バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

デベロッパー業界情報

ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その2)

ノーブル4
昨日のブログに関し、ノーブルのサイトにログインする方法を読者の方が教えてくれたので、今朝、このReset Priceのサイトに入ることができました。

結局、今回の特別セールのサイトには、タイ人は誰でも入れるのですが、外国人の場合、ワークパミットを持ってないと入れないようです。

私が現地の会社にワークパミットを取ってもらってタイの不動産ブログを書いていたのは、実際には4年前までなのですが、一応、今もワークパミットあり、ということで再度登録し直すと、無事、このサイトに入ることができました。

このことは、逆にいえば、昨日私が書いたように、基本はタイ人顧客がメインターゲットで、大半の外国人投資家は今回の特別価格が見られないようになっています。

従って、最初に私がやったようにワークパミットがないということで登録してしまうと、自分は日本人だと書いているのに、なぜか中国語のページに飛ばされてしまい、メールアドレスや電話番号を記入するようになっています。従って、ノーブルはここで中国人バイヤーの顧客情報を収集しようとしているように思います。

ノーブル6

いずれにせよ、これでノーブル・リコールの販売物件は26ユニットあることがわかりました。この中で眺望の良い10階以上で、しかも北向きのユニットは上の6ユニットだけです。

価格については、2014年当時のプリセールの時に私も現地のモデルルームを見に行ったこともあって、今も覚えていますが、平均プリセール価格は180,000/㎡でした。ただし、最初の2日間に購入した人は、さらに5%の特別値引きがもらえるというものでした。

従って、確かにこの価格は6年前に売り出した当初の価格であり、もし、バンコクで現在、駐在員としてワークパミットを持って働いている人で、不動産投資を検討している人であれば、この6つのユニットの購入は決して悪くないチャンスだと思います。

ノーブル5

なお、参考までに当時のThink of Livingのプロジェクトレビューのグーグル翻訳を添付しておきます。日本語的にちょっとおかしいですが、何となくわかると思います。

ノーブル共通の弱点は、ワッサドゥ(建築資材)である洗面台やクローゼット、キッチン周辺の物入等が安っぽいことですが、このリコールもノーブル・プルンチット同様、貧弱です。(注:この訳では資料となってしまっていますが、この部分です)

また、このプロジェクトは即日完売したわけですが、当時、私はブログの中で、翌日には100ユニットを超す転売が早速出てきたことから、いくら何でも何かおかしいと書いたのを覚えています。

実はその後、業界関係者の間では、ノーブルの役員や従業員が転売目的で予め買い占めていたのではないかという噂が出ていました。ことの真偽は分かりませんが、こちらのデベロッパーはノーブル以外でもこういうことをするところがほかにもあります。

いずれにせよ、同プロジェクトは、この2014年のプリセール価格であれば、さすがに損はしないと思うので、私も個人的には10B6か15B1なら買ってもいいのではないかと思います。

しかし、残念ながら、ワークパミットを持っていないので私は買えませんが、
もし、駐在員で投資物件を探している人がいれば、この6つのユニットはお勧めです。

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ノーブルのセールスプロモーションには裏がある?(その1)

ノーブル1
前回、「いよいよ底値買いのチャンス到来間近か?」でノーブルが当初のプリセール価格に値下げするというセールスプロモーションを紹介し、これには私も興味があると書きました。

それで、この中でもっとも興味のあるノーブル・リコールの販売物件の内容を見ようと、
早速その日のうちに、この1週間限定オンラインセールに登録したのです。

しかし、この通り、中国語のページが出てくるだけで販売物件の詳細ページに入っていけず、その時は何かおかしいと思ったのですが...。

そして偶然ですが、昨日の土曜、会社名は出せませんが、大手デベロッパー業界の知人と朝からゴルフに行った際、この件を話したところ、実は今、いくつかのタイのデベロッパーが実行しつつある戦略がある、ということを聞かせてもらいました。

それが以下のような内容です。

中国人の人気
「コロナの影響で、今は中国人バイヤーの動きがほぼ完全に止まっているが、これはバンコクのコンドミニアムに対する需要がなくなったわけではなく、むしろ、中国人バイヤーの間では、タイは世界で一番投資したい国へと人気がさらに上昇している。
 従って、コロナが落ち着けば、以前にも増して中国人投資家が戻ってくる、
というのがタイの多くのデベロッパーが描く将来予測であり、ロケーションや間取り等、条件のよい物件は無理に値引きせず、中国人バイヤーが戻ってくるまで温存しておこうと考えるデベロッパーが増えている。
 しかし一方、資金繰りが苦しいデベロッパーは、同時に完成在庫の処分も速やかに進めなければならず、そういう彼らが始めた戦略が、中国人投資家がまず買わないような郊外の不便な物件、そして、都心部でも低層階、間取りが悪い、眺望が遮られているといった、タイ人しか買わないような物件をまず先に格安で処分してしまおうというもの。
 従って、ノーブルの今回のセールも、実はタイ人顧客がメインターゲットであり、高層階や角部屋等の魅力的な物件は中国人投資家向けに取ってあるので、今回はほとんど出てこないと思う」。

