バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

不動産コンサルタントのレポート

ナイトフランクのネガティブな市場予測

ナイトフランクの市場予測さて、前回のCBREの前向きな予測に対して、下に添付したのが、タイの経済紙であるグルンテープトゥーラギット(バンコクビジネス)に掲載された、ナイトフランクのリサーチ部門による今後のコンドミニアム市場に対する予測です。

ちょっと長いので、ここでは要点のみを箇条書きで紹介します。

1.2020年のコンドミニアム市場は供給過剰が解消せず、需給バランスが取れるようになるには2021年までかかる。

2.大手デベロッパーはリスク軽減策として、郊外の新線沿線に新規開発をシフトしつつあり、また、住宅だけでなくオフィスやホテルを含むミックスユース(複合開発)や、自己居住目的の実需が中心の戸建てやタウンハウスといった低層住宅の供給にも比重を移しつつある。一方、コンドミニアム専業の中小デベロッパーは生き残りが難しくなってきている。

3.2~3年前までは年間6万ユニットの新規供給がされる中、5万ユニットが売れてきた。しかし、2019年は、46,709ユニットが新規で売り出され、その内、20,990ユニットしか売れておらず、それ以前からの販売在庫が15,000ユニット売れたとして、合計35,000が売れたと考えられる。つまり、販売在庫は減ってない。

4.ここまで販売数が落ち込んだ原因は、市場全体の40%を占めていた投資需要の激減である。さらに、新規プロジェクトの供給過剰により、賃貸市場での入居者獲得競争も激しくなった結果、空室リスクが高くなり、賃貸運営目的の投資家も消極的になっている。

5.銀行が住宅ローンの与信基準をさらに厳しくしつつある中、残った50%から60%の実需層の購買力だけでコンドミニアム市場を回復させるのは難しい。

6.今年売れるコンドミニアムは、実需層が購入するミッドタウンや郊外の価格が3百万~5百万バーツのいわゆるグレードBに入る物件だけである。


ナイトフランクの市場予測の概要は以上ですが、私が現在認識している市場動向とほぼ同じで、少なくとも2020年は底値買いで非常に魅力的な価格で投売りが出た場合以外、あまり積極的に投資はしない方がいいと思っています。

さらに、2月下旬に入った今でも感染拡大が続くコロナウイルスの影響で、タイのコンドミニアム市場は中国人投資家のキャンセルだけでなく、新規購入も昨年からさらに激減していて、どう考えても年内に状況が好転するとは思えません。

どうやら、「コロナで弱り目に祟り目」で2回にわたって書いた各社のコメントの中でも、事態を深刻に受け止めていたタイコンドミニアム協会の
バイアスのかかってない予測が、もっとも正しかったように思えます。

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คาดอสังหาฯ ปรับฐานสมดุลปี 64 “คอนโดชานเมือง” 3-5ล้าน ยังไหว

ที่ปรึกษาอสังหาฯ ชี้ตลาดปี63 ยังโอเวอร์ซัพพลาย เรียลดีมานด์ไม่ฟื้น  นักลงทุนหาย แบงก์ยังคุมเข้มสินเชื่อ จากปัญหาแบกหนี้ครัวเรือน เผย“ชานเมือง”ดีมานด์คอนโด 3.5 ล้านยังพอไปได้ คาดตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลดีมานด์-ซัพพลายปี 2564

“ปี 2563 เป็นปีที่ตลาดปรับฐาน เข้าสู่จุดสมดุลทั้งดีมานด์และซัพพลายในปี 2564 โดยตลาดคอนโดถดถอยเกิดซัพพลายมากเกินความต้องการในตลาด(โอเวอร์ซัพพลาย)จึงกระจายตัวไปสู่พื้นที่ชานเมือง ตามแนวรถไฟฟ้าสายใหม่ที่กำลังพัฒนา และนักพัฒนาอสังหาฯ หันไปพัฒนาโครงการมิกซ์ยูส เพื่อกระจายความเสี่ยงไม่พึ่งพาตลาดเดียว มีทั้งคอนโด โรงแรม ค้าปลีกและสำนักงานในแปลงเดียวกัน รวมไปถึงบางส่วนหันไปพัฒนาแนวราบมากขึ้น เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และบ้านแฝด ดังนั้นผู้ซื้อที่อยู่ในตลาดในปัจจุบันจึงเป็นผู้ต้องการซื้อจริงเป็นหลัก ทำให้นักพัฒนาอสังหาฯรายย่อยอาจจะหายไปจากตลาด”

