バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

為替動向

タイバーツ独歩高、バンコクに住むエクスパットの反応

タイバーツUKポンド先日、タイバーツの独歩高について、日本人投資家にとって、今は買うよりも売却を検討するチャンスである、という私の考えを書いたのですが、偶然、英国系のタイランドプロパティも16日付の記事で興味深いことを書いていました。

これによれば、バンコクに住む外国人エクスパットは収入がタイバーツなので、今の強いタイバーツを使って逆に母国で不動産を購入したり、また、タイ人投資家もタイ国内から海外の不動産への投資を始めているということです。

以下、興味深いところを抜き出してみますが、全文は本文の下に添付しているので、興味があれば読んでみて下さい。

Strong Thai Baht opens new doors for local property investors
強いタイバーツがタイの投資家に新たな投資の扉を開く

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies. This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year.
 
世界の主要通貨に対するタイバーツ高は今も続いているが、これはタイの不動産市場を低迷させている原因の1つとなっていて、ナイトフランク・タイランドによれば、今年第2四半期の新規コンドミニアムの販売率はこれまでで最悪を記録した。

A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. 
ところで、強いタイバーツは現地のタイ人投資家だけでなくタイに住む外国人エクスパットにも海外での不動産投資機会をもたらした。

expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable.
タイに住むエクスパットはバーツ高のメリットを使って、彼らの母国で不動産を購入し始めているが、バーツがまだこれほど強くなかった頃には考えられないことであった。

The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
タイバーツは今年前半、前年比5%のバーツ高となり、アジアの通貨の中で最も高いパフォーマンスを示した。さらに、カシコン銀行のリサーチ部門は、現在の世界経済及びローカル経済の環境を見る限り、このバーツ高は来年まで止まらないと予測している。

The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.
強いバーツはタイの観光収入や輸出を減らし、経済成長にマイナスの影響を与えているが、実はタイでの不動産投資を狙っている外国人投資家にとって、悪い話ばかりでもない。多くのデベロッパーが相当な値引きをしてでも販売在庫を処分しようとしているので、これがバーツ高というマイナス要因を打ち消している。

以上ですが、これは英国系の記事なので、強いタイバーツの為替メリットを使って、最近、ブレグジットのごたごたで特に安く売られているUKポンドに換え、イギリスの不動産に投資資金が流れ始めているということを大きく取り上げています。

不動産というのは金額が大きいので、当然、為替の影響も大きくなり、このように投資家の行動にも直結するのです。しかし、今のタイバーツ高にも関わらず、果敢に買いに入ってきているところがあります。それが、先日、「最新出口戦略:タイ不動産を物色する香港バイヤーを狙え」でも書いたように、香港のバイヤーなのです。

だからといって、我々日本人にとっては、まさかロンドンの不動産を買うわけにもいかないので、やはり、バンコクであまり将来性のないコンドミニアムを持ってしまっている、もしくは、購入後にそれなりに値上りし、賃貸収入も享受してきたが、最近は値上りも一段落したのでここらが売り時か、と思っている投資家にとっては、一旦売却して日本円に換えてまずは日本に資金を戻して投資を完了させるか、私のように、当面は米ドルにして次の投資のための待機資金として海外で温存するのがベストではないかと思うのです。

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Strong Thai Baht opens new doors for local
property investors

September 16, 2019

The Thai Baht continues to make gains against most major currencies, especially the US Dollar, Euro and UK Pound. In fact, the Baht to Euro and Pound exchange rates continue to hit historic levels while the Thai currency hasn’t performed this well against the dollar since 2013.   

This has hit the Thailand property market. According to Knight Frank Thailand, the sales rate for new condos in the Thai capital slowed to the lowest levels ever in the second quarter of this year. A shrinking number of overseas investors is just one of a few issues facing the market. 
And while there is some cause for concern about the property market, especially among overseas investors, it has also opened up new doors for local and expat property investors who are now seeing their money go a lot further than in the past.
Locals look abroad for real estate
A strong Thai Baht has created international property investment possibilities for both local Thai buyers and expats that were unappealing when exchange rates were unfavourable. The UK in particular has proven to be popular because of the flagging Pound.
For Thai buyers, this is a chance to diversify their property investment portfolio at a fraction of the price. The UK real estate market is seen as a stable investment and one that is well-known among Thai buyers with many having either studied abroad in England or planning to send their children there for education.
“In context with wider economic trends, there is a current perception amongst overseas buyers that now is the time to purchase to benefit from the UK’s property market, before the sterling regains its full strength,”. “At Experience Invest, we believe when the dust settles after the UK leaves the EU, and some of the new trade negotiations are in place, the pound will recover back to the pre-Brexit level.”
Additionally, “Golden Visa” programs that offer EU residency for property investors are proving to be popular as well. Excellium Capital has hosted several Invest in Portugal seminars in Bangkok, all of which have recorded a strong turnout.
Meanwhile, expats based in Thailand are beginning to leverage the soaring Baht to purchase property in their home countries. Before the uptick of the Baht, this was unthinkable. 
Thai Baht expected to remain strong
The Thai Baht has been Asia’s best performing currency with it ending the first half of 2019 up five percent year-on-year. Capital Market Research at Kasikorn Bank said that the bank doesn’t foresee a downturn for the Baht until next year due to global and local economic circumstances.
The strong Baht has dented tourism and economic growth in Thailand, but it is not all bad news for overseas real estate investors looking at the Kingdom. Many developers have been offering steep discounts in order to clear out current inventory helping offset the unfavourable exchange rate.



