バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

違法民泊の問題

ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その2)

Airbnb記事の内容は以上ですが、私が今住んでいるコンドミニアムなどは自己居住のタイ人オーナーが多いこともあり、旅行者を見つけたらすぐに警察に連絡するというルールができていて、日頃厳しく取り締まっていることもあり、最近は民泊は見かけなくなりました。

民泊業者は利用客に対し、質問された場合、友人を訪ねてきたと答えるようにと事前に対応策まで指示しているといいますから完全な確信犯です。

従って、そんな質問などする前に不審な旅行者がロビーにいると、まずは警察に通報するのが一番というわけです。

たまたま、私のコンドミニアムはすぐ近くに警察署があるという幸運もあるのですが、以前、ロビーでスーツケースを置いたままたむろしている中国人観光客がいると住人から管理会社に連絡があり、管理会社が警察に通報したところ、すぐに警察が来て連行していきましたが、こういう管理は物件価値にとっても重要です。

最近では、観光客の多いナナ辺りでは時々警察の抜き打ち検査が入っているという噂を聞いたこともあるのですが、リゾート地のホアヒンでも禁止との審判が出た以上、最近コンドミニアム市場が急回復しつつあるパタヤでも民泊は違法となる可能性が高いと思います。

また、今回の著書の中でも書きましたが、最近急増している中国人投資家は利回りに執着するので、最初から民泊で貸すことを目的に1ベッドルームに投資するケースが多く、小さいユニットが多い物件は特に注意が必要です。

従って、今後どういう展開になっていくかはわかりませんが、パタヤで投資する場合、セントラルやジョムティエンよりもできるだけタイ人富裕層の自己居住者が多いノースパタヤの高級プロジェクトを選んで買うことをお勧めします。

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ホアヒンでも民泊は違法との審判が下る(その1)

ホアヒンの民泊は違法このブログでも、以前からバンコクでのAirbnbやAgodaによる違法民泊の問題について書いてきています。

少なくともバンコクはリゾート地でないし、普通の住民が安全に暮らせ、かつプライバシーを維持して生活できることが住宅としての必須条件であること、そして、それができていない住宅は住宅としての価値が損なわれると、私は思っています。

また、このことは今回の著書の中でも、「旅行者がうろつく物件は値下りする」という項目で、なぜこれが違法なのか、何が投資家にとって問題なのかについて書いています。

私も以前、ハワイのマウイ島で個人的にホテルコンドミニアムに投資していたことがありますが、ハワイはもともとリゾート地であり、また法律でバケーションレンタルとして認められていたからですが、これをリゾート地でもないバンコクでやるのには反対の立場です。

さて、バンコク都からは数年前に民泊は違法であるという公式見解が出されていますが、今回、リゾート地のホアヒンでもホテル業法違反で違法との裁判所の審判が下りました。

次のような内容です。

ホアヒン地方裁判所はコンドミニアムの民泊使用は2004年のホテル業法違反との判断を下し、コンドミニアムでの短期滞在を禁止した。違反者には1年以内の禁固刑と2万バーツの罰金、そして宿泊1日当り1万バーツの罰金を課すとのことである。

このことは、タイにおいてはAirbnbのようなウェブサイト自体が違法ということになる。また、裁判所はタイ人、外国人を問わず旅行者に短期で貸したコンドミニアムの所有者に対しても、3万バーツ近い罰金を課すように発令した (つまり、オーナーより宿泊客の方が刑が厳しいということ)。

具体例:ホアヒン市南部にあるワンウエラ・ホアヒン・カオタオ・コンドのオーナーたちが昨年12月、短期滞在の民泊に貸し出していたことが、警察への通報で発覚したものである。

そもそもの問題の発端は、同物件の管理会社が短期貸しをしているオーナーたちに対し、法律上、最短でも30日以上の賃貸契約が必要であるとクレームをつけたことにある。

なお、同物件のオーナーたちの内、約90%が観光客に民泊で貸し出していたと推定されるが、通常の賃貸契約より民泊の方が賃料収入が多いというのが短期貸しの理由である。

次回に続く

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Hua Hin Bans short term condo rentals

The Hua Hin Provincial Court has banned short-term rentals under the 2004 Hotel Act which says violators can put in jail for up to 1 year and can be subject to a fine of up to THB20,000 as well as a daily fine of up to THB10,000, local media reports. This could make websites like Airbnb illegal in Thailand.

The court ordered that owners of condo units in a resort area of Hua Hinto pay fines worth almost THB30,000 for leasing them to Thai and foreign tourists on a short-term basis. The owners admitted to leasing the units illegally and received reduced penalties as part of an agreement, says Rutprathip Thamraphiphat, Chief of Hua Hin District, to the Bangkok Post. A 3rd case is still under investigation by the police.

The case involved units at Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo. The owners were found to have been short-term letting their units in last December. It was during this time that the police were notified that units in the condo project were being promoted on social network sites for short-term rentals.

“The wrongdoers leased the units to Thai and foreign tourists, charging them at both daily and weekly rates, without licences,” says Rutprathip.

Wan Wela Hua Hin Khao Tao condo is located south of the Hua Hin city centre on a 20-rai land plot on Soi Hua Hin 101. The dispute initially began between the condo building’s management team and the unit owners last year. Building management claimed all rentals must be for at least 30 days in order to be legal.

According to Rutprathip, an estimated 90 per cent of owners at the project purchased their condo units in order to rent them out to tourists coming to Hua Hin. This market can be more profitable than traditional rentals.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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