運賃を14バーツ、最大でも20バーツまでと値下げし、かつMRTブルーラインとの乗り継ぎをする場合は、最大70バーツが48バーツになるように運賃設定しているようですが、それでも日中の車内はこんな有様のようです。

ただし、政府としても、マストランジットはバンコクの街の動脈でもあり、利用客が減ってもこれを止めてしまうことはできないといっているので、交通機関が麻痺する心配はなさそうです。

それに、実は当初計画では今年、運賃値上げを予定していたらしいのですが、今はそれどころではなくなったということで、運賃改定は延期したとのことです。


同様に、不動産市場も売買がほとんど凍結状態で、かつ賃貸でも4月からの赴任を予定していた駐在員から、賃貸予約のキャンセルが続出しているそうです。

よくいわれる経済活動の3要素である、ヒト、モノ、カネの動きのうち、今はこのヒトが外に出歩かなくなり、移動もしなくなっているわけで、コロナウイルス、別名「中共コロナ」が猛威を振るっている間はこれも仕方がないことかもしれません。

しかし、中国共産党による隠蔽のおかげで、今、世界中が
本当に迷惑しているわけであり、中国政府に対するアメリカの非難には全く同感です。習近平は世界に対してせめて謝罪くらいしろよ、といいたくなりますね。

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バンコクでもカーイモット(売り切れ)続出

コロナ2最近、タイ語で「ขายหมด(カーイモット)」、つまり、「売り切れ」と書かれた表示をよく目にするようになりました。

これがコンドミニアムの話ならうれしい限りですが、残念ながらちょっと違います。

数日前も、自宅近くの大型スーパーに買い物に行ったのですが、日本のようにトイレットペーパーがカーイモットになり、ママー(インスタントラーメン)のような保存の効く食品も全部がなくなったわけではありませんが、陳列棚が随分スカスカで品薄になっているのに気が付きました。

ついでに家電売り場も覗いてみたところ、なんと空気清浄機もカーイモットで、展示品はあるのですが、販売在庫が一つもありません。コンドミニアム販売在庫の一掃に苦心する不動産業界とは大違いです。

運よく私は、1月にPM2.5が濃厚になった際に、日本製のプラズマクラスター型空気清浄機を買ったところでしたが、本当かどうか知りませんが、プラズマイオンが室内のコロナウイルスを殺し、HEPAというフィルターがコロナウイルスを除去するらしいです。それで、タイでも空気清浄機がカーイモットなわけです。

また、フードコートにいくと、普段は席がびっしりと並べられているのが、飛沫が飛ばない安全距離は2メートルということで、席と席が2メートル以上離れておいてありました。

それに、タイ政府からの要請で、入国後の2週間は人の集まるところには行かず、毎日朝晩2回、体温を測れということだったので、私も極力、都心部には出かけないようにしていました。そして、体温についても、あちこちの店で体温計を探して回ったのですが、どの店でもカーイモットでした。

そこで仕方がないので、自宅近くのセンチュリープラザの入口でセキュリティが入館者全員の体温を測っていたのでそこで測ってもらったのですが、なんとわずか33.5度しかありませんでした。その結果、この熱感センサーを使った体温計は、額にかざすだけで一瞬で体温を測ってくれるのはいいのですが、実際には大して役に立ちそうにもないことがわかりました。

ところで、今月5日に入国してからやっと昨日でその2週間の経過観察期間も終わったので、なんとなく自由になったような気がしていたのですが、昨日、タイ民間航空局は全ての国の外国人に対し、コロナ陰性証明と10万ドル以上の医療保険証書を持っていなければ、22日以降入国させないとアナウンスしました。

しかし、日本ではそもそも症状がなければ保健所等がコロナの検査をしてくれず、この陰性証明を入手できないので、実質的に日本人は全面的に入国禁止ということになるのではないかと思ったりもするのですが…。

いずれにせよ、私も
タイへ戻ってこられなくなると困るので、来月予定していた日本への一時帰国は一旦延期するしかなさそうです。

ところで、これまで感染者の比較的少なかったバンコクですが、このところ毎日感染者が急増中で、ひたひたとコロナウイルスが自分の身の回りにも近寄ってきているのを感じます。

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中国人投資家の激減でブローカーも四苦八苦

ブログPV最近はこのブログも読者が増えて、新しい記事を更新しない日でも毎日400人から500人が読みに来てくれるようになりました。

おかげさまで、
バンコクのコンドミニアム事情というニッチな話題に特化したブログにもかかわらず、にほんブログ村のバンコク情報カテゴリーでのPVランキングも、このところ1位になることが続いていて、本当にありがたく思っています。

