バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

書籍

新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その2)

地価上昇ストップ「2019年、バンコクの不動産市場は一大転換期を迎えた。
 タイ中央銀行による住宅ローン規制、タイバーツの独歩高、タイ経済の低迷、中国人投資家の激減…。
 コンドミニアム市場にとってかつてないほどのアゲインストの嵐が吹き荒れる中、リーマンショックの回復から10年にわたり成長を続けてきたバンコク不動産市場の興隆が、いよいよ失速したのである。

 本書は、この転機にあって、日本人投資家がやがて来たるべき市場復活に備えるためのヒントについて、記したものである。」(アマゾンの本書案内文より)

さて、以下が今回の書籍のもくじです。大体の内容がこれで掴めると思うので載せておきます。

まえがき
1.2020年のコンドミニアム市場

2.コラム記事からわかること

3.筆者自身の実例や経験を基に解説


第1章 2019年に始まった不動産市場の失速と低迷

1.クーデター以前のバンコク不動産市場

2.クーデター以降の凄まじいリバウンド

3.外国人投資家と富裕層によるラグジュアリーブームの終焉

4.中国人投資家の台頭

5.CBREの参考レポート

第2章 コンドミニアム市場が失速した原因

1.タイ人投資家を市場から締め出した中央銀行

2.回ってきた外国人投資家依存のつけ

3.タイ経済を蝕むバーツの独歩高

4.減らない家計債務と増加する不良債権

 

第3章 今の市場で起こっていること
1.投資妙味が半減したタイ不動産
2.コンドミニアム市場の一大危機
3.悪いキャップ・コンプレッション
4.2020年も続く「待つも相場、休むも相場なり」
5.それでもタイの不動産を復活させるのは外国人投資家

第4章 これからの「入口」戦略

1.既存の高級住宅地よりこれから発展するエリアへ

2.CBDからフリンジ、ミッドタウンへ

3.中古物件へシフト

4.空室リスクの低い中古物件を発掘する方法

5.面白くなってきた新築プレビルド

6.所得層別購入可能価格帯

 

第5章 これからの「運用」戦略

1.空前の空室リスクがCBD賃貸市場を直撃する

2.勝ち残りたければ脱日本人駐在員

3.優良物件はホールドアンドウエイト

4.アップサイドのない物件こそ為替差益でエグジット

5.リファビッシュして空室リスクを軽減 

第6章 これからの「出口」戦略

1.「行きはよいよい、帰りはこわい」

2.潮目の変化を見逃すな

3.まずはオーナーポスティングから 

4.リセールの取引事例を調べる方法

5.日本で待っていても「出口」の扉は開かない

 

第7章 168スクムビット36投資顛末記

1.トンロー奇数側人気の行き詰まりと変貌する偶数側

2.168スクムビット36

3.わずかに開いた「出口」の扉

4.マリエッジバリューでレアユニットに

5.168のプロとコン

6.最初のスクリーニング方法

第8章 その他の参考コラム記事
  全24話


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新書籍 2020年の混乱市場を勝ち残るヒント(その1)

表紙先日、やっとデジタル版の書籍が上梓できたので、紹介させていただきます。

2020年のバンコク・コンドミニアム市場は、引き続き混乱と低迷が続き、しかもタイバーツもさらに世界の主要通貨に対して高くなると予想する専門家が多い中、これからどうするべきなのか、難しい選択が必要になりそうです。

「続・バンコク不動産投資」でキャッシュフローを付けて実例を挙げて解説したような、10年前にCBDの高級住宅地でプレビルドに投資しておけば、大抵の場合、リターンでIRRが10%以上になったという時代はもう終わっています。

そして、バンコクのコンドミニアム市場は10年に一度のウィクリート(危機的状況)に陥っているとタイのマスコミ等が指摘する中、以前のように、どのプロジェクトが買いかとかの物件物色から最初に入るのは的外れだと思っています。

すなわち、具体的にどの物件がどうのこうのと考える前に、まずは自分の基本的な投資スタンスを決めて、
来年も続く買い手市場の中でどう対応していくべきなのかといった、投資方針やクライテリアを先に決めていく必要があります。

とはいっても、個人投資家にはそれぞれ投資の目的や予算、期間等に違いがあり、これが正しいという答えもないので、この本はあくまで、個人投資家が今後の方針決定をする上での参考、そしてヒントになればと書いたものです。

従って、ここでは、私自身が今の失速低迷中の市場に対してこれまでどう対応してきたか、来年はこういう投資スタンスがいいのではないか等、個人的に考えていることを書いています。

ただし、具体的な内容をいちいち用語の説明などせずに書いていて、拙著の「バンコク不動産投資 基礎編」と「続・バンコク不動産投資 実践編」を読んだ上で、ある程度、バンコクの不動産に事前知識がある方を対象に書いてあります。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下の著者紹介で
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