タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

パタヤ

バンコクより先にパタヤ市場が復活か(その3)

パタヤ4
ところで、Nationによると先週金曜のCESAの会議では、実は以下の条件付きでワクチン接種済の外国人観光客に対して、プーケットでの隔離検疫を免除するという“サンドボックス”計画が承認されたということであり、まだ本決定ではないようです。

Prime Minister Prayut Chan-o-cha, in his capacity as CESA chairman, however, has instructed TAT to discuss the plan with Phuket’s governor and CCSA(the Centre for Covid-19 Situation Administration) first before making it official.

CESAの議長であるプラユット首相はTAT(タイ政府観光局)に対して正式決定する前にプーケット市長とCCSAにまず相談するようにとの指示を出した

従って、最悪もしプーケットのこのプランがCCSAに却下されれば、当然それに続く計画の5つのリゾート地の1つ、パタヤも隔離検疫免除は実現できないことになり、検疫なしでの外国人観光客入国は来年以降になる可能性はまだ高いと思います。

ましてや、コンドミニアム市場に関していえば、少なくとも地元住民の7割以上がワクチン接種済であることがタイ政府の隔離検疫免除に対する前提条件であり、人口の比較的少ないリゾート地であれば、住民に優先的にワクチン接種して7割を達成することができるものの、800万人もいる大都市バンコクではもっとずっと先になり、隔離検疫がある以上、外国人投資家もなかなか戻ってこないのではないかと思います。

それもあって、バンコクよりもパタヤの方が外国人投資家が早く戻ってくることから、パタヤの
不動産マーケットが先に復活すると考えられるわけです。

さらに、プーケットやサムイに比べてパタヤの方がポテンシャルが高い理由は先にもちょっと触れましたが、以下のナイトフランクの説明の通りです。

“Even though we expect a market slowdown in 2020-2021, with new supply being postponed or cancelled as the demand weakens due to the pandemic, in the long term, the condominium market in Pattaya is promising as it is strategically located in the Eastern Economic Corridor (EEC). The U-Tapao Airport, just over 40 kilometres away from Pattaya, is expected to become Bangkok’s third airport, which will be connected by a high-speed rail line to Bangkok, through Pattaya. These projects will boost the number of foreign and local visitors to Pattaya, thus increasing the number of potential condominium buyers, driving the condo prices upward.”

2020年から21年の2年間は、コロナの影響による需要減でコンドミニアムの新規供給が延期されたり中止されたりすることから、市場は低迷すると予測している。
しかし、長期的にはEEC開発の恩恵を受けることからパタヤのコンド市場は有望である。パタヤから40キロ先のウタパオ空港はバンコク第3の国際空港となる予定で、新幹線でパタヤを経由してバンコク都に直結する。そして、これらのプロジェクトが完成すれば、国内外の観光客をさらにパタヤに引き寄せることになり、その結果、コンドミニアムに対する投資需要も増大し物件価格も上昇することになる

パタヤ5

ちなみに、もしパタヤの不動産を買う場合は、次のナイトフランクのコメントにあるように、不動産投資で極めて重要なポイントである開発用地の払底が既に起こっていること、しかもランドアンドハウスの人気ショッピングモール、ターミナル21も近くにオープンしたことで生活利便性も増したことから、やはりウォンガマットがベストだと考えています。

Wongamat marks the most exclusive and expensive area, partly due to the lack of developable beachfront land, and partly because it is possible to build right up to the beach, as opposed to most of Pattaya where the beach is on the opposite side of the road.”

