バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

グレイライン

いよいよゴーサインが出たグレイライン(その2)

grey lineさて、ここで注意しなくてはならないのは、タイのコンドミニアム市場の特性として、新線の計画が決まっただけでは不動産の値上りはまだ始まらないということです。

タイ人も、前回のようにEIAが取れなくて計画が頓挫したり、最悪中止になってしまうことがあることを心得ていて、いざ着工するまで信用しないというところがあります。

以前、「ラーマ4通り(その1)」の中で、「ここは何でもありのタイなので、最後でひっくり返ることも珍しくありません。だからタイ人達も実際に工事が始まるまで信用しないのですが、それもあって、AREAは着工と同時にラーマ4の地価が倍になると言っているのだろうとも思います」と解説しましたが、こちらでは着工が値上りのトリガーだと思っていて下さい。

そして、最後にもう一段高になるのが、路線開通の時といわれているのですが、着工から開通にかけて緩やかに値上りが続き、開通時にもう一度大きく値上りするということが多いようです。

ただし、パープルラインのように路線格差で期待外れに終わるケースもあるので注意が必要です。今はゴールド、レッド、オレンジ、イエローラインなどの新線が着工していますが、これら沿線の駅で販売されているプロジェクトも、実際には既存のマストランジットの駅周辺で売り出されるプロジェクトより販売率は落ちるという統計も出ていて、新線は本当に開通してみるまでわからないというのが本音のようです。

従って、今回のニュースで仲介業者や販売在庫の一掃を急ぐデベロッパーの口車に乗せられてすぐに投資を始める必要はありません。時間をかけて慎重に物件選択と価格交渉を進めていくべきです。

ところで、「急速に縮小するコンドミニアム市場(その2)」で紹介したように、この1、2年で高騰した用地を取得してしまったデベロッパーはしばらく抱え込むしかないということですが、特にトンローやプロンポンの高級住宅地はそうだと思います。

従って、私はトンロー通りで売られているスーパーラグジュアリーなどは既に将来の値上り分を織り込んでしまっているのであと数年は値上りしないし、既存プロジェクトについてもグレイラインが開通しても大して恩恵を享受できないのではないかと思っています。

一方、ちょうど3年前に「トンロー、スクムビット・ソイ36の注目プレビルド」と題して6回にわたり、ソイ36の将来性に注目して、当時の新築プロジェクトを紹介していったのですが、グレイラインの恩恵を受けるという意味では、むしろ駅周辺の割安感のあるソイ36や38が面白いと思っています。

ところで、当時、この中で私は「ベストバイはRHYTHM36-38」と書いています。日本のレインズに近い売買と賃貸に関する実際の取引事例が調べられるタイ語のデータベースがあるのですが、それを見るかぎり、今、このプロジェクトの賃貸ユニットは、家賃が750バーツ/㎡前後であればテナントが比較的短期間でつくという実績が出ていて、空室リスクの低いプロジェクトだとわかります。

最近、このブログで頻繁に書くようになってきたように、これからは日本人だけでなく欧米人の現地採用者やデジタルノマド、タイ人アッパーミドルクラス等を対象にして、脱日本人駐在員の賃貸運用をするべきであり、そういう意味でこれは家賃も手頃で理想的な投資物件ではないかと、私は考えています。

いずれにせよ、この辺の理由については、ソイ36と38を含めたトンロー駅周辺の市場予測として、その内、またあらためて書こうと思っています。

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いよいよゴーサインが出たグレイライン(その1)

Grey Line Phase 13カ月ほど前に「バンコク・グレイラインについて」でグレイラインは沿線住民の反対でEIAが取れずに頓挫していると書きました。

しかし、先週、BMA(Bangkok Metropolitan Administration)が当初のプランを修正し、とりあえず北部からBTSトンロー駅に南下してくるフェーズ1と西のタープラからルンピニーパークまでのフェーズ2に分けて2021年に着工し、2023年の開通を目指すことになったようです。

ただし、これもまたEIAが必要なので、100%確実というわけではないはずなのですが、既に8割の沿線住民から承諾が取れているので、今度はほぼ間違いないということらしいです。

しかし、残念ながら、もっとも重要で経済効果のあるトンローもしくはプラカノンからルンピニーパークまでの当初計画ではフェーズ2に入っていたスクムビットとシーロムを結ぶ区間が後回しになってしまいました。

