バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

書籍

不動産コラム集について

コラム集表紙先日、「不動産コラム集」として紹介した新たな電子書籍がアマゾン出版から承認され、販売開始となったのでお知らせします。

以下がその目次ですが、全て現地の雑誌等で連載してきたものなので、バンコク在住の方は読んだことがあるかもしれません。また、これまでの著書で引用されている内容も多く、目新しいものではないかもしれません。

ただ、2016年から時系列に並べているので、
市場の変化に応じて最初はバンコクのコンドミニアム市場に対して極めてポジティブであった私の考え方が、2018年あたりから次第に警戒感を持つようになり、2019年に入ってからはかなりネガティブに変わってきているのがわかると思います。

そして、これらコラム記事で書いてきた経験や知識の積み上げから、最新の不動産市場動向やこれから市場で起こりそうなこと、そしてこの失速低迷が続くコンドミニアム市場で失敗しないための参考になればと書いた著書が、「バンコク不動産投資(2020年の混乱市場を勝ち残るヒント)」です。

目次

1.将来のヴィンテージ・コンドミニアムを買え!
2.プレビルドから中古へ、主役交代始まる
3.不動産投資の錬金術 マリエッジバリューを狙え
4.プレビルドで大切なのは、プロジェクトを選び取る力
5.注目のスクムビット・ソイ36
6.ダークホースはBTS「幸福駅」
7.マイナス成長でも地価上昇は止まらない
8.バンコク コンドミニアム事情
9.1ベッドルーム投資は可能な限りリスク軽減を
10.2017年はオンヌットからバンナーに注目!
11.ラグジュアリープロジェクトの大量供給、市場は息切れしないのか?
12.どんな日本人達がバンコクのコンドミニアムを買っているのか
13.サムローンはスクムビットライン延伸線の試金石
14.タムレ・トーングとタムレ・サカヤパープ、どっちに投資する?
15.バンコク コンドミニアム市場の今
16.安いからと郊外物件を買ってはいけない
17.デベロッパーが隠す、本当は一番怖い空室リスク
18.不動産投資の錬金術 ゲンガムライは竣工後に勝負する
19.ダラダラ持つな、イールドプレイは5年でエグジット
20.“ピー”は買い
21.プレビルド待機資金の運用と為替リスクのヘッジ
22.続々と参入する日系デベロッパー、武器は低コストジャパンマネー
23.アシュトン・アソークの投売りを買え
24.「木を見て森を見ず」で失敗するな!
25.ハッピー・リタイアメントをタイで過ごす方法
26.2018年度版「コンド購入の教科書」
27.2018年、プレビルド投売りの買い場が来る
28.楽観と悲観、2つに割れた2018年市場予測
29.BTSスカイトレインで最も地価が上昇した駅
30.「出口」でエージェントを使うなら灯台下暗し
31.デベロッパーの選択について
32.危ない自称不動産投資の専門家達
33.誰でも不動産投資で儲けられるわけではない
34.スクムビットライン南部延伸線は買い場が到来?
35.急増する中国人投資家は諸刃の剣
36.サムローン駅を代表するプロジェクト「メトロポリス」
37.中古物件のリファビッシュは儲かるビジネス
38.バンコク保有不動産の効果的エグジット方法
39.今の新規コンドミニアム市場、「待つも相場なり」
40.都心部の新規プレビルドは敬遠、中古こそ狙い目
41.主役はラグジュアリーから中低価格帯へ
42.海外不動産投資で世界のミリオネアを目指せ!
43.日系デベロッパー、強気一辺倒から急変、逃げ腰へ!
44.10年に1度の投売りが始まった!

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不動産コラム集

コラム集表紙2016年6月から経済誌「アレイズ」の連載を始め、その間、並行して「ワイズ」や「バンコクハウジングガイド」にもコラムを書いてきました。
また、それ以前は2015年から「タイ自由ランド」でも不動産コラムを書いていたので、その連載も含めるとかれこれ5年以上にわたり、不動産マーケットについて連載をしてきたことになります。

そこで今回、これまでに書いてきたコラム記事の中から44話を選んで加筆修正、再編集して電子書籍としてアップすることにしました。

ところで、バンコクの不動産に関する本は英語でもあまり出てないので、今度はバンコクの不動産を買う他の外国人、つまり香港やシンガポール、台湾、ヨーロッパの人向けに、英語で簡単な本を出して反響を見てみようかと思っています。

