バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

アシュトンアソーク問題

隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その3)

アシュトンアソーク35階Ashton 35th floorここでちょっと話を中断し、前回「隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること」で2回にわたり書いた水漏れの問題について追加情報です。

実は昨日、別件で用があり、アシュトンアソークに行ってきたのですが、35階ではプールの周り全体に囲いが立てられ、関係者以外立ち入り禁止になっていました。

約3カ月かけてプール全体の大規模修理をしているところで、8月中旬まで使えないとのことでしたが、3カ月もかけて新築物件の修繕工事をしなくてはならないということは、極めて深刻な設計ミス、もしくは施工ミスがあったということになります。

前回書いたように、直下の34階のフロアでは膝のあたりまでプールの水が溢れるほどの漏水があったので、ありきたりのダメ工事ではないことはわかっていましたが、今、アナンダがどんな工事をしているのかはわかりません。

以前、日本のデベロッパーで働いていた時に、大手ゼネコンの人から聞いた話ですが、屋上にプールを作ったところ、同じように階下にプールの水が漏れ出し、いくら調査しても水道(みずみち)がわからなかったので、最後の手段としてプールにアルミ板を敷きつめ、バスタブのようにして完全に密閉し解決した、ということでした。

アナンダが果たしてこんな手の込んだことをしているのかどうか知りませんが、ここまで大規模な工事をしているのであれば、抜本的な解決方法を取っているように思えるし、考えようによってはこれは前向きに評価できます。

すなわち、ここまで大規模な修繕工事をするのであれば、これまで度々起こってきたしつこい漏水も完全に止められるのではないか、そうすれば前回書いたような、やがてコンクリート内の鉄筋がさびて膨張し、その圧力でコンクリートが裂けてしまう「爆裂」現象を防げることになります。

その結果、この漏水問題は爆裂等の大きな問題に進展する前に解決されることになりますが、私も複数のクライアントにこのプロジェクトを買ってもらった手前、是非、そうなることを期待しています。

これが中小の無責任なデベロッパーだと、屁理屈ばかりでまだ保証期間中なのに何もせず、平気でほったらかしにするところが多いのですが、なんだかんだいってもこの辺はやはり、アナンダは大手の一角であったということかもしれません。

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隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その2)

アシュトンアソーク35階Ashton 35th floorさて、この図からわかるように、このプロジェクトはアスペクト比が相当高い、つまり、奥行きに対して横幅があり、非常に細長い上に50階建てという超高層です。

こういう時は建物をもっと大きく雁行させるとか、L字型にする例が多いのですが、細長い地型の関係上、それも難しかったのかもしれません。

しかも、建物の中で最も頑丈なエレベーターシャフトが中央に集まっていることから、両端は構造上それほど頑丈ではないことがわかります。

著書でも書きましたが、タイでは30階を超えたあたりから耐風強度の問題があるので強度維持のために建設コストが急上昇していくということからも、50階建てのこの建物は相当な風の影響を受けると想像できます。

そして、強風時、その力が建物の一番弱いところである35階北側の空洞部分に集まった結果、建物がねじれて35階の北側外壁に既に多くのクラックが入り、また、プールの防水槽が破損して階下に大量の漏水が起こった可能性があるのではないかと思っています。

さらに、最近の情報では、ユニット間の戸境壁などにクラックが入ったというクレームが出ていて、補修後に壁紙を張り替えるユニットが多数出てきているそうで、これも建物全体がねじれた結果かもしれません。

参考までに、私が連載を続けている現地の月間経済誌「ArayZ」で書いた過去の記事のアーカイブ、久しぶりのチャンス、アシュトンアソークの投売りを狙え!、そして2018年、プレビルド投売りの買い場が来る?を読んでもらうとわかりますが、私も当時はまだ、バンコク都の建物使用許可が出ずに引渡しが遅れたり、その後もこんな問題が起こるとは全く想像しておらず、アシュトンアソークを第一推薦していたのですが、読みが甘かったと反省しています。

