バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

セレスアソーク

セレス・アソークの損切りリセール(その3)

Celes52017年9月のVIPプリセールの1日だけで全体の80%が売れてしまったセレスアソークですが、このプロジェクトは販売開始前から前評判が高く、私も当時、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて」で3回にわたり、コメントをしています。

従って、まずそれを先に読んでもらえれば、当時の様子や私の考えがわかると思います。
そして、それから2年以上経った今、ラグジュアリーコンドミニアム市場は状況が一変してしまったわけですが、今後どうなるのかを見極めたいところだと思います。

そこで今、私が思うセレスアソークの主なプロとコン、つまり強味と弱点について列記してみることにします。

セレスアソークの有利な点:

1.
ハイライズでありながら全部で217ユニットと少なく、780ユニットもあるアシュトンのような大型プロジェクトに比べて高いプライバシーがあり、まさに富裕層向けのスーパーラグジュアリー。また、スーパーラグジュアリーに相応しいスペックやデザインにも関わらず、プリセール価格が平均25万バーツ/㎡台とラグジュアリークラス並の価格でコストパフォーマンスにも優れる。販売当初は大変な人気であったことからもわかるように、今でもこの割安感は魅力。

Celes22.パノラマビューの開放的な間取りはタイでは特に人気があり、同プロジェクトに採用されているグラスカーテンウォール工法は、ファサードの経年劣化や陳腐化に対する耐性も高く、タイの過酷な気候条件下でも長期間資産価値が落ちない。(「トンローのプレビルド、トップ5(その3)」を参照)

3.スーパーラグジュアリープロジェクトで定評のある、タイでもトップクラスの設計事務所やプロフェッショナルチームを採用した飽きのこないデザインと居住性。

弱点:

1.
ロケーション的に、アシュトンアソークに比べると落ちるし、日本人駐在員の場合、むしろ隣のスクムビット23の方を好む傾向にあることから、アソーク通りの東側というのはやや中途半端。それでもアソーク駅から5分以内という立地には希少価値がある。

2.デベロッパーはこれまでローライズプロジェクトしかやった経験がないようで、今回が初めてのハイライズ。しかも、高度なテクニックが必要なスーパーラグジュアリーとなれば、デベロッパーのブランドという意味では未知数であり、施工監理の失敗等で深刻な瑕疵が出る可能性も。

3.
Celes Asokeについて」で書いたように、テナントを日本人駐在員に絞った場合、入居者募集が結構難しい物件と思われ、特に今回の販売物件である70㎡という2ベッドルームは予想外に空室リスクが高い可能性もある。従って、賃貸せず、自己居住で使うキャピタルゲイン狙いの投資家にはアシュトンよりもこちらの方が向いているが、賃貸運用目的であれば、空室リスクの問題がある。ただし、これは設定家賃やフィッティングアウトで調整できるので、ある程度リスク軽減可能。

私も昨年末で手持ち物件を整理して、次の投資のチャンスを待っているところなので、この物件がプリセール価格から500万円も安く買えるのなら、自分で買うのもありかと思ったのですが、今の為替水準で1,670万バーツ(約6,000万円)の投資は、
アマゾンの「著者紹介」で書いているように、リスクを抑えるために1,500万円から2,000万円の物件に絞って総額で5,000万円以内、という自分自身の投資クライテリアに反するので、逡巡してしまいました。

やはり、1物件で6,000万円というのは、私程度の既にリタイアした平均的個人投資家にはリスクが大きすぎると思います。いずれにせよ、竣工引渡しまでのあと半年間で、無事、この購入予約権を売却できて、クライアントのサポートができれば幸いと思っています。

なお、ZmyHomeでも昨日この物件をアップロードしてもらい、ここでのリスティングも終了したので、全部で7か所の直接売買サイトでアナウンスをしています。

ちなみに、有料にはなりますが、例えばZmyHomeサイト内での広告宣伝バナーも有効です。先日も、サムローンの損切り物件がここで広告を出すと、わずか数日で売却できたのを確認しました。

当然のことですが、
誰かが自分のリスティングに目を止めてくれるのを待つという受動的な販売方法よりも、プロアクティブに広告を出してマーケティングする方が人目に触れる確率は高くなります。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

セレス・アソークの損切りリセール(その2)

Celes3つい3日前のことですが、アソークのコンドミニアム、特にこのセレスアソークのある駅周辺に関して、コンサルティング会社のフェニックスプロパティから下に添付した英語のコメントが出ています。

「今の低迷する不動産市場にあっても、アソークの地価が年率15%で値上りしてきたことや、近くのミックスユース開発により今後も発展が継続することから、ここは他とは違う特別なエリアである」という、幾分持ち上げ過ぎの内容にはなっていますが、特に間違いでもないと思います。

私自身も4年前までアソークに住んでいたのですが、同じCBDといってもトンロー通りは住宅中心の中にオフィスが点在するのに対して、アソークは逆に駅周辺のベストピッチにはオフィスビルやホテル、ショッピングモールが建ち並び、その周辺にコンドミニアムがあるという感じで、まさにCBDの中のCBDです。

従って、高級コンドが林立するトンロー通りに比べれば、アソークのスーパーラグジュアリーコンドの方が希少価値があると思います。

また、著書でも書きましたが、どうしてもトンローが買いたければ、市場が行き詰っているトンロー通りよりも、これからの発展性があるスクムビット36や38といった偶数側のアッパーからハイクラスのプロジェクトが買いですが、一方でどうしてもスーパーラグジュアリーが買いたければ、これもやはりトンロー通りよりもアソークの方が供給過剰感は小さく発展性もあるので、底値買いとしては悪くない時期かもしれません。

