バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

瑕疵プロジェクト

品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その6)

見えない瑕疵7

私もこの方の相談を受けた後、日本のデベロッパーで働いていたころの元同僚で、施工監理を専門にしている1級建築士に意見を聞いてみたのですが、シロアリが発生したということは、コンクリートが相当な量の水を吸ってしまっているので、ここまでなってしまうと、もう一度、フローリングを全部はがしてフロア全体にわたってシロアリ駆除をした後、スラブを乾かしてから新しく張り直すしかないということでした。

見えない瑕疵8

また、
壁紙も下地に既にカビが生えている可能性がり、その場合、そこもはがしてやり直す必要があるとのことでした。

ところで、コンドミニアムの場合、管理会社がオーナーに代わって
ビルディング保険をかけているはずです。そして、給排水管は共用部であり、そこからの水漏れによる被害に対しては、保険金が出るはずなのです。

その後、サブロゲーションといって保険会社がデベ相手に損害賠償請求を起こすのですが、コンドミニアムのオーナーはそんなことに関わらずとも、保険金で修復できるのがビル保険のメリットです。

しかし、なぜかこの方の話では、管理会社はオーナーが個人で直してくれというばかりで、取り合ってくれなかったということでした。

詳しい状況がわかりませんが、管理会社がデベロッパーのいいなりの子会社であったのか、もしくは、この件については既に解決済ということで、今さら2次被害であるシロアリ被害については聞いてくれなかったのかもしれません。

いずれにせよ、この方への私のアドバイスは、日本に住むオーナーではこの状況にはとても対応できないし、既に保証期間の5年も過ぎているので、今からデベロッパーを引っ張り出すのも難しい。しかし、郊外物件で購入価格がそんなに高くなかったことが不幸中の幸いであり、早目に見切りをつけて、損切りになっても手放した方がいい、という結論になりました。

それと、さらに怖いのは、一つこういう大きな欠陥工事があるということは、著書で書いたパヤータイの欠陥プロジェクト例のように、他のところにも手抜きがある可能性が高いと思うのです。

「隠れた瑕疵」というだけに、いくら検査のプロでもこれを竣工検査で見つけるのは非常に難しいし、この例のように、大元の給排水管の瑕疵など、区分所有者にはチェックできません。

また、最高級グレードであってもデベロッパーによっては同様の問題を起こしていることから、この手のリスクを少しでも軽減するには、タイ人消費者から信頼されているブランドのデベロッパーを選ぶしか他に方法がないのです。

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その5)

見えない瑕疵1

さて、この方の購入された物件のトラブルを、まず以下にまとめてみました。

1.問題となった物件は、A社開発の郊外にあるエコノミークラスのプロジェクト。

2.築4年目で、フロア元の排水管から水漏れが起こり、そのフロアにある複数のユニットに大量の生活排水が侵水。

3.
この写真からもわかるように、床は水浸しで壁も水につかり、フローリングだけでなく壁紙や壁に据付型のテレビボード等の家具、建具もダメージを受け、すべて交換するしかない状態となった。

4.しかし、デベロッパーは排水管の修理と床のフローリング張替えはやったものの、家具や壁紙の被害については責任を取らず、この補修はすべて個人負担となった。

5.コンクリートが相当量の水を含んだまま、デベがフローリングを張り替えたため、フローリングが湿ってしまい、その後、シロアリが発生。下の写真のようにシロアリ被害で広いエリアでフローリングが食われて欠ける事態となった。

6.これについては、デベロッパーはもう何の対応もしてくれない。

シロアリ被害

以上ですが、これが具体的にA社のどのプロジェクトかはいえませんが、こういう郊外のエントリークラスやエコノミークラスは、コスト競争で価格を抑えるので経年劣化が激しいだけでなく、瑕疵の修復に追加費用を出す予算もデベロッパーにはありません。

それもあり、このブログでも外国人の場合はできるだけアッパークラス以上の、それなりにクオリティのいいものを買うことを勧めていますが、それでも運が悪いと、こういうレイテント・ディフェクトに遭遇してしまいます。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その4)

