バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

資産形成

海外不動産投資でプチリッチになろう(その4)

Russia and CISそこで、(その1)の冒頭で書いたように、避けて通れない資産形成手段の一つはやはり不動産投資です。

ただし、今は円資産だけに集中せず外貨資産も持つべき時代であり、
別にタイである必要はありませんが、海外不動産投資は重要な選択肢だろうと思うのです。

さて、前回掲載した世界の不動産市場リスク表は、この2019年版ウェルスレポートの中で、世界の富裕層が住宅不動産投資をする際に、最低限自分の資産を守れ、かつ増やしてもいける地域を選ぶ際のスクリーニング表です。

かつて私がいた投資銀行でも、世界中の機関投資家から資金を集めた不動産投資ファンドを使って、世界各地の不動産に投資していたのですが、不透明で不安定、そしてもろい国内市場のため、マーケットリスクの観点から絶対に手を出さなかったのが、ロシア及び旧ソビエト経済圏であるCIS諸国の住宅不動産でした。

そして、このナイトフランクの表を見ると、今もその国内市場の極端なマーケットリスクが変わっていないことがわかります。

自主年金を作るためにいくら自分の資産形成を急ぐといっても、大量のバックログ、無事引渡しできるのか?(その4)でも書いたように、現地不動産市場の透明度や安定度は海外不動産投資で最も重要なクライテリアの一つです。いざという時に自分の投資資金が確実に回収できることを最低条件として考えるべきであり、元も子もなくなるような本末転倒のリスクはまず避けなければなりません。

すなわち、投資利回りがどうのこうのいう前に、不動産投資が投資とは呼べず投機でしかないような国は、まず最初のスクリーニングで除外するべきなのです。

しかし、残念ながら日本に居るだけでは、なかなか世界の地域ごとの本当の市場リスクはわからないものです。そういう意味で、このナイトフランクの市場リスク表は役にたちます。

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その3)

市場リスク実際、私はタイと日本を行ったり来たりの二重生活をしていますが、自宅が2つ必要な上にタイバーツが円に対して強くなったことから、今はバンコクは生活費が安いという実感も特にありません。

いわゆる「バンコク沈没組」のような切り詰めた生活でなく、ゴルフをしたり、食事会や飲み会に出たりと
それなりの生活をしていると結構コストがかかるものです。

また、バンコクのロングステイクラブの飲み会にも時々顔を出すのですが、そこで色々と話を聞いていると、皆さん、年金の範囲で生活をしている人が大半です。

ただし、月額30万円から40万円の年金収入がある人が多く、中には純資産が数億円もある人もいます。また、厚生年金等の公的年金だけでなく401Kに相当する企業年金ももらいながら、その範囲内で悠々自適のバンコクライフを楽しんでいたりします。

こういう人達を見ていると、団塊の世代を含めた今の日本人高齢者達は、よくいわれる年金制度の「勝ち逃げ世代」なのだなあと
実感させられるのですが、年金収入の範囲内で楽しく海外生活ができて、しかもいざという時のために退職金等の余裕資金を温存し手を付けずにいられるという、多分、これが理想の老後なのだろうとも思います。

しかし、
今後ますます日本社会の老齢化が進んでいく中、今の公的年金の状況では、将来、自分で積み立てた額さえ満額もらえるかどうかわからない我々の場合、前回の記事のように老後のための「自主年金」を別途作り上げていくしかありません。特に、今の30代の人達にとっては深刻な問題です。

そうなると、
このHNWIの仲間入りしてプチリッチになることが大きな目標になるし、実はそれほど贅沢な夢でもないことがわかると思います。従って、HNWIの仲間入りというのは、ある意味、我々の将来設計のゴールであり、経済的安全圏入りのライセンスだとも思うのです。

次回に続く

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その2)

