タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

168スクムビット36

「出口」を終えた168スクムビット36

香港抗議デモ12月に入った今でも、ニュース等で連日のように香港の抗議デモの過激化が報道されています。

この抗議デモは今年6月に始まったのですが、次第に激しくなるにつれて、
8月頃から移民先や避難場所の確保のためにバンコクでコンドミニアムを買う香港人が急増するようになりました。

それを見て、このブログでも8月に「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」と題して、香港人バイヤーがバンコクの不動産を買い始めたことを報告したわけです。

同時に「結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55㎡の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです」と書いたのですが、その後、幸運にも狙い通りのオファーが入り、先月、決済が終わったので書いてみることにします。

まず、この物件は「注目のスクムビット36」と題してこれまで何度か話題にしてきたスクムビット通りとラーマ4世通りを結ぶソイ36に建設中のローライズ、168スクムビット36というプロジェクトです。

著書「続・バンコク不動産投資」でも第5章で「プレビルドの錬金術、マリエッジバリューを狙え」と題して書いた物件なのですが、今回、無事に「出口」を終えることができたわけです。

実をいうと、著書の中で“錬金術”とかいって少し大袈裟に花火を打ち上げたものの、今年に入ってからの不動産市場の失速と低迷で当初の目論見が外れそうになり、ちょっと心配もしていたのですが、今回、どうにか満足できる利益を実現できてほっとしている次第です。


さて、その売却価格ですが、現在のHip Flatの平均販売価格を上回る平米単価で売れたので、香港の騒動のおかげで本当にラッキーでした。

その結果、為替差益を含まないタイバーツでのキャッシュベース投資リターンはROE(Return on Equity)が60%、IRRも15%と十分満足できる結果となり、また、日本から円を送金してダウンペイメントを一括払いした2016年当時に比べて、既に2割以上のバーツ高円安になっていることから、為替差益も含めた円ベースではさらに利益が膨らみ、ROEが100%になりました。

しかし、同時に、常に市場動向を見ながら臨機応変にマーケティング方法を変えていかなかったら、今の市場低迷による買い手市場の中では、この物件は、多分売れなかっただろうとも思っています。

なお、この件については、この3年間でのスクムビット36の劇的な変貌や今の市場価格、価格帯ごとのマーケティング方法、物件選びのスクリーニング方法等、今回の書籍であらためて詳しく書いてあるので、そちらを読んで下さい。


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「出口」を終えた168スクムビット36(その5)

地価下落ところで、とりあえずここは一旦引渡しを受けてから、焦らずじっくり時間をかけて高値で売却しよう、というのが、一見、賢明な策のように見えるかもしれません。

しかし、実はこの内装工事もせずに空室のまま置いておく中途半端なやり方こそ、本当に売りたければ、オーナー自らがプロアクティブに動かなければいつまで経っても売れないという今の買い手市場では、為替差損や価格下落のマーケットリスクが大きくなるだけで、一番危険で非効率な方法です。

従って、私の場合、この選択肢は最初から論外でした。今回、ゲンガムライに失敗したら売却はきっぱり諦め、30万バーツほどかけてデザイナーを使ってフィットアウトした上で「55㎡の広い1ベッドルーム」ということで差別化し、懇意にしている仲介業者に頼んで入居者募集をしながら賃貸運営、4、5年は中長期保有するつもりでした。

ちなみに、これはデベロッパーにもよるのですが、今、竣工引渡しを打診されたとしても、まだ工事が続いているうちは落ち着かないから住みたくない、もしくは、工事中では賃貸が難しいという理由で、プロジェクト全体が竣工するまで引渡しを先延ばしして、時間を稼ぐという手もあります。

もう3年以上前になりますが、同じソイ36のリズム36-38も内装工事が出来上がった下の階から引渡しを進めて行ったものの、一部の購入客はごねて全体の竣工まで引渡しの実行を待ってもらい、その間に売却していました。

もっとも、今はデベロッパーも完成在庫の一掃に必死なので、何ともいえませんが…。

ところで、このブログ表題の説明でも書いていますが、私は個人投資家の目線でこのブログを書いているので、代理人として一任勘定で任せてもらうリテインドエージェントを除き、基本的に他の人の物件の売買仲介はやりません。

そもそも、そんな欲もないし、時間的余裕もありません。むしろ、趣味と実益を兼ねて自分でリスクを取りながら、これはと思う物件に投資をする方が面白いし、効率的だと思っているので、投資物件購入や保有物件売却等の媒介依頼は、私にではなく他の業者にお願いします。

有料にはなりますが、せいぜい私がお役に立てるのは、日系業者に勧められた物件購入の是非についてのセカンドオピニオン、売却すべきかどうかの判断、購入もしくは売却したい物件の市場価格の調査等について、利害関係のない中立的な立場からアドバイスするぐらいです。