数年前の順調に市場が成長していたころに比べて、今は市場が低迷しかなり危ない状況になりつつあるにもかかわらず、逆に読者が増えてきているということは、むしろ危機が迫ってきた今こそ、バンコクの不動産市場の情報を得ようとしている人が増えているのかもしれません。

最新著書でも書いたように、今年は「待つも相場、休むも相場なり」でじっと状況を見ていくべき時であり、基本的には動かない方がいいと私は考えているので、しばらくは具体的にどのプロジェクトがいいとかお勧めだとか、ピント外れのことを書く気もありません。

余程割安な投売り物件(多分、個人の単発的なリセール物件になると思います)が出たら粛々と拾っていくというのがベストであり、実際、私もそれを狙っているのですが、日本在住者の場合はなかなか良い情報が取れないし、これはという物件を見つけても即座に動けません。

従って、確かな信頼できる情報ルートがないのであれば、底値買いにはあまり期待しない方がいいかもしれません。

くれぐれもコミッション目当ての仲介業者のセールストークを鵜呑みにせず、自分で十分検討を重ねた上で、投資は自己責任であるということを自覚して判断して下さい。

さて、前回、「ナイトフランクのネガティブな市場予測」でも引用したタイの日経新聞ともいえる、グルンテープ
ゥーラギット紙に、今度は中国人クライアントが多いことで有名なエンジェル・リアル・エステートが以下のコメントを載せています。

このブログでもこれまで、コロナウイルスの影響等で中国人バイヤーが激減しつつあることを伝えてきましたが、こうやって現場の第一線で仲介をしているブローカーから具体的な状況説明が出ると、今の深刻度が一層実感できます。

新型肺炎で
不動産仲介会社 25%減収

タイの外国人向け不動産仲介会社エンジェル・リアル・エステート・コンサルタンシーのサイモン・リー社長(共同創業者)は、2020 年の売上高が前年比 25%減の 40 億~50 億バーツ(約 142 億~177 億円)との見通しを示した。新型コロナウイルスによる肺炎(COVID19)の流行などで、顧客全体の5割を占める中国人の不動産購入額の支払いが不透明となっている。

エンジェルの顧客の売約件数は 3,000 戸(販売総額 200 億バーツ)で、このうち住宅の完成・引き
渡しで年内に購入代金の支払い期限を迎えるのは 2,000 戸(約 140 億~150 億バーツ)。エンジェルの顧客は中国人が 50%、中国以外のアジア人が 40%、欧州人が 10%を占めるが、肺炎の流行や中国政府による海外送金規制で中国人の支払いが滞っている。

エンジェルは大手デベロッパーに対し、コロナの流行が収束するまで中国人の支払いを6カ月から1年間待つ
よう交渉しているが、資金の流動性で問題を抱えている業者などは支払い期限を3カ月過ぎても支払わない場合に頭金を没収する措置を取っているという。リー社長は、コンドミニアム(分譲マンション)の在庫が 20 万戸あり、放出に約2年かかる見通しのため、中国人の支払い期限を延長する方が市場にもプラスとの見方を示した。

記事は以上ですが、もしこの延期の要求が通り、各デベロッパーが引渡しと決済を半年から1年待ってくれるとすれば、当然それは日本人を含め他の外国人投資家にも適用されるべきです。

そうなれば、今バイジョーング(購入予約権)を持っている投資家は、急いで損切りしなくてもよくなることになり、ある意味、既存の投資家を救済できる反面、今の市場の失速低迷を長引かせてしまうリスクもあり、底値買いを狙っている投資家にとってはデメリットとなります。

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コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その2)

コロナウイルスさて、以下が今回のコロナウイルス騒ぎに関する業界関係者のコメント概略です。

1.タイコンドミニアム協会会長談
昨年、米中貿易戦争やバーツ高元安等の影響で、270億バーツへと半減した中国人バイヤーの不動産購入が、コロナウイルスに伴って中国が国をシャットダウンしたことで、さらに半減すると予想している。
第1四半期中にこの問題が素早く解決できるかどうかでコンドミニアム市場も大きく影響を受けるので、デベロッパー各社は状況を注視するべき。もし長引けば、中国人バイヤーのコンドミニアム解約が増加することになる。
特に、パタヤの多くの物件のように、エージェント(仲介業者)を通して一括購入契約が行われたものは、1フロア全部が解約されるというケースも出てくる。

