バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

中古物件を改装して転売(改装編)

中古物件を改装して転売(改装編6)

書斎デザイン書斎2当然、私は直ちにやり直しを命じたのですが、既に貼られている壁一面のダークミラーは通常のミラーより高価で、コスト的にもかなりするものです。

従って、これを剥がして廃棄し、新たに別の鏡を貼るという予定外の工事にはかなりの追加費用と時間がかかることになり、最初彼女はかなり抵抗していました。

そこで私のとった行動は、
その場で出来高払いをストップし、施主としての実力行使に出たわけです。

その結果、最終的にはデザイナーが折れ、当初のプラン通りのものが出来上がりました。

実はこれ以外にも、ビルトインシェルフの設置位置とサイズが変更されていたり、本来ダークミラーを貼るべきところが壁紙になっていたりと勝手な仕様変更やスペックダウンがされていたのですが、一切これらを認めず当初の合意プラン通りにやり直させていきました。

さらに、このドタバタで工期が13日間遅れたので、私は容赦なく当初の合意に基づき、2,000バーツ/日、つまり26,000バーツの遅延ペナルティを彼女に課したのですが、施工監理とは本来そうあるべきです。

もっとも、これまで何回か発注してきているので、彼女にとって私は単なる一見の客ではないことから、私の指図には逆らえないという事情もあったのかもしれませんが…。

いずれにせよ、こういうリファビッシュ(改装)やフィッティングアウト(内装)をコントラクター(インテリアデザイナーといえば聞こえがいいが、ある意味、個人経営の工務店でもある)を使って行うには、工事請負契約で必要な時に施主として腕力をふるえるメカニズムにしておくノウハウが必要であり、これは商業不動産開発の際の施主であるデベと工事業者であるゼネコンとの請負契約に近い一面もあるのです。

さて、いよいよ次回からは「出口」に入っていきます。著書でも書きましたが、海外不動産の売却に関しては、残念ながら
日系業者はほとんど非力であり、我々外国人投資家にとって、実はこの「出口」が最も難しいのです。

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中古物件を改装して転売(改装編5)

書斎のパノラマビュー主寝室の眺望先のアシュトンアソークのフィッティングアウト(内装工事)をしてもらったデザイナーBさんの場合、契約で合意した仕様を施主の承認を得ないまま、勝手に大きく変えてしまったところが何ヵ所もありました。

本人は人気デザイナーとしてのプライドから、施主の許可なくデザイン変更をしても構わないと思っているふしがあり、ある日、私が施工監理のチェックに行くと、書斎の壁一面に貼るべき鏡が当初予定の通常ミラーからダークミラーに変わっていました。

ちなみに、この書斎は本来はセカンドベッドルームでした。しかし、この写真のように
地上40数階の高さから、床から天井まである大きな湾曲した窓を通してバイヨークタワーやバンコクの街を見下ろせるパノラマビューが魅力であり、寝室にしておくにはもったいないので、1 bedroom + Denに用途変更することを私の判断で決めたものです。

実際、日本人や欧米人に賃貸することを考えると、47平米では夫婦2人が限界で子供連れの家族は借りません。であれば、わざわざセカンドベッドルームという余分なスペースは要らないと判断し、代わりに来客時のためにリビングのソファをソファベッドにしました。

そしてこの部屋のために、窓の形状に合わせたラウンドシェイプのデスクをオーダーメイドで製作しました。その前で椅子に座ってウイスキーでも飲みながら、夜景を楽しめる書斎に変更することにしたわけです。

また、部屋がかなり狭かったので、できるだけ明るく広く見せるために壁一面に鏡を貼ることにしました。

ところが、私が実査に行くと、デザイナーの勝手な判断でそこには当初のプランと違うダークミラーが貼られていました。これでは部屋が明るくならないし広くも感じられないので、本来のコンセプトと違います。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編4)

