バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

デザイナーを使った内装工事

デザイナーを使った内装工事(その4)

Designer's Fit-outさて、他社がどんな形態でやっているのかわからないので、これは私の場合だけの例ですが、これからデザイナー仕様フィッティングアウトの実際について少し書いてみることにします。

ところで、初めに断っておきますが、このデザイナーを紹介して欲しいという問合せは全てお断りしたし、それは今後も同じです。

実は以前、日本人の知人に内装工事をするので紹介して欲しいと頼まれ、このデザイナーを紹介したのですが、結局、他でやることにしたという連絡があり、紹介したデザイナーに悪いことをしてしまった経緯があり、それで懲りています。

デザイナーの仕事内容を考えればわかるのですが、真剣に見積りを出す場合、まず最初に物件実査をした上で、プランやレイアウトを考えたり、それに合うサイズや仕様のビルトイン家具の制作費用を算出したりと結構な作業量なのです。従って、余程大きな仕事でもない限り、相見積を取るようなところとはやりたくないというのが彼女たちのプライドでもあるのです。

一方、多くの日本人家主はいわゆるリフォームと勘違いしているところがあります。日本では壁紙が1,200円/㎡だの、畳の表替えが1枚5,000円だのと単純に比べられるので、相見積が当たり前と思っているようですが、こういう人達はインテリアデザインに付加価値を見出しておらず、ただの工務店だと思っているわけです。

日本のように家具なしで貸すのならそれでもいいですが、家具家電製品完備の
Fully Furnituredでの賃貸の場合、ホテルのスイートルームと同じでインテリアデザインは決定的に重要になります。

現地のラグジュアリーコンドミニアムのショースイート(モデルルーム)を見たら、大抵の人はこんなところに住みたいと思うはずですが、実はあれは一流のデザイナーを使い、普通の人はまずやらないような折り上げ天井にして間接照明を使い、天井に深みを持たせたりと、100万バーツ以上かけて徹底的にフィットアウトしているからなのです。

しかし、もしどうしても相見積を取って比較したければ、オリジナルデザインをするフリーランスのデザイナーでなく、金時飴みたいに同じ内装工事をする量産工事業者に頼むという手があります。

ただ、施主がしっかり施工監理をしないと見えないところで手抜きをされたり、様々な建材の知識がないと勝手にスペックダウンをされてしまうリスクがあるし、同じ建材の使い回しをするので、そもそも厳しい入居者獲得競争の中で、肝心の差別化ができなくなります。


では、前置きが長くなってしまいましたが、次回から私がデザイナーを使ってフィッティングアウト、またはリファビッシュをする場合の実務について書いていくことにします。


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デザイナーを使った内装工事(その3)

雨水で腐った床材雨漏りによる黒カビ竣工写真TV BoardFlooring WorkS__34922539Built-in Bed7808762135746一方、もう一つの中古物件の方は、私自身が最初からリファビッシュメント後に転売する目的で購入した、トンローにある築4年、40㎡の1ベッドルームです。

そして、このケースではタイ人のアッパーミドルクラスが購入する10万~15万バーツ/㎡の物件の内装工事を得意とする別の女性デザイナーを起用しました。

すなわち、リーズナブルな費用で内装を仕上げたので、マーブルストーン等の高価な資材は使っていません。

ただし、単なる内装だけのフィッティングアウト工事でなく、床全体を、雨水の侵入で腐ってボロボロになった安っぽいラミネートウッドからアイヴォリーのセラミックタイルに交換、サッシ周りのコーキングの打ち換えや外壁の防水工事もするという、まさにリファビッシュメント(アメリカではむしろリノベーションということが多いようです)といえる大掛かりな工事をしたわけです。

しかし、それにもかかわらず、わずか33万バーツ(約110万円)というリーズナブルなコストで、この完成写真のように北欧のホワイトチーク調の明るいトーンで統一が取れた、新築と見間違うような魅力的なユニットに彼女は仕上げてくれたのでした。