(注)中国人バイヤーの多くは英語もできないこともあって、直接現地でデベロッパーと契約する人は少なく、中国専門のエージェントを通して購入するケースが多いのです。その際、エージェントはデベロッパーからフロア単位でバルク買いし、自分たちの利益を上乗せして再販しているケースが多いと聞いています。つまり、これらのユニットが売れなければ、エージェントも買い取るわけにはいかないので、フロアごとキャンセルされるケースが出てくるのです。実はバンコクでも、昨年からバルク買いしたエージェントからのまとまったキャンセルが出るという同様の問題が出ています。

2.プルクサー社長談
第2四半期以降も中国のシャットダウンが続けば、タイ経済、観光収入、貿易輸出にも大きな影響を与えるようになり、タイのコンドミニアムも中国への輸出品に近い側面があることから、大きな影響がある。
特に、中国人バイヤーへの依存度の高い、ラーマ9、ラチャダー、ラームカムヘーンといったところのプロジェクトは大きな影響を受ける。ただし、当社は従来からあまり中国人が興味を示さなかったBTSグリーンライン沿いのプロジェクトを進めているので、それほどの影響は受けないであろう。

(注)以前からこのブログでも、ラーマ9やラチャダーは中国人購入者が多く、そのほとんどが賃貸として市場に出回るので、ここでの投資は避けておいた方がいいと書いてきましたが、同じ将来のCBDといわれていても、ラーマ9とグリーンライン沿線のバンナーでは中国人リスクの度合いが違うわけです。

3.LPN社長談
米中貿易戦争とバーツ高で中国人バイヤーは昨年来激減していて、既に中国人がターゲットのエリアでの新規プロジェクトは先延ばししているので、今のところ大きな問題はない。
ただし、2、3か月程度で今の問題が解決できなければ、不動産市場だけでなく、タイ経済全体に大きな影響を与えることになる。

4.セナ社談
中国人の大半がエージェント経由で購入しているので、わざわざタイにやってくる必要がないことから、コロナウイルスの問題はそう大きくはない。また、セナは既にコンドミニアムの開発を減らしていて、中国人バイヤーのシェアが20%から10%へと下がっているので、影響も小さい。

5.スパライ社長談
むしろタイバーツ高の影響の方が大きく、今回のコロナウイルス問題は1か月もすればおさまると思うので、大きな影響はないと考えている。

以上、各社見通しが違いますが、
コンドミニアム協会がやや過剰な反応をしているのに対し、デベロッパー各社は昨年初めから大型の新規コンドミニアムの開発を見送り始め、ミドルクラス以下の実需向けにシフトしてきたことや、ネーウラープと呼ばれる低層住宅開発へのシフトから、あまり今回の影響を気にしていないようです。

いずれにせよ、結果はあと数カ月もすればわかるはずです。

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คอนโดรูด50% จีนยกเลิกซื้อ พัทยาทั้งฟลอร์
ตลาดคอนโดฯไทยอ่วม พิษไวรัสโคโรนา จีนปิดประเทศ ส่อลากยาว ทำลูกค้าจีนหายไปจากตลาดเพิ่มอีก 50% พัทยา ยกเลิกซื้อทั้งฟลอร์ จับตาทำเลเสี่ยง พระราม 9-รัชดาฯ-รามคำแหง สมาคมอาคารชุดฯ-บิ๊กเนมถอดใจ ไตรมาสแรก  

 คำสั่งปิดประเทศ สกัดการแพร่ระบาดไวรัสโคโรนา ของนาย สีจิ้น ผิง ประธานาธิบดี สาธารณรัฐประชาชนจีน สร้างความสั่นสะเทือนไปทั่วโลก เนื่องจากกำลังซื้อชาวจีนมีอิทธิพลต่อเศรษฐกิจในหลายประเทศ ทั้งภาคการท่องเที่ยว การส่งออก การซื้อขายลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ตลาดคอนโดมิเนียม ประเทศไทยถูกไวรัสตัวนี้ถล่มซ้ำต่อเนื่องมาจาก ปลายปี 2562 ที่ฝุ่นตลบจากผลกระทบเศรษฐกิจโลก สงครามการค้าระหว่างจีน กับสหรัฐอเมริกา ค่าบาทแข็งค่า สถานการณ์ความรุนแรงฮ่องกง อีกทั้งผลกระทบภายในประเทศ มาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อ (แอลทีวี) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) โดยยังไม่ทราบว่าสถานการณ์จะกลับเข้าสู่ภาวะปกติได้เมื่อใดนางอาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทยระบุ การปิดประเทศของจีนเพื่อยับยั้งการแพร่ระบาดของไวรัสโคโรนา ส่งผลให้ลูกค้าจีนหายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมไทยเพิ่มขึ้นอีก 50% เมื่อเทียบจากมูลค่าการซื้อขายเมื่อปี 2562 27,000 ล้านบาท ซึ่งเป็นช่วงที่ได้รับผลกระทบจากสงครามการค้า
ไตรมาสแรก ผู้ประกอบการควรมองข้ามยอดขายสำหรับชาวจีนออกไป หากจีนไม่สามารถแก้ปัญหาได้เร็ว ผลที่ตามมาจะเกิดปัญหา คนจีนยกเลิกซื้อขายคอนโดมิเนียมในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะกรณีซื้อผ่านเอเยนต์ เพราะล่าสุดเริ่มเกิดขึ้นแล้วที่ พัทยา ลูกค้าจีนขอยกเลิก ทั้งชั้น

