タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

為替動向

アメリカの監視強化でバーツ高はさらに続く?

バーツ高2

最近のタイバーツ高は留まることを知らず、このグラフからもわかるように、今朝の時点でとうとう1ドル30バーツを突破してしまいました。

1年のスパンで見ると、結局、今年初めとほぼ同じレベルまで戻ってきたことになりますが、タイバーツも今年はコロナに振り回されてきたということです。

2月からコロナの感染が世界に広がっていくにつれて、新興国から米国へのドル投資資金の回帰が始まった結果、急激なバーツ安が始まり、年初から4月までの4カ月で約1割ものドル高バーツ安が起こったことが、このグラフから手に取るようにわかります。

しかし、これも4月のピークを過ぎたころから、為替市場は次第に落ち着きを取り戻し始めました。そして、再びバーツ高が始まり、結局は1年かけて元に戻ってきたことになります。

そういう意味では、昨年の今頃にバーツを売って米ドルを買い、4月にまたバーツに戻せば、短期間で1割の為替差益がとれたことになりますが、当時、世界中がコロナパニックのようになっていた時に、そんな勇気のある人は少なかったろうと思います。

実際、私も3月の時点で手持ちの株や投資信託を全部処分して結構な損を出してしまいましたが、その後は精神的に随分気が楽になりました。一方、運よくバンコクの投資用不動産については昨年末までにすべて「出口」を迎えられたので、不動産投資への影響は回避することができました。コロナの発生など、誰も予期できなかったことですが、投資リスクというのは本当に読めないものです。

バーツ高1
さて、このままでは輸出産業がやられてしまうことから、タイ政府としてはここでバーツ高を何とか食い止めたいところですが、今朝のタイの新聞、ポストトゥデイの記事によると、アメリカが為替介入操作の可能性があり監視を強化するべき国としてリストアップした10か国の中に、タイが入っているということが書いてあります。

タイのほかには中国、日本、韓国、ドイツなども入っていて、これら10か国は、今後の状況次第では経済優遇措置の撤廃など、アメリカの経済制裁を受けるリスクがあり、下手に為替介入ができなくなっています。

また、ブルームバーグの報告によれば、アメリカが為替操作国とみなす3つの必要条件である1.貿易収支の黒字、2.経常収支の黒字、3.外貨準備高の増加、の中でタイは既に2つを満たしてしまっているとのことで、ここでバーツ高阻止の為替介入などすれば経済制裁を受ける可能性も高いわけです。

タイ政府にしてみれば、観光産業を筆頭に国内経済が大打撃をけている中、頼みの綱である輸出産業を助けるために何とかバーツ高を食い止めたいところですが、今は動きが取れないという状況です。

また、カシコン銀行リサーチはこれからもっとバーツ高は続くと予想していて、これでは輸出産業だけでなく不動産市場にとっても、外国人投資家がますます手を出せなくなるので、来年も厳しい状況になりそうです。


バーツ高3


ただ、このブログでも何度か書いてきていますが、今のタイバーツは実力以上に強すぎると私は個人的に思っています。それに、上の10年間のドルバーツの動きを見ても、今はバーツに対して米ドルがもっとも安く売られている水準にきていることから、カシコン銀行のいうように今後さらにドル安が続くとしても、これ以上そう大きくドル安バーツ高になる可能性は低いのではないかと考えているのですが...。

いずれにせよ、この調子では来年は多分、再び不動産投資を始めるタイミングはやってこないような気がしているというのもあり、タイバーツであれ、米ドルであれ、来年も虎の子の投資資金は現金で温存しておく方がいいように思います。



そろそろタイバーツは売りのタイミング?(その2)

ドルバーツ5

ところで、これは投資家のジム・ロジャースが日本人にこれまで何度もアドバイスしていることですが、「日本円資産だけでなく、もっと外貨資産を持つべき」というのには私も賛成です。

しかし、外貨資産とはいえ、今のタイバーツでいいのかといえば、私は基軸通貨である米ドルのような安心感はないと思います。特に今回のコロナによる景気悪化で、タイの2020年のGDPはタイ中央銀行で8%、カシコンリサーチなどは10%のマイナス成長になると予想している中、「タイのGDP収縮は世界でワースト3(その1)」で書いたように、これは世界でも最悪のレベルです。

従って、今のようなバーツ高というのは、そう長くは続かないのではないかと私個人は思っているし、一方で
アメリカ経済は次第に回復が見えてきつつあることもあり、今はタイバーツを売って米ドルへシフトするチャンスではないかと考えています。

また、私の場合、本来はバンコクでの不動産投資が主な収益源なのですが、「不動産投資、少なくとも今は「休むも相場なり」が一番」で書いたように、今回の不動産不況は相当深刻で、ほとんど先が読めない中、市場回復にまだかなりの時間がかかると思っています。