以上ですが、そういう裏があるのであれば、外国人が今回のセールに登録しようとすると中国語しか出てこない理由がわかります。彼らは今、日本人や欧米人ではなく、中国人投資家の潜在顧客情報を集めようとしているわけです。

また、メージャーデベロップメントがドンムアン近くの郊外に開発した、中国人を含め外国人はまず買わないプロジェクト、メイナーを半額処分するのもわかります。

ノーブル2
ところで前回、ノーブル・プルンチットはスペックが悪いので興味がないと書きましたが、この間取り図を見れば一目瞭然です。要するに「うなぎの寝床」なのです。2ベッドルームはまだ開口部がある程度広いのでいいですが、天井も低く、確か2.7メートルだったと記憶しています。さらに使ってあるワッサドゥ(建築資材)のグレードも今一つで、ラグジュアリーの名に相応しいプロジェクトではありません。

ノーブル3
それもあって、私は今回のセールではノーブル・リコールだけに興味があります。これも以前、ブログで書いたのですが、このプロジェクトは、昔はタイの貴族の子供たちが通っていた名門私立女子学校、ワタナースクールの広大な庭園が借景として見下ろせる北向きのユニットが買いです。

高層階である必要はありませんが、10階以上の中層階フロアであれば開放感のある眺望が約束されるので魅力的です。しかし、今回の販売ユニットを見ると、2階から4階ですが、これではちょっと低すぎます。

一つだけ15階の1ベッドルーム(34.5㎡)がありますが、この物件は173,500バーツ/㎡と他の低層階の物件に比べれば割高です。ただし、確かにプリセール価格です。しかし、ノーブルはいつもそうですが、プリセール最初の2日間限定で5%の特別値引きがあるので、厳密にいえば、最初に買った人はもう少し安く買っていると思います。

いずれにせよ、できればもう少し広い、45~55㎡のユニットが欲しいところですが、それは中国人投資家に200,000バーツ/㎡以上で売ろうと取ってあるのだろうと思います。

また、この写真では全ユニットから庭園が見えているものの、15階以外、Unblocked Viewとは書いていません。もしこれが南向きであったりしたら、もう私は買う気が失せてしまいます。

そこで他にも別のユニットは売りに出てないのかと探そうとしたのですが、先に書いたように、中国語のページが出るだけで、今回の売却物件の詳細が全く出てきません。

結局のところ、今回のプロモーションはプリセール価格へのReset Priceとか書いているものの、実態は外国人が買わないような不良在庫をタイ人に処分価格で売ってしまうのと、中国人バイヤーの顧客情報収集が本当の目的のように思えるのです。

もしそうであれば、こんな裏事情のあるセールには飛びつかない方がいいし、こんなことをやっていると、そのうちノーブルは、今の資金繰り状況から見て倒産するかもしれません。

ところで、
中国政府の海外不動産購入規制もあるので、タイの大手デベロッパーが期待するように、コロナが収束したらすぐに中国人投資家が大挙して戻ってくるかどうかは、私は疑問だと思っています。

しかし、著書の中で一部始終を書きましたが、昨年末、私は香港のエージェントを使ってスクムビット36に建設中であった55平米の1ベッドルームの購入予約権の転売に成功しました。当時は
市場が増々失速低迷しつつあったにもかかわらず、400万円近く儲けることができたのですが、これから再び香港バイヤーの買いが入ってくる可能性は高いと思っています。

今後、中国共産党政府が香港支配をしようと圧力をかけてくるほど、昨年同様、香港の中金持ち以上のアッパーミドルクラスや富裕層が、最悪の場合に備えてタイやマレーシアで再びコンドミニアムを買い始めると思うからです。

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その4)