Refurb8
ちなみに、「バンコク不動産投資(2020年度版)」で詳しく書いていますが、実は私も、トンローにある、まだ築浅なのにレイテント・ディフェクトにより、雨水が室内に入り込んだ結果、中がボロボロになってしまった1ベッドルーム(40㎡)を買ったことがあります。

Refurb7

当時、この物件を買った時は確か築4年だったと思いますが、いい加減な工事により既にファサードに亀裂が発生し、デベロッパーが補修しようともしないので、そこから雨水が室内に入りこんだ結果、壁一面にカビが生えていました。

腐った床

また、バルコニー側サッシ立上りのコーキングがうまく打たれてなくて、ここでもサッシ下から雨水が侵入し、床のフローリングが腐っていた状態でした。エンジニアリングウッドより水に強いとされるラミネート板がこんな状態になっていたのですから、もう何年も前から浸水が起こっていたものと推測できました。

これが日本なら、品確法により10年保証の対象になるのですが、この物件の場合、デベロッパーの対応が悪く、解決できないままとうとうこんな状態になってしまい、オーナーも絶望状態で投売り価格で売り出していたわけです。

だから私は、この物件を相場の半値、わずか6万バーツ/㎡ほどに買い叩けたわけです。そして、それを35万バーツかけてリノベーションした後、もともと賃貸運用するつもりはなかったので、できるだけ速く売るために、当時の相場よりも1割以上安い10万バーツ/㎡強で転売しました。

見えない瑕疵6
なお、リノベの内容としては、ファサードのクラックをモルタルで埋めて防水塗料で雨水の侵入を防ぎ、全部のサッシ周りのコーキングを打ち換えました(注:本来、タイでも一区分所有者が外壁やサッシの共用部を修繕することなど許可されないのですが、デベロッパーが直さない以上、自分の資産は自分で守るしかありません)。

Refurb6

また、もし万が一、将来少しぐらい雨水の侵入があっても大丈夫なように、床全体を腐らないセラミックタイルに換え、内側の壁には水を吸収し室内に蒸発させて湿気から壁を守る特殊なペンキ、つまり、アンダーアーマーのスポーツウエアみたいな塗料を壁全面に塗ってカビの発生を止めました。

余談ですが、税金等を差し引くと、
手間がかかった割に、結局100数十万円しか儲かりませんでした。タイ人投資家が税金のかからないゲンガムライで手っ取り早く儲けようとするのもわかります。

さて、ここで話を戻すと、最初にこの検査の専門家と一緒に現地で念入りに物件実査を行い、壁や床のダメージから見てコンクリートが爆裂を起こすほど深刻な雨漏りでなく、簡単な防水工事とコーキングの打ち換えで十分修復可能という結論になったので買うことにしたものです。

従って、漏水といっても入ってきた水の量にもよります。水道管が裂けて大量の水が中に入ってくるのと、雨季に大雨が降った時だけ雨漏りするというのでは建物の受けるダメージも違うからです。

では、次回は大量の浸水で修復不能となり、結局、新築で買ったのにレイテント・ディフェクトにより相当な損切りで処分するしかなくなった例を紹介します。

実は、これは
ある日本人の方が、大手デベロッパーA社からプレビルドで購入した新築コンドです。以前、私のところにどうしたらいいかと相談があったのですが、その方の許可を得ているので、その実例をここで紹介することにします。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その3)

クレーム

さて、ここで隠れた瑕疵に話を戻しますが、例えば、長く放置された完成在庫で、上層階や大元の給排水管から漏水があった場合、誰もいないその部屋に大量の水が回ってしまうことがあり、すぐに対応しなければ手遅れになってしまうので要注意です。

特に新築の場合、竣工引渡し後に次第に入居者が移り住んできて、日常的に生活をし始めて初めて漏水が始まり、給排水の欠陥工事が露見することが多いのですが、その時に空室であるユニットに大量の水が入り込んだまま放置されてしまうと、大きな問題になることがあります。