従って、タイで再投資することはしばらくないと考えているので、今はとにかく
将来のバンコク不動産の底値買いに備えて、昨年売却した投資物件の売却資金を米ドルに換えて海外で定期預金にして運用しています。

東南アジアの場合、それでも5%の預金利息が付くので、今のような不動産市場の潮目の変化がなかなか読めない投資家にとっては、バンコクで不動産投資をするよりも安全かもしれません。

ドルバーツ1

ところで、日足ベースでのドルバーツの動きを見ると、ここ半年ほどボックス圏に入っているように見えるのですが、10月10日にバーツが急騰し、米ドルが一気にボックス底値圏まで売られました。

私自身は、先に書いたようにそろそろドル高バーツ安が始まるのではないかと考えるようになっていたので、様子を見てもっとタイバーツから米ドルにシフトするつもりだったこともあり、すぐにオンラインで手持ち資金の一部を米ドルに換え、海外にある米ドル定期預金口座に追加で送金したところです。

ただし、為替相場はどんなトレーダーでもしょっちゅう予想が外れるし、不動産市場の先を読むよりもはるかに難しいので、案外、さらにバーツ高が進む可能性も大いにあります。

もっとも、外国人がタイで不動産を買うには「購入代金の全額を海外から外貨で送ってきた資金で支払わなければならない」というルールがあるため、私の場合は、将来の再投資に備えていずれにせよ一旦資金を海外へ移動しておく必要があるという裏事情もあって、米ドルに換えて運用しているのであり、無理して余計なリスクを取る必要のない年金生活者やリタイアメントビザでセカンドライフを過ごしている人にはお勧めしません。



そろそろタイバーツは売りのタイミング?(その1)

ドルバーツ3

つい先日も「中国人投資家が投げ捨てたキャンセル物件が続々と…」と題して外国人、特に中国人投資家による、バイジョーングと呼ばれるコンドミニアム購入予約権のキャンセルが積み上がってきていると書いたところですが、その理由は物件価値の値下りだけでなく、為替にもありそうです。

このグラフは昨日時点のものですが、中国人がタイの不動産を爆買いしていた2016年から2017年当時に比べて、今の人民元はタイバーツに対して1割から2割下落しています。

従って、今ここでデベロッパーから竣工引渡しを受けてしまう、つまり75%の残金を今の為替レートで一括支払いすると、物件の値下りだけでなく、
将来人民元高が始まれば大きな為替差損をも被ってしまう可能性があるわけです。つまり、物件価値が2割下がって為替差損も2割なら、単純計算で4割もの損になります。

これではなかなか損を取り戻すのは難しいだけでなく、まだ値下りが続く中、不動産市場の底が見えてない今は、ダウンペイメントを捨ててでも傷口がさらに広がるリスクを避けて、売買契約を解約した方がよいと考える中国人投資家は多いはずです。

特に最近の中国経済は、鉄鋼の国内需要が増えて輸出に回さなくなりつつあるという報告も出ているように、順調に回復が進んできているようで、今後は次第に人民元高になるのではないかと思います。

ドルバーツ4

一方、これは日本人投資家にとっても為替差損という意味では同じなのですが、ただし、日本円が無茶苦茶に高かったのは1万円を4,000バーツ以上で交換できた2012年初めまでです。

しかし、当時プレビルドで不動産を購入した人は、2015年前後に竣工引渡しを受けているので、今回の大量キャンセルには関係がありません。むしろ、クーデター後に始まった急激な価格高騰で、含み益が出ている可能性もあります。


今、引渡しに応じずキャンセルが続出しているのは、大半が2017年前後にプリセールで売り出されたプロジェクトです。従って、その頃にこういった物件を買った日本人投資家にとっては、当時の交換レートである0.31から0.34バーツから見れば、為替変動はほとんどゼロか最大でも1割程度であり、やはり不動産市場の下落が主なキャンセルの理由だろうと思います。

次回に続く




まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その2)

観光収入1さて、カシコンが何故、2020年を通してバーツが強くなるといっているのかという点については、下に添付した英文の記事を読んで下さい。

私は為替のアナリストでもないので、彼らの予想についてああだこうだといえる立場にはありませんが、
さすが観光立国タイ。

世界4位、600億ドル以上もの観光収入と巨額の外貨準備金を持ち、その海外経常収支が注目されて、世界の投資家からヘイブンカレンシー(避難通貨)として今年も買われ続けるということのようです。


もっとも、為替の予想は大体外れるので、カシコン銀行であってもその予測が的中するのかどうかはわかりませんが…。

ドルバーツただ、年末にはドルバーツは30バーツを割り込み、29.25バーツまで高くなるという彼らの予想が正しければ、不動産市場に外国人投資家が戻ってくる可能性も低いということです。

今回の著書や「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でも書いたように、タイ人の投資需要が中央銀行によって締め出された結果、今後バンコクのコンドミニアム市場が復活するには外国人投資家が不可欠だと、私は思っています。

そうなると、もしカシコン銀行の予想が正しければ、バンコクの不動産市場もまだまだ低迷が続くということだろうと思うのです。

最近は、このブログでもネガティブな話が多いのですが、私もできるだけ客観的に考えているつもりです。この状況下で、新規で売り出されたプレビルドが買いだ、などという人がいるとすれば、販売在庫の処分に奔走するデベロッパーのセールスか、コミッション目当ての仲介業者ぐらいなのではないかと思います。

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KBank: Baht to rise throughout 2020

Economic imbalance spurs relentless climb

The baht's strength is expected to continue throughout this year, buoyed by Thailand's increased surpluses in current account and trade balance coupled with flat growth in imports, says Kasikornbank (KBank).

