バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

タイ経済全般

タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その3)

住宅購入促進についてさて、タイでもそうなのですが、開発途上国に多い傾向として福利厚生が手厚いのと人員整理等がない安定職として、警察官を始め公務員人気が非常に高いという側面があります。


また、住宅取得の面でも、同じ中所得層であっても民間企業で働く人の場合、5割前後が銀行から住宅ローンの借り入れができない中、公務員だけはほとんどが借り入れできるという格差があります。

従って、今のコンドミニアム市場で銀行から借り入れができて住宅や投資物件が買えるタイ人は、主に公務員等の一部中所得層とアッパーミドルクラス以上の民間企業で働く人、もともとの富裕層、そしてそもそも借り入れなどしない外国人と思っていいと思います。

それもあって、
この調査結果にもあるように住宅購買力が低迷するランシットなどの郊外では、民間で働く中低所得層が多く、郊外の廉価な住宅市場での不動産投資には私は消極的なのですが、少なくとも、購買力格差が開きつつある中、今しばらくは郊外物件は敬遠した方がいいのではないかと思っています。


そうはいっても、CBDやトンロー辺りで5,000万円近くもするコンドミニアムを買える人もそう多くはいないと思うので、予算が1,500万円~2,000万円の一般投資家が注目するべきは、数の上で圧倒的に多いこのアッパーミドルクラスがこれから買うエリアだろうと思うのです。

そう考えると、今後の投資対象はやはりダウンタウン、フリンジからミッドタウン、しかもその中でもごく限られたエリアだろうと思うのですが…。

さて、来月10日と11日に全国住宅産業協会主催により、東京、大阪で開かれる私の講演会では、このフリンジ、ミッドタウン市場の将来性と問題点についても解説する予定です。

また、最近、市場が急回復しつつあるバンコクの奥座敷、パタヤ市場の動向についても、現地の大手デベロッパーと有力エージェントに参加してもらい、私が通訳となって合同セミナーを行います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その2)

コンドミニアム販売さて、続いて住宅販売に関する最新調査からも、タイ経済はむしろ悪化しているように思える。

その証拠として、廉価な不動産物件の成約件数や売上高の減少が特に目立つからである。
過去においても、住宅市場全体が低迷したときには、廉価な低所得層向けの住宅物件市場が特に大きく低迷した。

例えば、2013年の上半期に成約した住宅ユニット総数の52%が200万バーツ以下の物件であり、これは過半数の物件が中低所得層向けの住宅であったことになる。一方、金額ベースでもこういうアフォーダブルな住宅は市場全体の26%のシェアを占めていた。


しかし、2018年上半期を見ると、アフォーダブルな物件は全体の販売ユニット数のわずか25%を占めるだけとなり、金額ベースではわずか10%に過ぎない。

一方で、アッパーミドルクラス以上が対象の500万バーツを超える物件は、総販売数56,754ユニットの19%を占めるようになり、さらに金額ベースでは45%ものシェアを占めている。

このことは、一部中所得層、アッパーミドルや富裕層しか住宅が買えなくなっているということであり、低所得層の住宅購買力は減少していることになる。

ところで、一部中所得層とは、毎年ボーナスや昇給があり、福利厚生も手厚い公務員などであり、バンコク首都圏に住む約150万人の公務員が住宅を購入する余裕がある。しかし一方で、民間セクターの中所得層は住宅購買力が減少しているというのが実情である。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村


Dr.Sopon Pornchokchai, President, Agency for Real Estate Affairs who conducted the most comprehensive survey of real estate markets in Thailand since 1994 warned that Thai economy is getting worse.  A clear evidence was the number and value of low-priced housing were shrinking significantly.

In the past, when housing markets were in trouble,  there would be a down market trend to offer low-priced housing for the vast majority of lower income groups in the markets.  In 2013, 52% of the total housing units sold in the first half of the year were priced Baht 2 million and below (USD 64,500 at that time).  This implied that most of the units offered were for lower and lower-middle income groups.  These units were accounted for 26% of the total value in the market of USD 5.452 billion.

However, in the first half of 2018 or five years later, low-priced units were only 25% of the total sales accounted  for 10% of the total value of USD 7.462 billion.  Whereas, the high price units (including those offered for higher middle income groups and priced over Baht 5 million or USD 161,300) were sold for 19% of the total 56,754 units.  However, their value were accounted for 45% of the total value.

This meant that today only those middle income, higher middle income and high income  groups can afford a house in the markets.  The affordability of those lower income groups were shrinking.
It should be recognized that some 60% of the public servants or government employees or 1.5 million people are living in the Bangkok Metropolitan Region.  That was why they could afford a house in an open market.  They had bonus and salary increases with good welfare; whereas, the private sectors were less privileged.

