タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

セレスアソーク

セレス・アソーク VS ムニーク

セレス
昨日、新しくできたセレス・アソークのモデルルームを見てきました。竣工したセレス・アソーク」で紹介しているものと同じ、北東角部屋の70㎡、2ベッドルームのショースイートができたということなので行ってきたのですが、バンコク在住で、もしこの物件に興味がある方は、是非見てくるといいです。

なお、このモデルルームは13階にあるので、左手前にある建物で眺望が一部遮られていましたが、「セレスアソーク、クライアントからの最後の損切オファー」で紹介している私のクライアントが販売中のユニットは28階なのでその建物より高い位置にあり、眺望はもっと開けています。

このモデルルームを見ることで、少なくとも生活していく上で最も重要な使い勝手や内部仕様のクオリティやグレード感がわかります。


ムニーク
一方、その後、セレスのすぐ斜め後ろに竣工したばかりのメージャーデベロップメントのムニーク(正確にはมิวนีคと書くのでミウニーク)も見てきました。

前回「
スクムビットのラグジュアリー需要に回復のサイン?」で書いたように、CBREがポジトークでやたら持ち上げているので、どれほど割安感があるのか興味があり、見比べてきたわけです。

その結果、結論から先にいえば、ムニークはセレスより明らかに格落ちプロジェクト、というのが私の評価でした。部分的には、ロビーがセレスより広々していて開放感があったりするのですが、エレベーターのかごや居住階のホールウエイの仕様がやや安っぽく、しかも、最も重要な専有部分である室内のグレード感も天井は2.7メートルと低く、据付の家具のクオリティも
ラグジュアリークラスにしては満足感を持てませんでした。

また、前回書いたように、30,000バーツ/㎡~80,000バーツ/㎡ものディスカウントという触れ込みで、この値引にはかなりのインパクトがあったのですが、やはり、この話にも裏がありました。

値引が大きいこのホットユニットは全部で10ユニットしかなく、そのほとんどが写真左の建物に面したユニットでした。

私は午後3時前にムニークの現場に行ったわけですが、その時間帯でもこれらの南向きユニットは隣の建物に光が遮られて中は薄暗く、また、距離が近すぎて窓から隣の建物の中までよく見えてしまうという居心地の悪いユニットでした。

これらが値引後で21万バーツ/㎡のホットプライスということだったのですが、いくらCBDの特別値引きユニットとはいっても、これではまず売れないだろうというのが私の印象です。

muniq
そこで、上層階の眺望のいい部屋はないのか聞いたところ、眺望の開けた高層階の55㎡、北東角部屋(赤い線で囲った部屋)が2ユニットだけ残っていて、このうちの一つ、18階の物件が30万バーツ/㎡ということでした。また、そこから直接交渉でいくらかは値引ができるが、棟内で一番人気のあるユニットなので、大した値引はできないということです。

従って、ムニークの場合、高層階のスクムビット23に面している東向きユニットについては、眺望はセレスのそれと全く遜色はないものの、室内のグレード感でやや格落ちというのが私の評価です。

Celes vs Muniq 1

ただし、ムニークがプロジェクトとしてよくないということでは決してなく、この図にあるように、最初のプリセール価格で比べれば、そもそもムニークはセレスよりも58,000バーツ/㎡も安かったことがわかります。それを考慮すると、グレード感でセレスより落ちるのも当然のことだと思うのです。

逆にいえば、これよりグレード感のあるセレスの28階、北東角部屋の損切物件が22万バーツ/㎡台で買えるのであり、ある程度物件のクオリティやグレード、建築工法の違いがわかる人なら、迷わずこのセレスの損切物件の方を選ぶと思います。

ちなみに、アソーク界隈では、最近、次々とラグジュアリークラスの新築プロジェクトが竣工を迎えつつありますが、これらをロケーションを別にして、建物としてのクオリティやグレード、ランドスケーピングに限定して比較した場合、まず横綱級はシンハーのエッセ・アソークだと思います。

そして、大関級がセレス・アソークとロフト・アソーク、それに対し、ムニークはせいぜい関脇級というのが私の評価であり、たとえ眺望の良い高層階であっても、これを25万バーツ/㎡~30万バーツ/㎡も出して買うのなら、正直、私なら食指が動きません。