開発用地売却
พิษโควิดลามหนัก บิ๊กอสังหาฯแห่ขายที่ดิน-ทรัพย์สิน นอกจากระบายสต๊อกเก่า รักษาสภาพคล่อง ชำระหุ้นกู้ ล่าสุดยักษ์พฤกษา ประกาศขายที่ดิน 5 แปลงรวดแนวรถไฟฟ้า กำเงินสดไว้ในมือ
「コロナの影響は相当大きく、デベロッパーも完成在庫の処分だけでなく、とうとう開発用地をも手放し始めている。例えば、大手デベのプルクサーは社債償還用の手元資金調達のため、スカイトレイン沿線にある5つの開発用地の売却処分を発表した」

これは、つい2日前の記事ですが、業界最大手ともいえるプルクサーでさえ、将来の開発のために用地取得していた5つの土地の処分を決めたわけです。

前回の表を見ると、完成在庫については、プルクサーはセナやサンシリ、アナンダに比べれば少ないものの、昨年末時点で762億バーツ(2,500億円)という業界最大の
建設途中を含めた販売在庫を抱えていることから、資金繰りは相当厳しいのだろうと思います。

同様に、サンシリも業界でプルクサーに次ぐ有利子負債があること、しかも、負債資本倍率は2.39とプルクサーの0.98よりかなり高く、状況はもっと深刻かもしれません。

従って、今はデベロッパーと投資家との“我慢比べ”の時だと、私は思っています。

年内償還総額
上の図のように、これから大量の社債償還期日が次々とやってくる中、デベロッパーもいつまでも悠長なことをしていられないはずです。

大手であっても、資金ショートを避けるために、いよいよ完成在庫の損切りをするところが出てくると思うのです。もしかすると、先日のペースデベロップメントのように破綻するところもいくつか出てくるかもしれません。そして、いよいよそこが市場の底値であり、これからそう長く待たないうちにやってくるのではないかと思うのです。

引渡し条件の緩和1
ところで、上の写真の中のコメントは、商工会議所の不動産設計建設協会の会長のものです。

デベロッパーもこれだけ大々的なセールをやっても、今の市場ではなかなか新規の客など見つからないとわかってきた。従って、
以前のように引渡しに応じない購入者に対し、簡単に解約してダウンペイメントを没収したりできない状況になってきている。

むしろ、
引渡しに迷っている既存顧客に対し、顧客の状況に合うように譲歩するのが一番の得策だ、というものです。

そして実際、デベロッパー各社は建設工事をわざと遅らせたり、竣工後の引渡し期限を延長したり、あるいは、支払い開始をコロナ危機の後とし、先に住み始めてもらうというような対策を取るようになっているということです。

例えば、アナンダは
コロナのせいでタイに来られなくなった中国人購入客に対し、引渡し期限の延期を受け入れたと発表しました。多分、大量の中国人購入者を持つ力のある仲介業者、エンジェル・リアルエステートの要求が通って、半年から1年の期限延長を受け入れたのだろうと思います。

アナンダとしても、相当な中国人顧客がいるのでしょうから、期限通りに引渡しに応じない客のダウンペイメントを次々と没収していたら、ますます完成在庫が増えるわけで、それこそ自分の首を締めるようなものです。

そういう状況なので、日本人購入者も最低でも半年ぐらいは引き延ばしていくべきだと思うのです。タイのロックダウンは既に段階的緩和が始まっていて、今日から第2フェーズに入ります。そして、6月中旬には完全に解除される予定です。また、非常事態宣言もその内解除されるので、他の国に比べると先行してコロナの最悪期を脱しつつあります。

一方、ここまで長期間、売買が細ってしまっている以上、一旦市場が底を打つと、底値買い狙いの投資家だけでなく、実需層の買いや、富裕層や外国人の投資家層が戻ってくるので、大きくはなくても
それなりのリバウンドはあると思います。

その場合、払ったダウンペイメントの満額回収は無理としても、うまくいけば、いくらかは回収できるかもしれません。どうせダメ元なのですから、今から諦めることはありません。せいぜいジタバタして半年か1年、引渡しを先延ばしできれば、光明も見えてくるかもしれません。

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その3)

完成在庫保有高
この図は、最近、経済紙のグルンテープトゥーラギットが今年の完成在庫予測を調べたものです。こうやって見ると、どのデベロッパーがこれから資金繰りが困難になりそうか、あるいは既になっているかがわかります。

販売在庫

以前、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その3)」でも、昨年末時点での各デベロッパー販売在庫(建設中のものも含む)と負債資本倍率を紹介しましたが、その後、状況はさらに悪化し、完成在庫だけでここまで積み上るという予測です。