タイ経済回復、実態は貧富の差が拡大?(その1)

街中景気感度調査下のタイ語のレポートは、独立系不動産市場リサーチの最大手、AREAがバンコク郊外住宅地で約1,000人の成人に今のタイ経済について実感調査をした結果を公表したものです。

その結果わかったのが、貧富の差がますます開き、中低所得層にとっては、タイ経済はむしろ悪化しているというのが実感のようです。

まずは、以下がそのサマリーです。

このサーベイは8月上旬、1,002人、平均年齢39歳の人達を対象に、今のタイ経済についてどう思うかについて行われたものである。


経済状況は1年前に比べて今はどうか、そして今後どうなると予想しているかについてアンケートを取り、1をワースト、10をベストの10点満点で評価してもらい、それをまとめたのがこの表である。

1.
現在のバンコクの経済状況は3.7と非常に悪く、2017年の方がが4.7と今より良かったと思っている。また、来年度の見込は4.3であった。


2.
アンケート調査の場所は郊外の住宅地である北部のランシット、南部のサムローン、西部のオムノイであったが、状況はどこも同じで2018年の経済状況は昨年より悪化しているが、来年は若干良くなるだろう。しかし、2019年の経済も2017年ほどにはよくならないというものであった。


3.
職業別の分析でも評価は大体同じであったが、低所得層や自営業の層に比べると、公務員等のパブリックセクターだけは比較的楽観的な見方をしている。


4.年齢別分析では、30歳以下の人はシニア世代の人達に比べて楽観的な見方をしている。


そして、全体的な見方としては、総選挙が行われて今の軍事政権が交代すれば、タイ経済は好転するという見方をしている人が多い。


また、GDPだけを見るとタイ経済は回復してきているように見えるが、実態は貧富の差がますます開きつつあり、特に低所得層は苦しくなってきているのであり、政府は早急な是正策を実行する必要がある。

次回に続く

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยครับ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村



ด่วน! ย้ำผลสำรวจล่าสุด เศรษฐกิจทรุดหนักจริงๆ

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยได้นำคณะออกสำรวจความคิดเห็นของประชาชนในเขตปริมณฑลของ

กรุงเทพมหานคร อันได้แก่ บริเวณตลาดรังสิต ฟิวเจอร์พาร์ครังสิต และโดยรอบ บริเวณตลาดสำโรงและอิมพีเรียลสำโรง และบริเวณตลาดอ้อมน้อยและโดยรอบ เพื่อทราบความคิดเห็นของประชาชนต่อภาวะเศรษฐกิจ อันจะทำให้รัฐบาลได้มีข้อมูลเพื่อประกอบการวางแผนพัฒนาประเทศต่อไป

การสำรวจครั้งนี้ดำเนินการในระหว่างวันที่ 8 และ 9 สิงหาคม 2561 โดยสัมภาษณ์ประชาชนที่บรรลุนิติภาวะแล้วจำนวน 1,002 ราย ที่มีอายุเฉลี่ย 39 ปี ให้ประเมินสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 ณ ขณะนี้ เทียบกับปีที่แล้ว (พ.ศ.2560) และให้คาดการณ์เทียบกับปีหน้า (พ.ศ.2562) โดยให้คะแนนอยู่ระหว่าง 1-10 โดย 1 คือแย่สุด ในขณะที่ 10 คือดีที่สุด ส่วนคะแนนกลางๆ คือระหว่าง 5-6 ผลสำรวจพบว่า

1.       ณ ปัจจุบัน (พ.ศ.2561) คะแนนที่ประเมินได้คือ 3.7 ซึ่งต่ำกว่าคะแนนที่ 5-6 คะแนนอยู่ค่อนข้างมาก แสดงว่า สถานการณ์เศรษฐกิจในขณะนี้ไม่ดีอย่างชัดเจน และหากเทียบกับเมื่อปีที่แล้ว พ.ศ.2560 ปรากฏว่าคะแนนอยู่ที่ 4.7 หรือดีกว่าปีนี้ แสดงว่าเศรษฐกิจตกต่ำลงกว่าที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามผู้ตอบแบบสอบถามคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 หรืออาจจะรวมก่อนหน้านี้ด้วยอยู่ดี

2.       หากเปรียบเทียบระหว่างทำเล คือรังสิต สำโรงและอ้อมน้อย ปรากฏว่าทุกที่มีสภาพคล้ายกันหมด ก็คือ เศรษฐกิจในปี 2561 แย่กว่าปี 2560 และคาดว่าเศรษฐกิจจะดีขึ้นในปี 2562 โดยมีเพียงย่านรังสิตที่คิดว่าปี 2562 จะดีขึ้นกว่าปี 2560 และปี 2561 ส่วนที่สำโรง และอ้อมน้อย ต่างเห็นว่า แม้เศรษฐกิจปี 2562 จะกระเตื้องกว่าปี 2561 แต่ก็ยังต่ำกว่าปี 2560 ที่ผ่านมาอยู่ดี