従って、当時、私のセミナー等に来られてこのプロジェクトを購入して頂いたクライアントの方にご迷惑をかけたこともあり、今もこのプロジェクトについてはウォッチを続けている次第です。

ただ、竣工直前の投売りが始まった時に同物件の1ベッドルームや2ベッドルームを買っていただいた私のクライアントは、私自身がCondo Exchange Center等でハイゾーンと呼ばれる36階以上の投売りユニットだけを選んで個人売主から直接交渉して買ったこともあり、幸運にもプールからの漏水被害は1件も出ていません。

しかし、今後も北側外壁のクラック発生が続くとか、プールから水が漏れるという事故が起こるとすれば、明らかにレイテント・ディフェクト(Latent Defect)、つまり目に見えない潜在瑕疵があることになるので、
今後は注意して管理会社の修繕履歴をチェックしていくべきです。

そしてもしそうであれば、3年、5年と経っていくうちに建物自体の爆裂が始まる可能性が高いというのが、そのゼネコンの知人の見解でもあり、その場合、特定事業税がゼロになる2023年1月以降、早速売却することも考えておいた方がいいかもしれません。

デベロッパーに10年保証を義務付ける厳格な品確法などタイにはありません。私の知る限り、
大して法的効力のない民法上の5年保証義務がある程度で、こういう瑕疵担保責任の場合、大抵デベロッパーは無視するのでほとんど役に立たない、というのが、私がこれまで他のプロジェクトを見てきた経験からの結論でもあります。

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隠れた瑕疵・アシュトンアソークで気になること(その1)

Ashton Asokeこのところ、ブログの更新が止まっていますが、実は今、10連休というGWを利用して一時帰国しているからです。

おかげで、ブログランキングで常時2位につけているこのブログも、今朝は4位へと人気が急降下していますが、帰国してもう2週間近くになるので、そろそろバンコクに戻りたいと思い始めたところです。

さて、実は先日、不動産投資ファンドのアセットマネジャーであった頃に付き合いのあった大手ゼネコンと東京で飲む機会があり、アシュトンアソークについてちょっと気になる話が出たので、日本から久しぶりにブログ更新することにしました。

飲み会の中で、昨年このブログで7回にわたり書いたアシュトンアソーク、引渡しできずの問題が話題に上り、偶然、日本でも一部のマスコミで報道されたという話になりました。

そこで私が、その後も実はちょっと気になることがあったのだが、ということでアシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その2)で書いたことを話したのです。

さらに、最近わかったことですが、実は35階のプールから大量の漏水があり、階下の34階では膝下までくるほど水が床上浸水し、最終的に27階まで浸水したというのです。

これについては、私が自分で見たのではなく管理会社からちらっと聞いた話なので、確認はとれておらず、実際のところはわかりません。

しかし、実は私もこの物件を買っていただいたクライアントのユニットの竣工検査に行った際、偶然、非常用階段の扉が開いていたので覗いてみたら、大量の水が階下に向かって流れ落ちていたのを見かけたのです。

もっともその時は、水道管でも切れたのかなと思って、あまり気に留めなかったのですが…。

そして、その時にプールが修復工事中ということで35階を見に行くことを断られたのですが、どうもおかしいと思ったので、アシュトンアソーク、最後の投売りを見逃すな(その1)で以下のように書いたわけです。

「先週、現地に行ったときに見つけたのですが、何らかの問題が35階のプール周辺で起こっているようです。工事業者やアナンダーは詳しく言おうとしないのですが、現在修復工事中とのことで、そうなると、新築なのに一体どんな問題が発生しているのか、と疑問を持ってしまうのです」

次回に続く

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アシュトンアソーク、引渡しできず(その7)

SPAさて、いよいよ話は佳境に入ります。

この世界は蛇の道は蛇、経営陣がいくらひた隠しにしても、いろいろと情報が流れてくるものです。

私が昨日、アナンダーの知人に確認したところ、現在のキャンセル率は約15%に上がってきたようです。

ただし、これはアナンダーからの期限付インセンティブオファーの1と2を合わせたものなので、すべてが今すぐにキャンセル解約するというものではありません。

しかし、経営陣がこれだけ不透明な点を指摘されている以上、
今の状況ではデベロッパー側はフォースマジョアー(不可抗力)を理由に契約解除は難しいのではないかと思うし、買主側から率先して解約など、デベロッパーの術中にはまるだけだと思うのです。

