タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

為替動向

まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その2)

観光収入1さて、カシコンが何故、2020年を通してバーツが強くなるといっているのかという点については、下に添付した英文の記事を読んで下さい。

私は為替のアナリストでもないので、彼らの予想についてああだこうだといえる立場にはありませんが、
さすが観光立国タイ。

世界4位、600億ドル以上もの観光収入と巨額の外貨準備金を持ち、その海外経常収支が注目されて、世界の投資家からヘイブンカレンシー(避難通貨)として今年も買われ続けるということのようです。


もっとも、為替の予想は大体外れるので、カシコン銀行であってもその予測が的中するのかどうかはわかりませんが…。

ドルバーツただ、年末にはドルバーツは30バーツを割り込み、29.25バーツまで高くなるという彼らの予想が正しければ、不動産市場に外国人投資家が戻ってくる可能性も低いということです。

今回の著書や「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でも書いたように、タイ人の投資需要が中央銀行によって締め出された結果、今後バンコクのコンドミニアム市場が復活するには外国人投資家が不可欠だと、私は思っています。

そうなると、もしカシコン銀行の予想が正しければ、バンコクの不動産市場もまだまだ低迷が続くということだろうと思うのです。

最近は、このブログでもネガティブな話が多いのですが、私もできるだけ客観的に考えているつもりです。この状況下で、新規で売り出されたプレビルドが買いだ、などという人がいるとすれば、販売在庫の処分に奔走するデベロッパーのセールスか、コミッション目当ての仲介業者ぐらいなのではないかと思います。

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KBank: Baht to rise throughout 2020

Economic imbalance spurs relentless climb

The baht's strength is expected to continue throughout this year, buoyed by Thailand's increased surpluses in current account and trade balance coupled with flat growth in imports, says Kasikornbank (KBank).

The local currency's value is forecast to hover around 29.75 against the US dollar in the first half before appreciating to 29.25 by the end of the year, said Kobsidthi Silpachai, KBank's head of capital markets research.


On Dec 30, the baht touched a six-year high of 29.90 per dollar before depreciating into the 30s in 2020. Anaemic trade volume as the holidays approached allowed some investors to easily manipulate the baht, while the country's economic fundamentals also contributed to the previous gain.


The baht was Asia's best-performing currency last year, rising by more than 7%, according to Reuters.

Despite subdued economic growth, the baht gained from the country's massive current account surplus, inflows of tourism revenue and near-record foreign reserves.

KBank: Baht can go higher

Rate cut will not slow baht appreciation

KBank predicts baht climb against dollar

Ample foreign reserves have made Thailand stand out as a safe haven to park capital, either for actual investment or speculation.

"We estimate that the country's current account will record a surplus of US$33.8 billion this year, a reflection of imbalances in the economy," Mr Kobsidthi said.

Thailand's current account surplus totalled $33.2 billion as of November 2019, accounting for 5.3% of GDP, according to Bank of Thailand data.

The country's trade surplus with the US was $19 billion in 2019, according to the US Treasury Department.

Although the Bank of Thailand's Monetary Policy Committee is expected to make another 25-basis-point rate cut this quarter to shore up economic growth momentum and fend off appreciation, limited monetary policy space will still put pressure on the baht's upward trend going forward, Mr Kobsidthi said.

Thailand's GDP growth is projected at 2.7% this year, supported by fiscal 2020 disbursement budget and public investment, he said.

Drought is anticipated to incur economic losses of more than 20 billion baht or 0.1% of Thailand's GDP, Mr Kobsidthi said.

If economic losses stemming from drought and fourth-quarter GDP growth data are worse than expected, the 2.7% growth forecast could be downgraded, he said.

The tweak to ease loan-to-value (LTV) regulations is not projected to rev up property sales, he said, as purchasing power has been dented by elevated household debt, which accounts for 79% of GDP.

The ratio of household debt to income is as high as 220%, contributing to a slowdown in private consumption, Mr Kobsidthi said.

The Bank of Thailand has eased the LTV rules governing mortgage lending, shortening the minimum debt-servicing period for first mortgages required for those seeking a second loan for homes priced below 10 million baht.

Another change was lowering the minimum down payment for first mortgages for homes valued at 10 million baht or more.

まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その1)

Thai Baht4日前のバンコクポストによれば、カシコン銀行が2020年もタイバーツの上昇が続くだろうと発表したそうです。

カシコンは昨年後半あたりからタイバーツの上昇を予想していて、このところ何度もそういうコメントを出してきています。

ただし、つい最近はタイ政府の介入もあって、ドルバーツはやや落ち着いていますが、これも長くは続かないというのが大方の予想のようです。

実は私も、この分ではしばらく新しい不動産を買うこともないだろうと、ちょうど
先週の木曜、アソークのCITIバンクに行き、手持ちのバーツ資金を米ドル建てのミューチュアルファンドに入れたいと、担当のフィナンシャルアドバイザーに伝えました。

すると、バーツはまだ高くなりそうなのでやめておいた方がいいのではないかといわれ、そういうことならと、結局はバーツ建てのインカムファンドでしばらく運用することにしました。


私の場合、投資信託で大きく儲けてやろうなどとは思ってないので、株式のファンドは避けてパンタバット(ボンド)のファンドで常に運用するようにしているのですが、こうやって一旦、ファンドで投資運用しておくと、次回海外に送金する時に資金の出所を聞かれなくてすむのです。

今は、資金ソースが不明の場合、マネーローンダリングを防止するために、海外送金は1回につき2万ドルまでという制限があり、これに引っかかると何回にも分けて送金することになり、それを避ける一つの手がこういったファンドでの運用です。

将来、
またコンドミニアムに投資する時にも、海外から外貨で送金された資金で100%購入しなければならないというタイの不動産購入要件があるので、このファンドを解約して一旦日本に送金し、折り返しで日本円のままバンコクに送り返せるので、今のうちにファンドで運用しておけば小回りが利き便利です。

次回に続く

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どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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