 ด้านนางสาวริษิณี สาริกบุตร ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย จำกัด กล่าวเสริมว่า แนวโน้มปี 2563 ยังเป็นอัตราที่ทรงตัวหรืออาจจะลดลงจากปีก่อน ที่แม้จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ลดลงไปแล้วแต่ยอดขายก็ลดลงตาม สะท้อนให้เห็นว่าดีมานด์ยังลดลงต่อเนื่อง แม้จะมีมาตรการรัฐเข้ามา และปรับเกณฑ์LTVแต่ยังมีคอนโดสะสมอยู่ในระดับโอเวอร์ซัพพลายหากเทียบกับกำลังซื้อ โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมามีการเปิดตัวโครงการใหม่ 6 หมื่นกว่ายูนิตต่อปี และมียอดขาย 5 หมื่นยูนิต แต่ปี 2562  เปิดตัวโครงการลดลงเหลือ 46,709 ยูนิต มียอดขายโครงการใหม่ 20,990 ยูนิต รวมกันกับยอดขายโครงการเก่าสะสมอีก 15,000 ยูนิต จึงมียอดขายรวมประมาณ 35,000 ยูนิตลดลงกว่าค่าเฉลี่ยที่เคยขายได้

 “สาเหตุที่ลดลงเพราะตลาดนักลงทุนที่มีสัดส่วน 40% หายไป ผู้ซื้อเพื่อปล่อยเช่ายังมีซัพพลายในตลาดแข่งขันกันสูง ทำให้จึงเหลือแต่เพียงกลุ่มผู้ซื้อReal Demandที่มีสัดส่วน 50-60%ที่ปัจจัยเสริมยังไม่ชัดว่าจะเข้ามากระตุ้นตลาด เพราะแบงก์ยังคงคุมเข้มสินเชื่อ และภาวะหนี้ครัวเรือน” นางสาวริษิณี กล่าว

ส่วนภาพรวมคอนโดที่ขายได้ส่วนใหญ่จะเป็นย่านชานเมืองที่ระดับราคาคอนโดเกรดบี ราคา 3-5 ล้านบาท ที่เป็นราคากลุ่มผู้ซื้ออยู่จริงที่มีสัดส่วนใหญ่ในตลาด ที่ยังมีกำลังที่พอจะซื้อได้

CBREのポジティブな市場予測(その2)

新規プレビルドさて、そのCBREのコメントが以下です。

ปัจจัยลบกลายเป็นบวก

ต้องยอมรับว่า ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯซบเซา ซึ่งมาจากมาตรการของภาครัฐ, ภาวะเศรษฐกิจ และความกังวล ปรับตัวของผู้บริโภคจากกฎหมายใหม่ๆ เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แต่มุมมองสำหรับตลาดปีนี้ มั่นใจว่า จะมีทิศทางที่ดีขึ้นกว่าปีที่ผ่านมาเพราะ 

1) ธปท. ช่วยผ่อนคลายกฎเกณฑ์ของแอลทีวีลง ถือเป็นการเพิ่มปัจจัยบวกในตลาด 
2) อัตราภาษีสิ่งปลูกสร้าง ที่ถูกคำนวณลดลง ทำให้ลูกค้าที่เคยกังวล ไม่เข้าใจ และคิดว่าจะต้องถูกเรียกเก็บในอัตราสูงนั้น ผ่อนคลายขึ้น 
3) ซัพพลายคอนโดฯ เราพบจากปัจจัยลบก่อนหน้า ทำให้ผู้ประกอบการช่วยกันชะลอเปิดโครงการใหม่ในทำเลฮอต เช่น สุขุมวิท จุดนี้จะช่วยปรับสมดุลดีมานด์และซัพพลายให้อยู่ในระดับเหมาะสม 
4) การปรับตัวของผู้ประกอบการ ที่หันมาจับกลุ่มลูกค้าที่มีตัวตน เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัยจริงและนักลงทุนระยะยาว ไม่ใช่เพื่อกลุ่มเก็งกำไรอย่างในอดีต ก็ย่อมช่วยรวมเศรษฐกิจให้ดีขึ้นมาได้ และส่งต่อมายังความต้องการในอสังหาฯ

“วันนี้มีปัจจัยบวกเยอะ ซัพพลายใหม่ก็ไม่มาก การแข่งขันก็ไม่แรงเท่าเดิม ขณะที่ดีเวลอปเปอร์เลือกโฟกัสโปรดักต์ดีๆทำให้คนตัดสินใจซื้อเร็วขึ้น”


