タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

168スクムビット36

「出口」を終えた168スクムビット36

香港抗議デモ12月に入った今でも、ニュース等で連日のように香港の抗議デモの過激化が報道されています。

この抗議デモは今年6月に始まったのですが、次第に激しくなるにつれて、
8月頃から移民先や避難場所の確保のためにバンコクでコンドミニアムを買う香港人が急増するようになりました。

それを見て、このブログでも8月に「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」と題して、香港人バイヤーがバンコクの不動産を買い始めたことを報告したわけです。

同時に「結果はどう出るかわかりませんが、私も今、トンローのプレビルドで55㎡の広めの1ベッドルーム、プリセール価格が700万バーツほどの投資物件のバイジョーング(購入予約権)を持っているので、タイの不動産を得意とする香港のエージェントを使ってリセールで売りに出してみているところです」と書いたのですが、その後、幸運にも狙い通りのオファーが入り、先月、決済が終わったので書いてみることにします。

まず、この物件は「注目のスクムビット36」と題してこれまで何度か話題にしてきたスクムビット通りとラーマ4世通りを結ぶソイ36に建設中のローライズ、168スクムビット36というプロジェクトです。

著書「続・バンコク不動産投資」でも第5章で「プレビルドの錬金術、マリエッジバリューを狙え」と題して書いた物件なのですが、今回、無事に「出口」を終えることができたわけです。

実をいうと、著書の中で“錬金術”とかいって少し大袈裟に花火を打ち上げたものの、今年に入ってからの不動産市場の失速と低迷で当初の目論見が外れそうになり、ちょっと心配もしていたのですが、今回、どうにか満足できる利益を実現できてほっとしている次第です。


さて、その売却価格ですが、現在のHip Flatの平均販売価格を上回る平米単価で売れたので、香港の騒動のおかげで本当にラッキーでした。

その結果、為替差益を含まないタイバーツでのキャッシュベース投資リターンはROE(Return on Equity)が60%、IRRも15%と十分満足できる結果となり、また、日本から円を送金してダウンペイメントを一括払いした2016年当時に比べて、既に2割以上のバーツ高円安になっていることから、為替差益も含めた円ベースではさらに利益が膨らみ、ROEが100%になりました。

しかし、同時に、常に市場動向を見ながら臨機応変にマーケティング方法を変えていかなかったら、今の市場低迷による買い手市場の中では、この物件は、多分売れなかっただろうとも思っています。

なお、この件については、この3年間でのスクムビット36の劇的な変貌や今の市場価格、価格帯ごとのマーケティング方法、物件選びのスクリーニング方法等、今回の書籍であらためて詳しく書いてあるので、そちらを読んで下さい。


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「出口」を終えた168スクムビット36(その5)

地価下落ところで、とりあえずここは一旦引渡しを受けてから、焦らずじっくり時間をかけて高値で売却しよう、というのが、一見、賢明な策のように見えるかもしれません。

しかし、実はこの内装工事もせずに空室のまま置いておく中途半端なやり方こそ、本当に売りたければ、オーナー自らがプロアクティブに動かなければいつまで経っても売れないという今の買い手市場では、為替差損や価格下落のマーケットリスクが大きくなるだけで、一番危険で非効率な方法です。

従って、私の場合、この選択肢は最初から論外でした。今回、ゲンガムライに失敗したら売却はきっぱり諦め、30万バーツほどかけてデザイナーを使ってフィットアウトした上で「55㎡の広い1ベッドルーム」ということで差別化し、懇意にしている仲介業者に頼んで入居者募集をしながら賃貸運営、4、5年は中長期保有するつもりでした。

ちなみに、これはデベロッパーにもよるのですが、今、竣工引渡しを打診されたとしても、まだ工事が続いているうちは落ち着かないから住みたくない、もしくは、工事中では賃貸が難しいという理由で、プロジェクト全体が竣工するまで引渡しを先延ばしして、時間を稼ぐという手もあります。

もう3年以上前になりますが、同じソイ36のリズム36-38も内装工事が出来上がった下の階から引渡しを進めて行ったものの、一部の購入客はごねて全体の竣工まで引渡しの実行を待ってもらい、その間に売却していました。

もっとも、今はデベロッパーも完成在庫の一掃に必死なので、何ともいえませんが…。

ところで、このブログ表題の説明でも書いていますが、私は個人投資家の目線でこのブログを書いているので、代理人として一任勘定で任せてもらうリテインドエージェントを除き、基本的に他の人の物件の売買仲介はやりません。