この区間は土地の収用が難しく、とりあえず見切り発車ということのようですが、トンロー駅からスクムビット38を通ってラーマ4に出るという当初の案は、
トンロー駅前で広大な土地を持つグラミー社の社長が反対しているとの噂もあり、しかもソイ38がドン突きの行き止まりでラーマ4に接道していないことから、その他多くの地権者の土地収用も必要になり、かなり難航するといわれてきたのです。

そこで出てきたのが、プラカノンのスクムビット通りとラーマ4の交差点を始発駅にするという現実的な代案です。それであれば、ラーマ4という公道の上を走ることから、土地の収用も不要でコスト的にも安くなります。

私もこちらの方が理にかなっていると思っていたので、著書でも書いたように、BTSプラカノン駅からラーマ4を通ってルンピニーのワンバンコクを経由し、チョンノンシー駅まで繋げることになるだろうと思っていたのですが、結局、この区間については何も決まらないままペンディングということのようです。

しかし、それでもこの2つのフェーズのグレイラインには、ビジネス街でありながらBRT(専用レーンの高速バス)しかない陸の孤島ともいえるラーマ3やラートプラーウ以北をCBDに繋げる重要な価値があるので、ノンタブリ県郊外とブルーラインを結ぶだけのパープルラインなどよりずっと存在価値は大きいと思います。

そこで早速、タイランドプロパティドットコムなどは、
これがトンローの不動産市場にどんな影響を与えるかという点についてコメントしていて、駅からもっとも離れたサンシリのザ・モニュメントの人気が出るのではないかなどという予想をしています。

もちろん、トンロー通り沿いのハイライズだけでなく横道のソイにあるローライズも含め、すべてのコンドミニアムにとって大なり小なりプラス要因になるとは思いますが、私はむしろグレイラインの恩恵をもっとも受けるのはジャンクションになるBTSトンロー駅周辺のプロジェクトではないかと思っています。

次回に続く

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バンコク・グレイラインについて

Grey Line Phase 1最近、複数の日系仲介業者の物件広告の中で、グレイラインの第2フェーズ駅、「ラーマ4」が2022年に開通予定、という記述が目に止まりました。

これは、私の認識とは違っているので、今回、私が把握している状況について書いてみることにします。

実際、私も著書である「続・バンコク不動産投資」第2章の中で、5年後に様変わりするロケーション、タムレ・サカヤパープと題してグレイラインの起点となるプラカノンを挙げたくらいなので、第2フェーズの進捗状況には特に注目しています。

私がプラカノンを推薦した理由には大きく2つあり、デジタルノマドの増加とこのグレイラインなのですが、当時、グレイラインは第1フェーズと第2フェーズ、最終的には川向うに延びる第3フェーズまで計画されていました。

その中で、私は第1フェーズよりもCBDを走る第2フェーズの方が不動産市場にとって有望だと考えて、プラカノンを推薦したものです。

しかし残念ながら、事業主体であるMRTAが昨年6月に
EIA(Environmental Impact Assesment、簡単にいえば建設許可)の申請をしたところ、沿線住民からの強い反対により承認されませんでした。そしてこれは以下の状況から、その後、何か進展があったとは聞いていません。

City Hall has called for a revival of the first phase of the Grey electric monorail train line project from Watcharapol to Thong Lor following its failure to gain approval from locals living along the planned route and an unsuccessful environmental impact assessment.

(訳:当局はグレイラインの沿線住民の反対によるEIA不認可に関して、第1フェーズについて再度検討し出し直しするように要求した)

このEIAの取得については「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」のところでも3回にわたってアナンダと三井不動産がこの承認が取れないで困っているという話を書きました。8階建のローライズのプロジェクトについてはEIA認可取得はそう難しくないと聞いていますが、30階建等のハイライズの場合、プロジェクトによっては承認を取るのが相当難しいそうです。

ましてや公道での交通規制を伴うスカイトレインの建設においては、沿線住民の猛烈な反対が予想されもっと難しいのだろうと容易に想像がつきます。

ちなみに、第1フェーズの16キロ部分については建設期間が3年と見積もられているので、今年、このEIAの承認が取れれば、2022年の開通も不可能ではないと思いますが、第2フェーズについてはまず不可能だと思います。

それに、調べてもその後建設許可が取れたというニュースはどこにもなく、私の知る限り、グレイラインの全フェーズは着工の目途が立ってないというのが現状だと思います。

従って、これらの広告はちょっとミスリーディングでもあり、何をベースに2022年に第2フェーズが開通予定といっているのか腑に落ちません。

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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