例えば、コンクリート打ちっぱなしの住宅を見て、コンクリートには耐水性があると勘違いしている人が多いですが、あれは透明な防水塗料を塗っているからであり、コンクリート自体は吸水性が高く、一度大量の水を吸ってしまうとなかなか抜けず、カビが生えたり、最悪、爆裂にもつながるので、漏水は実は木造住宅よりもコンドミニアムにとって大敵なのです。

ところで、私の理解では、タイの民法上の躯体に関する瑕疵担保責任は5年ですが、実際には一般的にデベロッパーは3年ぐらいしか面倒を見てくれません。

特に欧米の住宅業界でもよく問題になるレイテント・ディフェクト、つまり隠れた重大な瑕疵が、引渡し後、かなり時間が経過してから見つかった場合、資金力のないタイの中小のデベロッパーは全く無視するか、何だかんだと理屈をこねて逃げ回ることが多いし、大手でも無責任なところは対応が非常に悪くなります。

ちなみに、タイでもこのレイテント・ディフェクトの問題が多いことから、アフターケアをしっかりやってくれるデベロッパーに消費者の人気が集まり、3年ほど前、いくつかの大手デベロッパーは、これからはアフターケアを充実させて顧客満足度を上げると宣言していたのですが、2018年後半から始まった市場低迷で、最近はそんなことをいうデベはいなくなりました。

完成在庫が積み上がる中、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」で書いたように、大手でさえも資金繰りが厳しくなり、今はとにかく資金回収を最優先にしているわけですから、
彼らとしてみれば、一旦引渡しが済めば、あとは経費がかかるだけの後ろ向きの仕事などやりたくないわけです。

「バンコク不動産投資・実践編」の第1章で「増え続けるクレームと欠陥工事」という項でも、具体例を挙げて解説していますが、タイではこういう話はよくあるのです。

もっとも、そういうことはタイ人消費者もよく知っているので、責任をもってアフターケアをしてくれるデベロッパーのブランドを重視するし、逆にビッグ10に入る大手であっても、多くのユーザーから嫌われているところもいくつかあるわけです。

これは、私の個人的見解ですが、施工監理をしっかりやってタイ人消費者から信頼されているデベロッパーはL社、Q社、L社、S社ですが、逆に最初から敬遠しておいた方がいいのはA社やO社です。ただし、これはコンドミニアムに関してであり、ネーウラープと呼ばれる低層住宅はまた違うようです。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その2)

竣工検査1
https://www.facebook.com/CondoNewb/videos/779711465872191/

ちなみに、これは建物検査のプーチアオチャーン(専門家、職人)が、買主側に立って竣工受入検査のチェックポイントについて解説しているビデオですが、タイ語はわからなくても見るだけでも十分参考になると思います。

タイは施工がいい加減なだけに、最近は消費者側も自分の買った大切な資産である住宅を守るために、厳しい竣工検査で対抗しようとします。その結果、こういった日本にはあまりいない検査のプロ集団がせっかく育ったのですから、プロの検査はお勧めです。

費用についても、もちろん広さにもよりますが、
コンドミニアムの場合、大体4,000~7,000バーツと大したことはありません。それに、この検査・完工報告書があると、引渡し後、そのまま賃貸せずに転売する場合には、ちゃんと専門業者が検査し、不良個所も修復したという一種の保証にもなります。

従って、ここで重箱の隅をつつくように相見積もりを取って金額が高いの安いのとケチるよりも、何千万円もする物件の大切な竣工検査をしてもらうのですから、どうせなら信頼できてしっかりしたレポートを出してくれるところに頼むべきです。

費用を節約したければ、むしろ、業者からキックバックを取る不動産仲介業者などを通さず、自分で直接発注し、完工検査にも立ち会うべきです。

ちなみに、私の場合、竣工検査の後、続けてフィッティングアウト(内装工事)に入る場合がほとんどなので、いつも使っているインテリアデザイナーと一緒に検査に立ち会います。

既に固まっている内装プランの中で、壁に鏡やラミネート板を使ったり、床をセラミックに交換したりする場合、壁紙が破れていたりフローリングに傷がついていたりしてもどうせ取り換えることになります。

従って、検査業者には不良個所として検査報告書に書かないようにしてもらうのですが、その代わり、水回りと建付け、空調等の機器据付には細心の注意を払って検査してもらっています。