それに、アナンダーと三井不動産のJVであるだけに、合弁企業が破たんしてこれまで支払ったお金が返ってこないというリスクも低いだろうと思います。

実際、私のこれまでの経験からも、何かあると海外のデベロッパーはこのフォースマジョアーを使って責任回避しようとするのですが、私がロンドン駐在時に現地のデベロッパーを使ってオフィスビルを開発した時もそうでした。

それに対し、約2年かけて裁判で戦ったのですが、最後は勝訴し数億円のペナルティ支払いを勝ち取りましたが、今回の問題も答えはこのアナンダーとのSPA契約条項にあります。

私もドイツ証券の機関投資家として毎日のようにこういう英文契約書を読んでいたのですが、これを読む限り、現状では買主が有利だと思えます。ただし、
フォースマジョアーが成立しない限りという条件付きですが。

従って、アシュトンアソークを買ってもらった私のクライアントには、アナンダーからのインセンティブオファーには実質何のインセンティブもないので合意しないようにと既に伝えてありますが、これはある意味、諸刃の剣でもあります。

しかし、こうなったら契約に定める最大で契約金額の1割の引渡し遅延ペナルティを取りに行くつもりで、じっと今回の裁判の結果を待つ方がいいと私は思うのです。それに、自己居住目的で買った人はいつまでも賃貸住宅生活をしながら待っていられないのでキャンセルする人もいるとは思いますが、もともと投資で買った人は、今も都心部の地価上昇が続く中、アシュトンアソークの物件価値は上がりこそすれ下がりはしないと思うので、結果を待っていても損はないかもしれません。

ところで、アナンダーは今、うまくいけば6月に引渡しができるかもしれないといっています。もっとも、バンコク都が今の状況下で建物使用許可を出せるとは思えないのですが...。

いずれにせよ、それならそれでいいことだし、当面は解約キャンセルなどに応じないで、じっと状況を見ていくほうがいいように思います。


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アシュトンアソーク、引渡しできず(その6)

Ananda Report5.今後注視すべきキーポイントは以下の3点である。

①中央裁判所の結審が出るまでには最低1年から1年半かかる。この間、アナンダーに対する市場の信頼度、つまり株価にどのくらい影響が出てくるか。(注:これは株式市場のコラム記事なので、不動産購入顧客でなく、アナンダーに投資している株主に対するコメントです)


②アナンダーはバンコク都に対して、竣工したアシュトンアソークの建物使用許可証の発行を請願することができるのだが、その場合、60日以内に発行されることになっている。しかし、バンコク都も告訴されているという今の状況下でそれを発行するにはリスクがあり、容易ではない。

③アナンダー(及び三井不動産)は購入顧客に対してペナルティを支払うか何らかの他の補償、もしくは、最悪の場合、購入者から引渡しができなかったことに対する損害賠償訴訟を起こされる可能性がある。

6.アナンダーがどう対応するかはCEOのチャーンルアングリッタヤー氏の判断にかかっているのだが、彼は本件に関して沈黙を守り、一切口を開こうとしないのである。

7.アナンダーから詳しい状況説明もなく、ごく限られた情報しかない中で、一部の市場アナリストの間では、この訴訟によりバンコク都が許可証を出せず、今も購入者に引渡しができない状況になっているのは、そもそもアナンダーが贈賄してMRTAの土地の専用使用権を手っ取り早く入手したことが原因なのではないか、という噂もささやかれている。


8.いずれにせよ、アナンダー経営陣、監査法人、タイ証券取引所の3つがこの件について今も沈黙していることは、アナンダーの株価にとってはむしろプラスなのかもしれない。

以上ですが、このアナンダーの贈賄についてはデリケートな問題であり、タイ語の文章自体が非常にわかりにくい表現をしているので私の意訳も入っています。従って、誤訳している可能性もあることを付け加えておきます。

