バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

問題プロジェクト

アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その3)

Ideo Rama9ソンクラーン休暇で間が空いてしまいましたが、以下がこのデベロッパーからの手紙の概略です。

1.本プロジェクトの進行状況を説明すると、弊社はEIA(環境影響評価)の許可取得手続き中であるが、これが取れるまで着工できない。

2.現在、予想外の問題が発生し、当初計画から着工が大幅に遅れる結果となっている。

3.しかし、弊社はEIAの諮問委員会であるONEPと協議を続けた結果、今年の第3四半期にはEIAの承認が降りる見込。

4.こういう状況ではあるものの、購入予約契約から今までの長期にわたり貴殿にご心配、ご迷惑をかけたことを弊社も認識しており、特別値引きとして、竣工後の土地局での所有権移転登記時、1%の移転税を免除する。

5.弊社はこれまで20年間、業界のリーダーとしての経験と実績があり、これまで1プロジェクトたりともEIAの許可が取れなかったことはなく、本物件についても許可取得に自信を持っている。

あとは、お決まりの宣伝文句である、このIDEOは最高のロケーションと品質であるとか自画自賛が続くのですが、最近のトラブル続きのIDEOに対する消費者の評価は厳しいし、そんなのを訳しても仕方がないので省きます。

それに、
引渡し時にトランスファータックスの1%をデベロッパーが負担するというのはどこでも一般的に行われている引渡し促進のためのインセンティブであり、特にここでもったいぶって持ち出すような値引きではありません。

ところで、以前、このブログでも購入を勧めたサムローンのメトロポリスも、実は当初計画に対してEIAの認可が降りず、急遽階数を減らしてユニット数も減らしたという経緯があります。彼らは着工が遅れることを恐れてすぐにEIAの要求に応じたわけですが、ここで気になるのは、プリセールで販売したのが昨年の6月でありながら、アナンダ・三井不がいまだに売買契約してないというところです。

今、バンコクもグリーン化が注目されていて、環境への配慮が重視されるようになってきています。従って、案外、デベロッパーのプランに対して相当な床面積を減らせという深刻な要求が出ているのかもしれません。しかし、もう売ってしまっているのに、そこを削れといわれると困ってしまいますね。

いずれにせよ、昨年6月のプリセールで購入予約契約をしてくれた何百人もの消費者に対し、もうキャンセルしたいという申し入れを受け付けず、またちゃんとした状況説明もしてこなかった顧客無視の態度では、タイ人の間でアンチアナンダの消費者が増えても仕方がないように思えます。

しかも、この手紙では、今年の第3四半期に許可が取れそうだというのですが、それだとプリセールからもう1年以上経ってしまいます。また、タイの場合、こういう予定は大体遅れるし、これまでのデベロッパーの対応からも、それもあまり当てにはならないような気がします。

購入予約してもう1年近く経つのに売買契約もせず、しかも予約契約の解約にも応じない。一方、EIAの認可が取れないために着工のめども立たないという状況では、自宅として自己居住目的で買った消費者にとってはいつまでも転居の予定が建たず、全く冗談じゃない、というのは、まさにごもっとも、だと思うのです。

著書でもチュラロンゴン大学の調査結果を挙げて書きましたが、タイの不動産購入においてはデベロッパーのCRM(顧客満足度向上姿勢)は非常に重要だということでもあります。

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アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その2)

Ideo Rama9 Asokeさて、これがこの購入者に送られてきた4月1日付のアナンダ・三井不JVからの手紙です。

ただ、この手紙だけを読むと、アナンダ・三井不はリーズナブルな返事をしていると誤解してしまう可能性があるので、まず、それまでの経緯を説明しておく必要があります。

今回のクレームは、そもそもいつまで経っても売買契約をしないデベロッパーに対して、自宅として自己居住目的で買ったと思われる購入者達から、いつまでも待っていられないのでキャンセルしたい。

従って、申込予約金を早く返してほしいという要求をしたのが始まりであることを忘れないでください。

以下は、これに対し同じような境遇の人から投稿があったもので、次のような経緯を報告してきています。

-พ.ย. ไปขอคืนสัญญาที่ไซต์ : ได้ใบเยี่ยมชมมาให้เซ็นต์แทนใบขอยกเลิกการจองตามรูป

-ธ.ค.โทรไปตาม ได้รับคำตอบว่ากำลังเสนอผู้ใหญ่

-ต้นม.ค. โทรไปตาม ได้คำตอบว่า อนุมัติแล้ว ภายในปลายเดือน

-ก.พ.โทรไปตาม ได้คำตอบว่า ผู้ใหญ่ยังไม่อนุมัติ ถ้าอยากได้คืนเร็ว ให้มายื่นเรื่องใหม่!!!