今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき

FOREX変動率月足米ドル人民元以前、「CBREの四半期レポートから思うこと(その2)」の中で「あまりにタイバーツ高・ドル安が続くので、つい先週、タイバーツ口座に持っていた現金をごっそり米ドル口座に移し替えたほどで、今のバーツ高は明らかに行きすぎだと思っています」と書きましたが、それからもさらにドルに対してタイバーツ高が進んでいます。

それもあって、今週さらにバーツから米ドルに換えて、持ち高を増やしたのですが、しばらくはこのままドルを買い下っていこうと思っています。

米ドルであれば、例えば、私がバンコクの銀行口座からカナディア銀行に持つドル口座にネット送金し、2年の定期預金にすれば、年率5.2%の利息を稼げます。

それも、1回につき60万バーツまでなら、タイバーツから米ドルへの交換、バンコクからの海外送金まで、すべて自宅のPCでも簡単にできるのです。

今の不動産市場低迷期の難しい局面では、余程面白い物件を底値で買えるのでもない限り、
あまり投資妙味を感じません。

ミッドタウンで利回りがせいぜい5~6%程度、しかも空室リスクもあるというごく平均的な物件を買うのであれば、むしろ様子見をすべき時です。

それなら、今の異常とまで思えるタイバーツ独歩高のチャンスに米ドルに換え、将来きっとくる基軸通貨ドルの反転に期待しながら高金利で運用する方が、リスクが小さいと思うのです。

さて、このグラフは今日時点の日本円、米ドル、人民元のタイバーツに対する交換レートの推移ですが、それを基にそれぞれの変動率を計算したのが上の表です。

このグラフを見ると、
いずれの通貨に対しても、2016年にタイバーツは底を打ち、それ以降、バーツ高が続いているのがわかります。

また、2017年から急増してきた中国人投資家が昨年をピークに今年に入って激減し、かつダウンペイメントの支払いを止めてプレビルド購入予約権をキャンセルしたり、竣工引渡しになってそれに応じない人も相次いでいる理由が、為替面からもわかります。

彼らにしてみれば、2016年の頃に比べて最大33%もタイ全体のコンドミニアム価格が上昇してしまったことになり、今から買うのはちょっと躊躇してしまっているのかもしれません。

しかし、逆に考えれば、2016年当時、先陣を切ってタイのコンドミニアムを購入した中国人バイヤーにとっては、むしろ売り時であり、たとえキャピタルゲインがゼロで売却したとしても、為替益で3割と下手な不動産投資より儲かってしまうのです。

ところで、クーデターでやっと不動産市場が落ち着いたのを契機に、外国人投資家がどっと入ってきたことで、2015年から高級コンドミニアムの高騰が始まりました。

その時の地価高騰でCBD等で売出される新規プレビルドの価格が急速に値上りしたのを見て、私は新築よりも割安感のある築浅中古物件を買った方がいいとセミナーやブログでアドバイスし続けてきたのですが、当時中古を買った人にとっては、今はある意味で売りのタイミングがきていると思っています。


タイバーツと日本円の変動を見ると、21%のバーツ高です。例えば、当時タイミングよく2,000万円ほどの中古物件を購入した人は、既に21%為替差益が取れていることになり、今、2,400万円の価値になっているわけです。

従って、あまり将来性のないコンドミニアムを買ってしまった投資家にとっては、今はむしろこの為替メリットを生かして、一旦「出口」に向かうべきチャンスでもあると、私は思うのです。


実際、私も昨年、2物件売却し、今も売却しようとしている1ベッドルームがありますが、自己居住目的は別として、投資が本来の目的であれば、ただダラダラ持つだけが不動産投資ではありません。当然、「出口」が不可欠であり、機関投資家のアセットマネジャーがやるように、タイミングを見て資産の入れ替えをするのです。

つまり、キャピタルゲインも賃貸運用でもあまりアップサイドが期待できない物件を持ってしまった投資家にとっては、この表題の通り、今は「入口」よりも「出口」を目指すべきタイミングだと思うのです。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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