もっとも、思ったままのことを書くので半分趣味の世界であり、いつになるかもわかりませんが…。

さて、このコラム集はこれまでのバンコクの不動産市場の変遷がわかるように、時系列で編集しています。こうやって読み返すと、2011年にバンコクにやってきた当時から供給過剰の問題は指摘されていたものの、2018年末頃まで、タイ人の投資需要と外国人需要が市場の矛盾を吸収してきたのだとわかります。

そして今、市場を支えてきた両輪ともいえるこの2つの需要が鳴りを潜めてしまった結果、しばらく出口の見えない状況になっているわけです。

ただ、あと数年もすると、次はここが化けそうだという確かなタムレ・サカヤパープもいくつか出てきているので、お先真っ暗というわけでもありません。

しかしながら、この状況で買い出動というのはさすがにまだ早いという感じなので、やはり今年は「待つも相場なり」で様子見をするしかないのかなとも思っています。

いずれにせよ、このコラム集はアマゾンの出版審査が来週には終わると思うので、興味があれば、是非読んでみて下さい。

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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その2)

地価上昇ストップ「2019年、バンコクの不動産市場は一大転換期を迎えた。
 タイ中央銀行による住宅ローン規制、タイバーツの独歩高、タイ経済の低迷、中国人投資家の激減…。
 コンドミニアム市場にとってかつてないほどのアゲインストの嵐が吹き荒れる中、リーマンショックの回復から10年にわたり成長を続けてきたバンコク不動産市場の興隆が、いよいよ失速したのである。

 本書は、この転機にあって、日本人投資家がやがて来たるべき市場復活に備えるためのヒントについて、記したものである。」(アマゾンの本書案内文より)

さて、以下が今回の書籍のもくじです。大体の内容がこれで掴めると思うので載せておきます。

まえがき
1.2020年のコンドミニアム市場

2.コラム記事からわかること

3.筆者自身の実例や経験を基に解説


第1章 2019年に始まった不動産市場の失速と低迷

1.クーデター以前のバンコク不動産市場

2.クーデター以降の凄まじいリバウンド

3.外国人投資家と富裕層によるラグジュアリーブームの終焉

4.中国人投資家の台頭

5.CBREの参考レポート

第2章 コンドミニアム市場が失速した原因

1.タイ人投資家を市場から締め出した中央銀行

2.回ってきた外国人投資家依存のつけ

3.タイ経済を蝕むバーツの独歩高

4.減らない家計債務と増加する不良債権

 

第3章 今の市場で起こっていること
1.投資妙味が半減したタイ不動産
2.コンドミニアム市場の一大危機
3.悪いキャップ・コンプレッション
4.2020年も続く「待つも相場、休むも相場なり」
5.それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家

第4章 これからの「入口」戦略

1.既存の高級住宅地よりこれから発展するエリアへ

2.CBDからフリンジ、ミッドタウンへ

3.中古物件へシフト

4.空室リスクの低い中古物件を発掘する方法

5.面白くなってきた新築プレビルド

6.所得層別購入可能価格帯

 

第5章 これからの「運用」戦略

1.空前の空室リスクがCBD賃貸市場を直撃する

2.勝ち残りたければ脱日本人駐在員

3.優良物件はホールドアンドウエイト

4.アップサイドのない物件こそ為替差益でエグジット

5.リファビッシュして空室リスクを軽減 

第6章 これからの「出口」戦略

1.「行きはよいよい、帰りはこわい」

2.潮目の変化を見逃すな

3.まずはオーナーポスティングから 

4.リセールの取引事例を調べる方法

5.日本で待っていても「出口」の扉は開かない

 

第7章 168スクムビット36投資顛末記

1.トンロー奇数側人気の行き詰まりと変貌する偶数側

2.168スクムビット36

3.わずかに開いた「出口」の扉

4.マリエッジバリューでレアユニットに

5.168のプロとコン

6.最初のスクリーニング方法

第8章 その他の参考コラム記事
  全24話


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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その1)

表紙先日、やっとデジタル版の書籍が上梓できたので、紹介させていただきます。

2020年のバンコク・コンドミニアム市場は、引き続き混乱と低迷が続き、しかもタイバーツもさらに世界の主要通貨に対して高くなると予想する専門家が多い中、これからどうするべきなのか、難しい選択が必要になりそうです。

「続・バンコク不動産投資」でキャッシュフローを付けて実例を挙げて解説したような、10年前にCBDの高級住宅地でプレビルドに投資しておけば、大抵の場合、リターンでIRRが10%以上になったという時代はもう終わっています。