 นายปิยะ ประยงค์  ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษาเรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) ระบุว่า ต้องจับตาการแก้ปัญหาของจีนว่าจะหาทางออกได้เร็วหรือไม่ หากปัญหาลุกลามบานปลายข้ามไปยังไตรมาส 2 เชื่อจะกระทบเศรษฐกิจภาพใหญ่ ท่องเที่ยว ส่งออก ทั้งนี้ตลาดคอนโดฯเปรียบเสมือนสินค้าส่งออกตัวหนึ่งต้องพึ่งพาลูกค้าจีนก็จะทรุดตามไปด้วย สำหรับทำเลเสี่ยง อาจได้รับผลกระทบจากการปิดประเทศของจีน ได้แก่ พระราม 9, รัชดาฯ และรามคำแหง ส่วนบริษัท น่าจะได้รับผลกระทบไม่มากเนื่องจากโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ อยู่ในช่วงปลายปี และอยู่ในทำเลรถไฟฟ้าสายสีเขียว ที่ชาวจีนให้ความสนใจน้อย เช่น สุขุมวิท 54, สุขุมวิท 97สอดคล้องกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ 

ประธานเจ้าหน้าที่บริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) (LPN) สะท้อนว่า จากผลพวง สงครามการค้า ค่าบาทแข็ง ตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้คอนโดมิเนียมเหลือค้างสต๊อกทั้งระบบ จึงเป็นโจทย์ให้บริษัท ปรับแผน ยกเลิก เปิดพื้นที่ขายโครงการให้กับลูกค้าจีน มุ่งเน้นกลุ่มลูกค้าคนไทยที่มีกำลังซื้อจริง อย่างไรก็ตาม ยอมรับว่ามีเพียงโครงการเดียว ตั้งอยู่บริเวณทำเลมักกะสัน ที่เปิดขายให้จีนเมื่อ 2 ปีก่อนล่าสุดมีการโอนเรียบร้อย ก่อนหน้าที่จะเกิดเหตุการณ์ไวรัสโคโรนา นายโอภาส ประเมินว่า หากโคโรนา สามารถยับยั้งได้ในเวลาอันสั้นเช่น 2-3 เดือนตลาดอสังหาริมทรัพย์จะไม่ได้รับผลกระทบ มุมกลับกรณี สถานการณ์ส่อเค้าบานปลายเชื่อว่า ไม่เพียงแต่ธุรกิจอสังหาฯเท่านั้นแต่จะกระทบต่อเศรษฐกิจในภาพรวมทั้งระบบ