次回に続く

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ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 3 ประเด็น คือ

ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของANANแค่ไหน

ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ


ANAN 
อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้


ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน

ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. 
ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า


ปฏิบัติการ 
“3 เงียบกริบ (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่าง

アシュトンアソーク、引渡しできず(その5)

Ashton Asokeソンクラーン休みが終わりましたが、雑誌の原稿書きや5月に出す本のゲラのチェック等で忙殺されていて、ブログになかなか手が回りません。

そうはいっても、あんまり間が空いてしまうと気が抜けてしまうので、今日はとりあえず、株式市場ニュースのコラム記事の要点をまとめることから始めようと思います。

いずれにせよ、我々のような外国人投資家にとって、プレビルドの場合、
デベロッパーから情報が入らなくなれば全くお手上げ状態になってしまうことから、CRM(顧客とのコミュニケーション)に注力しているデベロッパーを選ぶことがいかに重要かということを、今回のアシュトンアソークの問題では実感しました。

最近、タイの多くのデベロッパーが海外に出て行って、外国人を対象に自社物件のマーケティングをしています。しかし、我々のような外国人こそ、売りっ放しにするのでなく顧客第一でコミュニケーションをしっかりとってくれるデベロッパーを選ばなければならないということなのです。

それもあって、次の本「続・バンコク不動産投資 実践編」の中でもこの問題を実名入りで取り上げているので、是非読んで頂きたいと思います。なお、日本の書店での発売は5月25日ですので、よろしくお願いします。

さて、以下がタイ語のコラム記事の要点です。

1.今回のアナンダーがアシュトンアソークの引渡しができないという問題に関して、次の3つのおかしな点がある。
① 実はこの問題は2016年の半ばに発生していたにもかかわらず、アナンダーの経営陣は極秘事項として一切外部にこの情報を漏らさなかったのである。
② 会計監査法人は、本件がアナンダーの資金繰りに大きな影響を与えるリスク要因であると表明するべきであったのに、監査報告書には何ら記載がなかった。
③ SET(タイ証券取引所)はアナンダー経営陣に対し、本件を投資家に開示するよう指図するべきであったのに、沈黙を守ったままであった。

2.アシュトンアソークは総額67億バーツ(約230億円)の三井不動産とのJVによる大型プロジェクトであり、98%とほぼ完売していたことから、同プロジェクトから上がる利益も大きいはずであった。しかし、結局はプロジェクト自体は竣工済であるにもかかわらず、契約上の引渡し期限である3月26日になっても移転登記ができないという状況である。

3.問題になっているのは、アシュトンアソークから公道であるアソークモントリー通りに出るための通路部分の土地であるが、周辺住民や団体からバンコク都やMRTに対する訴訟が起こされた結果、バンコク都が建物使用許可証を出せなくなったため、
アナンダーは訴訟に関する当事者ではないにもかかわらず、引渡しができなくなったという事態になっている。

4.しかし、このプロジェクトはアナンダーにとってもその利益貢献度は大きく、購入者に引渡しができるかどうかでアナンダーの決算も大きく左右される。もし、引渡しができればアナンダーと三井不動産には相当の利益が出るが、もしできなければ大変なことになるのである。

次回に続く

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ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุ” ของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือ” แม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขาย” มีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์” โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล

アシュトンアソーク、引渡しできず(その4)

株式市場実際のところはわかりませんが、今、市場では、専用使用権を認めてもらう見返りとしてデベロッパー側から関係当事者に相当なワイロのやり取りがあったのではないかという黒い噂も流れています。

もっとも、タイに長く住んでいる人なら、公務員のこういう体質には今さら驚かないとは思いますが…。

これは日本で置き換えて考えるとわかりやすいのですが、もし東京都が所有する新宿駅前の超一等地の土地に関して、パブリックヒアリング等の正式な手続きも踏まずに都庁が独断で大手不動産会社のマンション開発の便宜のためにその土地の専用使用権を与えたとしたら、これは明らかに公共の利益に反する行為であり、大問題になります。