そもそも、そんな欲もないし、時間的余裕もありません。むしろ、趣味と実益を兼ねて自分でリスクを取りながら、これはと思う物件に投資をする方が面白いし、効率的だと思っているので、投資物件購入や保有物件売却等の媒介依頼は、私にではなく他の業者にお願いします。

有料にはなりますが、せいぜい私がお役に立てるのは、日系業者に勧められた物件購入の是非についてのセカンドオピニオン、売却すべきかどうかの判断、購入もしくは売却したい物件の市場価格の調査等について、利害関係のない中立的な立場からアドバイスするぐらいです。

また、以前にも書いたことがありますが、私が個人的に付き合いのあるタイ人エージェントやインテリアデザイナー等の関係業者についても、過去に第三者に紹介して迷惑を被った経験があるので、今後とも紹介はしません。ご理解ください。

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「出口」を終えた168スクムビット36(その4)

バーツ日本円一方、もし中長期保有に消極的なのであれば、竣工引渡し前の今のうちにエグジットするべきです。

なぜかというと、ここで今、竣工引渡しに応じて日本から75%の残金を送金してしまうと、為替レートの天井圏で投資してしまう可能性が高く、将来、大きな為替差損のリスクを抱えてしまうと思うからです。

もっとも、中長期の為替相場の読みだけはプロのトレーダーでも無理なので、こればかりは運ですが…。


しかし、逆にいえば、168の場合、海外ロードショーを最初に日本で始めたこともあって、30人ほどいる日本人購入者の大半は、プリセール段階で投資しています。つまり、
2016年の7月から10月頃の期間に25%のダウンペイメントを一括支払いしているはずであり、幸運にも当時の為替レートは1バーツ3円以下とほぼ底値圏だったわけです。

従って、今なら投資元本と売却益の両方に2割以上ものバーツ高円安差益がレバレジとして効いて、日本円ベースではさらにリターンが大きくなります。

こういったことから、今回、私が出した結論は、要は選択肢は2つしかないというものでした。

すなわち、1つは55㎡の広さとワンランク上のフィッティングアウトで差別化し、
空室リスクを軽減した上で、将来のアップサイドを狙って中長期でイールドプレイする。

そしてもう1つは、為替差損リスクと空室リスクだけでなく、来年はさらに悪化しそうな
マーケットリスクも回避して、一旦ここで「出口」に向かう、という2つの選択肢です。


次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その3)

greylineさて、この168のプロジェクトは、先月から下の階から順次引渡しが始まっていますが、全体が竣工するのは来年の2月か3月ぐらいになりそうな感じです。

しかし、来年も不動産市場の低迷が続くと思うし、「今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」や「タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応」でも書いた通り、バーツ高がさらに進む可能性もあります。

一方、「グレイライン」は今の計画決定された部分だけではあまり利便性が高くなく、将来的にはやはり当初計画通りルンピニパーク駅とトンロー駅をつなげることになるのは間違いないと思います。

その際、今の2つの案であるトンロー駅から直接延伸するか、プラカノーン駅からつながるのか、どちらのケースであっても、この168
から徒歩数分のソイ36とラーマ4の交差点付近に新駅ができる可能性が極めて高く、また、ソイ36自体も今後さらに変貌すると思うのです。

従って、168には
まだまだアップサイドがあることから、中長期で保有するのもいいと思います。ただし、賃貸運用する目的で購入した人にとっては、すぐ隣の450ユニットもあるVTARAで多くの賃貸ユニットが出ていることから、入居者募集は簡単ではなさそうで、今後とも空室リスクは高いと思います。

もしイールドプレイをしながら中長期で保有するつもりであれば、「デザイナーを使った内装工事」で書いたようなワンランク上のフィッティングアウトをして差別化し、空室リスクを軽減する必要があります。

次回に続く

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「出口」を終えた168スクムビット36(その2)

36平米ところで、私のコンサルティングのクライアントにも、このプロジェクトの1ベッドルーム(36.4㎡)を購入したバンコクに居住する日本人がいるのですが、この人も最近、購入予約権の売却に成功しました。

買い手市場である今の市場環境でエグジットするには、
日系業者に媒介依頼をしただけでは無理なので、オーナーポスティングでオーナー自らが積極的にマーケティングしていくしかないとアドバイスしていたのですが、彼はその通りにやって成功した例です。