この中でも赤枠で囲ったところが、コンドミニアムの完成在庫がかなりの金額に上り、この先、本当に赤字覚悟の値下げをしてくるかもしれないところです。

それにしても、こうやって見ると、この赤枠で囲った5社、アナンダ、セナ、プロパティ・パーフェクト、オリジン、サンシリは全て日系デベロッパーとJVで組んでいるところです。これまでいけいけでやってきて、勢い余ってしまったのかもしれません。

特に、この中だと、セナはビッグ10にも入ってない中堅でありながら、これだけの完成在庫を抱えてしまうと、資金繰りは相当厳しいはずです。

聞くところによると、特にコンドミニアムのニッチシリーズが苦戦しているようで、JVを組む阪神阪急不動産も内情は大変なのかもしれません…。

昨年、まだバンコクのビジネス誌「アレイズ」に不動産コラムを連載していた時、6月号で「日系デベロッパー、強気一辺倒から逃げ腰へ!」と題して、大半の日系デベロッパーが完成在庫の積み上りを恐れて、新規プロジェクトの開発を見送る中、一人、阪神阪急不動産だけが何故か果敢に新規プロジェクトに挑戦し続けていたということを書きましたが、どうやらその結果は、「凶」と出てしまったのではないかと思っています。

実際、このブログや
著書でも書いたように、その前年の2018年10月には不動産市場失速の兆候が出てきたので、私自身は、オンヌットの自宅を除き、3物件あった自分の投資物件を全て「出口」に向かって売却を開始しています。

その結果、昨年12月には全部売り切ったのですが、不動産は投資に限らず開発であっても「入口」のタイミングを間違うと、もっと取り返しがつかなくなるので、市場トレンドの読みは常に重要です。

ちなみに、セナは私のような個人でも、購入客を連れてきたら5%のコミッションをくれます。従って、買主からも3%取る日系仲介業者の場合は、8%のおいしい両手商売ができるわけです。

しかし、タイも日本と同じで、デベロッパーから直接買うのに仲介業者など不要なのですから、そんな面倒なことなどせずに、こういう場合は、デベロッパーと直接交渉してその5%を値引きしてもらうべきです。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その2)

アナンダの値下げ攻勢
最近の完成在庫の広告を見てもわかるように、多くのデベロッパーが在庫の一掃をしようと2~3年間タダで住めるとか、家賃保証を付けたりとか、300万バーツの値引とか、あの手この手の宣伝文句を使ってきています。

アシュトン広告
しかし、気をつけなければいけないのは、それが本当に買い得なのかどうかです。以前、「今や在庫処分で数百万円の値引きは当り前!」でアナンダの広告を例に挙げて、こんなのは少しも安くなってないので買わない方がいいと書きましたが、実際、いうほど安くなってないのに、すごい大安売りでもしているかのようないやらしい広告も結構目につきます。

アシュトン値引き1
一方で、「今や買ってはいけないバンコクのコンドミニアム(その2)」で挙げたノーブル・リコールの例のように、当初のプリセール価格から2割安くなっているものも投売りで出てきています。

前回、「完成在庫の原価割れ大セール」で原価割れのセールをやるという広告を例に取って、ただの提灯記事だとは思うものの、どんな物件がいくらくらいで出ているか、興味のある人は参考までに見てみたらいいと勧めました

実際、私もちょっと覗いたのですが、あんまり食指は動きませんでした。中には随分安くなっているのもあったのですが、大したアップサイドもなく、どうも安物買いの銭失いに終わりそうな物件でした。玉石混交というか、今のところは本当にいい物件はそうは安くなっていません。

結局のところ、このブログや著書でも勧めているように、直接売買サイトのオーナーズポスティングで、売主が直接売り出しているリセール物件を辛抱強く物色するほうが、少なくとも今のところはいい買い物に出会える可能性が高いと思った次第です。

ところで、デベロッパーのセール価格が本当に安いかどうかは、現地の相場観がある程度あれば大体わかるのですが、日本に住んでいる人の場合はわからないと思うので、その時の簡単なチェック方法があります。

私もよくやるのですが、バンコクのコンドミニアムはほとんどの場合、どこかのポータルサイトが販売開始直前にプロジェクトレビューを書いているので、それをチェックすればいいだけです。

全部タイ語なので、内容まではわからなくても、当初の販売価格は数字なのですぐにわかります。こうやって、売り出した当初の販売価格を調べてみれば、今のセール価格が大体どれだけ安いのかわかります。

私の場合は、気に入ったプロジェクトでも、ここから少なくとも2割ぐらい安くなってなければ、見送ることにしています。何回か書いてきたように、無理する必要はありません。もう少しすると、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、一段安があると期待しているからです。

