以下が今回のフィッティングアウトの完成写真とその説明です。
１．デザイナーＢさんのアイデアで、玄関を入ったところで靴を履き替える習慣のある日本人入居者用に、腰掛ける場所のある収納戸棚をビルトイン。
トップとサイドの建材はキッチンカウンターと同じ模様の高級感あるマーブルストーンを、そして収納扉にはグレイミラーを使用。
２．ソファやコーヒーテーブルはBさんの協力工房が製作したオリジナル。
特にソファは英国伝統のチェスターフィールド（これは私のお気に入りのデザインなので、彼女にリクエストしました）。
３．ソファの後ろには、高価なグレイミラーを天井高３メートルの壁一面に貼り付けたので、ちょっと手狭な感じがあったリビング全体に奥行きが出て、落ち着いた解放感のある空間に。
４．ベッドの横で張り出していた寝室の邪魔な柱をグレイミラーとラミネート板でふかして隠した結果、ベッド周りはスッキリした平面かつシンメトリーに（ボード部分は扉として開閉し、中は収納）。
５．キングサイズのビルトインベッドは、協力工房がアンティークの特殊処理をした本物のチーク材を使って製作。
６．ベッドのヘッドボード裏にはLEDを格納した間接照明。
７．
Ｂさんはリビングのコーヒーテーブルやテレビ台のトップだけでなく、化粧台のカウンタートップにもマーブルストーンを使い、その背面では同じ模様の高級感のあるラミネートパネルを使用。
８．玄関横の収納キャビネット上部、リビングと寝室それぞれのテレビ台の上部、ベッドのヘッドボードの上部、と３メートルの天井高を生かした十分なビルトイン追加収納
９．最後は着工前に撮った室内写真です。
デベロッパーからの竣工引渡し時点では、こんな壁紙だけの殺風景な状態でした。
ここに素人のオーナーが現地高級家具店のINDEX等でいくら高価な家具を買ってきて置いても、余程のインテリアセンスがなければ、大抵はスーパーラグジュアリーとは思えない凡庸な内装になってしまい、結局、コストパフォーマンスが悪くなってしまいます。
自己居住目的ならそれでも問題ありませんが、投資として購入した場合、特にハイライズは普通５００ユニット以上と数が多いので、竣工時には同じ間取りの部屋がほぼ同時に賃貸市場に出てくることになり、入居者獲得競争が激しくなります。
その結果、もし半年、１年という空室期間が出てしまった場合、IRR（内部収益率）が著しく下がってしまうのです。
また、新築時に余裕をもって少し贅沢すぎるぐらいに内装工事をしておき、最初に他の競合ユニットと差別化しておく方が、将来入居者が入れ替わるときにも有利になるので、お勧めです。
それに、ビルトイン家具の据え付けやミラーの貼り付けは下地調整から始まる大掛かりな工事なので、これを後でやるのは非常に投資効率が悪くなります。
例えば、私自身がやって「デザイナー仕様でグレードアップ」と「中古物件を改装して転売（改装編２）」「中古物件を改装して転売（改装編３）」「中古物件を改装して転売（改装編４）」で３回にわたって紹介したトンローの中古物件のようなリファビッシュメントになるわけです。
この時の例のように、極めて状態の悪い物件を格安で買って、徹底的にリファビッシュした後に転売するのが目的なら、これもありです。
しかし、そのまま賃貸運用を続けるのであれば、既存の内装をほぼ全部ストリップアウトしなければならないので、結局２度手間になり、しかも工事のために数カ月の余分なダウンタイムが出ることから投資効率も落ちることになります。
そういったことから、特にこういう高級物件の場合、それに相応しいプロのインテリアデザイナーを使って、最初から少し贅沢なぐらいにフィットアウトして差別化しておく、とういうのが中長期イールドプレイ投資のベストな運用方法だと、私は思うのです。
ところで、この物件は先日、日頃付き合いのある石川商事さんとシグネットホームさんに入居者募集をお願いしたところなので、興味のある方は直接問い合わせてみてください。