この方法については、以前、「中古物件を改装して転売(出口編)」で、私が自分でやった例を挙げて詳しく解説していますが、幸い、バンコク在住の彼にはタイ人のパートナーがいて手伝ってくれ、フェイスブック等でのオーナーポスティングを通して、自己居住用に実需で探していたタイ人に転売できたそうです。

の場合、プリセール価格131,000バーツ/㎡で買ったものを、(その1)で掲載したHipflatの平均売出価格である147,690バーツ/㎡にはわずかに届かなかったものの、147,000バーツ/㎡で売却できたので、為替差益を別にしてもリターンはROE35%となり、これも決して悪くはありません。

ビフォアアフターところで、同じフロアでありながら、私の物件のプリセール価格は123,000バーツ/㎡ともっと割安だったのには理由があります。

それは、この添付図面のように、最初は細長くて使いづらそうな27.5㎡の狭小ユニットだったからです。

それを著書で書いたように、隣り合う2つのユニットを購入してつなげ、下の図のような55㎡の広い1ベッドルームにしたわけです。

その結果、マリエッジバリューでバリューアップできただけでなく、1ベッドルームとしては希少価値のある55㎡という広さが
外国人投資家にも受け入れられて、Hipflatの平均価格よりも高く売却できたのだろうと思っています。

次回に続く

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168スクムビット36についてのアドバイス

combineThink of Livingの翻訳は以上ですが、結論としては、そんなに悪くはないプロジェクト、というところだろうと思います。

駅から結構遠いし、規模が小さくデベロッパーも無名と、以前、このブログで私が推薦した同じソイ36のリズム36-38に比べれば、当然弱点も多いですが、価格相応の魅力はあると思います。

ところで、翻訳するだけでは能がないので、投資コンサルタントとして一つアドバイスさせてもらいます。

これは、当プロジェクトに関してどのユニットを買えばいいのか、私に個人的に相談があり、資金的にもある程度余裕のある人にアドバイスしてきたことですが、資金が許せるのであれば、36㎡の1ベッドよりも、27.5㎡の隣り合う2つのスタジオユニットを買って、
この図にあるように設計変更してもらい、55㎡(約33畳)の広い1ベッドルームにした方がいいと勧めています。

欧米のデベがよく使う業界用語で「Amalgamation creates marriage value」 というのがあります。つまり2つを合わせることでさらに大きな価値を創出できるという意味ですが、この1つにしたユニットがそれにあたります。

これだけ広いとレッティングリスクが低くなるだけでなく、希少性もあるので出口でも有利です。金額は大きくなりますが、それでも
2,400万円前後であり、タイのコンドミニアムを買う外国人調査結果(その2)でも書いたように1,000万バーツ(約3,200万円)ぐらいまでは外国人投資家のターゲット内なので、出口でも総額は特に問題はありません。イールドプレイ、キャピタルゲインのどちらを狙うにしても総合投資リスクが低くなることを考えるとこちらの方が買い得です。

周辺のデベロップメントパイプラインを見れば分かりますが、確実に競合すると思われる隣のVTARA36が
ほぼ同時期に竣工することから、200ユニット以上もの30㎡前後の1ベッドルームが一度にどっと賃貸市場に出てくる可能性が高く、そうなると間取り的には168の方が圧倒的に優れているものの、入居者募集は相当な激戦になりそうです。

従って、希少価値があり、差別化ができるユニットを買っておく方が総合的なリスクが低いこと、さらに、広さが55㎡もある1ベッドルームとなると、350,000バーツ/㎡以上もするザ・バンコク・トンロー1に見られるように、これはもうスーパーラグジュアリー級コンドにしかない広々と贅沢な間取りです。

数日前のブログ、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)で添付した36㎡の1ベッドルームの間取りと比べたら、その余裕の違いがひと目で分かると思いますが、しかもこのユニットは、168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)で酷評
されたノーブル・プルンチットと同じうなぎの寝床と呼ばれる細長い形状から、機能性の高い正方形に近い間取りに変わります。

その結果、通常、トンローでは大手一流企業の単身赴任駐在員しか借りられない、家賃が6万バーツ(約20万円)以上するスーパーラグジュアリー級1ベッドルームと同じ広さで、建材のクオリティも折り紙付きの物件が3万バーツ台後半の家賃(
700バーツ/㎡とした場合、12万円強)で借りられることになります。従って、単身及び夫婦二人の日本人駐在員の潜在入居者ターゲット層は大きく広がり、レッティングリスクはかなり低くなるはずで、しかも新築でありながら投資利回りも6%以上になります。