なお、「バンコク不動産投資・実践編」第5章・投資の運用戦略「プレビルド引渡し前の竣工検査」の項でも、プロの検査を紹介しているので読んでみてください。

次回に続く

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品確法のないタイ、隠れた瑕疵はこんなに恐い(その1)

見えない瑕疵5
去年から新築コンドミニアムが売れなくなり、一方で続々と新しいプロジェクトが竣工してきた結果、売れ残った完成在庫が増え続けています。

各デベロッパーは新規のプロジェクト売出しをほとんどストップして、この完成在庫を一掃しようと懸命ですが、ロックダウンの影響が重なって景気がますます悪くなる中、完成在庫の増加に販売が追い付かない状態です。

同時に、売れてない新築物件は誰も竣工検査をしないので、半年、1年とほったらかしになってしまいます。そうこうしているうちに竣工当初は手直し工事のために現地に待機していた施工業者もいなくなり、いざ、新しい買主が引渡し検査をして瑕疵や問題点を指摘しても、なかなか対応してくれなくなります。

こうなってしまう原因の一つは、タイのデベロッパーは決済をして移転登記を済ませないと、ダメ工事の修復をやってくれないどころか、竣工検査もさせてくれないところがあるからです。

建物一棟単位で買う機関投資家などのプロであれば、リテンションといって購入価格の5%とか10%を最終支払いとして取っておいて、デベがダメ工事を全部修復したところで残金をリリースするという方法があるのですが、タイの場合、これだけいい加減な施工をしておきながら、まず先に全額払えというのですから、個人買主には非常に不利なわけです。

ただし、今の状況下では買主の立場も強くなってきています。先日、サイアミーズやセレスの
デベロッパーと面談した時も、非常事態宣言による外国人入国禁止で日本の買主がタイに来て引渡しに応じられない状況もわかるので、引渡し時期などは柔軟に対応するといっていたことから、デベロッパー各社も外国人への引渡しを優先していることがわかります。

要するに、ここで買主のダウンを没収したところで、また次の購入者を見つけるにはかなりの時間と費用がかかることを彼らも知っているわけであり、それであれば辛抱強く待とうとしているわけです。

もっとも、下手なタイ語でそういう交渉をするのは私であり、
買主には買い取る気持ちが実はもうない、などとわかってしまえば彼らの態度も変わるので、面談にも注意が必要ですが...。

以前、「竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ」でも書いたように、3年前であれば、デベはもっと強気だったので、なかなか引渡しに応じなければ、ダウンペイメントの没収をほのめかしてきたのですが、今はそんなことはありません。

従って、
もし、かなり時間のたってしまった完成在庫を引き取る場合は、今ならエスクローアカウントでのリテンションを条件に決済という交渉もできると思うので、最終決済の前にプロの竣工検査を入れて、とことん隠れた瑕疵がないかチェックし、特に水回りや建付けの悪いところは徹底的に直させるのも可能かもしれません。

もっとも、仲介業者経由で買っている場合であっても、彼らはデベロッパーからコミッションをもらっているので、結局、自分で交渉してみるしかないと思いますが...。

次回に続く

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よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その4)

Ideo Mobi On Nut実はつい10日程前のことですが、オンヌット駅前にある築3年のアイディオ・モビを見に行く機会がありました。

2ベッドルームのユニットを見たのですが、そこも洗面所の天井にウォーターマーク(漏水痕)がありました。つまり、上の階から漏水しているのです。

これまで私は、セミナー等でもオンヌットで買うのなら、オンヌット通り(スクムビット77)よりも駅前の方が希少価値があり値上りする、従ってビッグブランドのQハウス、RHYTHM、そしてアイディオ・モビのどれかに投資した方がいい、と勧めてきたのですが、今後モビは除外しようと思うようになりました。アイディオは信用できません。