さて、現在、市場で売りに出ているセレスを調べると、全部で66ユニットあり、その平均価格がこのグラフの271,762バーツ/㎡です。そして、この中に同じ70.3㎡の2ベッドが16件あり、最も安いのが243,000バーツ/㎡です。

Celes4多分、低層階ではないかと思いますが、このユニットだけが売主が損切りしてでも本当に売りたがっている値付けであるとわかるし、これを仲介しているBeyond Real Estateは、私も以前、アシュトンのディールで取引をしたことがありますが、歩合制で働く熱心なブローカー達です。

特にアソーク担当の女性ブローカーはなかなかのやり手だったので、もし彼女でも売れなければ、まだ価格が高いのかもしれません。

一方、他の15件は27万バーツ/㎡前後と売れたら売ってもよい程度のリセール出しです。従って、売り手にどうしても今売りたいという危機感がないのではなかなか値引き交渉も難しく、私は自分が買う場合はこういうのは追いかけないことにしているのですが、一応、市場価格の参考にする程度です。

以上、これが現在市場に出ているセレスの価格ですが、次回はこのプロジェクトのプロとコンについて私が思うところを書いてみます。

ところで、昨日アップロードした直接売買サイトでの広告に対して、早速3つのタイ人エージェントから扱いたいとの問い合せが入ってきました。やはり、彼らにとってもこの価格はインパクトがあるのだと思います。

ただし、今後のやりとりはタイ語による筆談になるので、
残念ながら一般の日本人には難しいと思いますが、これがタイの不動産市場でディールを進める上での実態なのです。


次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Asoke property market sees strong take-up rates and soaring land prices
January 13, 2020

The Asoke property market has a great deal of potential and remains an area investors should keep an eye on. That was the sentiment of Surachet Kongcheep, local real estate expert and Managing Director of Phoenix Property Development and Consultancy, who also noted that land prices continue to increase around Asoke.

“The zone around Asok BTS station is one of the highest-potential areas in Bangkok for property development. In addition to being an interchange for the subway and skytrain lines, it’s home to Terminal 21, a well-known shopping mall,” Surachet told the Bangkok Post.

He continued, “Furthermore, some large-scale mixed-use projects, such as the renovation of Queen Sirikit National Convention Center and The Parq project at the corner of Ratchadaphisek and Rama IV roads, will have an influence on the nearby Asoke area’s evolution.”

All of this has been the catalyst behind Asoke’s soaring land prices, which have grown by 15 percent annually. According to Surachet, the Asoke property market currently has 6,928 condominium units with nearly 90 percent of these having been sold. This bodes well for the future.

“All new condominium projects in the area can expect a high level of interest from potential buyers, due to the desirable location, numerous transport options and the intangibles that set Asoke apart from other locations,” Surachet stated.

セレス・アソークの損切りリセール(その1)

Celes1BTSアソーク駅とMRTスクムビット駅のすぐ近くに建設中の高級コンド、セレスアソークというのがあります。

12月時点で工事全体の6割が完成ということなので、今年後半には引渡しとなると思
いますが、ここの高層階2ベッドルーム、70㎡の購入予約権を私のクライアントが売りたいというので、専任代理を引受けることにしました。

これまでにも書いてきたように、私は基本的に仲介はやらないのですが、昨年末で自分の投資物件の全てを売却できたことで幾分手が空いたこと、そしてこのクライアントとは以前、他のスーパーラグジュアリーで仕事をしたこともあるという縁から、今回やってみることにしたものです。

ただし、今回の著書でも書いた通り、今は買い手市場なので、それでも売却するには、いくら販売当初に人気があったプロジェクトであっても、損切りはやむを得ないということを理解してもらったうえで、昨日、全部で6つの直接売買サイトにこの写真の広告をアップロードしました。

そして、これからZmyHomeの社長とも話して、そこでも物件情報を載せ、しばらく様子を見ることにします。

なお、これまで私は自分でリスクを取ってバンコクのコンドミニアムに投資してきたし、満足できる利益も得ているので、別にここで仲介で大儲けしようとも思っていません。

従って、この広告ではタイのCo-Agentも募集しており、売主からもらえる3%のコミッションは折半にします。また、現地の商習慣に従って、買主からコミッションを取るような両手商売もしないので、もしこの物件に興味のある方がいれば、追加費用なしで購入できるのでご連絡下さい。

ところで、こういうスーパーラグジュアリーを中長期投資目的で探している人であれば、このロケーションとスペックなら、入居者さえつけば家賃も7万バーツは取れると思うので、値下げ価格の16,700,000バーツに対して表面で5%で回りそうです。

今のトンロー辺りのスーパーラグジュアリーは3%台もあるというぐらい、価格が高騰してしまっているので、それに比べれば5%は悪くはありません。また、70㎡という広めの2ベッドルームには希少価値もあります。

ちなみに、同プロジェクトは2017年9月のVIPプリセールの1日だけで80%が売れてしまったという人気物件でしたが、その後のスーパーラグジュアリーブームの終焉で、トンローほどではないにしても、アソーク周辺でもアシュトンアソーク、2つのエッセやロフト、ミュニックと新築供給が続いた結果、市場ではだぶつき感が出ています。

従って、今回、私のアドバイスもあって、プリセール価格から150万バーツ(500万円)以上安くして出したものですが、同物件正面のアシュトンアソークの2ベッドルームが30万バーツ/㎡前後で取引されていることから、このセレスの237,500バーツ/㎡という損切り価格には十分インパクトがあると考えます。

次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



 コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオン、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
不動産投資ブログランキング
  最新記事(画像付)
   プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/-/e/B082ZCRHZ4#nav-top

バンコク不動産投資2020年版
バンコク不動産投資 実践編
    カテゴリー