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168スクムビット36 Think of Livingの評価(その4)

フロアプラン判定結果

 

採点方法: 価格に対して以下の点を加重平均で採点

ロケーション 35%、車によるアクセスと利便性 15%、車を使用しないでのアクセスと利便性 15%、建材 15%、デザイン 10%、 共用部 10% 

 

ロケーション 7.5 / 10 - スクンビット通りとラマ4通りにつながっていて、 トンローでも静かなエリアに位置する

車での移動 7.5 / 10 - 2方向からのアクセスが可能。駐車場付置率77%。

車を使わない移動 7.5 / 10 - BTSトンロー駅から約900メートル。BTSへのシャトルサービスあり

使用建材 9.25 / 10 - 高級建材が使われていて、1ベッドルームにもバスタブがある

デザイン 7.75 / 10 - 美しい日本スタイルのデザインコンセプト

共用部 7.5 / 10 - 全体で105ユニットのプロジェクトに相応しいレベル

グレードセグメント: ハイクラス

採点: 7.78 / 10.00

 

購入のボトムライン

168 Sukhumvit 36は、トンロー地区の静かなエリアで、規模が小さくプライバシーがあり、高級建材を使ったクオリティの高いコンドミニアムを探している人に理想的。また、予算的に4〜15百万バーツ、または28,000〜105,000バーツ/月の住宅ローンの支払いができる人に向いている

注: この翻訳は一字一句直訳しているわけではありません

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Judgement

การให้คะแนน ให้แบบ Weight Average โดยมุ่งหาความคุ้มค่า เทียบกับราคาที่จ่ายไป โดยมีส่วนที่พิจารณาดังนี้
ทำเล 35%, การเดินทางโดยใช้รถ 15%, การเดินทางโดยไม่ใช้รถ 15%, วัสดุ 15%, การออกแบบ 10% และสาธารณูปโภค 10%
ทำเล 7.5/10 – อยู่ในย่านทองหล่อที่มีบรรยากาศเงียบสงบ เชื่อมต่อกับถนนสุขุมวิทและพระราม 4

  • เดินทางด้วยรถ 7.5/10 -เข้าออกได้หลายเส้นทางและให้ที่จอดรถมา 77% รวมซ้อนคัน
  • ไม่ใช้รถ 7.5/10 -ห่างจาก BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร มี Shuttle Service รับส่ง BTS
  • วัสดุ 9.25/10 -ให้สเปคค่อนข้างดีและลงตัวกับพื้นที่ มีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom
  • แบบ 7.75/10 -สไตล์ญี่ปุ่น แบบสวย คอนเซปต์ชัดเจน
  • สาธารณูปโภค 7.5/10 -ให้มาครบ พอดีกับ 105 ยูนิต
  • HIGH CLASS
  • 7.78 / 10.00
     

BOTTOM LINE
168 Sukhumvit 36 เหมาะกับคนที่มองหาคอนโดในย่านทองหล่อที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่าน ชอบโครงการยูนิตน้อยๆ ให้วัสดุภายในห้องดี ชอบโครงการที่ให้ Facilities ครบ  มีงบประมาณระดับ 4-15 ล้าน หรือมีกำลังผ่อนประมาณ 28,000 – 105,000 บาท/เดือน

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その3)

2ベッドルームプロジェクトのデザインは白黒を基調にした日本スタイルであるが、この建物の特徴は一軒家のような切妻型屋根にある。これはアジアに多い切妻型屋根の家に触発されたもので、人々が毎日家に帰った時に感じるくつろぎ感をかもし出している。

また、バルコニーの先に植樹がされている特別ユニットが各階毎に2-5ユニットあるが、これは共用部であり、専有面積には含まれない。バルコニーに樹木を植えたいが、育てる時間と労力を惜しむ人にとっては、自分で面倒を見なくていいので好都合でもある。

 

当プロジェクトはリビングルームとベッドルームの広さをほぼ等しく取ってあるのが基本デザインであるが、コーナーユニット(角部屋)だけはリビングスペースの面積がかなり大きくなっている。