以上ですが、セレスのモデルルームと竣工間もないムニークのモデルルームを同時に見比べての率直な感想なので、ほとんどバイアスはかかってないし、10年持つことを考えたら、構造的にもやはり、セレスが一押しだと思いました。

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セレスアソーク、クライアントからの最後の損切オファー

IMG_20200704_103921

前回、「竣工したセレス・アソーク」と題してアソーク駅前の高級物件、セレスを4回にわたり紹介しました。

これまでにも書いてきたように、昨年からの不動産市場低迷に加えてコロナの影響と、4月以降、市場ではほとんど売買取引が止まってしまっています。

こんな時期は、プリセール価格から2割ぐらい叩いて底値買いを狙うべき、とこれまでこのブログで何度も書いてきましたが、新築のロケーションのいいプロジェクトでそこまで値引が取れる物件はそうは出てきません。

ワンワイヤレス値引
これは、ちょうど今始まったデベロッパーによるワンワイヤレスの特別値引広告ですが、35㎡の1ベッドルームが5,790,000バーツ、つまり、165,000バーツ/㎡と当初のプリセール価格程度であり、実質的な値引きはほとんどありません。

デベロッパーの場合、郊外物件は別として、こんな人気物件がプリセールを下回ってまで出てくることは今のところほとんどないと考えていいです。従って、底値を狙うとすれば、購入者からの投売りしかないのですが、プリセール価格からさらに2割引きで買うというのがいかに難しいかがわかると思います。

そんな中、まことに皮肉なことですが、私のクライアントが購入したアソーク駅前にある70㎡の2ベッドルームが、竣工引渡しの期限が近づき、これまでに払った340万バーツ(約1,160万円)の手付金を捨てて契約キャンセルすることも考えるしかなくなってしまいました。

もともと、セレスアソークは私のアドバイスで購入してもらったわけではなく、この方が3年前に自己判断で購入されたものですが、以前、別件で仕事をしたことがある縁で、今回、売却のマーケティングを依頼され、引き受けたものです。

しかし、私も多くの売買サイトで広告を出して売却を試みたのですが、さすがに時期が悪すぎて、これまでに5人ほどから問い合わせがあったものの、結局、取引に至っていません。

そうこうしているうちに、デベロッパーから9月24日までにと決済を求められてきたものの、私のクライアントは買い取るつもりはなく、最悪はダウンペイメントを全額捨てて契約キャンセルもやむなしという結論に至ったものです。

そこで、私が新たに以下のような広告を作成し、直接売買サイト等、全部で10近いサイトにアップロードしたところです。なお、このサイトでは、私自身が現地で撮ってきた実際のユニットの写真を載せているので参考にしてください。

躯体部分まではわかりませんが、私がチェックした範囲内では、少なくとも室内の施工はしっかりできているという印象だったので、手抜き工事の心配等はあまりないと思います。
https://www.livinginsider.com/livingdetail/498995/Take-it-or-Leave-it-Offer-by-Japanese-Owner-2-bed-room-unit-703sqm.html

なお、前回書いたように、このプロジェクトはスタイリッシュなグラス・カーテンウォール工法で建設されていて、構造的に建物重量を小さくできて、しかもパノラマビューが実現できる。そして何より、建物劣化が遅く10年経っても古ぼけた感じがしないというところが最大の魅力です。

ロケーション的な魅力では、アソークモントリー通りを挟んで反対側にあるアシュトンアソークに一歩譲るのものの、建物のクオリティではこちらの方が上だと思っています。

今回、オーナー様は3年前のVIPプリセールで購入した価格、18,290,000バーツを15,500,000バーツまで下げて手放すことにしたので、手元に戻ってくるダウンペイメントはわずかであり、実質、1,000万円近い損切となっています。

今後、私の方でもデベロッパーと再度交渉し、もう少し引渡し期限を遅らせられないかトライしてはみるつもりですが、あまり時間もないし、売主様にも最悪契約をキャンセルし、手付流しをすることで腹をくくっていただいたので、これ以上足元を見るような減額交渉はお断りさせていただきます。