さて、ちょっと横道にそれましたが、ではなぜ、今は引渡しを遅らせて粘った方がいいと思うかについて、次回、書いてみることにします。

次回に続く

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竣工引渡しがきても焦らず引き延ばせ(その1)

引渡し条件の緩和1
最近、数年前にプレビルドでコンドミニアムを買っていて、いよいよ竣工引渡しが近づいてきたものの、どうすればよいかという相談が、10人ほどの投資家から私のところにもきています。

これについては、既に著書でも書いていますが、結局はその物件の持つポテンシャル次第です。

特に、バンコク市場では既に都心部でも供給過剰となっていることから、将来コロナの問題が解決されても、ありきたりのプロジェクトでは経年劣化とともに価値が落ちていく可能性が高いので、購入後の「運用」と「出口」がある程度読める優良プロジェクトの場合のみ、引き取ってホールドした方がよいと考えています。

従って、そのプロジェクト名と購入した物件の価格を聞いて、ロケーションやスペック、今の市場での取引事例や売物件の一覧を調べた上で、それぞれの人にアドバイスをしているわけです。

ただし、今のような市場では引渡しを受けたくないので、損切りしてでもなんとか予約権を転売したい、また、最悪の場合は解約キャンセルしてダウンペイメントを全部捨てるつもりと考えている人が多いです。

しかし、
これまでにも書いてきたように今の市場は完全な買い手市場であり、損切り覚悟でいくらかでも回収したいといっても、それでさえ、かなり厳しい状況です。

ただ、一昨日の新規コロナ感染者はとうとうゼロになり、他のアセアン諸国に比べてもタイ経済の底打ちは早いように思えるし、うまくいけば今年の終りか来年の初めには不動産市場もやっと底を打つ可能性はあるのではないかと思っています。

そこで私は、どうせダウンペイメントを全部払ってしまったのであれば、これ以上損することはないので、デベロッパーからの通知や連絡を無視しないで、返事が必要なものにはしっかり返事をするようにとアドバイスしています。

これをやらないと、私の経験では3回目の通知ぐらいで向うから一方的にキャンセルされてしまうので、無視するのはまずいです。

そして、解約キャンセルしたいようなことは絶対にいわず、コロナの影響で日本からタイに行けないので室内のインスペクションができないとか、資金の手当てをしているところであるとか、とにかく正当な理由をつけて、もう少し待ってくれと時間稼ぎをするようにと伝えています。

次回に続く

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その3)

帰ってきた投資家達
Condo investment buyers are starting to rule the market again by scooping up ready-to-transfer units at discount prices and speculating to reap capital gains over the next two years as the pandemic fades, according to property consultants.
「コンドミニアムの投資家たちは、値引きの大きい完成在庫の底値買いを始めており、再び市場の主役に戻りつつある。彼らの狙いは、コロナウイルスの影響がなくなる2年後くらいに売却して、キャピタルゲインを実現することにある」

これはバンコクポストに載っていた5月1日付の記事ですが、前回と同じくナイトフランクのコメントです。

昨年、中央銀行がLTVの導入で投資家を市場から締め出して以来、彼らは投資をやめていたのが、ここにきて、大手各社が損切りをも含めた大幅値引きで完成在庫の一掃処分を始めたことから、そろそろ買い時が近づいているということで、市場に戻ってきつつあるそうです。

また、ナイトフランクはこの中で、ラチャダーピセーク通りのプロジェクトが420万バーツから42%値下げの260万バーツで売却されたりしているという例を挙げていますが、以前にも書いたようにラチャダーピセークはタイ人のアッパーミドルクラスに職住接近住宅として人気があると同時に、中国人バイヤーが買い漁ったところでもあるので、中国人バイヤーからキャンセルされた物件なら、そのダウンペイメントを差し押さえているのでこういう値引きは十分あるだろうと思います。

底値買い
なお、今の値引き状況については、「デベロッパー在庫処分値引きの実例」で3回にわたり書いてきたので、もう驚かないと思うし、これからよく探していけば、きっといい投資物件が見つかると思います。

ただし、ナイトフランクはブローカーということもあり、市場の売買を盛り上げようというポジショントーク的なところも感じます。

私としては、「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!」で書いたように、もう少し待っていた方がいいような気もするのですが、ドンピシャ底値で買うというのはなかなか難しいので、将来のポテンシャルがあるプロジェクトであれば、4割も値引きしていれば買っても損はしないだろうとも思います。