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１．デザイナーＢさんのアイデアで、玄関を入ったところで靴を履き替える習慣のある日本人入居者用に、腰掛ける場所のある収納戸棚をビルトイン。トップとサイドの建材はキッチンカウンターと同じ模様の高級感あるマーブルストーンを、そして収納扉にはグレイミラーを使用。
２．ソファやコーヒーテーブルはBさんの協力工房が製作したオリジナル。特にソファは英国伝統のチェスターフィールド（これは私のお気に入りのデザインなので、彼女にリクエストしました）。
３．ソファの後ろには、高価なグレイミラーを天井高３メートルの壁一面に貼り付けたので、ちょっと手狭な感じがあったリビング全体に奥行きが出て、落ち着いた解放感のある空間に。４．ベッドの横で張り出していた寝室の邪魔な柱をグレイミラーとラミネート板でふかして隠した結果、ベッド周りはスッキリした平面かつシンメトリーに（ボード部分は扉として開閉し、中は収納）。
５．キングサイズのビルトインベッドは、協力工房がアンティークの特殊処理をした本物のチーク材を使って製作。６．ベッドのヘッドボード裏にはLEDを格納した間接照明。
７．
Ｂさんはリビングのコーヒーテーブルやテレビ台のトップだけでなく、化粧台のカウンタートップにもマーブルストーンを使い、その背面では同じ模様の高級感のあるラミネートパネルを使用。
８．玄関横の収納キャビネット上部、リビングと寝室それぞれのテレビ台の上部、ベッドのヘッドボードの上部、と３メートルの天井高を生かした十分なビルトイン追加収納
９．最後は着工前に撮った室内写真です。デベロッパーからの竣工引渡し時点では、こんな壁紙だけの殺風景な状態でした。
ここに素人のオーナーが現地高級家具店のINDEX等でいくら高価な家具を買ってきて置いても、余程のインテリアセンスがなければ、大抵はスーパーラグジュアリーとは思えない凡庸な内装になってしまい、結局、コストパフォーマンスが悪くなってしまいます。
自己居住目的ならそれでも問題ありませんが、投資として購入した場合、特にハイライズは普通５００ユニット以上と数が多いので、竣工時には同じ間取りの部屋がほぼ同時に賃貸市場に出てくることになり、入居者獲得競争が激しくなります。
その結果、もし半年、１年という空室期間が出てしまった場合、IRR（内部収益率）が著しく下がってしまうのです。
また、新築時に余裕をもって少し贅沢すぎるぐらいに内装工事をしておき、最初に他の競合ユニットと差別化しておく方が、将来入居者が入れ替わるときにも有利になるので、お勧めです。
それに、ビルトイン家具の据え付けやミラーの貼り付けは下地調整から始まる大掛かりな工事なので、これを後でやるのは非常に投資効率が悪くなります。
例えば、私自身がやって「デザイナー仕様でグレードアップ」と「中古物件を改装して転売（改装編２）」「中古物件を改装して転売（改装編３）」「中古物件を改装して転売（改装編４）」で３回にわたって紹介したトンローの中古物件のようなリファビッシュメントになるわけです。
この時の例のように、極めて状態の悪い物件を格安で買って、徹底的にリファビッシュした後に転売するのが目的なら、これもありです。
しかし、そのまま賃貸運用を続けるのであれば、既存の内装をほぼ全部ストリップアウトしなければならないので、結局２度手間になり、しかも工事のために数カ月の余分なダウンタイムが出ることから投資効率も落ちることになります。
そういったことから、特にこういう高級物件の場合、それに相応しいプロのインテリアデザイナーを使って、最初から少し贅沢なぐらいにフィットアウトして差別化しておく、とういうのが中長期イールドプレイ投資のベストな運用方法だと、私は思うのです。
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