実際、本件は2割引きとまではいきませんが、プリセール価格から15%以上の値引きになっています。ワンバンコクやクイーンシリキット等の開発にMRTで直結するアソークはますますCBDとしての重要度が高まります。また、こういう一等地はなかなか値下りしないので、来年以降不動産不況が続いても、ここからさらに1割も2割も値下りするということは考えにくいと思っています。

以下は参考までに同プロジェクトの販売中の全ユニット一覧ですが、いよいよ引渡期限が近づき、焦った購入者から続々と投売が出てきています。しかし、この物件ほど値引しているユニットは今のところないことがわかると思います。
https://www.livinginsider.com/living_project/18/2736/Condo/all/all/1/%E0%B9%80%E0%B8%8B%E0%B8%AD%E0%B9%80%E0%B8%A5%E0%B8%AA-%E0%B8%AD%E0%B9%82%E0%B8%A8%E0%B8%81.html
(注:この中で28階の同じユニットが1,600万バーツで出ていますが、これは現地の業者が仲介料として50万バーツを上乗せしてきているからです。一方、私はそういうのは取らないので1,550万バーツとなっています)

アソーク駅前のスーパーラグジュアリーがほぼ底値で買えることもあり、日本人投資家の方で15,500,000バーツ(約5,300万円)の予算がある方であれば、一考の価値は十分にある投資機会だと思っていますので、興味があれば私までご連絡ください。

なお、売買契約や移転登記等は私が現地で責任をもって行いますので、タイに来られなくても日本にいるまますべての契約が履行できます。

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竣工したセレス・アソーク(その4)

セレス5

人口800万の大都会バンコク。このユニットは、その中心部ともいえるアソークから周辺の
林立する超高層ビル群の夜景を見渡せる高層階角部屋です。

ただし、デベロッパーが無名で過去の実績もローライズしかないことから、ブランド価値がほとんどないというリスクもあります。従って、竣工検査にはプロを使った細かなチェックが必要だと思います。

しかし、施工さえしっかりできていれば、ロケーション的にも、構造的にも、バンコクではなかなか見つからない10年超の長期投資に耐えられる物件でもあります。

また、先日「今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)」で書いたように、AREAの予測によると、今年の年末にはプルンチット駅前のワイヤレスロードの地価がいよいよ330万バーツ/タランワーと史上最高値を更新するとのことで、しかもそれでも駅周辺の一等地なら新規プロジェクトが400,000/㎡で開発出来るし、その価格なら売れるというレポートが出たところです。

ちなみに、バンコクを代表するCBDのマストランジット駅といえば、シーロム、プルンチット、チットロムなどですが、アソーク駅もそうです。その駅前にある新築スーパーラグジュアリーが230,000/㎡で買えるわけですから、土地勘のあるタイ人投資家であれば、この割安感はすぐにわかると思います。


いずれにせよ、最近のブログでも書いていますが、3年前まではまず誰も想像できなかった、今回の最悪の市場低迷も、そろそろ底値が近づいてきているように思います。

だからといって、焦って人気のない物件の安物買いをしても仕方がないので、「待つも相場」で物件選びは時間をかけてじっくりと吟味すべきです。しかし一方で、新築物件には竣工引渡し期限というタイミングもあります。

これまで、既に最後の投売りが始まっているということで推薦したトンロー駅近のLaviq、プルンチットのライフ・ワンワイヤレス、そしてこのアソーク駅前のセレスのような中長期投資に向いている新築プロジェクトは、タイミング的に今が底値買いのチャンスであり、これを逃すとダウンの没収でデベロッパーに戻るか、もしくは転売を諦めたオーナーの買い取りという形でリセール市場からなくなるからです。

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竣工したセレス・アソーク(その3)

セレス2

さて、次は同プロジェクトの構造についてですが、「損切りが始まったLaviqは要注目!」でも書いたように、ファサードには
最先端の強化Low-Eグラスを使っていて、これは経年劣化が少なく、しかも黒光りするハイテクイメージの精悍な外観が魅力です。

このセレスも同じで、前回の写真がその外観ですが、Laviq同様に存在感があり、格好いいと私は思います。

Low-Eグラスは以前は主にオフィスビル等の商業ビル外壁に使われていました。しかし最近は、その遮熱、UV遮断性能が向上しただけでなく、量産効果でコストも下がってきたのだろうと思いますが、そのデザイン性が受けて、次第に高級コンドミニアムにも使われるようになってきています。