いずれにせよ、いくらタイであっても、国有地を民間の一企業の利益のために専用使用させるということは、普通は起こってはならないことです。

従って、
この問題は告訴した方の主張に一理あるように思えるし、ひょっとすると勝訴する可能性もあるのではないかと私は思っています。つまり、当初の開発認可自体がリボークされる可能性もあるということなのです。

次回は下の記事を解説していきます(ソンクラーン休みの後で)

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ราคาหุ้นที่เหวี่ยงแรงสุด ต้องพายุของ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) หรือ ANAN จากข่าวร้ายในการไม่สามารถโอนโครงการขนาดใหญ่ใจกลางเมืองได้ทันตามกำหนดเส้นตาย .... ไม่ใช่เรื่องแปลก

ที่แปลกมากจนรู้สึกได้ มี 3 เรื่องคือ

1. เรื่องเกิดขึ้นมาตั้งแต่กลางปี 2559 แต่ผู้บริหารบริษัทปิดเรื่องเงียบกริบชนิด ปิดฟ้าด้วยฝ่ามือแม้กระทั่งล่าสุดเมื่อปิดไม่มิด ก็ยังไม่ยอมเอ่ยถึง

2. ผู้สอบบัญชี ไม่ได้ลงหมายเหตุในงบการเงินไว้เลย ทั้งที่ควรจะต้องเอ่ยถึงในฐานะเป็นปัจจัยเสี่ยง ที่ส่งผลต่อฐานะการเงิน

3. ตลาดหลักทรัพย์ฯ ทำนิ่งเฉยไม่มีสั่งการให้ผู้บริหาร ANAN ชี้แจงเลย

ความแปลก ของ ANAN ที่นักวิเคราะห์หลายสำนักออกมาแนะให้ ขายมีผลทำให้นักลงทุนบางส่วนที่ถือหุ้น ANAN และคนซื้อโครงการหรู แอชตัน อโศก ดังกล่าว มีสภาพเป็น เทวดาตกสวรรค์โดยปริยาย

โครงการ แอชตัน อโศก ซึ่งเป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ มีมูลค่าโครงการ 6,700 ล้านบาท ปัจจุบันมียอดจองแล้ว 98% เป็นโครงการร่วมทุน (JV) ราคาขายต่อหน่วยสูง และมีกำไรขั้นต้นที่ดี ไม่สามารถส่งมอบได้ตามกำหนดภายในเส้นตายวันที่ 26 มีนาคมนี้ ทั้งที่เสร็จพร้อมเข้าอยู่แล้ว เพราะที่ดินตรงทางเข้าออกโครงการถูกฟ้องร้อง แม้ไม่เกี่ยวข้องโดยตรงกับ ANAN แต่มีผลให้ ทางกทม. ไม่สามารถออกใบอนุญาตให้ใช้อาคารได้ จนกว่าคดีจะแล้วเสร็จ


คำฟ้องมีว่า แอชตัน อโศก เป็นอาคารสูงขนาดใหญ่พิเศษ รวมชั้นใต้ดิน ในพื้นที่ขนาด 2.3 ไร่ ในซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ก่อสร้างโดยไม่ชอบด้วย

กฎหมาย ตาม พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ. 
2522 ข้อบัญญัติ กทม.เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 พ.ร.บ.ว่าด้วยการจัดหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อกิจการขนส่งมวลชน พ.ศ. 2540 ฯลฯ โดยใช้พื้นที่ว่างเปล่า 2 แปลงตั้งอยู่สุดซอยสุขุมวิท 19แยก 2 ซึ่งเดิมเป็นถนนซอย ที่เป็นทางสาธารณะกว้างเพียง 3 เมตรคั่นกลางระหว่างที่ดิน 2 แปลง เป็นทางเข้าออกทางเดียว แต่ถูก รฟม.ปิดทางเดิม เพื่อเปิดช่องให้โครงการอาคารชุดนี้ได้เข้ายึดถือครอบครองถนนสาธารณะไปเป็นสมบัติส่วนตัวของโครงการโดยไม่ชอบด้วยกฎหมาย