ウォンガマットはパタヤでも特別な高級住宅地であり、その理由は海岸沿いに開発用地がほとんど残ってないことや、海岸とコンドミニアムを隔てる道路がなく直接海岸沿いに建設できることなどがある

一方、この数年やたら新規開発が多かったジョムティエンでは販売在庫がまだかなりあり、
開発できる土地もたくさん残っていることから、将来の供給過剰が心配であり、当面は避けておいた方がいいと考えています。

従って、私ならウォンガマットで、ビーチフロントとまではいわなくても海岸から少しぐらい離れていてもいいので、オーシャンビューのある1ベッドか2ベッドを買っておけば、たとえ建物は古くなっても将来EECの発展に伴って安定した資産価値を維持できると考えています。


バンコクより先にパタヤ市場が復活か(その2)

パタヤ2
さて、以下がその記事の主たる部分です。

Asset World Corp., the property unit of Thailand’s richest man, plans to acquire distressed hotels, betting on a quick revival in tourism once the Southeast Asian nation reopens to foreign visitors.

タイ最大の資産家(TCCグループオーナー)の不動産部門であるアセットワールド社は、東南アジア諸国が外国人観光客の入国を開始すると同時に、観光産業は直ちに復活すると確信していて、今後も経営難に陥っているホテルの買収を計画している

The Thai tourism industry “will come back very quickly” once the country is fully reopened in October. But some of the businesses that were facing problems before the pandemic won’t survive. “This situation is about cleaning up and maybe eliminating whoever was already not doing well before the crisis”

タイの観光業界も10月に外国人に国を開放すればすぐに復活すると見ている。しかし、コロナ禍以前から既に経営がうまくいってなかったようなビジネスは生き残れない。そういう意味では、今回の感染災害はもともと不要であったビジネスが一掃されるきっかけになる

Tourism-reliant Thailand has gone without its millions of foreign visitors for a year, leaving its hotels and tourism businesses struggling to stay afloat. Some properties have closed down and may not reopen when international travels resume later this year.

タイはもともと観光産業に依存しているが、この1年間外国人観光客がいなくなったことで、ホテルや観光関連のビジネスはどれも生き残りに四苦八苦してきた。中には既に廃業してしまったホテルもあり、これらは今年後半に外国人観光客が戻ってきても営業再開は不可能である

“The gap between buyers and sellers for projects, which are available for sale now, is closing. That means there’s more alignment on pricing today”

そして、ホテルの売り手と買い手の間での売買価格の差も縮小しつつあり、取引の成立が可能な水準になってきている

こんな状況下で、まずはパタヤの高級ホテルが買収されつつあり、改修工事後、新たなブランドでオープンされるようです。


ただし、先週発表された7月からのプーケットでの隔離検疫なしの入国開始は、最終的にCESA(Centre for Economic Situation Administration)より強力な権限を持つCCSA(Centre for Covid-19 Situation Administration)の許可が必要であり、これまでもTAT(Tourism Authority of Thailand)が提案してきた多くの案件がCCSAの反対で潰されてきていることもあって、パタヤの10月からの隔離検疫なし入国には、現時点ではまだあまり期待しない方がいいと思いますが...。

次回に続く



バンコクより先にパタヤ市場が復活か(その1)

パタヤ1
前回も書いたように、バンコクのコンドミニアム市場は完成在庫が多すぎる上に、もともとが外国人やタイ人投資家のゲンガムライ(竣工前転売)目的の購入が多かったことから、今年も竣工物件の引渡しがなかなか進まず、値下りが続くと思っています。

パタヤ3
そういう意味では、パタヤの場合はバンコクほどには転売目的の投機で市場が荒らされてはいません。また「まず、パタヤのメルトダウンが始まった?」で書いたように、昨年12月の感染拡大に伴うダメージでタイ人観光客さえもこなくなり、パタヤの不動産市場がほぼ崩壊状態になったこともあって、隔離検疫なしで外国人観光客がタイに来られるようになれば、コンドミニアムの市場規模が小さいパタヤだけにバンコクよりもリバウンドが速いように思います。

さらに、EEC(東部経済回廊)の開発で周辺の開発がスローながらも進んでいるので、プーケットやサムイのように100%観光客依存の島とは違って、ウタパオ空港の拡充や周辺地域の経済発展に伴う市場拡大も期待できます。

