バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

中古を改装して転売

中古物件を改装して転売(出口編2)

Prakardその原因の一つ目は、中古物件を改装して転売(入口編1)でも詳しく書きました。

つまり、要注意のデベロッパーによる施工の悪い物件やロケーション的に将来性のないプロジェクト、郊外の供給過剰エリアの物件を買ってしまう、もしくは転売等で相場以上の高値で買わされてしまう、
などといった「入口」の段階で失敗した場合です。

特にバンコクの不動産市場がよくわかっていない日本人の場合、日本でのセミナー等で販売するプロジェクトのセールストークをそのまま鵜呑みにして買っている人が多いようですが…。

そこで、「出口」の話からは若干逸脱しますが、重要なことなので、今のバンコク市場の実態について少し書いてみます。

まず、著書の第1章4項「完売したはずなのに続々と出てくる損切り物件」の中でも書きましたが、第一次プリセールが即日完売したとか、売出前から行列ができる人気プロジェクトという表面上のセールストークだけで判断してしまうと「入口」で失敗してしまう可能性があります。

実際、現在のバンコク・
コンドミニアム市場は決して良くありません。だから、大手デベロッパーは国内の売れ行き不振を海外販売でカバーしようとして、こぞって海外各地で販売説明会を開催しているのです。

現地ではこれを海外ロードショーと呼んでいますが、
何故か日本では勉強会的な意味合いの「セミナー」にすり替えられているわけです。従って当然、このセミナーでは販売に都合の悪いことはいわないので、購入者も物件選択には慎重な判断が必要です。

本当に優れた、価格的にも適切なプロジェクトであれば、タイ国内の販売だけで竣工までには完売できるので、ランドアンドハウスなどのような自信のあるデベロッパーはわざわざ高いコストがかかる海外ロードショーなどしないのです。

また、最近は香港や中国の会社が新規プロジェクトをフロア単位等のバルク買いでデベロッパーから買い取り、価格に1~2割、ひどいときには3割も利益を上乗せして海外の個人投資家に転売する例が多くなってきています。

実は私も以前、香港の某投資会社から日本でセミナーをやってくれないかとの依頼があり、話を聞いてみると、それは
既に完売したはずのスクムビットの高級物件でした。その会社はフロア単位で何十ユニットも持っていて、これを日本で転売したいというものでした。

タイでは日本と違って購入権の転売は違法ではないので、別にこの会社が悪いことをしているわけではありませんが、デベロッパーが早期に完売したとアナウンスしているプロジェクトでも、実はこういうカラクリがあったりするので、おかしなセミナーは要警戒です。

いずれにせよ、残念ながら、こういう「入口」で失敗した物件はリカバリーがかなり難しいので、できるだけ早く損切りをする方が怪我が小さいように思います。

実際、最初の著書である基礎編で書きましたが、
こういう私も、タイに来て間もない頃、市場動向がまだよく見えてなかったこともあり、将来性のないプレビルドプロジェクトで2ベッドルームを2つも買ってしまいました。結局、100万円近いロスカットをしてでもダウンペイメントの支払いを止め、キャンセルしたのですが、その物件は竣工後も値下がりしているので、今となっては正解だったと思っています。

投資というのは自分で判断して行った以上、自己責任がルールです。特に宅建業法もないタイの場合、仲介業者やデベロッパーが「セミナー」で言っていたことと話が違うと抗議しても、しっかり録音しておいて訴訟でも起こさない限り、購入者は非力なのです。


次回に続く

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中古物件を改装して転売

竣工写真約4カ月前、リファビッシュメントでグレードアップと題して2回にわたり、中古物件を買って全面改装した後、転売できるか試してみることにしたと書きました。

その後、売却活動に入っていたのですが、一昨日、物件の引渡しが終わり「出口」を終了したので、今回はそれをレポートしてみることにします。

前著書の「基礎編」でも書きましたが、不動産投資には通常「入口」「運用」そして「出口」のプロセスがあります。

しかし、今回のように賃貸による「運用」の代わりに、
グレードアップして付加価値をつけ、もっと手っ取り早く「出口」に向かうための「リファビッシュメント」(全面改装)をすることもあります。

ちなみに、これよりさらに短期間で、安く買ってすぐに転売するのを「フリップ」というのですが、これは現地に住んでいて特殊な情報網を持ってないとなかなかできません。

実は昨年、私はこの「フリップ」で数百万円儲けたのですが、数ある投売り物件の中からポテンシャリティの高い物件を見つけ、さらに即金買取を武器に買い叩く交渉力が必要です。しかし一方で、自分の判断が間違っているとジャンクを買ってしまい、キャピタルロスになるリスクも高いので、一般投資家にはお勧めしません。

以前、私は機関投資家のAM(アセットマネジャー)でしたが、不動産を賃貸運営(イールドプレイ)するなかで家賃収入を増やし、収益還元方式に基づいて物件価値を上げる、もしくは改装工事等の設備投資(CAPEX)をして付加価値を創造し物件価値のバリューアップをしていくのがAMの重要な職務の一つです。

もちろん、「フリップ」も不動産のバルク買いをした時などには有効な「出口」手段としてやっていましたが、個人投資家ではその機会は普通ありません。

そして、この物件価値のバリューアップを狙ったAM手法をバリュークリエーション型アセットマネジメントというのですが、どちらの場合であっても、最終的にキャピタルゲインを実現するのがアセットマネジャーの力量です。

それで、私もバンコクで中古コンドを購入して全面改装し、バリュークリエーションをやってみたいとかねがね思っていたわけですが、今回は最初なのでリスクを抑えて1,000万円強の小さな物件でやってみました。

その結果、税引後のネット利益で何とか150万円ほど儲けることができたのですが、実際にやってみるといろいろと失敗したり、バンコク市場の場合、何がキーポイントになるのかということもわかってきたので、そういうことにも触れながら、今回はその体験談を書いてみることにします。

次回に続く

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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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