そして、バンコクのコンドミニアム市場は10年に一度のウィクリート(危機的状況)に陥っているとタイのマスコミ等が指摘する中、以前のように、どのプロジェクトが買いかとかの物件物色から最初に入るのは的外れだと思っています。

すなわち、具体的にどの物件がどうのこうのと考える前に、まずは自分の基本的な投資スタンスを決めて、
来年も続く買い手市場の中でどう対応していくべきなのかといった、投資方針やクライテリアを先に決めていく必要があります。

とはいっても、個人投資家にはそれぞれ投資の目的や予算、期間等に違いがあり、これが正しいという答えもないので、この本はあくまで、個人投資家が今後の方針決定をする上での参考、そしてヒントになればと書いたものです。

従って、ここでは、私自身が今の失速低迷中の市場に対してこれまでどう対応してきたか、来年はこういう投資スタンスがいいのではないか等、個人的に考えていることを書いています。

ただし、具体的な内容をいちいち用語の説明などせずに書いていて、拙著の「バンコク不動産投資 基礎編」と「続・バンコク不動産投資 実践編」を読んだ上で、ある程度、バンコクの不動産に事前知識がある方を対象に書いてあります。

次回に続く

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エムクオーティエ 紀伊国屋書店

紀伊国屋書店東京と大阪での住宅産業協会さん主催の講演会を終え、1週間ほど前にバンコクに戻ってきたのですが、昨日、タイ語文法の本を買いに久しぶりにプロンポン駅前のエムクオーティエ3階、紀伊国屋書店さんに行きました。

バンコクに日系書店はいろいろありますが、規模の大きさといい、場所といい、便利なので専門書を買うときはいつもここに行きます。

そこで、私の著書「バンコク不動産投資」の基礎編と実践編の2冊とも10冊以上、ビジネス書籍棚中段の目につくところに置いて頂いているのを見つけました。出版社のセルバ出版は三省堂書店系なのですが、本当に有難いことです。

ちなみに、実践編を書いた後、いつもお世話になっていて、今回のセミナーにも呼んで頂いた関西住宅産業協会の理事長から、「前回の基礎編に比べて今回の本は、バンコクのことがよくわかっている人でないと
ちょっと内容が難し過ぎる。基礎編から一挙に上級編に飛ぶ前に、中級編というのを書いておいた方がよかった」というコメントを頂きました。

なるほど、と思いました。確かにバンコクのコンドミニアム市場動向や取引形態、土地勘等、ある程度の経験や事前知識がある人でなければ、読みづらいかもしれません。

しかし、実際に数千万円の自己資金を投じて不動産投資をする以上、海外不動産にはいろいろと日本とは違うところや注意すべき点が多いので、購入する直前までにはせめてこのぐらいの知識は持っておいた方がいいと思ったことを実践編では書いたつもりです。

将来、もし機会があればもうちょっと分かりやすいように基礎と上級編の架け橋になる中級編も出すかもしれませんが、とりあえずは現時点で私が持っている知識を総動員して、コンドミニアム投資の実践に役立つキャッシュフローの作り方や複合利回りの計算、税金の計算等、実務的なことも書いたつもりです。

従って、いざ本当に物件を購入する段階になったら、是非、読んでおいて頂きたいと思っています。価格も700バーツ台です。購入する物件価格に比べたらタダみたいなものですので、その節はよろしくお願いします。

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続・バンコク不動産投資 実践編

本のカバー5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。

ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば
日本で買っても2冊で約3,700円なので割安です。

前回の基礎編はバンコクのコンドミニアム市場の変遷、価格推移といった基礎的なことを中心に書いたもので、今回はそれよりもっと具体的な例を挙げて、タイの不動産市場の動向や今の問題点、タイの不動産投資は本当に儲かるのか、儲かるとすれば年率何%で儲かるのか、ということについて事例を挙げて書いています。

従って、必ずしも前作は内容が古いということではなく、基礎と実践を2冊ペアで読んで頂くことを念頭に書いたつもりです。

ご希望の方は最初にメールでご連絡下さい。
bkk.condostory@gmail.com

お陰様で、昨日1日で5セット全部売れてしまいました。ありがとうございました。

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続・バンコク不動産投資 実践編

続 バンコク不動産投資 表紙このところしばらくブログが更新できていませんが、GWは日本に帰国していたものの、新刊著書の最終ゲラ校正で忙しくしていました。しかし、それもやっと昨日終わり、ほっとしているところです。