大手デベロッパーの危機
บิ๊กเนมปรับแผนอุตลุด รับผลกระทบพิษโควิด-19 เล่นงาน เลื่อนเปิดโครงการใหม่ไตรมาส 2 คาดยอดขาย กำไร ร่วงแรง นักวิเคราะห์กสิกรไทย ระบุทั้งปีไม่ต่ำกว่า 30-40%
デベロッパー大手各社は、コロナの影響により第2四半期のビジネスプランを急遽変更したが、今年の売上、利益とも30%から40%は減少すると予想する」

さて、これはカシコン銀行のリサーチ部門が先日公表した大手デベロッパーの今期の収益予測ですが、大幅な減収減益です。また、各社ともこれからやってくる経済不況に備えてできるだけ販売在庫を処分しキャッシュポジションを高めておこうとしている、ということであり、これも既にこのブログで書いたことですが、まだまだ完成在庫が残っているので資金繰りは厳しいままであり、この流れはもうしばらくは続くように思います。

それと、上の図はコロナの影響を受けてここまで減収減益となった要因を、カシコン銀行が図解したものです。これを見ると、3割から5割の販売値引、さらに中国人投資家がほぼ100%いなくなり、おまけにタイ人の住宅需要も景気悪化で半減した、ということで、お先真っ暗の様相を呈しているように思えますが、こういう時にこそ底値買いの投資家が出てくるのです。

為替についてもこれからさらにバーツ安に振れるという予測が出ており、いよいよ底値買いのチャンスが近づいているようにも思えるので、状況次第ですが、これから3ヵ月から6カ月が面白いような気がします。

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その2)

生き残り戦略
さて、ナイトフランクリサーチはこの中で以下のコメントをしています。

1.昨年売れたコンドミニアムユニット数は39,919ユニットで、これは一昨年前の58,000ユニットから31%の大幅ダウン。
その結果、2019年末のデベロッパーの販売在庫は98,158ユニットとなった。

2.昨年は、LTV規制の導入等でタイ人の投資目的の購入が減り、中国人投資家の減少については、中国政府が海外への送金を禁止したことや、その経済成長のスローダウンが原因。

3.その結果、昨年のコンドミニアム購入者の70%から80%がタイ人による自己居住目的の買いであり、彼らは実需なのでプレビルドで買うよりも、すぐに住める完成物件を好んで買う傾向がある。また、価格も300万バーツ以下のものを買う。

4.2020年のコンドミニアム市場も、コロナウイルスの世界的感染で中国人の購入を筆頭に外国人の購入はさらに減少する。

5.こんな状況下、2020年の各デベロッパーの生き残り戦略も以下のように違ってきている。

a. 供給をストップまたは極端に減らしてリスク回避し、コンドミニアム市場から距離を置く(ランドアンドハウス、ゴールデンランド、プロパティパーフェクト、アナンダ、SCアセット)

b. ネーウラープ(戸建て、セミデタッチ、タウンハウスの低層住宅)にシフトする(セナ)

c. 地方へのコンドミニアム展開(AP)

d. テナントを入れてインカムプロデューシングとし、50~100ユニット単位のバルクで機関投資家に売却(LPN)

e. 販売を中止し、市場が回復するまで一時撤退(プルクサー)

以上ですが、正直な話、私はこのどれにも興味がありません。その代わり、以前「市場から撤退を始めた大手デベロッパー」でも書いたように、彼らデベロッパーがもうバンコクのコンドミニアム開発から撤退したいというのが手に取るようにわかるということは、既存の完成在庫は彼らにとって相当なお荷物であり、早く処分したいということでもあります。

一方、開発型の不動産デベロッパーと完成物件に投資する不動産ファンドなどの機関投資家とでは、ビジネス上の利害関係が違います。つまり、デベロッパーが開発をやめれば、これから供給過剰の問題が徐々に解消されていくことになり、投資家にとってはチャンス到来でもあるわけです。

ただし、我々日本人は、少なくともタイの銀行からは借入できないし、この時期に日本で自宅担保に資金調達するのもできないと思うので、まさに普通預金口座に現金を持っているキャッシュリッチな人だけが参戦できる市場です。

間違っても、借金をして買おうとはしないで下さい。今は、余裕資金を持つ人だけの底値買い相場です。

その代わり、完成在庫を叩いて最低でも3割以上値引きを取って買えば、コロナウイルス騒動が収まった2年後には大きなキャピタルゲインが狙えるチャンスでもあると思うのです。

では、次回は、私と同じように考える底値買い狙いの投資家たちが、いよいよ市場に戻り始めているという話をしてみようと思います。

次回に続く

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完成在庫を狙って強気で指値交渉(その1)

