次に重要なポイントは、デザイナーが勝手に合意内容と違う変更をしたりスペックダウンさせないメカニズムを入れることです。著書の基礎編でも写真を付けて例を挙げましたが、大手のデベロッパーでさえ、新築プレビルドで勝手な変更やスペックダウンをするぐらいですから、内装業者に至ってはこんなことはしょっちゅう起こります。
そこで私の場合、着手金よりも出来高払いのステージペイメントの比重を多くし、現地での立会検査を通してオーナー代理人である私が手抜きや勝手な変更を見つけた場合、工事代金の支払いを止めることができる、しかも私が満足するまで直さなければ支払いは止まったままにするという条項を入れています。
実際、この時点でデザイナーは大抵の場合、全ての資材を発注済でビルトイン家具の製作にも入っています。従って、今さら工事を途中で放り投げてしまうわけにはいかなくなっているので、私が要求する通りに直すしかなくなるわけです。
これについては、「中古物件を改装して転売（改装編６）」でも、実際に起こったトラブルを書いているので参考になると思います。
最初、デザイナーはこの契約書には随分抵抗していたのですが、最終的には折れて、今は私との仕事はいつもこの契約内容でやってくれるようになっています。
また、人気のあるデザイナーほど他にもっと金額の大きな仕事が入っていることが多く、小さい工事は後回しにされて完成が遅れることが起こるので、こちらの仕事を後回しにされないためにも、遅延ペナルティの条項を入れて睨みを効かせておく必要があります。
これをカバーしているのが、工事請負契約のペナルティ条項ですが、不可抗力に近いようなものについてまであまり厳しいことをいうと無理があるので、この辺はオーナー代理人である私の判断である程度柔軟に対応するようにしています。
最終的な目的が、入居者募集で高い家賃がとれることと、空室リスクをできるだけ軽減することなので、魅力的な内装が予算内でできればそれでいいわけですから。
以上、工事請負契約のポイントについてはこんなところです。もっとも、なんだかんだと契約でいくら縛っても最初に着手金を持ち逃げされたらもうどうにもできないので、結局は信用できるデザイナーとのつながりが非常に大切になりますが…。
さて、前回と今回に掲載した写真はそれぞれアシュトンアソークの１ベッドルーム（３５平米）の現在入居者募集中の物件です。
前回の写真はオーナーがその辺の家具屋で買ってきたと思われるベッドやソファを置いただけの殺風景な内装ですが、これで家賃35,000バーツで入居者募集中です。
一方、今回の写真は一流のデザイナーを使って同じサイズの１ベッドルームを、私でさえちょっとやり過ぎではないかと思うほどのグレードにフィットアウトしたもので、多分５０万バーツ以上の費用がかかっていると思います。それでいて、わずか37,000バーツという割安感のある家賃で入居者募集を始めたところです。
どちらがすぐにテナントが付き、どちらがいつまで経っても入居者募集に苦労するかは一目瞭然だと思います。そして多分、この安っぽく見える物件の方は半年経っても入居者が見つからず、結局は家賃を大幅に下げるしかなくなるのだろうと思います。
特に日本に住む投資家の場合、こんなことに悩んだりするのなら、最初にそれなりの費用をかけて日本人駐在員でも借りてくれるような魅力的なユニットにしておいた方が、結局はその投資が成功する可能性が高くなるのです。
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