また、リビングエリアはリビングルームとキッチンエリアがつながったオープン型でキッチンが独立していないため、料理をすると部屋全体に匂いが充満するという問題がある。従って、手の込んだ料理をするには適しておらず、簡単な飲み物や軽食を作る程度で、あまり頻繁には料理をせず、むしろ広いオープンスペースを好む人に適している。

全てのベッドルームにはクローゼットスペースとライティングデスクがあり、1ベッドルーム(33.8㎡)以上にはバスルームにバスタブが付いている。その結果、スタジオタイプを除き各ユニットのバスルームのサイズはかなり広く設計されている。

 

建物南側には2つのエレベーターが使えるユニットがある。1つはそのユニット専用のエレベーターで、専用エレベーターのあるユニットはアクセスが容易で便利である。ただし、メンテナンスコストは専用エレベーターが付いてない他のユニットより割高となる。

 

建物中央部分は典型的な低層コンドミニアムのそれと同じで特に目立つものはない。1階の店舗部分では日本食レストランがオープンする予定で、それ以外にロビー、エレベーターホール、4基のエレベーターがある。 2階部分にはスイミングプール、フィットネスルーム、多目的ルームなどがある。フル装備というわけではないが、全部で105ユニットの小さいプロジェクトであることを考えると遜色はない。

判定結果は次回に

 

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การออกแบบโครงการมาในสไตล์ญี่ปุ่นใช้โทนสีขาว-ดำ  จุดเด่นของตัวอาคารคงเป็นจั่วด้านบนที่ให้อารมณ์เหมือนบ้าน ซึ่งมีแรงบันดาลใจมาจากบ้านของคนเอเชียที่ต้องเป็นทรงจั่ว จึงเลือกนำมาใช้เพราะต้องการให้ผู้อยู่อาศัยรู้สึกเหมือนได้กลับมาบ้านทุกวัน ส่วนตัวอาคารทุกชั้นจะมีห้องยูนิตพิเศษชั้นละ 2-5 ยูนิตที่จะมีระเบียงต้นไม้ยื่นออกไป คละห้องไปในแต่ละชั้น ช่วยเพิ่มลูกเล่นให้อาคารได้พอสมควรแถมไม่ได้คิดเป็นพื้นที่ขายด้วย เพราะถือเป็นพื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งน่าจะดีสำหรับคนที่ชอบปลูกต้นไม้ที่ระเบียงแต่ไม่อยากเสียเวลาดูแลเอง ซึ่งก็ต้องรอดูกันต่อไปนะคะว่าจะมีการดูแลรักษาต้นไม้ให้เขียวชอุ่มได้ตลอดไปอย่างไร

ส่วนการออกแบบห้องพักของที่นี่จะให้ความสำคัญกับห้องนั่งเล่นและห้องนอนพอๆกัน เนื่องจากมีการวางสัดส่วนของพื้นที่ไม่ต่างกันมาก ยกเว้นห้องที่เป็นยูนิตเข้ามุมอาจจะมีสัดส่วนของห้องนั่งเล่นเยอะสักหน่อย โดยส่วนพักผ่อนอย่าง Living Area จะเป็นพื้นที่เปิดซึ่งเชื่อมพื้นที่ห้องนั่งเล่นและครัวมาไว้ด้วยกัน ครัวของที่นี่จึงเป็นครัวเปิดไม่เหมาะกับการทำอาหารหนักเพราะกลิ่นจะฟุ้งไปทั่วห้อง แต่จะเหมาะเป็น Pantry สำหรับเตรียมเครื่องดื่มหรืออาหารเบาๆมากกว่า เหมาะกับคนที่ไม่ได้ทำอาหารทานเองบ่อยและชอบห้องที่ดูกว้างๆโล่ง ส่วนห้องนอนจะมีพื้นที่วางตู้เสื้อผ้าและมีพื้นที่นั่งทำงานทุกห้อง  สำหรับห้องน้ำของที่นี่จะมีอ่างอาบน้ำให้ตั้งแต่ห้อง 1 Bedroom ขนาด 33.8 ตร.ม. เลย ดังนั้นขนาดของห้องน้ำในแต่ละห้องจึงกว้างพอสมควร ยกเว้นห้อง Studio 