ประเด็นมีอยู่ว่า มีข้อกฎหมายกำหนดไว้ชัดว่า อาคารที่มีความสูงพิเศษต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า
10 เมตร และระยะหน้ากว้างที่ดินด้านติดถนนต้องไม่น้อยกว่า 12 เมตรแต่ปรากฏว่า สุขุมวิท ซอย19 แยก 2 ที่ว่า มีความกว้างแค่ 3 เมตร หมดสิทธิ์สร้างอาคารสูง ก็เลยเกิดไอเดีย ให้หันมาเปิดทางเข้าออกอาคารมาด้านถนนอโศกแทน โดยยืมที่ดินซึ่ง

รฟม.เวนคืนจากประชาชน มีความกว้าง 13 เมตร แลกกับผลประโยชน์ตอบแทนในรูปค่าเช่าที่ดิน.ชาวบ้านที่ถูกรอนสิทธิ์ไป ก็เลยไปดึงนายศรีสุวรรณมาร่วมโวยและฟ้องร้อง


หากพิจารณาจากสถิติด้านการตลาดของ แอชตัน อโศก ที่มีคนรวบรวมเผยแพร่เอาไว้ พบว่า มีพื้นที่ขายรวม 
1,395หน่วย (บางคนโต้แย้งว่า มีแค่ 783หน่วย) ที่ราคาขาย 8.0-30.5 ล้านบาท และส่วนพื้นที่เช่า มี 313 หน่วย คิดราคาเช่าเบื้องต้น 22,000 บาท-1.1 แสนบาท ต่อเดือน โดยที่นับแต่เริ่มการขายและก่อสร้าง ปรากฏว่า มีการขยับราคาขายต่อขึ้นมาเป็นตารางเมตรละ 2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้น2.6 แสนบาทต่อตารางเมตร สูงขึ้น 94.3% ในขณะที่ค่าเช่า ได้เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 23 เท่าหรือประมาณ 2,370% สูงขึ้นเพราะนอกจากทำเลที่ดีมากใจกลางเมือง (ที่เหมาะกับการลงทุนเก็งกำไร) แล้วยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะกับไลฟสไตล์คนเมืองใหญ่ อาทิ ลิฟท์ ที่จอดรถ การรักษาความปลอดภัย 24 ชั่วโมง กล้องวงจรปิด สระว่ายน้ำ และฟิตเนส.แสดงว่าเดิมพันของโครงการนี้ มีนัยสำคัญต่อความสำเร็จและความล้มเหลวของANAN สูงมาก


เรียกว่า ถ้าโอนโครงการได้ กำไรจะกระฉูด เหมือนขี่จรวดขึ้นสวรรค์
.แต่ถ้ากลับกัน ก็นั่งบนหลังฉลามสู่นรกใต้บาดาล


ประเด็นที่จะต้องติดตามในกรณี แอชตัน อโศก 
3 ประเด็น คือ

ระยะเวลาในการตัดสินของศาลปกครองกลาง (และสูงสุด) ซึ่งจะต้องใช้เวลา 1-1.5 ปี หรืออาจนานกว่านั้น จะส่งผลต่อความน่าเชื่อถือของANANแค่ไหน

ANAN อาจอุทธรณ์ ขอให้ กทม. ออกใบรับรองการก่อสร้าง เพื่อใช้อาคารได้ ซึ่งใช้เวลา 60 วัน แต่ไม่ง่ายเพราะสุ่มเสี่ยงที่คนออกใบรับรองต้องรับผิดชอบ


ANAN 
อาจจะต้องจ่ายค่าปรับให้กับผู้ซื้อโครงการดังกล่าว หรือออกมาตรการเยียวยาอื่นๆ หรือถูกผู้ซื้อดำเนินคดีต่อศาลจากความเสียหายที่ไม่สามารถรับโอนได้