リビングシェルフS__34922532キッチンエリア物入S__34922534R1こうやって、最初の打合せから約4か月後、途中で資材搬入が遅れたりしたこともあって予定以上に時間がかかったものの、この改装工事もやっと終わりました。

そこで、リファビッシュメントでグレードアップとして、6月にこのブログで紹介したわけです。

費用も33万バーツ(約110万円)と
当初予算を少しオーバーしたものの、ほぼ満足できる出来栄えになりました。

このインテリアデザイナーのOさんは、英語はできませんが誠実で真面目にやってくれるいいデザイナーだと私は思っています。

なんでも以前は結婚式の企画を立てるブライダルプランナーだったという異色の経歴ですが、今回、彼女にとっても日本人からの発注は初めてだったようです。私としては今後も引き続き使っていきたいと思わせるデザイナーでしたが、なんだかんだいっても我々外国人にとっても、やはり信頼関係が一番大事ですから。


ところで、先に書いたアシュトンアソークの1ベッドルーム(35㎡)の内装工事では、新築物件なので床材の交換や防水工事、室内壁の塗り替え等の修繕工事が全くありません。

それでも50万バーツもかかったわけですが、デザインだけでなく、使用するワッサドゥ(建材)やビルトイン家具は高品質のもので、この私の物件と単純に比べるわけにはいきません。

結局のところ、それぞれのコンドミニアムには相応しいレベルのリファビッシュメントがあり、不相応な的外れのことはしない方がいいということでもあります。


さて、こうやって書いてくると、全て当初の予定通りうまく行ったかのように見えますが、実際にはデザイナーとのトラブルも発生し、施工監理はそんなに簡単ではありませんでした。

タイ人の仕事の仕方は結構いい加減なところもあり、また前払いでお金だけ先にとって、後はスペックダウンして手抜きをしたり、酷いときにはトンズラを決め込む悪質な業者もいるので注意が必要です。

従って、工事中は少なくとも週に1度は現場に赴き施工監理をする必要があるのですが、アシュトンの場合、実際に施主として鉄拳を振り下ろすことになった場面も出てきたのでした。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編3)

タイルの床このリファビッシュメントで私が一番こだわったのは床材です。

腐り始めた安っぽいラミネート板をまた別のラミネート板に交換するのでは芸がないので、清潔感と高級感のあるセラミックタイルを敷きつめることにしました。

最終的にこのアイヴォリーの鏡面仕上げタイルをリビングと寝室全体に敷きつめたのですが、Oさんは既存の床材撤去とタイル敷設込みで4万バーツ(14万円)という格安でやってくれました。

ビルトインベッドS__34922539そして、Oさんの発案で、それまであったその辺の家具屋で買ってきたと思われる味気ないベッドを廃棄処分にし、ヘッドボード、シェルフ、クイーンサイズベッドを一体型ビルトインに変更することにしました。

その結果、寝室には明るいホワイトチークと黒のコントラストのベッド周り、普通の鏡とダークミラーをコンビで使った同じくホワイトチークのクローゼット(改装編2の写真)がビルトインされ、寝室全体に調和がとれました。

また、新設でビルトインしたリビングのシェルフや玄関横の靴箱兼物入等(改装編4の写真を参照)も同じテクスチャーで仕上げたので、ユニット全体が統一感のあるトーンになりました。

7808762135746一方、ウォータータイト(防水)には特に細心の注意を払い、サッシのコーキング打ち換えだけでなく、将来雨が浸み込む可能性があると思われる外壁塗装部のヒビにも防水塗料を塗っていき、完全に雨をシャットアウトしました。

その結果、完成時がちょうど雨季でしたが、豪雨が何度も降った後も全く漏っていなかったので、防水工事は完璧にやれたと思っています。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編2)

ビルトインTVボードS__34922533ビルトインクローゼット寝室クローゼット一方、Oさんの方はといえば、これまでの実績を見ても価格的にリーズナブルなものが多く、パタヤのリゾートコンドの施工実績が多いデザイナーです。