また、道路を隔てて正面にあるアシュトン・アソークは、セレスよりロケーションは優れるものの、普通のRC構造です。

これも以前、このブログで書いたことですが、特別な耐風強度が必要な50階建ての超高層でありながら、鉄骨を使わないRCでしかもマッチ箱を立てたように極端に悪い
アスペクト比であることから、建物が受ける負担は相当大きい、と日本の1級建築士が指摘したこともあり、私は強度的な不安があるのではないかと思っています。

その点、セレスのグラスカーテンウォール工法は建物重量を大幅に軽くできるし、しかも四角い建物形状であることからアスペクト比も問題なく、構造は頑丈だと思います。

もっとも、こういう四角い形状は本来オフィスビル向きであり、表面積が大きく取れて開口部が広くなる長方形がコンドミニアムには理想なので、効率はあまり良くありませんが...。ただし、少なくともこのユニットは角部屋なので開口部は十分取れています。

そして何より、この工法の利点は天井から床まで全面ガラスにできるので、上の写真のような圧倒的に解放感があるパノラマビューが実現できることです。

今後賃貸運用する上で、70㎡となると家賃は80,000バーツ(28万円)近くになってしまい、このユニットを借りられる欧米企業駐在員や日本企業駐在員の数は限定されますが、このビューが他のコンドミニアムとの差別化につながるので、空室リスクを低く抑えられるのではないかとも思うのです。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その2)

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ところで、今回のコロナによるロックダウン等の影響で工事の方も大幅に遅れが出た結果、セレスもやっと今月竣工となったわけですが、運よくコンドミニアム市場での取引も次第に動きが出てきたところです。

セレス6

ちなみに、著書(基礎編)でも書きましたが、アソークではBTSスクムビットラインとMRTブルーラインの2つのメインラインが唯一都心部で交差することから、南北に位置する将来のCBD、ワンバンコクとラーマ9、東西にある既存CBDのセントラルルンピニーとEEC(東部経済回廊)への出発口であるバンナー交差点と、4方向の中心に位置するという絶好の職住接近型ロケーションであり、オンヌットと並び注目すべき駅です。

従って、この物件は約5,500万円と平均的な日本人投資家にとっては予算的に難しくても、資金に余裕がある香港やシンガポールの投資家が興味を持つポテンシャルを持っていると思います。


実際の引き渡しは9月か10月になりそうです。その頃にはコロナの影響も弱まり、外国人投資家、特に香港チャイニーズが戻ってくるのではないかと私は思っているので、昨年、私が自分の物件を売却した際に使った香港のエージェントのような、海外のブローカーを使ってみてもいいのではないかと考えています。

次回に続く

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竣工したセレス・アソーク(その1)

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BTSアソーク、MRTスクムビットの両駅から徒歩数分のセレス・アソークが今月竣工しましたが、来週末、高層階
2ベッドルームの予約権を売却したいという人がいるので、見に行ってきます。

上の写真は、デベロッパーがオーナーに送ってきた室内写真ですが、実は、1月にもオーナーから損切りでも売却したいとの相談があったものです。

当時はまだ工事の進捗度合が7割弱で、竣工予定も4月末ということもあって、ほとんどリセール取引の動きがなかったのですが、その後、コロナの影響でマーケットがさらに冷え込んでしまいました。

それもあって、オーナーも随分弱気になり、私は同プロジェクト内の他の売物件と比べても、価格については既に十分競争力があると思ったので、今はまだこれ以上の値下げはしない方がよいのではないかとアドバイスしたのですが、結局、売却を優先しさらなる値下げに踏み切りました。

セレス4

その結果、最初の1,670万バーツからさらに1,615万バーツまでもう一段売値を落とし、3年前のプリセール価格から213万バーツ(約750万円)もの値下げとなったわけです。

ところで、「2020年下半期、どうなるバンコク不動産市場(その2)」でも書きましたが、今の状況下では
下手にデベロッパーの投売りを狙うより、こういった個人の投売りの方がよほど投資妙味があると思っています。

実際、CBDのアソーク駅前一等地で、高層階2ベッドルームの角部屋がプリセール価格からさらにここまで安く買えるチャンスなどなかなかありません。

次回に続く

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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