というのも、最近、また1つ別のアイディオ・モビで重大な瑕疵が指摘され、購入者たちからアナンダーは物件を引き取って全額金を返せという事件が起こったからです。

アイディオブランドの中でも特にモビシリーズはQシリーズに比べるとグレードが低い方なので、給排水管工事やルーフィング、コーキング等見えないところで手抜きされた可能性があり、そういう瑕疵の発見や修復が一番厄介なのです。特に屋上からの漏水はどこから漏っているのか水道(みずみち)の特定が大変で、私もロンドンでこれにはかなり苦労した経験がありますから。

従って、
今の悪評が改善されるまで、しばらくアイディオというブランドだけでなくアナンダーというデベは敬遠しておいた方が無難だと思います。もし破格の安値で出たりしてどうしても買いたいのであれば、少なくともそのユニットの給排水で修理した痕跡がないかとか、ウォータータイト、共用部の修繕履歴についてデューデリをしっかりやるべきです。

同じアナンダーによる
トンローのアシュトンモーフなどは仕上げもしっかりしているし、良いプロジェクトだと思っていたのですが...。やはり、デベロッパーはこういう問題を起こすとそのブランドも失墜してしまうものです。

さて、今回の題である「よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」についてですが、ある程度、運の良し悪しは仕方がないと思います。特に
プレビルドの怖いところは、竣工してみるまで最終的にどんなプロジェクトになるのか分からないという点ですから...。だから、実需で買うタイ人の多くが、竣工して実際に部屋を確認してから買う方を選ぶという理由も分かるし、プレビルドはマネーゲームだ、と言って最初から手を出さないタイ人も多いのです。

しかし、こういうデベとのゴタゴタ事例を見ると、厳しい宅建業法があり、デベロッパーに10年間の瑕疵担保責任を負わす品確法(住宅品質確保法)もある日本の消費者は恵まれているとつくづく思います。もっとも日本でも、姉歯による耐震偽造や三井不動産のパークシティLaLa横浜、三菱地所のパークハウスグラン南青山等の事件が起こっているので、運が悪いケースは別にタイだけではないのですが...。ただ、
三井不や地所はアナンダーのようにいつまでも四の五の言わずに施主としての責任でしっかり建て替えましたから、その辺がちょっと違いますかね。

ところで、先の大手デベロッパートップ10(その2)で「実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています」と書きましたが、その1社がどこなのか、これでもう分かったと思います。

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よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その3)

Ideo Mobi Phayathai次に、以下は問題のアイディオモビ・パヤタイ(Ideo Mobi Phayathai)を購入した人の談である。

「私は子供が学校に通いやすいようにと、このコンドミニアムで30平米のユニットを5百万バーツで購入したが、他にも同様に子供の通学のために学校の近くにあるこの物件を購入した人達がいる。
 大手デベロッパーであるアナンダーのブランドを信用して、この物件ならクオリティは問題ないだろうと購入したのに、いざ入居してみたら思っていたのとは大違いだった。
 その後、何度もアナンダーと瑕疵担保責任を巡って交渉を続けたが、結局合意に至らぬままで、今では住人の生命にまで危険が及ぶ危機的状況になってきた。
 その結果、我々住人100人以上が団結し、今月、消費者保護センターに書面で訴えを提出すると同時に、法的手続きを急ぐことにした。
 これによって、アナンダーが施主としての責任を取って、販売当初に約束したような物件に修復してくれることを期待している」

以上ですが、これに対するアナンダーのコメントが下の記事には書かれていますが、概略だけ書くと、

1.これまで何度も購入者や管理会社とミーティングを開き、第三者にも参加してもらって問題解決について話し合ってきたし、修理内容に合意ができたものについては昨年2月に合意書に署名してもらっている。

2.現在、合意できてないのは外部コンクリート部分の修理であるが、当初、23百万バーツ(約7,600万円)の予算を取っていたが、調査結果3百万バーツ(約1,000万円)で修理可能と判った。
この方法だと見た目が悪いといって反対している人がいるが、見た目がいいかどうかは個人の主観であり、人によって違う。

3.いずれにせよ、アナンダーは顧客が満足するように今後も最善の努力を惜しまない。

住人のクレームと矛盾しているように見えるし、保証期間が切れたという言い逃れは撤回したのか出ていませんが、本当のところは当事者でないので分かりません。ただ、これまで4年も雨漏りがしていたことから、非常に深刻な問題であるコンクリートの爆裂が始まっている可能性も高いと思います。従って、本当に顧客の満足を最優先するのなら、当初の予算23百万バーツを使って徹底的にコンクリートを修理すべきだろうと思うのですが...。