出版社からの連絡では、5月25日頃に日本の書店で販売開始とのことですが、セルバ出版に直接申し込んでおけば、送料無料で印刷後すぐに発送してくれるようです。


また、今回の本は約250ページと前著書より厚くなっていますが、前著書の基礎編とペアをなす実践編ということもあり、表紙カバーのデザインも前著書と合わせました。

 

内容としては、今のバンコク市場で何が起こっているのか、これからどういうことが起こりそうなのか、そして今ならどんな物件を買うべきなのかといったことについて、ロケーション、ユニットサイズやタイプ、価格帯といった観点から解説しています。

 

また、私自身が今、売主から直接投売りが出てきたら購入を検討しようと目をつけている築浅リセール物件についても、具体的にプロジェクト名と現在の市場価格を挙げて紹介しているので、参考にしてもらえればと思います。
 

ところで、今月12日から始まる東京、名古屋、大阪でのセミナーでは、この本の主題でもある「投資の実践」に関して、売却時の税金や予想キャッシュフローの作り方、それに基づく投資リターンの計算や投資判断の仕方についても解説するので、先にセミナーを受けてから本を読むとわかりやすいと思います。

 

ただし、早速今日からセミナーに使うパワーポイント資料を作らなければならず、まだあたふたした状態が続いているので、セミナーが終わってバンコクに戻るまでもうしばらくブログの更新はお休みになりそうです。

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雑誌連載について

雑誌連載先日、バンコクに住んでいる人なら誰でも知っている週刊誌「ワイズ」さんから連絡があり、編集長との打合せ結果、今月末から3ヶ月間、12回にわたり、バンコクのコンドミニアムについて連載することになりました。

読んだことがある方もおられるかもしれませんが、実は昨年の10月から今年の3月末までの6ヶ月間、既に連載していたのですが、あれは私が毎回書き下ろしたものではありません。

ワイズさんの編集部が私の出した本「バンコク不動産投資」のオリジナル原稿をあれこれ切り貼りして半年間、連載という形で載せてきたもので、私も他人事のように時々読んでただけです。

私としては、何もしなくて原稿料がもらえるので、究極の軽労働だと思って有難く報酬だけ受け取ったのですが、1年以上前に上梓した本の原稿なので、
基本的なところはそう変わってないものの、最新動向というものではなく、この辺はちょっともう違うな、というような若干の違和感を感じる部分もありました。

従って、今回は書き下ろしでいくということなので、最新動向を書いていくつもりです。つい先日、何とか連載3回分ぐらいの原稿を書き終えて編集長に送ったところですが、バンコクの不動産購入に興味のある人に是非読んでいただけたらと思います。

ところで、もう既に1年以上にもわたり、月刊経済誌「アレイズ」さんでも「バンコク不動産投資最新動向」という題で連載させてもらっています。バンコクの野村総研さんも連載しているビジネスマン向けの雑誌なので、ちょっと難しい記事が多いですが、私も毎月1ページをもらって書かせてもらっています。

原稿用紙4枚程度で何を書いてもいいということなので、バンコクの不動産市場について独断と偏見に満ちた視点から書かせてもらっていますが、私にとってはライフワークみたいなもので、楽しみながら書いています。

しかし最近は、他のことばかりやっててあまりブログの更新もできなくなってきていて、これではいけないと思うようになり、しばらく日本でのセミナーを中断して原稿書きに専念することにしました。その代わり、今度はワイズさんの不動産会社であるBHGさんと近々バンコクでセミナーをやってみようかという話もしています。もっとも、これについてはまだ日程等未定ですが。

いずれにせよ、そんなわけなので、これから3ヶ月ぐらいはタイムリーな情報発信を増やしていくつもりなので、このブログの方もよろしくお願いします。

尚、メルマガは基本的にアレイズやワイズの雑誌に投稿した記事を日本の読者の方達にもお届けすることを目的に始めたものです。

ちなみに、先週配信した4月に開通したばかりのサムローン駅についての話は、5月10日発行の月刊アレイズに載る記事を一足早く送らせて頂いたのですが、こんな感じでこれからもブログ以外の雑誌等で書いた記事や情報をメルマガで配信していくつもりですので、興味のある方は是非、メルマガ登録をお願いします。

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เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオン、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
その他には、現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下の著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/-/e/B082ZCRHZ4#nav-top

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