デザインの特徴も、イギリスに留学して勉強してきたというBさんのヨーロッパ調の重厚なトーンに比べて、Oさんは南国らしい明るい色を使った開放的なトーンを得意とするデザイナーです。

もっと簡単にいえば、Oさんのクライアントにはタイ人富裕層や外国人はほとんどおらず、タイ人のアッパーミドルクラスが中心であり、ラグジュアリーコンドの贅沢なデザインよりもグレードセグメントでアッパーからハイクラスのものが中心です。

ところで、ただのインテリアコーディネーターと違って、インテリアデザイナーは自分がデザインした家具を実際に形にしなければならないので、OさんもBさんもビルトイン家具
(固定据え付け型家具)を作ってくれる協力工房を持っています。

彼女たちのデザインに基づいてそこで製作されたオーダーメイドの家具が、室内全体の統一感を生み出すのですが、それにも予算に応じたグレードがあるわけです。

今回、私がリファビッシュをする物件は、アドレスこそトンローではあるものの、当初の販売価格が10数万バーツ/㎡とアッパークラスのグレードで、これにラグジュアリークラスの豪華な内装工事を施しても、明らかにオーバーデコです。

従って、今回の私のコンセプトは、アッパーからハイクラスへ1ランクだけグレードアップするというもので、予算も30万バーツ前後と決めていたので、ここではOさんを起用しました。

ただ、彼女の場合、英語ができないのでほとんどタイ語での打合せでしたが、デザインを一緒に考えていく中で、ああしよう、こうしようと議論するプロセスは実に楽しいものでした。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(改装編1)

2ベッドルームデザインCGIMG_11642ベッドルームデザインCG22ベッドルーム内装工事図面

これまで私が使ってきたインテリアデザイナーにはBさんとOさんの2人のタイ人女性がいます。

タイに限らず、優秀なインテリアデザイナーには女性が多いのですが、男性が多い建築家の領域に比べ、住宅のインテリアという生活感のあるセンスが必要な分野でもあり、女性に向いている職業なのだろうと思います。

しかし、この2人にも得意とする領域に違いがあります。

例えば、
30万バーツ/㎡を超えるスーパーラグジュアリー級コンドであるアシュトンアソークについては、主にBさんを起用しました。


彼女は元はレイモンランドという高級物件を開発するデベロッパーにいたこともあり、最近ではヒルトンホテルの内装工事を手掛けたりと活躍しています。

そのデザインの特徴は、この写真のように鏡とビルトイン家具(据え置き型でなく据え付け型家具)をふんだんに使用したファイブスターホテルの客室にでもいるかのような素敵な内装デザイン、特に新築物件の内装工事が得意なのですが、ちょっと高いのがネックです。

今回のアシュトンの例でも、冷蔵庫や洗濯機、TVという電気製品や家具を含めると35㎡の1ベッドルームの場合で約50万バーツ(170万円)、47㎡の2ベッドルームの場合で約60万バーツ(210万円)の費用をかけてスーパーラグジュアリーの名に相応しい内装を施したのですが、こういうトップクラスの物件向きデザイナーです。

ちなみに、この写真の2ベッドルームは1,300バーツ/㎡とトンローの一流物件をも凌ぐ家賃であっという間に日本人の入居者が決まりました。

自分で家具屋から買ってきたソファやクローゼットを置いただけの面白みのない内装ですませてしまうのが、Fully Furnituredの賃貸運営になれていない日本人投資家がよくやるミスです。

しかし、長い目で見たら、インテリアデザイナー料
をケチらず最初から差別化していった方が、結局は空室リスクがなく賃貸運営上も得策なのです。

これについては、前出著書の第5章4項「外国人エクスパットに賃貸する方法」の中で、筆者のアドバイスとして詳しく書いていますので読んでみて下さい。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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