ちなみに、私のフランス人の友人が、ホテル料金が格安だからと2月にパタヤに遊びに行ったのですが、その日にホテルで泊まっていた客は自分たちだけだったといっていました。現時点では、パタヤの観光産業はこれでもかというほどに痛めつけられているわけです。

それもあって、昨年末あたりから私も自分で使うためにパタヤの築浅中古で、オーシャンフロントとまではいわなくてもオーシャンビューでいいので、将来も価値の落ちない手頃なウォンガマットの掘り出し物件を物色し始めています。

やはり、プーケットに行くのは面倒ですが、ウイークデイであればパタヤはバンコクの自宅から車で90分ほどというのが魅力で、外国人だけでなくバンコクに住むタイ人のセカンドホーム需要も大きいというのがわかります。

ただ、ネットで面白そうな物件を見つけてもすぐに車を飛ばして見に行くのはさすがに難しいので、まだ買えてはいません。しかし、これだけコンドミニアム市場がどん底に落ちただけに、外国人観光客が戻り始めれば直ちに不動産市場のリバウンドが始まると思うので、そろそろ買いのタイミングが近づいているのではないかと考えています。

そんな中、数日前のブルームバーグの記事によれば、うまくいけば10月にはパタヤでも隔離検疫なしで外国人観光客受入始めるという計画が出てきたこともあって、いよいよタイでもトップクラスのマハセッティ(ビリオネアー)がパタヤでホテルの買収を始めたということです。

実際、中長期的には必ず外国人観光客は戻ってくるし、一方では既に多くのホテルが廃業してしまっていることから、パタヤのホテルはむしろリスクの低い投資対象であり、私の前職であった投資銀行のオポチュニティファンドなどは、こういうIRRが20%以上取れそうな投資効率の高い案件をいつも探しているわけで、今後、タイのホテル投資ファンドなども買い始めるだろうと思っています。

では、次回、この記事について見ていくことにします。


パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その3)

パタヤの開発1パタヤ開発2これは、リゾート地としてのパタヤ発展の歴史を写真で比較したものですが、最近の中国人を筆頭に急増する外国人投資家やタイ人富裕層のリゾートコンド購入を考えると、この発展はまだまだ続きます。

以前から、どうしてパタヤのデベロッパーには欧米系が多いのか疑問に思っていたので、セミナー後の夕食会で会社のオーナーであり社長のハウプト氏にその理由を聞いてみたところ、次のように答えてくれました。

「タイのデベロッパーにはリゾートプロジェクト開発の経験があまりなく、欧米系の方が一日の長があって勝ち残れる。しかし、これがバンコクであれば、用地取得能力や資金力でタイの大手デベロッパーにかなわない。だから、将来もバンコクに進出するつもりはない」。


ところで、このプロジェクトは59階建、総ユニット数1、640のパタヤで最高層、最大級のプロジェクトですが、私が今持っているプリセール価格表を見ると、40階以上の40㎡弱の1ベッドルームが15万バーツ/㎡です。

オーシャンフロント(正面が海)よりも、パタヤ市内の夜景と海の両方がリビングから一望できる北西向きのビーチ沿いオーシャンビューユニットが価格に割安感があり、リゾートとして自己使用するのであればこちらの方が向いていると私は思います。

パタヤ投資市場しかし、投資として将来のキャピタルゲインを狙うのであれば、やはり全面に海が広がり、
毎日パタヤ・サンセットが見られるオーシャンフロントのレアユニットだろうとも思います。

価格的には
50階前後のユニットが17万バーツ/㎡前後といったところですが、これはバンコクのコンドミニアムでいえば、プラカノーンからオンヌットあたりの駅前物件に相当する価格帯ですかね。

なお、私はこの物件の仲介はしませんが、興味がある方がいればご紹介は可能ですので、別途お問い合わせください。

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パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その2)

