バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

中古物件を改装して転売(入口編)

中古物件を改装して転売(入口編4)

特定事業税著書の「バンコク不動産投資・実践編」第3章8項「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」の中で、私はこう書いています。

不動産を売却する際の税金については、売却価格や政府評価額に対して一律で課税されるため、たとえ譲渡所得がなくても特定事業税、源泉徴収税、移転税、印紙税等があり、場合によっては日本の税金より高くなるのです。

 ならば、ハッピーリタイアメントライフのためには、転売して儲けることなど最初から考えず、新築プレビルドより割安感の大きい、つまりその分利回りが大きく、しかも人気があって空室リスクも低い中古物件を買い、インテリアデザイナーを使って豪華にリノベーションした上で、税金のかからない家賃収入を受け取りながら悠々と暮らした方が得だということになります』。

ちなみに、この特定事業税は日本の短期譲渡課税に近いもので、原則購入後5年以内で売却する場合、売却価格の3.3%を名義変更時に徴収されるのです。当物件を売却した際に私が自分で計算したのがこの表ですが、このビジネスタックスが14万バーツ近くと最も大きいのがわかります。

もっとも、今回はリファビッシュ後の転売にビジネスチャンスがあるのかどうかを試したかったので、この重税を承知で売却したのですが、もし私がタイ人でブルーブックと呼ばれる「タビアンバーン」を持っていたら容易に免税にでき、今回の転売益は一挙に約60万バーツ(200万円)にもなっていたはずです。つまり、それだけ、特定事業税は外国人投資家にとって
ボディブローのように効く重税なのです。


さて、次回から今回のメインテーマである、中古物件を買い、インテリアデザイナーを使ってリファビッシュする、という全面改装の部分に入っていきます。


次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編3)

眺望36397351_122338498670389_7369491391136661504_nしかし一方で、この物件には次のような魅力もあり、ある意味、掘出し物件でもありました。

1.人気の高級住宅地、トンローのアドレス
2.リビングの幅一杯に広がり天井まで届くハイサッシと透明
強化ガラスのバルコニーで、今のトレンドでもある開放感のある大きな開口部
3.23メートルの高さ制限のため、同じ高さの建物が隣接するソイにありながら、道路付の関係から遠くまで見渡せるパノラマビューがあり、将来、リビングのソファに座ったままでスーパータワーも一望できる希少な眺望
4.角部屋で明るく風通しの良い2面開口
5.日本人好みのバスタブ付きで40㎡という広めの1ベッドルーム


そこで、同じプロジェクト内の他の売り物件を調べていったところ、程度のいい中古の実勢相場は11万~12万バーツ/㎡だろうと判断しました。

今、トンロー通りの新築ハイライズが30万バーツ/㎡を超えてきている中、わき道に入ったソイに建つ築6年の中古とはいえ、この価格は非常に割安感があります。

これが、新築よりも築浅中古を買う方が投資効率が高いといつも言っている理由の一つなのですが、歩いて3分でトンロー通りに出られるのに、無理して大通りに建つ最高値更新中のスーパーラグジュアリーを買うだけが不動産投資ではありません。

バンコクのコンドミニアム価格はもう東京と変わらない位高いと思っている人が多いのですが、それは大通りの超高層新築物件しか見ていないからであり、こういった中古相場を見れば実態はそうでもないことがわかります。

ところで、私にとってもこの物件は、リファビッシュして転売する最初の試みにはロケーション、間取り、眺望、サイズの点でちょうどいいチャンスであり、改装費用のことも考慮して相場の3分の2ぐらいの価格、すなわち1,000万円程度で買えるのであればやってみようと思ったわけです。

権利証そして最終的に、300万バーツ(75,000バーツ/㎡)で買えたのですが、土地局での移転登記が無事に終わり、自分名義の権利証を受け取ったところで、次はインテリアデザイナーを使っていよいよリファビッシュに乗り出すことになります。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編2)

黒カビ1黒カビ2腐った床ちなみに、こういう情報を入手するには、それが載っている多くのサイトにアクセスするノウハウが必要です。

さらに、
タイ語が読めないと詳しい情報が拾えません。

例えば、プラカードゼットマイホームなどは、私も情報収集でよく使うサイトですが、バンコクの地理を知っていなければ、そもそも自分が探しているプロジェクトが何という地区にあるか分からず、その物件に辿り着くことも容易ではありません。

延々とあれこれ探してやっとお目当てのプロジェクトを見つけても、残念ながらそこに載っているほとんどの物件
情報がタイ語です。

さらに、運よく掘出し物件を見つけた場合でも、今度は即金で買い取ることを条件に厳しい減額交渉をするのですが、これも大抵の場合、タイ語でやり取りすることになります。

また、投売り情報はネットだけではなく、口コミでも入ります。実は、今回リファビッシュして転売した物件は、売主が早く売りたがっているという口コミの情報で入ってきたものです。

そこで私が物件実査に行ったところ、
写真のような酷い状態で、売主が投売りでもいいから急いで処分したがっている理由に納得がいきました。

無名の中小デベロッパーが開発したこともあり、施工は最悪で築6年なのにサッシのコーキングが既に破れ、雨漏りで壁には黒カビが発生し床のラミネート板は腐り始めていました。これがタイの無責任な中小デベロッパーの施工監理レベルであり、投資リスクなのです。

次回に続く

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中古物件を改装して転売(入口編1)

VTARA36まず最初に「入口」のところですが、一旦買ってしまうともう引き返せないわけですから、当然、不動産投資ではここが一番重要です。

前著書「バンコク不動産投資・基礎編」でも、サブタイトルを「タイのコンドミニアム購入で失敗しないための基礎知識」として、主に「入口」に絞って書きました。

また、その前書きでこうも書いています。『
個人がコンドミニアム投資をする場合、「入口」で失敗するとほとんどリカバリーができない致命傷になる』。

バンコクでは特に郊外で過剰気味のコンドミニアム供給が続いていて、来年も郊外市場は低迷するという予想が多いのですが、実は都心部でも中小デベロッパーが開発したプロジェクトなどは人気が低迷しているものが多くあります。

だから私はこれまで、一般の投資家には無名のデベロッパーよりもブランドのあるデベロッパーが開発した物件を、ローライズよりもハイライズを、1ベッドルームよりも2ベッドルームを、そして、新築よりも築浅中古物件の購入を一貫して勧めてきているのですが、当然、中には例外もあります。


こんな中、タイの不動産ネット情報をうまく検索していくと、相当数の投売り物件を見つけることができます。例えばこの写真のような個人オーナーからの売り情報です。


訳:
VTARA36の2つのユニット、
特別価格で売却、大至急検討されたし!
1.E711(7階)57.8㎡、2年間の無料の物件管理サービス付き、買値906万バーツを624万バーツで売ります。
2.C220(2階)29.31㎡、買値415万バーツを302万バーツで売ります。

VTARA36はローライズでありながら、トンローの南側、スクムビット36で建設中の400ユニットを超える大きなプロジェクトです。日本人入居者を意識した温泉浴場付きの物件で、日本人にも賃貸しやすいのではと私は思っています。

これを見た時、私はこの7階の57㎡の物件は広いし、さらにもう1割値引きが取れれば、つまり10万バーツ/㎡以下なら、竣工時の「フリップ」目的で買っても悪くないと思ったものですが、売主が相当売り急いで焦っているのがわかります。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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