値引率
これはナイトフランクが出してきた、デベロッパーが現在販売中のコンドミニアムに関するロケーション別の値引率比較です。

当然のことですが、供給過剰が一番激しい郊外ほど値引き率が大きくなりますが、実際には販売を開始したばかりのプロジェクトと建設中の販売在庫、そして完成在庫であるかによっても値引率は大きく違います。

それに、私はデベロッパー破綻という最悪のケースも考えて、今は完成在庫のみを投資対象とするべきとこのブログでも書いてきていますが、完成在庫の値引き率の実態はこの程度ではすまないと考えています。

特に「「待つも相場なり」でもう一段安を待て!(その3)」で書いたように、これからもっと資金繰りが厳しくなるデベロッパーにしてみれば、プリセールで売り出したばかりのプロジェクトならまだ建設に取り掛かってないので、用地取得費用だけで止めておけますが、コンドミニアムという建物の性質上、一旦建設工事を始めてしまったものは途中で止めることができないので、開発費用がどんどんかさんでいきます。

従って、デベロッパーとしては竣工までにできるだけ多く売ってしまいたいわけですが、それよりも頭が痛いのが完成在庫です。

例えば、7割ぐらい売れていて3割が完成在庫として残っている場合、既に多くの入居者がいるわけですから未販売の部分の共益費等はデベロッパー負担になるし、建物が劣化していく中で、マーケット価格も値下りするという今の状況は、二重、三重のリスクなわけです。

販売在庫
このグラフにあるように、昨年末でバンコクの累積供給ユニット数である62万ユニットと累積販売実績の52万ユニットとの差が約10万ユニットあることから、単純に10万ユニットもの販売在庫があるわけです。

そして、これまでにも書きましたが、問題はその内の30,000ユニットが完成在庫であり、彼らの頭痛の種でもあるわけです。

ちなみに、つい数年前まで、大手デベロッパーの中には随分高飛車な態度のセールスも多かったものですが、今は住宅ローン審査など必要がなく、全額現金で買う我々外国人はのどから手が出るほど欲しい客です。

従って、言い方は悪いですが、今回は札束でセールスマンの頬を叩くつもりで、満足するだけの値引きが取れないのであれば買うのはやめた、という強気の指値交渉をして、ダメなら余裕をもって立ち去ればいいだけだと考えています。

ただし、こういうデベロッパーとの交渉の場合、仲介業者は話がややこしくなるだけで不要です。彼らはデベロッパーから3%から5%のコミッションをもらえることから、基本的に取引が成立することを優先するのでどうしても利害の不一致が起こります。

やはり、ここは自分で有望物件を選び出し、直接デベロッパーに指値交渉して、その分も値引きしてもらった方が得です。

なお、そういう有望物件の発掘や指値交渉には私がアドバイザーとしてお手伝いもできますが、あとはそんなに難しくもないので、投資家とデベロッパーのやり取りで簡単に権利移転までやれます。

それにもし必要なら、時々私が使っている権利移転専門のプロ、日本でいう司法書士みたいなタイ人女性を使って10,000バーツで手配することもできます。

さて、こんな状況下、大手デベロッパーはこれからの生き残りをかけてそれぞれ戦略を練ってきているわけですが、それについて次回、見ていくことにします。

次回に続く

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相次ぐコンドミニアム事業の縮小と撤退(その2)

アナンダさて、これまで業界ではいつもポジショントークを連発して強気を演出してきたアナンダですが、彼らもとうとう観念したのか、プレス発表でこんなことをいっています。

5.アナンダ
SET-listed developer Ananda Development plans to launch one project this year to focus on draining its 2,700 completed but unsold condo units worth 18 billion baht.

大手上場企業のアナンダは、今年は現在抱える2,700ユニットもの完成在庫、約180億バーツ相当の一掃を最優先し、新規プロジェクトは1つしか出さない。

Seven condo projects are planned to be completed this year, worth a total 29.8 billion baht. Of these, 50-60% are sold on average. In other words, Ananda has an additional 12-13 billion baht as unsold, completed condo waiting for sales.
さらに、今年中に7つのプロジェクト、298億バーツ相当が竣工するが、実態はこのうち、5~6割程度しか売れておらず、このままでは120億~130億バーツの完成在庫が上積みされることになる。

以上ですが、実はこの中で今年唯一売り出すプロジェクトというのは、昨年6月に
やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)」で「今年前半は中央銀行のLTV融資規制でわずか2つのプロジェクトしか売り出せず、それもわずか39%しか売れてない」と書いたプロジェクトの1つ、アイディオ・サパーンクワーイで、一旦は売り出したものの、途中で販売を取りやめにしたという経緯があります。