いずれにせよ、雨水が室内に流れ込む、トイレやシャワーの水が階下に浸みていく、電気のソケットから漏水して感電の危険があるというような瑕疵だらけの欠陥コンドミニアムを
買ってしまうと、将来、出口のリセールでも買い叩かれるし、不動産投資としては最初の入口で大失敗ということになってしまいます。

次回に続く

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“ผมซื้อโครงการนี้มาในราคา 5 ล้านบาทกับขนาดห้อง 30 ตารางเมตร เพื่อให้ลูกพักอาศัยในช่วงติวหนังสือ เนื่องจากอยู่ใกล้สถาบันกวดวิชา ขณะที่ลูกบ้านคนอื่นก็ซื้อภายใต้วัถุประสงค์เดียวกัน รวมทั้งเพื่อเรียนในโรงเรียนใกล้โครงการ ด้วยชื่อเสียงของบริษัททำให้ตัดสินใจซื้อไม่อยาก เพราะมั่นใจได้ว่าจะได้รับสินค้าที่มีคุณภาพ แต่เมื่อมาอยู่จริงกลับพบว่าไม่เป็นอย่างที่คิด และได้มีการเจรจากับทางอนันดาหลายครั้งในการเร่งดำเนินแก้ไข แต่กลับพบว่าเป็นการแก้ไขที่ปลายเหตุ ก่อให้เกิดความไม่ปลอดภัยในการอยู่อาศัย ดังนั้น ทางตนและลูกบ้านที่ได้รับความเดือดร้อนรวมกว่า 100 คน จะเร่งทำหนังสือยื่นต่อสำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) ภายในเดือนนี้ พร้อมกับเร่งดำเนินการตามกระบวนการทางกฎหมายต่อไป ทั้งนี้ก็เพื่อต้องการให้อนันดารับผิดชอบเหมือนตอนที่จะขาย” นายดุสิต กล่าว

ด้าน นายเริงชัย อิงคภากร ผู้บริหารสูงสุดประจำสำนักบริหาร บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ผ่านมาบริษัทได้ทีการประชุมหารือกับทางลูกบ้านและคณะนิติบุคคลอย่างต่อเนื่อง และได้มีการดำเนินงานแก้ไขตามข้อตกลงที่มีการลงนามเห็นชอบร่วมกันเมื่อวันที่ 21 กุมภาพันธ์ 2559 และทุกครั้งที่มีการประชุมหารือก็จะมีบุคคลที่ 3 มาร่วมประชุมทุกครั้ง ซึ่งการซ่อมแซมจะเป็นไปตามที่ทุกฝ่ายเห็นชอบร่วมกัน

โดยในส่วนที่บริษัทซ่อมแซมไปนั้นก็ไม่มีใครคัดค้านและยังรับมอบการซ่อมแซม อาจจะมีเพียงข้อเดียวที่ทางผู้ร้องไม่เห็นด้วยคือเรื่องของการซ่อมคีบคอนกรีตตัวอาคาร ซึ่งทางบริษัทให้งบประมาณในการซ่อมแซมในส่วนนี้และภายนอกอาคารไปถึง 23 ล้านบาท  แต่เมื่อถึงเวลาตรวจรับงานโดยบุคคลที่ 3 ที่ทางคณะการจัดหามากลับประเมินว่าใช้งบซ่อมแซมเพียง 3 ล้านบาทเท่านั้น จึงจะได้มีการมาขอส่วนต่าง ด้วยเพียงเหตุผลที่ว่าไม่มีความสวยงาม

“ความสวยงามของแต่ละบุคคลก็มีคำนิยามที่ไม่เหมือนกัน แต่บริษัทก็ยืนยันว่าทำสิ่งที่ดีที่สุดให้กับลูกค้าเสมอมา และพร้อมที่จะรับฟังในทุก ๆ ความคิดเห็น รวมไปถึงกรณีดังกล่าวด้วย” นายเริงชัย กล่าว

よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その2)

Ideo Mobi Phayathaiデベロッパーのアナンダーは不良箇所や瑕疵の修復を依然拒否している部屋があるだけでなく、共用部についても既に保証期間が切れているといって取り合わない状況である。

しかし、法律上、施主には5年間の保証義務があり同物件は2013年の竣工なのでまだ保証期間が失効したわけではない。

それに、共用部の引き渡しをまだ了承していないと管理会社は反論しているのだが、アナンダーは今も共用部の瑕疵を修復する費用、28百万バーツ(約9,000万円)の支払いを拒否している。

さらに、誰の目にも明らかで深刻な問題が水漏れである。最上階である24階の部屋では雨が降ると雨水が壁を通して入ってくるし、廊下の照明取り付け口からも水が流れてきていた。これについては、一応、修理がなされたのだが、今も外壁のクラックを通って新たな水漏れが起こっているという状況である。

また、トイレについても、排水管に水が流れないため汚水が溢れ、下の階の部屋に浸み込んでいくという問題が出ている。このような水漏れの問題でコンドミニアムの住人全体が迷惑しているのだが、そもそも建設工事自体が建築基準を満たさない劣悪なものであったことが原因である。


次にワサドゥ(建材)の問題がある。管理人が住人から図書室で外部の音がうるさいとの苦情を受け、チェックしたところ、本来厚さ12ミリのガラス窓を使うはずのところを6ミリの薄いガラスを使っていることが分かったのである。

そこで管理会社が施工したザ・ワークコミュニティマネジメントに連絡したところ、同社はアナンダーの完全子会社であったこともあり、適当に修復しただけで全く見た目の悪い仕上げとなった。さらに、フィットネスルームの電気プラグのところから水が漏れてきたりしたこともあるし、その他にも…。

次回に続く


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อีกทั้งทางบมจ.อนันดายังปฏิเสธที่จะแก้ไขซ่อมแซมในบางห้อง และในพื้นที่ส่วนกลางบางรายการ โดยอ้างว่าหมดระยะเวลาการรับประกัน ทั้งที่ยังไม่รับมอบส่วนกลางและยังไม่ครบกำหนดการรับประกันที่เจ้าของโครงการต้องรับประกันตามกฎหมายกำหนด คือ 5 ปี ทำให้ทางคณะนิติบุคคลไม่สามารถรับมอบพื้นที่ส่วนกลางได้ แม้ว่าจะมีการรับโอนห้องชุดมาตั้งแต่ช่วงปี 2556 ก็ตาม นอกจากนี้ทางบมจ.อนันดา ยังไม่ยอมจ่ายค่าชดเชยอันเกิดจากความเสียหายในความชำรุดบกพร่องของส่วนกลางจำนวน 28 ล้านบาทอีกด้วย

สำหรับปัญหาที่เห็นชัดเจนและก่อให้เกิดผลกระทบรุนแรงคือ ลูกบ้านที่อยู่ในชั้น 24 ซึ่งติดกับชั้นดาดฟ้า เมื่อเวลาฝนตกนํ้าที่อยู่ชั้นบนก็จะไหลเข้าทางผนังห้อง รวมทั้งไหลผ่านช่องไฟส่องสว่างในส่วนพื้นที่ทางเดิน ซึ่งปัจจุบันได้ดำเนินการแก้ไขแล้ว แต่ก็ยังพบปัญหาอื่นตามมา ไม่ว่าจะเป็น นํ้ารั่วซึมเข้าห้อง จากรอยแตกร้าวของผนังห้อง ห้องนํ้ามีนํ้าขังนองไม่ไหลลงท่อนํ้าทิ้ง จนไหลซึมสู่พื้นที่ห้องชุดด้านล่าง เป็นต้น นำมาซึ่งปัญหาระหว่างผู้พักอาศัย ทั้งนี้เป็นผลมาจากการก่อสร้างที่ไม่ได้มาตรฐาน

