バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

中古物件を改装して転売(出口編)

中古物件を改装して転売(出口編6)

Z Myhomeところで、ZmyHomeの社長は5年以上前からの友人でもあり、私も彼に連絡してこの写真のように物件情報ZmyHomeにも載せてもらいました。

実はこのサイトで、私の物件の市場価値は11万バーツ/㎡前後だろうという情報を最初にもらったのですが、既に彼のサイトには同じプロジェクト内の売物件が他に4件、オーナー直で登録されていて、内装が綺麗であれば11万バーツ/㎡まで下げると購入希望者からの問合せが入ってくるという最近のデータがあったからです。

そういう意味では、日本の業者では到底収集不可能な貴重なデータが集められているわけです。

さて、ここでもう一つ特筆すべきことは、
オーナーポストとして売却の広告を載せた際、私は他のタイ人がやるように、この物件を扱ってくれるブローカーも募集したのです。

先のCondo Exchange Centerの広告でも最後の行で書いていますが、
รับนายหน้าซื้อขายก็ได้(同物件を扱ってくれるブローカーもウエルカム)という内容の一文が入っています。

つまり、買主と直接成約することも狙っているのですが、こうやれば同時に売物件のオーナーを探しているエージェントの目にも留まるわけです。

実際、全部で6つのブローカーからコンタクトがあり、コミッション3%の成功報酬ということで各社はそれぞれの自社のHPやHipflat、DD Property等で広告を載せてくれました。

しかしながら、そうやって売り出したものの、当初の460万バーツという強気の売値ではやはり高過ぎたため、最初の3か月間はほとんど問い合わせも案内もありませんでした。

確かに、300万バーツで買って33万バーツの追加投資、つまりコストが333万バーツのものをすぐに460万バーツで転売しようというのはちょっと欲張りすぎたのかもしれません。

その結果、いたずらに時間ばかりかけても仕方がないので、何とか年内に売却してしまいたいということもあり、最終的にはZmyHomeのアドバイス通り、11万バーツ/㎡以下の420万バーツまで売値を下げたのですが、その途端、毎週のように購入希望者から問合せが入り始め、わずか1カ月で売却できたのです。そして、これはこの6つのブローカーの中の1社が連れてきた購入希望者との成約でした。

すなわち、今回の経験からも、バンコクのコンドミニアム売却には適切なマーケティングチャンネルの選択と市場価格に沿った価格設定が速やかにエグジットするための必須条件だと思うのです。

なお、本件については月間経済誌「ArayZ」の12月号と1月号で2回にわたって詳しく経緯を書いているので、興味のある方は是非読んでみて下さい。

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中古物件を改装して転売(出口編5)

売却広告たとえば、改装工事が終わった6月、私がすぐにオーナーポストとして載せたのがFacebook上でビジネス展開する有力サイト、Condo Exchange Centerでした。

ここでは、売主が無料で物件広告を載せられ、かつその広告を見た買主と条件合意し取引が成立すれば、ブローカーに払うコミッションなしで直接売買が成立するので、多くのタイ人ユーザーが利用しています。

これ以外にも以前からあるPrakardやBaan Finderのウェブサイトなどは、たくさんの売主やブローカーから売買物件情報が集まるサイトです。

また、最近では、Line上でマーケティング展開するCONDOTHAIというところも出てきています。

路面店舗や空中店舗といった古くからある日本的な不動産流通形態がないバンコクのコンドミニアム市場では、ネットを使った流通が主流であり、このようにウエブサイトだけでなくFacebookやLineといった、売主が直接参加できるマーケティングチャンネルが次々と出てきているわけです。

そして、こういった最近の流通チャンネルの中で私がもっともお勧めするのがZmyHomeです。これは、3年ほど前に立ち上がったサイトですが、携帯電話大手のDTACから資金協力を受けていて、信頼できる物件情報データベース構築により利用者も急増中です。

設立当初からの事業戦略が、ブローカーの悪質な物件広告を締め出し、実在する売却希望物件だけを売主から直接受け付けてデータベース化するというものです。その結果、誰もが知りたがっている自己所有物件の市場価格がわかるようになっていて、それに基づいて買主との直接売買を促進するというものです。https://www.facebook.com/zmyhome/videos/441749922683183/

ZmyHomeそして、このタイ語の事業説明にも書いているのですが、今、このサイトの売物件データベースはコンドミニアムだけでなく、戸建てやタウンハウスを含めると、売主からの直接登録物件数では業界ナンバー1とのことで、同社社長のナタポン氏の説明によれば、5万件以上のデータがあるそうです。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編4)

Condo Thaiまた、例えばリセール物件を日本人投資家が買うときは、日系業者は日本語で対応できるという強みを生かし顧客をがっちり掴んでいるので、タイの業者もコミッションが折半になっても日系業者に有力な物件情報を流してくれます。

しかし、これが逆方向の売却となると、数千、数万ユニットもの売物件が常時市場に出回っている中、コミッションが折半になる日系業者の持ち込み案件は、余程の人気物件か希少物件でもなければ、タイ人業者はあまり興味を示しません。

従って、金額的に少額の物件とか郊外の1ベッドルームも含めて、
自分の物件を本当に市場で売りたければ、それらを扱うタイ人業者に直接コンタクトを取るのがベストだと思います。

ただ、タイの業者でもそれぞれ得意とするエリアや価格帯、また、土地がメインであったり、戸建てやタウンハウスに強いところがあったりするので、自分の売ろうとする物件に強みを持つ業者を見つけることが肝心ですが…。

ちなみに、私の経験では、同じタイの業者でも大手デベロッパー系列のエージェントで働くサラリーマン・ブローカーよりも、中小のエージェントに所属し、歩合給制やフリーランスでやっているブローカーたちの方が有能です。