従って、2,000万円前後のアッパークラスの物件に投資する投資家の場合、やはり彼女を使うべきだと私は思っています。ただ、英語が全然ダメで、私も下手糞なタイ語でやりとりしなければならないのが、唯一のネックなのですが…。

いずれにせよ、その結果、以前にも書いたように、300万バーツで買ったこのボロボロのユニットに33万バーツの工事費用をかけ、新築と大差ないほどにリファビッシュして付加価値をつけ、最終的に420万バーツで転売して利益を得ることができたわけです。

これこそまさに、アセットマネジャーが大好きなバリュークリエーション型投資です。もっとも、周辺相場を理解した上で、安く放置されていて、しかも隠れた魅力を持つ物件を選び取る力が必要になるので、安易なリファビッシュの投資判断は命取りになりますが…。

ところで、こういったデザイナーを使ったフィッティングアウトやリファビッシュメントは、自分自身の投資物件か、
リテインドエージェントとして私がクライアントのために購入した物件に対してのみ、アフターフォローとしてこれまで行ってきていました。

それが前回、「中古を改装して転売」の中で初めて紹介したところ、日本だけでなくバンコク在住の方々からも思わぬ反響があり、信頼できるデザイナーを紹介して欲しいとの問合せがあったのです。そこで、現場では今、こんな需要があったのかと、初めて認識させられた次第です。

その中には、今、自己居住しているユニットが古くなったので、もっと居心地がよくなるように改装したいというものや
、入居者募集のために新規で購入した物件の内装をやって欲しいという問合せもあったのですが、やはり工事代金の持ち逃げや途中放棄、手抜き工事等、日本人ではなかなか手に負えないトラブルが怖いというのが実情なのだろうと思います。

しかしまた、それは私も同じなのです。だからこそ、私自身もこれまでの付き合いから、信頼できるこの2人のデザイナーしか使わないことにしているのですが、逆に彼女たちも私が他社から相見積りを取らないことを知っているので、
私から依頼があった物件は、たとえ20万バーツ程度のあまりビジネスとして面白みのない仕事でも、最初から真剣に対応してくれるのです。

次回に続く

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デザイナーを使った内装工事(その2)

Ashton 2 bed drawingAshton 2bed 1ところで、私は著書「続・バンコク不動産投資」の第5章・投資の「運用」戦略、の中で、現地のプラスプロパティのレポートを引用しながら、以下のようなアドバイスをしていますが、このプロジェクトでも文字通りそれを実行しました。

Plus Propertyのレポート:

『コンドミニアムを外国人に賃貸したければ、外国人それぞれの生活スタイルや文化の違いを理解するべきである。つまり、同じ外国人といってもバンコクに住む外国人は大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人(主に中国人や韓人)、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っている』

  例:

      日本人は家主が家具家電を買い揃え、いつでも住める状態にきれいに内装装飾されたFully Furnitured(家具完備)の部屋を好む。

      あまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、40㎡から50㎡あれば十分満足するし、家族同伴のエクスパットの場合でも2ベッドルームを選択することが多い。

      こういったデータが不動産投資家に、日本人テナントの好むようなデザイナー仕様の内装デコレーションをしたり、日本人テナントのデータベースを持つ日系仲介業者を優先的に使おうとさせるのである。


筆者のアドバイス:

      日本人家主は日本で賃貸物件を家具なしで貸すことから、ソファーやベッド、テーブル、その他室内装飾、そしてTV、洗濯機、冷蔵庫、エアコン等の電気製品を含めたFully Furnituredの物件を賃貸した経験がほとんどありません。その結果、自分で家具購入や装飾をやってしまうというミスを犯します。筆者が見る限り、素人のセンスではデザインに調和がなく、また、妙なところで費用を倹約したりするので部屋が魅力に乏しくなり、結果として空室リスクが高くなってしまうのです。

      インテリアデザインは日本人家主が思う以上に重要で、しかもタイ人のインテリアデザイナーはセンスがある人が多く、自社工場で製作したビルトイン家具を取り付けたりして魅力的な日本人好みのデザインで内装工事をしてくれます。