 ด้านนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ ระบุว่า ตลาดอสังหาฯมีความกังวลต่อปัจจัยภายนอก เช่น ภาวะเศรษฐกิจโลก ส่งผลกำลังซื้อต่างชาติ เช่น ชาวจีน ยกเลิกการซื้อคอนโดฯ อยู่ไม่น้อย ส่วนกรณีการแพร่ระบาดของ ไวรัสโคโรนา ที่อยู่ในการควบคุมของรัฐบาลจีน และ รัฐบาลไทยนั้น ยอมรับอาจจะมีผลต่อตลาดอยู่บ้าง ในแง่ทางอ้อมที่เกี่ยวเนื่องกับภาคการท่องเที่ยว ซึ่งเป็นพระเอกตัวหลักในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจไทย เพราะยึดโยงกับกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แต่เมื่อเกิดปัญหาดังกล่าวขึ้น ทำให้แนวโน้มภาคการท่องเที่ยวที่คาดการณ์ก่อนหน้าว่าจะดี อาจแย่ลงได้ การที่รัฐบาลจีน สั่งห้ามคนจีนในเขตการระบาดของไวรัส ออกนอกประเทศเป็นการชั่วคราว คงไม่มีผลกระทบต่อการซื้อขาย, การนัดโอนปิดการขาย หรือ การโอนกรรมสิทธิ์แต่อย่างใด เนื่องจาก ปกติของขั้นตอนต่างๆ ดังกล่าว ผู้ซื้อซึ่งมักเป็นนักลงทุน จะกระทำผ่านเอเยนต์ (ตัวแทนซื้อ ขาย) เป็นหลักไม่จำเป็นต้องเดินทางมาเอง เป็นเพียงการโอนเงินข้ามประเทศมาเท่านั้น จึงไม่น่าจะมีผลต่อตลาดรวมมากนัก โดยเฉพาะรายที่มีการขายให้กับนักลงทุนชาวจีนเป็นจำนวนมากขณะที่ปัจจุบัน บริษัทมีสัดส่วนลูกค้าชาวจีนน้อยลงมากอยู่ที่ประมาณ 10% จากเดิม 20% จากปัญหาเงินบาทแข็งค่า รวมถึงการที่บริษัท เริ่มพัฒนาคอนโดฯน้อยลง และหันไปจับกลุ่มโปรดักต์แนวราบเพิ่มขึ้น ซึ่งสอดคล้องกับทิศทางของตลาด 

นายประทีป ตั้งมติธรรม ประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารบมจ.ศุภาลัยมองว่าลูกค้าคนจีนอาจลดลงแต่เป็นเพราะเรื่องค่าเงินมากกว่า ส่วนเรื่องโรคไวรัสที่คาดว่าเป็นช่วงสั้นๆไม่น่าจะเกิน1เดือนน่าจะจบทำให้ไม่น่าจะเกิดผลกระทบ

コロナウイルスでバンコク市場は弱り目に祟り目(その1)

コロナによるキャンセル最近、BTSに乗ると、乗客の半分近くがマスクをしています。

しかしよく見ると、安っぽいものが多く、PM2.5よりずっと小さいコロナウイルスを防ぐには全く役に立たないそうで、ただの気休めのようにしか思えません。

確かに、感染者であれば、マスクをすると少なくとも外部に飛沫を飛ばさないようにするので有益ではあるそうなのですが、BTSの駅などで降りる人を待たずに我先にと乗り込もうとするタイ人が、そこまで他人のことを考えてマスクをしているようにも思えません。

だから私は、コロナウイルスを防ぐ効果が全くないマスクなどしませんが、できるだけ繁華街には出て行かないようにしています。

さて、このコロナウイルス騒動が長びくと、バンコクやパタヤのコンドミニアム市場にも大きな影響を与えるそうです。

これはターンセータギットに載っていた記事ですが、コロナ騒動で中国政府が中国人の団体旅行を始めとする海外旅行を禁止したことなどで観光客が激減し、それに伴ってコンドミニアムの購入契約の大量キャンセルも相次ぐことになり、パタヤではフロアごとキャンセルされるプロジェクトも出るだろうとの予測が出ています。

動かない資産である不動産とはいいながら、タイのコンドミニアムは今や中国に対するタイの輸出品と化していて、それが中国人観光客の激減と中国経済の失速、バーツ高人民元安等で、中国人購入者が昨年は半減しましたが、今回の騒動でさらに半減してしまうそうです。

また、バンコクでも、これまで中国人が主な購入者であったラーマ9やラチャダー、ラームカムヘーンのプロジェクトに特に注意が必要とのことです。

運よく、彼らがあまり興味を持ってなかったスクムビット沿いへの影響は、比較的少ないようですが、それにしても、無傷ではいられないかもしれません。

まさか、こんな伝染病騒ぎで不動産市場までもが影響を受けるとは、昨年末には予想もできなかったのですが、今回の著書でも経験談として詳しく書いたように、2018年後半に始まった潮目の変化を読み取り、2019年末までに手持ちの投資物件を全て手仕舞いしておいてよかったと改めて思います。

いずれにせよ、このコロナ騒動がいつまで続くかによって、
バンコクだけでなくパタヤやプーケットの海浜リゾートを含め、これからタイの不動産市場はさらに大きな影響を受ける可能性があり、既に低迷が続いているタイのコンド市場にとって、まさに弱り目に祟り目というわけです。

では、次回、この記事の概要を見ていくことにします。

次回に続く

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バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオン、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
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