ทั้งหมดนี้ ล้วนเป็นประเด็นที่ผู้บริหารนำโดยนายชานนท์ เรืองกฤตยา ยังคงเลือกที่จะปิดปากเงียบกริบ ไม่ยอมให้ข้อมูลต่อนักลงทุน ในขณะที่นักวิเคราะห์ก็ให้ข้อมูลเพียงสั้นๆ อย่างคลุมเครือว่า บางหน่วยงานยื่นฟ้อง รฟม. และ กทม. 
ANAN ใช้ถนนหลวง และจ่ายค่าตอบแทนไม่เหมาะสมทำให้ ANAN ไม่ได้รับใบรับรองการก่อสร้างอาคาร (อ.6) ซึ่งส่งผลต่อการโอนโครงการให้กับลูกค้า


ปฏิบัติการ 
“3 เงียบกริบ (ผู้บริหารเงียบ ผู้สอบบัญชีเงียบ และตลาดฯเงียบ) จะให้ถือว่าเป็นข่าวดีต่อราคาหุ้น ANAN ….ก็คงไม่ต่าง

アシュトンアソーク、引渡しできず(その3)

ANAN stock priceところが、ここで周辺住民からこれは違法行為であるとのクレームがつきます。

このアソークモントリー通りからアシュトンアソークへの通路として専用使用する土地の所有者はMRTA(タイ高速度交通公社)であり、これは国営の会社です。

つまり、この土地は国有地ということになるのですが、この駅前の一等地をアナンダーのコンドミニアム開発のために専用使用させてしまうことは、公共の利益に反するという主張です。

そして周辺住民達はMRTAだけでなく、下の記事にあるようにアナンダーと三井不動産の合弁会社に開発許可を与えたバンコク都やEIA等、合計5団体を相手取ってその職務怠慢を理由に訴訟を起こしたのです。

その結果、アシュトンアソークは竣工しているにもかかわらず、最後の最後になって
バンコク都が建物使用許可を出せなくなってしまったわけです。

この株式罫線のグラフからも、この問題に伴う株式市場のアナンダーに対する失望売りがわかりますが、2日間で株価が4.7バーツから3.98バーツへと15%以上も急落しました。

つまり、購入した顧客よりいち早く先に、アナンダーと三井不動産は67億バーツ(約230億円)の大型プロジェクトであるアシュトンアソークの引渡しができない、との情報を入手した株式市場が即座に反応し、この問題が表面化したわけです。

次回に続く

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ล่าสุด ANAN ได้ประกาศแจ้งลูกค้า ขอเลื่อนการส่งมอบโครงการดังกล่าวไปภายในเดือนมีนาคม 2562 (เลื่อนระยะเวลาการโอนกรรมสิทธิ์ออกไป 1 ปี)


คดีดังกล่าว เกิดขึ้นเมื่อวันที่ 
2 มิถุนายน 2559 โดย นายศรีสุวรรณ จรรยา นายกสมาคมต่อต้านสภาวะโลกร้อน พร้อมด้วยชาวบ้านในพื้นที่ถนนสุขุมวิท ซอย 19 แยก 2 เขตวัฒนา กรุงเทพมหานคร (กทม.) ได้ยื่นฟ้องต่อศาลปกครองกลาง กล่าวหาว่า


1) 
ผอ.สำนักงานเขตวัฒนา

2) ผอ.สำนักการโยธา กทม.

3) ผู้ว่าการ กทม.

4) ผู้ว่าการการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.)

5) คณะกรรมการผู้ทำการพิจารณารายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อมด้านอาคาร การจัดสรรที่ดิน และบริการชุมชน ภายใต้คณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ


ร่วมกันละเลยต่อหน้าที่ตามกฎหมาย ด้วยการอนุญาต บจก.อนันดา เอ็มเอฟ เอเชียอโศก จำกัด (บริษัทย่อยของ 
ANAN) ดำเนินการก่อสร้างโครงการอาคารชุดที่พักอาศัยแอชตัน อโศก

アシュトンアソーク、引渡しできず(その2)