      特に競争が激しい1ベッドルームの場合、少しでも空室リスクを減らしたければ、たとえ新築物件であっても優秀なデザイナーを使ってリノベーションを行い、他の部屋と差別化するべきです。


著書からの引用は以上ですが、欧米人と違って、日本人駐在員はとにかく綺麗で清潔、かつ家具も電化製品も全て揃った豪華な内装のデコレーションを好むのです。しかし、Fully Furnitured(家具完備)という形での賃貸に慣れていない日本の投資家の場合、近くのホームプロあたりで見つくろってきた廉価な家具を置いてしまい、その結果、この厳しい入居者獲得競争の中、何ヵ月たってもテナントが付かずに困っているオーナーを見かけます。

しかし、だからといって今さら買ってきた家具を捨てるわけにもいかず、困り果てることになるのですが、そんなリスクを取るよりも最初からデザイナーを使って他の部屋との明らかな差別化ができれば、結局は高い家賃設定ができるだけでなく、空室リスクも著しく軽減できるというダブルのメリットがあるのです。

例えば、アシュトンの47㎡の2ベッドルームの場合、30階以下の下の階の部屋でもちゃんと内装工事ができていれば、少なくとも5万バーツは家賃が取れるので、内装工事をケチったために半年空室になれば、それだけで30万バーツの機会損失になります。一方、すぐにテナントが入った私のクライアントの部屋は電気製品や家具を含めて60万バーツのフィッティングアウトをしましたが、空室になってしまった部屋に比べてキャッシュフロー上、この時点で既に半分は元を取ったことになるのです。

さらに、半年経っても入居者が決まらない物件は、新築なのに1年経っても空室のままという、笑えない状況になってしまうケースが多いのです。

ところで、このブログのプロフィールでも「日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます」と書いているように、投資家に損をさせてでもディール優先という利害が相反する仲介ビジネスには興味がなく、むしろ楽しみながら仕事をしたいので、私を信頼して買主代理人として専任で任せてくれる人でなければ断るようにしています。(参考:リテインド・エージェント(買主代理人)ついて

次回に続く

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デザイナーを使った内装工事(その1)

2ベッドルームデザインCG22ベッドルームデザインCG以前、新築と中古の2つの物件をほぼ同時期に2人のデザイナーを使って内装工事を行ったので、中古を改装して転売」と題してまとめてレポートしました。

新築の方はアシュトン・アソークという、いわゆるスーパーラグジュアリー級コンドであったので、ヒルトンホテルやアイコンサイアムの内装工事を手掛ける人気女性デザイナーを起用して、ダークミラーを多用した重厚なトーンの魅力的な内装工事を施しました。

これにより、同プロジェクト内の他のユニットとの差別化ができ、高い家賃水準で日系企業からすぐにオファーが入り、現在、そこの支社長様が入居されています。

実は、この物件を購入したのは関西にある会社の社長様なのですが、私が1年半前に大阪で「今こそアシュトンアソークの投売りを買うチャンス」という題でバンコクの不動産投資戦略について講演会をした際に興味を持っていただき、リテインドエージェント(買主代理人)としてアポイントしてもらったものです。(参考:
久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!

その後、私はこのクライアントの専任代理人として、Condo Exchange CenterやPrakardで36階以上のフロア限定でアシュトンの2ベッドルームを買いたい」というタイ語の広告を出して物件探しを始めたのですが、4X階のこれと思う物件を見つけてからは、価格交渉に入り、無事、売買契約に至りました。

そして、竣工引渡し、フィッティングアウト(内装工事)のためのデザイナーからの見積り入手と仕様打合せ、工事請負契約内容の交渉と締結、その後のオーナー代理としての施工監理、そして完成後は懇意にしている日系賃貸仲介会社の社長に既存お得意顧客への優先案内を依頼して、最後の入居者募集までお手伝いさせていただいたわけです。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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