นอกจากนี้ยังมีห้องพักในตำแหน่งโถงลิฟต์ฝั่งทิศตะวันออกที่เป็นยูนิตพิเศษชั้นละ 2 ห้องที่มีลิฟต์ส่วนตัวให้ด้วย โดยจะมีให้เลือกทั้งห้อง 1 Bedroom และ 2 Bedroom การมีลิฟต์ส่วนตัวแบบนี้ก็ดีตรงที่สะดวกเวลาออกจากลิฟต์ก็ถึงห้องเลย แต่ก็แลกมาด้วยค่าส่วนกลางที่เก็บเพิ่มขึ้นมามากกว่าห้อง Type ปกติ เป็นค่าบำรุงรักษาค่ะ

ส่วนกลางของที่นี่ให้มาเหมือนคอนโด Low Rise ทั่วไป ไม่หวือหวามาก โดยชั้น 1 จะมีร้านค้า 1 ร้านที่คาดว่าน่าจะเป็นร้านอาหารญี่ปุ่น มี Lobby, Reception โถงลิฟต์ที่มีลิฟต์โดยสารให้  4 ตัว ส่วนชั้น 2 จะเป็น Facilities หลักอย่างสระว่ายน้ำ ฟิตเนส และ Multi-Function Room ซึ่งถ้าดูภาพรวมแล้วอาจจะไม่ได้ Full Option มากมาย แต่ถ้าเทียบกับผู้อยู่อาศัยจำนวน 105 ยูนิตก็ถือว่าให้มาสมน้ำสมเนื้อเลยหละค่ะ

 

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その2)

1ベッドルームThink of Living Project Reviewの翻訳

 

考察結果

 

168スクンビット36はスクンビット・ソイ36に開発される低層コンドミニアムである。ソイ36はスクンビット通りとラーマ4世通りをつなぐ道路であり、戸建住宅やコンドミニアム、レストランなどがある。また、レストランも高級レストランから屋台まで幅広い。

 

地価については、トンローエリアは全体的に人気があるのでここも高い方だが、トンロ―からエッカマイにかけてのスクムビット通りの地価に比べると割安感がある。

当プロジェクトの近くにはショッピングモールがないことからソイ36は交通量も少なく、静かなところに住みたい人に適している。さらに、全105ユニットしかないので、プライバシーを保てるプロジェクトであるともいえる。

 

当プロジェクトへの車でのアクセスについては、スクンビットとラマ4の両方の通りから入れる。また、サトーンやシーロムエリアに行く場合、スクンビット通りの渋滞を避けラマ4を通って行けるし、クロントーイで高速道路に乗るのも便利。

一方、税関庁前の交差点で高速を降りればラマ4に入れる。また、駐車場付置率は77%だが、当プロジェクトはBTSも利用できることからこれで十分と考えられる。

 

車を使わずに出かける場合、主にBTSを使うことになるが、BTSトンロー駅まで約900メートルと徒歩で行くにはちょっと遠い。健康のために歩くと考えればちょうどよい距離でもあるが、スクンビット・ソイ36には歩道がないという欠点があり、終始車に注意しながら歩く必要がある。尚、モーターサイのサービスを利用することもできるが、その場合、BTSトンロー駅までの費用は20バーツ。また、当プロジェクトにはトゥクトゥクの無料シャトルサービスもある。

当プロジェクトの最大の特徴は使用されている高級建材にある。Fully Fitted及び一部家具付きで、リビングの床材には天然大理石が使われる。ただし、ベッドルームの床材は厚さ12mmのラミネートボードになる。また、バスルームでも大理石またはCotto Italiaのセラミックタイルが床や壁に使われる予定。詳細はデベロッパーに問い合わせのこと。


キッチンカウンターにはダークカラーのラミネート材とサテン・ゴールドのガラス扉を使ったキャビネットがビルトインされている。また、キッチン天板と前面壁は大理石またはCotto Italiaタイルが使われ、バスルームにもTOTOの高級陶器が使われている。従って、全体的に建材のグレードは高い。