アシュトン敷地こんなことになるとは私も思っていませんでしたが、やはりこれがプレビルドの難しいところでもあり、最後まで何が出てくるかわからないところがあります。

さて、そもそも何が問題となっているのかについてですが、ネットでのやり取りや専門家の記事を読んでいくと、大体次のようなことだとわかってきます。

当初、このアシュトンアソークの敷地(写真の黄色の部分)はアソークモントリー通りには接道しておらず、隣りのスクムビット19側に幅員わずか3メートルのソイで接していただけでした。


アシュトン通路そのソイがこの写真の赤い線のところですが、これではこの敷地がいくら広くても3階建の小さな建物しか建てられません。

そこでアナンダーが考えたのが、地下鉄MRTAが持つアソークモントリー通り沿いの土地(写真のオレンジ色の部分)を専用使用させてもらい、幅12メートルで大通りへ接道させることです。

これにより、法律で決められている高層建築物の要件、“幅10メートル以上の公道に間口12メートル以上接道していること”という条件を満たせることになり、それまでの3階建から一挙に50階建の超高層コンドミニアムを建てられるようになったわけです。

この結果、約11億5,000万バーツ(約50億円)で買ったその土地が、値千金のタムレトーング(黄金のロケーション)に変わったことになり、アシュトンアソークのプロジェクトも即日完売とアナンダーと三井不動産にとっては順風満帆な出足だったわけです。

まさにデベロッパー冥利に尽きるバリュークリエーション型開発であり、そこまでは良かったのですが…。

この続きは次回に

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アシュトンアソーク、引渡しできず(その1)

ashton先日、CRMの重要性について(アシュトン・アソークの例)でも書きましたが、アシュトンアソークの引渡しに関して、現在深刻な問題が起きています。

私もこれまで何回かにわたってこのブログや雑誌、セミナー等で推薦してきたプロジェクトでもあり、無視できないので、今回はそれについてレポートしていきたいと思います。

まず経緯説明ですが、当初、デベロッパーのアナンダーは昨年末までに竣工引渡しが可能なので、早く引渡しを受けたい購入者は、残金を年末までに支払うようにとの通知を出していました。

それで多くの購入者は残金を支払って移転登記を待っていたわけですが、結局、年が明けてから役所の許可が遅れているので移転登記ができなかったという連絡がアナンダーからあり、引渡しは延期となりました。

その後、2月末には引渡しが可能ということになったのですが、それもまた延びて、とうとう引渡しは契約通り3月26日といい始めました。

その後、3月14日付の書簡で突然、引渡しは1年間延期するという通知が届き、同物件購入者の間で驚きと同時にパニックが起こったわけです。

そして3月28日、デベロッパーのアナンダーからインセンティブオファーと称するわけのわからないレターが私のクライアント達のところにも届いたのですが、
これはアナンダーが一方的に1週間以内の有効期限をつけたオファーレターでした。

その中には3つのオファーが書いてあり、その1つである、いつ引渡しができるかわからないので、もし1週間以内にキャンセルすれば受け取った金額は全額返還するという条件に対し、私が調べたところ、今時点で80数ユニットからキャンセルが出ています。

逆にいえば、783ユニットあるうちの9割近くがキャンセルに応じなかったということでもありますが、アナンダーから詳細な状況説明がない中、どうしたらいいのかわからない購入者が大半だろうとも思います。

この件で私に問い合わせのあったクライアントに対しては、今回の問題について説明し、これに対してどう対応するべきかについてもアドバイスしているので、既に本件の詳しい内容について知っています。

しかし、アナンダーも何の説明もせずにこんな顧客不在の対応をするのはいかがなものか、と思うので、このブログでも触れていくことにしました。

なお、これについては4月10日に発行されるArayZでも書いているので、そちらも読んで頂ければと思います。

ではこれから、そもそも何が問題で3月26日の引渡し期限を過ぎてもデベロッパーのアナンダーと三井不動産は竣工済の物件を買主に移転登記できず、昨年末に竣工したといいながらこれまでだらだらと引渡し期限を延長してきたのかについて、概要を説明していくことにしますが、まず、このマスタープランが問題の発端です。

次回に続く


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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