バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

デザイナー仕様でグレードアップ

デザイナー仕様でグレードアップ(その2)

眺望36389722_122338468670392_6875087986183110656_n36397351_122338498670389_7369491391136661504_n改装工事の内容としては、床材をこちらで一般的に使われている廉価なラミネート板から鏡面仕上のセラミックタイルに変更して高級感を出し、クローゼットやベッドといったファニチャーについてもビルトインにして同系統の色で統一し、すっきりさせるというコンセプトです。

そもそもこのプロジェクト自体はトンローにあるとはいえ、ラグジュアリー級のプロジェクトではなく、グレードセグメンテーションから見てアッパークラスなので、あまり大袈裟な内装にせず、ソファやコーヒーテーブル等は新品に買い替えたものの、グレードで1つ上のハイクラス物件として仕上げることにしました。費用的には33万バーツ、約110万円をかけた改装工事です。

この物件の強みについてですが、トンロー通り沿いのソイでローライズプロジェクトは多いですが、高さ制限が23メートルのため、大体が8階建であり、至近距離に同じ高さのビルかコンドミニアムが多く建っています。

従って、普通は眺望はあまり期待できないものが多い中、
このユニットは角部屋で2方向に開口部があり、しかもローライズでありながらリビング幅一杯のハイサッシには遠くを見渡せる眺望が広がっているところです。

そして、将来、このリビングからはソファに座ったままでラーマ9のスーパータワーも一望できることになり、何より眺望が第一の魅力です。

また、この物件は日本人学校指定コンドの一つであり、日本人の好きなバスタブ付ユニットなので、そこの日本人教師に賃貸することもできそうです。

以上から、これならリファビッシュする価値があると思い、中はボロボロでしたが価格も手頃だったので購入に踏み切ったわけです。

そんな経緯を経て、ちょうど昨日、この全面改装工事が終わったので、ここでその写真をアップロードしました。

今回の物件は40㎡と小さいのですぐに転売に出しますが、
これがうまくいけば、次は今回の著書第三章で書いた「タイでハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で提案しているように、プロンポンやトンローの賃貸ニーズの大きい100~150㎡の中古物件を対象にして、こういうリファビッシュメント後の中長期イールドプレイ投資もやってみたいと思っています。

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デザイナー仕様でグレードアップ(その1)

竣工写真IMG_20180628_133109最初の著書でも書いたのですが、バンコクでのコンドミニアム投資の方法として、リファビッシュメント(全面改装)があります。

古い建物が多い欧米では広く行われていて、既にビジネスとして確立していますが、日本でもいわゆる買い取り再販業者と呼ばれる会社が出てきています。

そして、次第にバンコクでもその市場が大きくなってくるだろうと私は思っています。

ただし、物件の経年劣化が速く、消費者の新築志向が強いバンコク市場の特性から見て、駅前の一等地とか人気の高級住宅地でなければ、中古物件は次第に価値が落ちてくるので、どの物件でもリノベーションすればいいというものでもないとも思っています。

そこで今、私が試験的に初めて着手したもので、トンロー通り沿いのソイにある中古を買い取り、デザイナーを使ってリノベーションし転売する、というものがあります。

先にも書いたように、バンコクの場合、経年劣化もあり、最初はできるだけ築年数が10年以内のものでやってみようと思ったので、この初めてのトライアルケースは、築6年、40㎡の1ベッドルームを全面改装してみることにしたものです。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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