次回に続く

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เจาะลึกรวบยอด

168 Sukhumvit 36 เป็นคอนโด Low Riseในซอยสุขุมวิท 36 ที่เชื่อมต่อระหว่างถนนสุขุมวิทและถนนพระราม 4 โดยโครงการจะค่อนมาทางฝั่งถนนพระราม 4 กว่าหน่อย สภาพแวดล้อมในซอยจะเป็นบ้านพักอาศัย คอนโด อพาร์ทเม้นท์และร้านอาหารที่มีให้เลือกทั้งร้านแบบตกแต่งดูดี ราคาสูงหน่อย ไปจนถึงเต้นท์อาหารและร้านรถเข็นราคาเบาๆ ส่วนราคาที่ดินเมื่อขึ้นชื่อว่าแถวทองหล่อแล้วก็ย่อมสูงเป็นธรรมดา แต่ก็ยังเทียบไม่ได้กับฝั่งซอยทองหล่อ-เอกมัยนะคะ เพราะถ้าเทียบกันแล้วฝั่งที่ตั้งโครงการจะเป็นรองตรงที่ไม่มีแหล่ง Shopping Mall ในระยะใกล้ๆ จึงเหมาะกับคนที่ชอบที่อยู่อาศัยภายในซอยที่เงียบสงบ ไม่พลุกพล่านวุ่นวาย รวมทั้งตัวโครงการที่มีแค่  105 ยูนิต ทำให้โครงการยิ่งมีความ Privacy มากทีเดียว

สำหรับการใช้รถยนต์เข้าออกตัวโครงการ ถือว่าสะดวกสามารถเข้าออกได้ทั้งเส้นสุขุมวิทและ พระราม 4 ถ้าจะไปโซนสาทรหรือสีลมก็เลี่ยงรถติดบนสุขุมวิทไปออกเส้นพระราม 4 ได้ และวิ่งไปขึ้นทางด่วนตรงท่าเรือคลองเตยก็ได้ ส่วนขาลงก็ลงตรงแยกกรมศุลกากรแล้วก็เลี้ยวเข้าพระราม 4 ได้เลย  สำหรับที่จอดรถรวมซ้อนคันประมาณ 77 % ถือว่าโอเคกับโครงการที่มี BTS เป็นตัวเลือกให้ใช้ได้

การเดินทางโดยไม่ใช้รถ หลักๆคือสามารถไปขึ้น BTS ทองหล่อได้ ระยะจากโครงการถึงถึง BTS ทองหล่อประมาณ 900 เมตร ซึ่งถ้าเดินก็เหนื่อยอยู่เหมือนกันนะ แต่ถ้าใครไม่คิดอะไรมากถือว่าเป็นการออกกำลังกายก็เดินได้ แต่มีข้อเสียอยู่อย่างคือในซอยสุขุมวิท 36 นี้จะไม่มีทางเท้า ดังนั้นระหว่างเดินต้องระวังรถดีๆค่ะ อีกทางคือสามารถใช้บริการพี่วินรับส่งโครงการ-BTS ทองหล่อได้ ราคาอยู่ที่ 20 บาท และโครงการมี Shuttle Service เป็นรถกอล์ฟไปส่งให้ ซึ่งช่วยเพิ่มความสะดวกให้ลูกบ้านได้มาก

วัสดุที่ให้ถือเป็นจุดเด่นของที่นี่นะคะ โครงการขายแบบ Fully Fitted +  เฟอร์นิเจอร์บางส่วน โดยพื้นห้องปูด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia ส่วนห้องนอนปูด้วยลามิเนตลายไม้หนา 12 มม. สำหรับห้องน้ำจะปูทั้งพื้นและผนังด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia โดยเราสามารถเปลี่ยนได้ตามความต้องการค่ะ ซึ่งรายละเอียดสามารถสอบถามกับโครงการได้นะ ส่วนเคาน์เตอร์ครัวให้ของ RCD ซึ่งจะ Built-in มาให้เลย หน้าบานตู้บุด้วยลามิเนตลายไม้สีเข้มและกระจกซาติน ส่วนผนังครัวและท๊อปเคาน์เตอร์บุด้วยหินอ่อนหรือ Cotto Italia สุขภัณฑ์ภายในห้องน้ำให้ของ TOTO โดยรวมแล้วให้สเปควัสดุค่อนข้างดีและจัดมาได้ลงตัวกับพื้นที

168スクムビット36 Think of Livingの評価(その1)

168 Sukhumvit 36バンコク不動産投資セミナーで付き合いのあるラ・アトレアジア(タイランド)からの依頼で、168スクムビット36に関するThinkofLivingのレビューレポートを翻訳しました。

最初、流し読みした時は簡単だと思ったのですが、いざ、書き下ろすとなると結構手こずり、簡単に引き受けたのを後悔しましたが…。

約50ページと長いので、ここではその最終評価判断のところだけを載せることにしますが、全部読みたければアトレさんから送ってもらって下さい。

私の本の中でも書いているように、私がこのサイトをよく読むのはいわゆる提灯記事ばかりでなく、よくないところに対しては結構厳しい評価を下すからです。

例えば、昨年竣工したスーパーラグジュアリーといわれているノーブル・プルンチット。現在のリセールアスキングプライスは平均で300,000バーツ/㎡を超えていますが、販売当初は酷評でした。