ターミナル21ところで、今日、パタヤのターミナル21がオープンする予定です。

2011年10月にアソーク駅前で初めてオープンし大成功を収めてから、不動産会社のランドアンドハウスが全国展開を始めているデパートです。

当時のオープン当日、私も早速アソークに見に行きましたが、エンポリのモールグループやセントラルグループとは違ったコンセプトで、タイ人だけでなく観光客からも人気があります。

従って、これでパタヤにまた新しいコンセプトのショッピングエリアができたことになります。

新幹線また、アクセス面では、日本の新幹線がEEC(東部経済回廊)を通ることが決まり、将来、バンコクから新幹線でパタヤ方面に行けることになるので、
バンコクに住むタイ人にとってもパタヤ人気はさらに高まると思います。

一方、海外からのアクセスについても既に近くのウタパオ空港が民営化され、将来、日本からも直行便が飛ぶようになるかもしれません。そうなると、わざわざスワナプーム空港から車で1時間以上かけてくる必要がなくなります。

トラム計画さらに、将来、セントラルパタヤでは循環トラム(路面電車)を通す計画もあり、私のようにタイ語が話せる外国人であっても行先の確認に手間取るソンテウから、トラムを使ってパタヤの繁華街を簡単に移動できることになります。

以上、これらの情報は彼らのプレゼン内容から拾ってきたものであり、その情報の確実性について調べたわけではありません。

しかし、いずれにせよ、プーケットなどに比べてパタヤには人口1,600万人を誇るバンコクメトロポリス圏の奥座敷という強みがあり、明らかに今後の発展性は高いと思います。

次回に続く

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パタヤ最高層オーシャンフロント・プロジェクト(その1)

コパカバーナコパカバーナ2先日、東京と大阪でタイ不動産セミナーを開いた際に、バンコクだけでなく、最近、市況が急回復してきているパタヤについてもセミナーを行いました。

といっても、私の場合、パタヤはたまにゴルフをしに行く程度なので、コンドミニアム市場についてはあまり詳しくありません。

そこで、ちょうど今、プリセール中でパタヤ最大級の大型プロジェクト、「コパカバーナ」のデベロッパー、コパカバーナ・ジョムティエン社のドイツ人社長、ロルフ・ハウプト氏と、タイ人マーティング担当役員に来て頂いてプレゼンをしてもらいました。

私は自分のバンコクのセミナーが終わった後、引き続き彼らのプロジェクトや今のパタヤ市場の動向について通訳として解説をしたわけですが、プレビルドプロジェクト特有のダウンペイメント、税金、フォーリンクオタ制度、そしてそれが売り切れた場合、市場ではどういうことが起こるかといったことを、私が通訳兼解説者としてサポートした次第です。

タイの不動産取引習慣のことを熟知してないと、普通の通訳では説明できないところが多いので、私が通訳したわけですが、彼らはやはりプレゼンがうまいですね。

私はリテインドエージェント以外、仲介はやらないので、コンサルタントとして各プロジェクトの良いところと悪いところを指摘していくのが仕事であり、ニュートラルな見方をすることが重要なのですが、やはりデベロッパーの場合、セミナーの目的が違います。

しかし、通訳をしながらでも、パタヤ市場は今、面白くなってきているのがわかります。実は、先月、パタヤにゴルフをしにいった際、ジョムティエンビーチにある彼らのモデルルームが完成したばかりというので案内してもらったのですが、3、4年前に比べてジョムティエンがかなり変わっているのに驚きました。

4年前は静かなだけで、どちらかというと、我々のような外国人にとってはリゾートとしてつまらない海岸通りという印象だったのですが、今は大分賑やかになり、パタヤで残されたオーシャンフロントはもうジョムティエンビーチしかないということからも、今後ここは値上りするだろうと思います。

次回に続く


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お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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