ในส่วนของปัญหาเรื่องวัสดุ ทางฝ่ายคณะกรรมการนิติบุคคลได้รับการร้องเรียนว่า ห้องสมุดมีเสียงดัง จึงได้มีการเข้าไปตรวจสอบ พบว่าความหนาของกระจกที่ใช้เพียง 6 มิลลิเมตร ไม่ได้ตามขนาดที่ระบุไว้ที่กว่า 12 มิลลิเมตร จึงได้แจ้งให้ทางนิติบุคคล ซึ่งบริหารงานโดยบริษัท เดอะเวิร์คส์ คอมมิวนิตี้ แมนเนจเม้นท์ จำกัด ที่บมจ.อนันดา ถือหุ้น 99.98% ดำเนินการแก้ไข ซึ่งก็แก้ไขตามร้องขอ แต่ไม่มีความเรียบร้อยสวยงาม รวมทั้งการไหลซึมของนํ้าจากปลั๊กไฟในห้องฟิตเนส เป็นต้น


よくある話?、それとも運が悪かっただけ?(その1)

アナンダーへのクレーム前回、住宅購入者のデベロッパーに対するクレームが増えているということを書きましたが、それだけではよく分からないと思うので、今回は、最近あった具体例を書いてみようと思います。

これは現地のテレビニュースでも流れた事件であり、タイのコンドミニアム購入、特にプレビルドに対するリスクの1例として参考になると思います。

何故なら、竣工物件を買うのであれば、注意深く検査をすることで、こんなババを掴んでしまうリスクを減らすことができるからです。

前回、大手デベロッパートップ10(その1)の中で「拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です」と書きました。

このケースでは、まさにその通りの事件が起きたのですが、まずはこれを
報道した現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจターンセータギット)の要訳から始めます。

問題の物件は4年前に竣工したアイディオモビ・パヤタイという、大手デベロッパーのアナンダーが開発したコンドミニアムであるが、同物件の管理会社はターンセータギットの記者に対してこう語った。

「デベロッパーのアナンダーが悪質なゼネコンを使って手抜き工事をした結果、購入者が入居した際に大量のスナギング(瑕疵)が見つかった。例えば使用しているワサドゥ(建材)は最初にパンフレット等に記載してあったものと違っていたし、しかも修理をしたはずのところを後でチェックしたところ、ちゃんと修理されてなかったり、3年も前から問題を指摘しているのにアナンダーが直そうとしないために、今は住人の生命やその財産に危険が及ぶようになってきている」。

この続きは次回に

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ลูกบ้านคอนโดฯหรู ห้อง 5 ล้าน “ไอดิโอ โมบิ พญาไท” สุดทน ร้องโครงการใช้วัสดุผิดสเปกเจอนํ้ารั่วทั้งอาคาร วอนรับผิดชอบเหมือนตอนบอกขายโครงการ เตรียมร้องสคบ.ภายในเดือนนี้  ด้าน “อนันดา” ยัน ที่ผ่านมาแก้ไขข้อบกพร่องตามข้อเรียกร้องทุกประการ พร้อมหารือแก้ปัญหาร่วมกัน

วันที่ 25 มิ.ย.60--นายดุสิต กิติสาระกุลชัย ประธานคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดไอดิโอ โมบิ พญาไท ได้เข้าร้องเรียนกับหนังสือพิมพ์ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า  บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จํากัด (มหาชน) เจ้าของโครงการคอนโดมิเนียมไอดิโอ โมบิ พญาไท ใช้บริษัทรับเหมาไม่มีคุณภาพมาก่อสร้าง ทำให้เมื่อเข้าพักอาศัยโครงการมีปัญหาจนห้องพักชำรุดเสียหายตามมา อีกทั้งวัสดุที่ใช้ในการก่อสร้างไม่เป็นไปตามแบบที่ระบุไว้ในเอกสาร หลังการซ่อมแซมแก้ไขพบว่าในบางส่วนยังไม่เรียบร้อย หรือในบางพื้นที่ยังมีปัญหาเดิมที่ปรากฏตั้งแต่ 3 ปีที่แล้ว แต่ก็ยังไม่สามารถแก้ไขได้ ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อชีวิตและทรัพย์สิน


  投資に関する質問等
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藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

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