2011年の販売開始当時、第1フェーズで売り出した時のコンセプト自体が間違っていたのだと思いますが、プルンチット駅前の一等地でありながらコストパフォーマンスを優先し、割安感を出すために建材の選択や間取り設定で失敗し、専門家から次のようなかなりひどい評価を下されています。その後、是正して第2フェーズ以降は幾分良くなりましたが。

この点、ここから徒歩2分のサンシリのワイヤレス98は、販売開始をできるだけ先延ばしして価格を吊り上げ、最終的に50万バーツ/㎡以上のスーパーラグジュアリーで販売というハイエンド戦略を取って成功したといえます。

คุณภาพวัสดุ 6.5/10 – ต่ำกว่ามาตรฐานคอนโดตารางเมตรละ 160,000 บาท ของที่ใช้สามารถเทียบเคียงคอนโดตารางเมตรละ 100,000 – 120,000 บาทได้ แต่บางอย่างก็ยังด้อยกว่า เช่นสุขภัณฑ์ ระบบล็อคประตู
(使用建材の品質評価 6.5 /10 - 160,000バーツ/㎡以上の価格にしては安っぽくしかるべき品質基準を下回る。100,000-120,000バーツ/㎡の価格帯の品質レベルであり、トイレや洗面台のサニタリー、ドアノブなどはさらに見劣りする)

แบบห้อง 6.5/10 – ฟังก์ชั่นใช้สอยต่ำกว่ามาตรฐาน เมื่อเทียบกับห้อง 45 ตารางเมตรทั่วๆไป จะพบว่าออกแบบมาได้ลงตัวมากกว่านี้ ห้องไม่เป็นซองแคบๆลึกๆ แต่จะได้ห้องที่กว้างหรือเป็นรูปสี่เหลี่ยมเกือบๆจัตุรัส มีการจัดวาง Floor Space ที่ดีกว่า และระยะห่าง Floor to Ceiling มากกว่า 2.65 เมตร
(間取り評価 6.5/10 - 同じクラスの45平方メートルのユニットに比べ使い勝手が悪く機能的に劣る。部屋は間口が狭く奥行きが長すぎ、もっと正方形に近い間取りにするべきである。しかも天井高は2.65メートルしかなく、この価格帯にしては低い天井)

ความคุ้มราคา 6/10 – ราคาแพงครับ เมื่อเทียบกับของที่ได้ แบบที่ได้และ Spec ที่ได้ ตารางเมตรละ 172,000 ได้คอนโดชั้น 3 จาก 51 ชั้น
(価格の妥当性 6.0/10 - 3階から51階の平均価格、172,000バーツ/㎡に対して、このレベルのスペックやクオリティでは価格に見合わない)

当時、ここまでボロクソな評価を受けていたので、参考までに私もモデルルームを見に行ってきたのですが、なるほどと納得したものです。それ以来、私はこのサイトの情報を重宝しているのですが、なにせ全部タイ語なので誰でも読めるというわけにはいきません。

タイでは貴重な情報はまず最初にタイ語で詳細に発信され、タイムラグをおいてその概略だけが英語で発信される傾向にありますが、これは日本の場合も同じなので仕方のない事です。

まあ、そんなところがタイ語の情報も取り入れるこのブログのレゾンデートルなのかもしれませんが、こういうことも踏まえて次回以降で載せる168スクムビット36の評価結果を読んでみていただけたらと思います。

ところで、私のセミナーに出た日本人はスペシャルディスカウントを取って120,000バーツ/㎡台でこのプロジェクトを買っているはずなので、今のタイ人や香港向け価格の140,000から150,000バーツ/㎡台の価格に比べれば余裕だと思います。

尚、今日からこちらはソンクラン休みに入りますので、しばらくブログ更新は休みますが、Think of Livingの評価翻訳は予約機能を使って、明日と月曜、火曜の3回に渡ってアップロードすることになっています。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ
เพราะผมจะได้มีกำลังใจเขียนเรื่องอีกไปนะครับ

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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