実際に
今回、自分の物件を売却してみて思ったのですが、彼らは個人的にも多くのコネクションを持っていて、投資家とのパイプもあるし掘出し物件情報も持っています。だから、敢えて固定給よりもコミッションベースの仕事を選ぶのかもしれません。

そして、
プロ意識もあって本当のディールメーカーです。従って、私なら自分の物件を売る場合、大手には頼まず、最初からこういった中小のプロ集団に委託します。

また、これも当たり前の話ではありますが、そんな彼らはコミッションが折半になる他業者の持ち込み案件よりも、満額もらえる売主から直接依頼された物件の取引を優先します。

そういう事情がわかっているので、私がこの改装したばかりの物件売却に関し、まず最初に何をやったかというと、他のタイ人と同じように、いくつかの
不動産売買データベースサイトのオーナーポスト「เจาของคอนโดฯขายเอง(オーナーからの直接売物件)という物件広告を載せることでした。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編3)

直接売買2そして、もう一つの原因は、バンコクの不動産流通市場の実態が把握できてない、すなわち、売却する流通チャンネルの選択が間違っているから売れないというものです。

購入した物件は決して悪くないし、売却希望価格も適正なのになかなか売れないというケースですが、こういうのは適切なマーケティング方法でやれば市場価格で売却できるし、うまくいけばキャピタルゲインの実現も可能です。

従って、ここではバンコクで日本人が保有する
この後者の不動産を効率よく売り抜く方法について、自分自身の経験を踏まえて書いてみます。

基本的に、不動産投資の「入口」である物件購入や、「運用」面での日本人入居者募集では、バンコクの日系業者が大いに役に立ちます。しかし、これが売却となると途端に勝手が違ってきます。このことについては著書の第6章「投資の出口戦略」でもいろいろと書きましたが、一般的に日系業者はタイの業者のようにタイ人投資家やブローカー同士の有効なネットワークを持っていません。

つまり、日系業者の場合、日本語ができるのが強みですが、言葉の問題もあって、ごく一部の人を除きタイ人投資家や実需層、タイ人ブローカー達と強力なコネを持っている人はほとんどいないのです。そんな事情を知らない日本人は当然、自分が保有するコンドミニアムを売却したい場合、まず、日系業者に持ち込みます。

しかし、日本人オーナーが保有物件を売りたいといってきても、日系業者には紹介できる他の日本人投資家やネットワークにはおのずと限界があり、他にできることといえば、自社のホームページやDDプロパティ等で広告を出すぐらいです。

また、私は著書等で1,000万円以下のコンドなど買ってはいけないと書いてきましたが、わずか100万とか200万バーツの中低所得層向けの郊外1ベッドルームを買っている日本人が結構います。しかし、こういう物件を持ち込まれても、日系業者にとってはコミッション的にわずかにしかならないし、そもそも中古の郊外物件を探している客などいないのでまともに扱ってくれません。

新築プレビルドで売るときは、日本で「セミナー」等でまとめて売るので、例えば200万バーツの物件であっても5人が買えば効率よくまとまったコミッションがデベロッパーから入ります。しかも、面倒な名義変更などの手続きはデベロッパーがやってくれるので、日系業者にとってもビジネスになります。しかし、リセールの場合は1件ごとに個別対応となって手間がかかるので、到底採算が取れません。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(出口編1)

直接売買1タイの不動産に投資した後は、大きく分けて次の3つの「出口」の方法があります。

1.特定事業税がゼロになるまで原則5年間「賃貸運用」(イールドプレイ)した後に売却し、投資に対する利益の総額(ROI)を優先

2.今回の「リファビッシュメント」のように短期間で付加価値をつけて売却し、投資効率(IRR)を優先

3.ゲンガムライのように名義変更しないままフリップして
無税で売り抜ける

いずれにせよ、ここで最終利益が確定するわけですが、実はこの中では短期間でしかも税金がかからず投資が完結する3番目の方法が一番効率よく儲かります。だから、多くのタイ人もプレビルドで転売を狙った投機的購入をするのですが、運がよければ無税で何百万円も儲かるのであれば、思わずやってみたくなるのもわかります。

ただし、これはもう何度も書きましたが、最悪、竣工後に引渡しを受けて5年位保有しても構わないというのでない限り、リスクが高いのでやめておいた方がいいです。特に、
日本に住んでいる投資家では、市場動向や表面の売却希望価格を実際には大幅に下回る実勢価格の把握等が難しく、もたもたしているうちに売り抜けられずに終わってしまいます。

そして、一旦、
引渡しを受けてしまうと、売却時には中古物件を改装して転売(入口編4)のような重税がかかるだけでなく、一時金として修繕基金や3%以上のブローカーコミッションもかかるので、大抵の場合、実質損切りするしかなくなるのです。

そして、2、1の順番で投資リスクは小さくなっていくのですが、普通、投資効率もそれに比例して下っていきます。もっとも、普通の投資家にはやはり1が王道ですが…。

いずれにせよ、「出口」を終了するまでは、マーケットリスクや修繕リスク、為替リスクが付きまとうわけですから、この最後のプロセスを終えてやっとその投資が完結するわけです。

しかしながら、我々のような外国人投資家にとっては、言葉や商習慣の違いから、実態はこの「出口」のプロセスが最もハンディキャップがあり難しいのです。

実際、
投資目的であれ、自己居住目的であれ、これまでバンコクの不動産を購入した人達から相談を受けましたが、いざ売ろうとしても売れなくて困っている人が結構います。そして、その内容を見ていると、原因は大きく2つに分けられます。


次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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