
1.今年のコンドミニアム市場は数年前までとは違って、市場が急速に縮小しつつある。中央銀行の融資規制後、タイ経済の不振に起因する購買意欲の減退もあって、昨年に比べ販売額は20~30%以上縮小した。
2.その結果、デベロッパー各社は新規プロジェクトの開発を先送りするようになり、中には一旦売り出したものの、あまりに売れ行きが悪く、販売を中止する例も出てきている。
3.コリアーズ・インターナショナルによれば、今の市場では、デベロッパーはまず実需顧客の購買力を十分調査した上で、その予算内で買えるコンドミニアムを供給しなければならなくなっている。従って、第4四半期以降に売り出されるプロジェクトは、2年前までのように、当然のように値上げをしながら新規開発物件を売り出していけるような状況にはない。
4.過去においては、天然大理石等の高級建材を使用したり、ハイスペックの最先端技術を取り入れたり、またはCBDやトンローといった特別なロケーションのプロジェクトは、富裕層にしか買えないような高価格で販売されてきたが、それでも売れてきた。
5.しかし、今は投資需要が激減し、自己居住目的の実需層が主な住宅購買層となっているので、デベロッパーはスペックを落としてグレードダウンし、彼らが買えるところまで販売価格を引き下げざるを得なくなってきている。
6.例として、サンシリは当初「ライン」ブランドで売り出す予定であったペチャブリ通りのプロジェクトを急遽スペックダウンし、かつ専有面積も縮小してユニット数を200から500に増やし、廉価な「ベース」ブランドに格下げした。このプロジェクトは実需層向けに「ザ・ベース・ペチャブリー・トンロー」として売り出されたが、27㎡のユニットが269万バーツ、平均価格も98,000バーツ/㎡と売りやすい価格設定となった。
7.同様にアナンダもチャオプラヤー川沿いのプロジェクトで、ほとんどのユニットがリバービューでありながら、平均ユニット価格が159万バーツ、62,000バーツ/㎡という、合計1,400ユニットの廉価な大型プロジェクトを売り出したが、周辺で売り出されているプロジェクトが120,000バーツ/㎡であることから、相当な割安感がある。
以上、大体の内容としてはこんなものですが、この表からもわかるように、今年の第1、第2四半期の新規プロジェクトの売行きは、それぞれわずか22.6%、15.7%と酷いものでした。すなわち、デベロッパーが当然のように毎回値上げしながら、粗利で20%~25%も取るというような殿様商売ができる時代はもう終わったということです。
ところで、ここで注意しなければならないのは、このサンシリとアナンダのプロジェクトの両方とも、マストランジットの駅からかなり離れていて、ロケーション的にはBクラスのプロジェクトです。もっとも、サンシリのはエアポートリンクの駅からは何とか歩ける距離のようではありますが…。
ただし、日本人でなくタイ人アッパーミドルクラスに賃貸するのが戦略というのであれば、10,000バーツ/月前後の家賃であれば需要はあると思うので、中長期でイールドプレイをするというのなら、これはありだと思うのです。
いずれにせよ、今のマーケットではこういう実需客に売れる価格でなければどうにもならないので、引き続き来年もこういったベーシックなスペックで価格を極力抑えたプロジェクトが出てくるので、ある意味、イールドプレイヤーにとっては大きなチャンスです。
ただし、わずか築4、5年でどこか古ぼけてくるような経年劣化の速い物件が出てくる可能性もあるので、それをカバーできるだけのデベロッパーのブランドやロケーション的な魅力を持つプロジェクトを選ぶ必要があります。
もっとも、私などはこういう駅から離れたロケーションで投資物件を買うのであれば、スペックダウンしたプロジェクトを買うよりも、数年前に売り出されたハイスペックのプロジェクトもこれら廉価プロジェクトに引きずられて値下りしてくるはずなので、その投売りを買う方がグレードも高く割安感があるのではないかと考たりもするのですが…。
しかし一方で、今のバーツ高により為替差損を被るリスクをも考えると、全額を一括支払いしなければならない中古よりも、ダウンペイメントだけで、今後数年間、様子見ができる新規プレビルドも検討の価値があるので、難しいところです。
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