The local currency's value is forecast to hover around 29.75 against the US dollar in the first half before appreciating to 29.25 by the end of the year, said Kobsidthi Silpachai, KBank's head of capital markets research.


On Dec 30, the baht touched a six-year high of 29.90 per dollar before depreciating into the 30s in 2020. Anaemic trade volume as the holidays approached allowed some investors to easily manipulate the baht, while the country's economic fundamentals also contributed to the previous gain.


The baht was Asia's best-performing currency last year, rising by more than 7%, according to Reuters.

Despite subdued economic growth, the baht gained from the country's massive current account surplus, inflows of tourism revenue and near-record foreign reserves.

KBank: Baht can go higher

Rate cut will not slow baht appreciation

KBank predicts baht climb against dollar

Ample foreign reserves have made Thailand stand out as a safe haven to park capital, either for actual investment or speculation.

"We estimate that the country's current account will record a surplus of US$33.8 billion this year, a reflection of imbalances in the economy," Mr Kobsidthi said.

Thailand's current account surplus totalled $33.2 billion as of November 2019, accounting for 5.3% of GDP, according to Bank of Thailand data.

The country's trade surplus with the US was $19 billion in 2019, according to the US Treasury Department.

Although the Bank of Thailand's Monetary Policy Committee is expected to make another 25-basis-point rate cut this quarter to shore up economic growth momentum and fend off appreciation, limited monetary policy space will still put pressure on the baht's upward trend going forward, Mr Kobsidthi said.

Thailand's GDP growth is projected at 2.7% this year, supported by fiscal 2020 disbursement budget and public investment, he said.

Drought is anticipated to incur economic losses of more than 20 billion baht or 0.1% of Thailand's GDP, Mr Kobsidthi said.

If economic losses stemming from drought and fourth-quarter GDP growth data are worse than expected, the 2.7% growth forecast could be downgraded, he said.

The tweak to ease loan-to-value (LTV) regulations is not projected to rev up property sales, he said, as purchasing power has been dented by elevated household debt, which accounts for 79% of GDP.

The ratio of household debt to income is as high as 220%, contributing to a slowdown in private consumption, Mr Kobsidthi said.

The Bank of Thailand has eased the LTV rules governing mortgage lending, shortening the minimum debt-servicing period for first mortgages required for those seeking a second loan for homes priced below 10 million baht.

Another change was lowering the minimum down payment for first mortgages for homes valued at 10 million baht or more.

まだまだ続くタイバーツの独歩高?(その1)

Thai Baht4日前のバンコクポストによれば、カシコン銀行が2020年もタイバーツの上昇が続くだろうと発表したそうです。

カシコンは昨年後半あたりからタイバーツの上昇を予想していて、このところ何度もそういうコメントを出してきています。

ただし、つい最近はタイ政府の介入もあって、ドルバーツはやや落ち着いていますが、これも長くは続かないというのが大方の予想のようです。

実は私も、この分ではしばらく新しい不動産を買うこともないだろうと、ちょうど
先週の木曜、アソークのCITIバンクに行き、手持ちのバーツ資金を米ドル建てのミューチュアルファンドに入れたいと、担当のフィナンシャルアドバイザーに伝えました。

すると、バーツはまだ高くなりそうなのでやめておいた方がいいのではないかといわれ、そういうことならと、結局はバーツ建てのインカムファンドでしばらく運用することにしました。


私の場合、投資信託で大きく儲けてやろうなどとは思ってないので、株式のファンドは避けてパンタバット(ボンド)のファンドで常に運用するようにしているのですが、こうやって一旦、ファンドで投資運用しておくと、次回海外に送金する時に資金の出所を聞かれなくてすむのです。

今は、資金ソースが不明の場合、マネーローンダリングを防止するために、海外送金は1回につき2万ドルまでという制限があり、これに引っかかると何回にも分けて送金することになり、それを避ける一つの手がこういったファンドでの運用です。

将来、
またコンドミニアムに投資する時にも、海外から外貨で送金された資金で100%購入しなければならないというタイの不動産購入要件があるので、このファンドを解約して一旦日本に送金し、折り返しで日本円のままバンコクに送り返せるので、今のうちにファンドで運用しておけば小回りが利き便利です。

次回に続く

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どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
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