超富裕層分布よく経済雑誌等で特集されるのが、老後の必要資金についてです。

自分がリタイアした後、将来いくら必要なのかということは、私を含め40代、50代の人にとって非常に気になるところです。

もっとも、これはその人の生活スタイルや将来の生活設計によって違うし、これが正解というものも当然ありませんが…。


そんな中、つい先日のことですが、マネーガイドで『老後にいくらのお金が必要かというゴールを明確に』ということで、以下のような興味深いコラム記事が載っていました。

「老後に必要な全体金額から、他人が用意してくれるお金(公的年金、企業年金)を引いた残りの金額が、自分で用意すべきお金(自主年金)です。

 現在これから退職する世代の人たちが必要としている老後の自主年金の額は2000~3000万円というアンケート結果があります。

 しかし、これは感覚的な期待値なので、あまり正確ではありません。次に積み上げて計算してみましょう。現在の日本で、リタイア後の夫婦が暮らせる月の生活費が平均で22万~23万円と言われています。その12カ月の30年分は8280万円で、そのうち4割が公的年金でまかなわれるとしたら、その6掛けは4968万円。約5000万円が必要な自主年金の額となります。

 いずれにしても、お金の心配をしないで人生をまっとうするには、5000万円くらいの自主年金は必要なようです。その上で、老後をもう少し前向きにとらえられる人はリタイア後の夢や願望があるでしょうから、その費用も自主年金に追加して考えてください。

 たとえば海外に移住したい、世界中を旅して回りたい、社会貢献のための活動をしたいなどの必要な資金額を見積もって、老後の生活費に加えておくのです。老後の必要生活費プラス夢の実現資金で、所要金額は5000万円プラスアルファとなることでしょう」

これを読んで、「えっ、そんなに要るの?」と驚いた人も少なくないと思いますが、将来は海外と日本の二重生活で暮らすなどという夢を持った生活設計をしているのであれば、
自分が住む住宅以外に5,000万円の金融資産を持っていたとしてもまだ足りない、というのには自分の経験からも頷けます。

次回に続く

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海外不動産投資でプチリッチになろう(その1)

世界の億万長者最近、ナイトフランクが世界のお金持ちに関する2019年度版ウェルスレポートを出しました。

投資の知識がある人ならわかっていると思いますが、不動産というのは、多くの場合、個人が資産形成する上で避けて通れない重要な資産であり、メリルのような投資銀行だけでなく、ナイトフランクのような不動産サーベイヤーも毎年こういうリサーチをしています。

このレポートによれば、2018年は世界のミリオネアー(自分の居住する住宅資産を除いて100万ドル以上、約1億1,000万円以上の純資産を持つ富裕層)が1,960万人と約2,000万人になりました。日本語で簡単にいうと、いわゆる億万長者達です。

例えば、あなたの自宅を除外して、それ以外の不動産を含む全金融資産から、住宅ローンを含む全負債を差し引いたのが、この計算での純資産ということになります。そして、それが1億1,000万円以上あれば、あなたは世界の富裕層、上位2,000万人の仲間に入れるわけです。

このミリオネアーを最近はHNWI(High Net Worth Individual)と呼ぶようで、日本の場合、人口100万人当りの
HNWI比率は、アメリカ、ドイツと並んで世界でもトップクラスです。

ただし、日本は所得税や贈与相続税が高いこともあって、さらにこの上をいく、頭にウルトラのUが付く純資産3,000万ドル、約33億円以上のUHNWI、超富裕層の人口比率は、ほかの先進国に比べてあまり高くありません。

そうはいっても、日本人のHNWIは230万人もいるということなので、世界のミリオネア―全体の12%を占めていることになります。

ちなみに、純資産1億1,000万円以上といっても、例えば東京で最も所得が高いといわれる井の頭線沿線住民にはHNWIはごろごろいるし、それほど珍しくはないので230万人というのも頷けます。私が投資銀行にいた時には、よく見かける小金持ちという意味で”プチリッチ”と呼んでいたくらいです。

従って、我々庶民にとってUHNWIである超富裕層は無理でも、頑張ればHNWIになら
何とか手が届きそうです。せっかく日本というチャンスに恵まれた先進国に生まれたわけですから、30代の人であれば、まずはこのHNWIに入ることを自分のこれからの資産形成の目標にすると、世界での自分の位置付けがわかって励みになるとも思います。

次回に続く

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ファイナンシャルアカデミー 不動産投資の学校
家計を改善するためには、不動産投資の知識があると断然有利です。 多くの人は収入の1/3を住居費に使い、それが経済を支えています。 不動産投資を学んだ人は、家計を改善して家族の生活を支えています。 効率よく不動産投資の知識を身につけたい方、 まずは、不動産投資の学校の体験学習会へご参加ください!

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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