-ต้นมี.ค.ส่งจดหมายมาว่าจะลดค่าธรรมเนียมให้ 1%

งงในงง รอมาเป็นปีแล้ว สรุปจะไม่ยอมให้คืนอีก??? #เงินตูอยู่ไหน คืนก็ไม่คืน ดอกก็ไม่ได้

翻訳:
昨年11月: 現地販売事務所に行き、契約のキャンセルを申し出た。しかし、キャンセル申し出を受け付けたという文書の代わりに、来訪があった旨の確認書をくれただけであった。
12月: 電話したところ、これから上司に伺いを立てるところだとの返事
1月初め: 再度電話したところ、今月末には承認が取れるとの返事
2月: 再度電話したところ、上司はまだ承認してくれていない。もし、急ぐのなら、もう一度新たにキャンセル申し出をしてくれとの返事 (注:結局、それまで何も対応せず、ほったらかしにされていたということだろうと思います)
3月初め: アナンダ・三井不JVから手続き費用を1%値引きするという手紙が届き、一体どういうことか分からなかった。もう1年も待ったあげく、結局はキャンセルによる予約金の返還には応じないという結論なのだろうか?これでははっきりしない。


さて、そこで、次回はこのアナンダ・三井不JVからの手紙の話に入ります。カメラで撮ったものなのであまりクリアではなく、ちょっと読みにくいのですが、どうも怪しげなことが書いてあります。

私の印象としては、ひょっとすると年内の売買契約締結も難しいかもしれないという気がします。そんなに難しいことは書いてないので、タイ語が読める方はまず読んでみて下さい。

次回に続く

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アナンダと三井不のJV、またトラブル?(その1)

アンチアナンダクラブ現地の不動産関連サイトをネットサーフィンしていると、反アナンダクラブ結成というのが目に止まりました。

何だろうと読んでいくと、三井不動産とのJVプロジェクトで、1,200ユニットを超す36階建大型プロジェクト、アイディオ・ラーマ9‐アソークのことでした。

จากเหตุการณ์การยื้อสัญญา Ideo Rama9-Asoke มาข้ามปี (2018-2019) ทำสัญญาไม่ได้ซะที แต่ก็ไม่คืนเงินจอง ทั้งอ้างทั้งผลัด สารพัด

จากเหตุผลที่ไม่ใช่ความรับผิดชอบของประชาชนตาดำๆอย่างเรา แต่เรากลับต้องมารับผิดชอบ!

พวกเราขอทวงสิทธิ์ของพวกเรากลับมา! คืนเงินจอง!

「昨年販売開始されたアイディオ・ラーマ9‐アソークは、購入予約後、いまだに売買契約ができない状態だ。にもかかわらず、デベロッパーはいつまでたっても予約金の返還に応じない。我々に非はないのだから、デベロッパーに対して公正な申込金の返還を要求する (アンチアナンダクラブ)」


詳しいことは知りませんが、どうもEIA(Environment Impact Assessment 環境影響評価)の建築許可が取れないことが原因で、アナンダと三井不は売買契約を先延ばししてきているようです。

この件でのタイ人同士のやりとりをかいつまんでいうと、もう半年も経つのに契約できないのだから、購入申込はキャンセルするので申込予約金を返してくれと要求している。しかし、デベロッパー側は毎回言うことが違い、何ら誠意ある対応をしない。それならみんなで力を合わせて、デベロッパーに対して正義を実行させよう、というようなものです。

ラーマ9交差点のリセール物件に割安感?でも書いたように、ラーマ9周辺の新規プレビルドなんか買ってはダメだとこれまで何度も言ってきているので、私自身はこのプロジェクトに興味がなく、あまり詳しく調べるつもりもないので、実際のところはわかりません。従って、デベロッパー側にも言い分があるのかもしれません。

ただ、同じアナンダ・三井不が開発したアシュトンアソークの引渡し目処が立たなくなったのが
ちょうど昨年の今頃です。その時は私も同物件をリコメンドしていたこともあり、アシュトンアソーク、引渡しできずと題して、当時何が起こっていたのかを徹底的に調べて7回にわたりレポートしました。実際、その時の日本からのこのブログへのアクセス数は凄かったです。

そしてどうやら、今もCRM(Customer Relationship Management)の欠如、つまり、顧客対応があまりよくないようで、その結果、タイ人購入者からもこういうクレームが出ているようにみえます。

また、アイディオで起きた施工上の問題について、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたって現地の報道を詳しく解説しているので、興味があれば読んでみて下さい。

次回はこの件に関し、アナンダ・三井不合弁会社がこの顧客にあてた弁解の手紙を見ていくことにします。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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