また、以前にも書いたことがありますが、私が個人的に付き合いのあるタイ人エージェントやインテリアデザイナー等の関係業者についても、過去に第三者に紹介して迷惑を被った経験があるので、今後とも紹介はしません。ご理解ください。

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「出口」を終えた168スクムビット36(その4)

バーツ日本円一方、もし中長期保有に消極的なのであれば、竣工引渡し前の今のうちにエグジットするべきです。

なぜかというと、ここで今、竣工引渡しに応じて日本から75%の残金を送金してしまうと、為替レートの天井圏で投資してしまう可能性が高く、将来、大きな為替差損のリスクを抱えてしまうと思うからです。

もっとも、中長期の為替相場の読みだけはプロのトレーダーでも無理なので、こればかりは運ですが…。


しかし、逆にいえば、168の場合、海外ロードショーを最初に日本で始めたこともあって、30人ほどいる日本人購入者の大半は、プリセール段階で投資しています。つまり、
2016年の7月から10月頃の期間に25%のダウンペイメントを一括支払いしているはずであり、幸運にも当時の為替レートは1バーツ3円以下とほぼ底値圏だったわけです。

従って、今なら投資元本と売却益の両方に2割以上ものバーツ高円安差益がレバレジとして効いて、日本円ベースではさらにリターンが大きくなります。

こういったことから、今回、私が出した結論は、要は選択肢は2つしかないというものでした。

すなわち、1つは55㎡の広さとワンランク上のフィッティングアウトで差別化し、
空室リスクを軽減した上で、将来のアップサイドを狙って中長期でイールドプレイする。

そしてもう1つは、為替差損リスクと空室リスクだけでなく、来年はさらに悪化しそうな
マーケットリスクも回避して、一旦ここで「出口」に向かう、という2つの選択肢です。


次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その3)

greylineさて、この168のプロジェクトは、先月から下の階から順次引渡しが始まっていますが、全体が竣工するのは来年の2月か3月ぐらいになりそうな感じです。

しかし、来年も不動産市場の低迷が続くと思うし、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも書いた通り、バーツ高がさらに進む可能性もあります。

一方、「グレイライン」は今の計画決定された部分だけではあまり利便性が高くなく、将来的にはやはり当初計画通りルンピニパーク駅とトンロー駅をつなげることになるのは間違いないと思います。

その際、今の2つの案であるトンロー駅から直接延伸するか、プラカノーン駅からつながるのか、どちらのケースであっても、この168
から徒歩数分のソイ36とラーマ4の交差点付近に新駅ができる可能性が極めて高く、また、ソイ36自体も今後さらに変貌すると思うのです。

従って、168には
まだまだアップサイドがあることから、中長期で保有するのもいいと思います。ただし、賃貸運用する目的で購入した人にとっては、すぐ隣の450ユニットもあるVTARAで多くの賃貸ユニットが出ていることから、入居者募集は簡単ではなさそうで、今後とも空室リスクは高いと思います。

もしイールドプレイをしながら中長期で保有するつもりであれば、「デザイナーを使った内装工事」で書いたようなワンランク上のフィッティングアウトをして差別化し、空室リスクを軽減する必要があります。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その2)

36平米ところで、私のコンサルティングのクライアントにも、このプロジェクトの1ベッドルーム(36.4㎡)を購入したバンコクに居住する日本人がいるのですが、この人も最近、購入予約権の売却に成功しました。

買い手市場である今の市場環境でエグジットするには、
日系業者に媒介依頼をしただけでは無理なので、オーナーポスティングでオーナー自らが積極的にマーケティングしていくしかないとアドバイスしていたのですが、彼はその通りにやって成功した例です。

この方法については、以前、「中古物件を改装して転売(出口編)」で、私が自分でやった例を挙げて詳しく解説していますが、幸い、バンコク在住の彼にはタイ人のパートナーがいて手伝ってくれ、フェイスブック等でのオーナーポスティングを通して、自己居住用に実需で探していたタイ人に転売できたそうです。

の場合、プリセール価格131,000バーツ/㎡で買ったものを、(その1)で掲載したHipflatの平均売出価格である147,690バーツ/㎡にはわずかに届かなかったものの、147,000バーツ/㎡で売却できたので、為替差益を別にしてもリターンはROE35%となり、これも決して悪くはありません。

ビフォアアフターところで、同じフロアでありながら、私の物件のプリセール価格は123,000バーツ/㎡ともっと割安だったのには理由があります。

それは、この添付図面のように、最初は細長くて使いづらそうな27.5㎡の狭小ユニットだったからです。

それを著書で書いたように、隣り合う2つのユニットを購入してつなげ、下の図のような55㎡の広い1ベッドルームにしたわけです。

その結果、マリエッジバリューでバリューアップできただけでなく、1ベッドルームとしては希少価値のある55㎡という広さが
外国人投資家にも受け入れられて、Hipflatの平均価格よりも高く売却できたのだろうと思っています。

次回に続く

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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