題:これまでのマイナス要因がプラス要因に

昨年、コンドミニアム市場は低迷したが、その原因は政府の規制やタイの経済状況、そして固定資産税導入による消費者心理の悪化が要因である。

しかし、今年の市場に関していえることは、少なくとも昨年よりは良くなるということであるが、以下がその理由である。

1.タイ中央銀行はLTVを使ったローン規制をやや緩めたが、これは不動産市場の回復にとって少なくともプラス要因である。

2.今年から導入される建物税の計算方法がはっきりせず、消費者を不安にさせていたが、詳細がはっきりしたことで、安心感が広がった。

3.
コンドミニアムの供給過剰というネガティブ要因を危惧したデベロッパー各社が、スクムビット通りのような過熱気味の市場で新規供給を遅らせた結果、需給のバランスが改善しつつある。

4.デベロッパーが販売のターゲットをゲンガムライ(竣工前の短期転売)目的の投機的な購入層から自己居住目的の実需層と中長期投資家へとシフトしたことは、タイ経済の健全化にとってもいいことであり、また住宅需要も健全化される。

その結果、今、新規供給は以前に比べれば減少したし、デベロッパー間でのマーケットシェア争いの競争も弱まってきた。

そして、デベロッパー各社は供給量の競争から、クオリティの高い住宅の供給に重点を置くようになってきたことから、消費者の間でも購入意欲が高まりつつあるというポジティブな要因がたくさん出てきている。

以上がCBREのコメントですが、私も今回の著書の第4章で「面白くなってきた新築プレビルド」と題して、最近売り出された3つのプロジェクトを紹介しました。

確かに、最近はデベロッパーが2、3年前の値段まで価格を抑え、かつデザインやクオリティの高い新規プロジェクトを出してきつつあるので、これからは新規プレビルドも興味深い、という趣旨のことを書いたし、この点ではCBREの最後のコメントには異論はありません。

しかし、だからといってすぐにコンドミニアム市場が回復し始めるかというと、それはちょっと難しいように思うのです。

これについては、「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でAREAの調査結果を解説したように、そう簡単に販売在庫や完成在庫が一掃できるとは思えず、需給バランスがちょっとよくなれば、早速今まで遅らせてきた用地取得済みのプロジェクトが市場に売り出されると思うからです。

一方、このCBREの対極で、非常にネガティブなコメントをナイトフランクがしているので、次回はそれを解説してみることにします。

私個人は、このナイトフランクの市場予測の方が現実的だと思います。

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CBREのポジティブな市場予測(その1)

CBREの市場コメント最近、CBREがバンコクのコンドミニアム市場を好転回復させる4つの要因が発生しているという、興味深いことをいっています。

ただし、別に間違いではないのでしょうが、幾分ポジティブ過ぎるというか、ポジショントークを感じさせられます。

というのも、私は今の状況はもっと深刻で、彼らがいうほど明るくないように思うし、著書でもその理由をあげて解説したように、2020年はやはり、「待つも相場、休むも相場なり」で、個人的に余程の好条件で投売り物件が拾えるチャンスに出会えるのでもなければ、自分から新規プロジェクトを買いに行くような積極的な行動はしない方がいいと思っているからです。

もっとも、CBREにとってはあまり否定的なことをいうと、重要顧客である大手デベロッパーの反感を買うだけでなく、売買取引も減って自分の首を絞めることにもなるので、ここが投資家とブローカーの立場の違いでもあるのですが…。

私が機関投資家で働いていた頃、CBREのような仲介業者が、オフィスビルやホテル等の開発案件や既存物件をよく持ち込んできていましたが、リサーチだとかコンサルティングだとかきれいごとをいっても、結局はディールを決めて仲介料を取るのが彼らの本業です。

一方、自己資金、もしくは投資家の資金を預かって運用する機関投資家は、投資リスクを取って最終的に「出口」まで行って儲けなければならず、不動産マーケットの需給関係や将来性を慎重に調べて投資判断をするのが仕事であり、利害が一致しないことも多いのです。

そして、これは住宅についても基本は同じで、大手であっても仲介業者のレポートやコメントにはバイアスのかかった裏があるポジショントークも多く、最後は、それらを吟味した上での自分の判断次第ということになります。

ということで、次回はこのCBREのコメントを紹介してみます。

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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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