3.       ในส่วนของกลุ่มอาชีพ พบว่า ทุกกลุ่มอาชีพประเมินว่าสถานการณ์เศรษฐกิจในปี 2561 มีค่าต่ำกว่าเกณฑ์เฉลี่ยที่ควรจะเป็น และแย่กว่าปี 2560 แต่จะกระเตื้องขึ้นในปี 2562 กลุ่มข้าราชการประเมินสถานการณ์ไว้ดีกว่ากลุ่มอื่นๆ ทั้งนี้เพราะข้าราชการเป็นอาชีพที่มีความมั่นคง และยังมีโบนัสและการขึ้นเงินเดือนอย่างต่อเนื่อง กลุ่มลูกจ้างเอกชนก็ยังมองเศรษฐกิจในแง่ดีกลุ่มอาชีพอื่น จะสังเกตได้ว่ากลุ่มคนงานระดับล่าง เช่น คนงานก่อสร้าง และกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็ก ๆ แบบ Self Employed มองเศรษฐกิจตกต่ำเป็นอย่างมาก และคงได้รับผลกระทบทางลบมาเป็นพิเศษ

4.       หากมองจากกลุ่มอายุ จะพบว่าทุกกลุ่มก็มองเป็นในทำนองเดียวกันคือ ปีที่แล้ว ดีกว่าปีนี้ และปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ โดยปีหน้า (พ.ศ.2562) จะยังไม่ดีเท่าปี 2560 กลุ่มที่มีอายุ 30 ปีลงมา มองในแง่ดีกว่ากลุ่มที่มีอายุมากขึ้น คือ กลุ่มที่มีอายุ 31-45 ปี และกลุ่มที่มีอายุ 45 ปีขึ้นไป ประเมินภาวะเศรษฐกิจไว้ต่ำที่สุดเมื่อเทียบกับกลุ่มที่มีอายุน้อยกว่านั่นเอง ทั้งนี้คงเป็นเพราะผู้ที่มีอายุน้อย ยังมีศักยภาพในการทำงานมากกว่ากลุ่มที่มีอายุมากกว่า ซึ่งโอกาสการย้ายงานต่าง ๆ ก็คงจะยากกว่านั่นเอง


สำหรับเหตุผลที่หลายคนมองว่าเศรษฐกิจในอนาคตในปี 2562 จะดีกว่าปี 2561 นั้น เพราะว่าหากมีการเลือกตั้ง สถานการณ์เศรษฐกิจจะดีขึ้น มีมิตรประเทศมาคบคามากขึ้น หลายคนก็คาดหวังว่าการเลือกตั้งจะทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงทางการเมือง ได้รัฐบาลชุดใหม่ที่มีความเชี่ยวชาญทางเศรษฐกิจมาบริหารประเทศ ทำให้ประเทศก้าวพ้นจากภาวะฝืดเคืองในขณะนี้ แต่หากไม่มีการเลือกตั้ง สถานการณ์ก็จะตกต่ำลงไปอีก ทั้งนี้เป็นไปตามคำให้สัมภาษณ์ของประชาชน

ดร.โสภณ เสนอแนะให้ทางรัฐบาลเร่งช่วยเหลือกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและเกษตรกรในประเทศ เช่น การประกันราคาผลิตผลทางบการเกษตรเช่นในยุคก่อน เร่งหาตลาดสินค้าของไทยให้มีประสิทธิผลขึ้น ทั้งนี้ค่าแรงขั้นต่ำควรมีการปรับปรุงทุกปีเพื่อความอยู่รอดของประชาชนระดับล่าง ควรเร่งลดความเหลื่อมล้ำโดยมาตรการด้านภาษีที่ในขณะนี้มุ่งเน้นแต่การสนับสนุนผู้มีรายได้สูง และที่สำคัญ ควรจัดการเลือกตั้งให้บริสุทธิ์ยุติธรรม โดยอาจเชิญสหประชาชาติมาจัดการเลือกตั้ง เพื่อให้ได้รัฐบาลของประชาชนมาบริหารประเทศ

 การไม่มีการเลือกตั้งต่อเนื่องยาวนานมาจนเข้าปีที่ 5 แล้ว ปรากฏว่าประชาชนต่างเห็นว่าเศรษฐกิจหดตัวลง แตกต่างจากตัวเลข GDP ของทางราชการอย่างเด่นชัดยิ่งขึ้นตลอดเวลา อย่างไรก็ตามกลุ่ม

ข้าราชการ และกลุ่มผู้มีรายได้สูงก็คงไม่ได้รับผลกระทบแต่อย่างไร ทั้งนี้ประเทศไทยคงอยู่ในสภาพ "รวยกระจุก จนกระจาย" นั่นเอง
 
コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
最新記事(画像付)
プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
バンコク不動産投資 基礎編
英語力に自信のある人向け タイ不動産購入 お勧めの本
バンコク ブログランキング
カテゴリー