結局、この的外れの値付けがされたプロジェクトでは、マーケットにほとんど相手にされなかったので、今回、大幅なスペックダウンで売値を230,000バーツ/㎡から139,000バーツ/㎡へと値下げし、再度販売することになったものです。従って、他には新しいプロジェクトはやらないということであれば、
事実上、アナンダは新規凍結ということでもあります。

もっとも、2カ月前に「2019年の人気ロケーション、ベスト5」で紹介したように、サパンクワーイはタイ人に人気のある駅としてベスト5に入っていることから、値段さえ需要にマッチすれば売れるのかもしれませんが…。

ただし、アナンダは過去にこのブログでも書いてきたように、手抜き工事や設計の無理等で大きな問題を起こしてきているので、ここまで価格を落すとまたろくな事がないような気もしますが…。

ところで、アナンダのポジショントークは少しやりすぎだといつも思っていたこともあり、以前、「アナンダのポジショントーク」で一度、彼らのいうことはハッタリだと非難したこともありますが、今回、
強気一辺倒のポジショントークばかりだったアナンダが、さすがにトーンダウンしたのです。

すなわち、既に180億バーツもの完成在庫を抱えている上に、さらに今年は120億バーツの上乗せがくる、つまり、「
販売在庫」でなく300億バーツ(約1,000億円) もの「完成在庫」を抱えることになり、これは業界でも最多水準に入ること、そして、実はこれまで自慢していたほどにはアナンダの物件は売れてなかったことを認めたわけです。

さらに、中国人だけでなく、今はタイ人のキャンセルも増えてきていることから、完成在庫がもっと増える可能性もあるわけで、アナンダと多くのプロジェクトでJVを組む三井不動産も、頭を抱え込んでいるのかもしれません。

いずれにせよ、「市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)」でも紹介したように、業界最大手のランドアンドハウスでさえも、SCアセットと同様、今年はコンドミニアムの開発から撤退を決め込んでいることから、
今のコンドミニアム市場の状況は相当深刻だと考えるべきです。

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相次ぐコンドミニアム事業の縮小と撤退(その1)

デベロッパーの対応策1月に「激減する供給量と市場の縮小」で紹介したコリアーズの予測通り、第1四半期は供給量が激減しています。

さらに、その後に発生したコロナウイルス感染の影響も重なって、デベロッパー各社が最優先で注力してきた販売在庫の一掃も、売行き低調でなかなか思ったようにバックログが減らせないというジレンマに陥っています。

そんな中、第1四半期の結果を見て、大手デベロッパー各社も次々と住宅市場、特にコンドミニアム市場に見切りをつけてきているようです。

さて、この写真は最近の大手デベのプレス発表の一部ですが、以下、概略をまとめてみました。

1.サンシリ
昨年末で120億バーツのコンドミニアム完成在庫を抱えていて、今年はさらに250億バーツ相当のコンドミニアムが竣工引渡しを迎える。また、中国人バイヤーの激減で、外国人へのプリセールは2018年の140億バーツから2019年はわずか30億バーツへと4分の1以下に落ち込んだ。従って、今年はコンドミニアムの新規開発は減らし、将来、中国人バイヤーが戻ってくるまで、戸建て等の実需層向け低層住宅にシフトする。

2.オリジン
新規コンドミニアムに関しては、昨年の16プロジェクト、182億バーツから今年は4プロジェクト、79億バーツに減らす。とにかく市場は今、オーバーサプライで、新規プロジェクト開発は既存の販売在庫物件の価格より安くしなければ売れないので難しい。従って、今年はもっと多くのパートナーとのJVで
リスク分散していく。現在のコンドミニアム完成在庫は70億バーツある。

3.AP
今年は低層住宅を中心にやる。また、コンドミニアムの新規プロジェクトは、合計4つ、121億バーツ相当を売り出す(この内、2つが三菱地所とのJV)予定であるが、今のコンドミニアム販売在庫は436億バーツある。

4.SCアセット
コンドミニアムの新規開発は凍結し、タイ国内でのホテル事業と米国でのアパート事業にシフトする。現在、タイのコンドミニアム市場は供給過剰が激しいので、新しく用地取得する計画も全くない。

次回に続く

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市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その2)

完成在庫推移予測先日、「CBREのポジティブな市場予測」でも書きましたが、CBREは時々、このようなちょっと能天気すぎるコメントを出します。

そして今回も、CBREだけが今年後半からコンドミニアム市場が急回復するというような、根拠のない楽観的なことをいっています。

特にこのMDは業界でも有名人なのですが、数年前にも、セレスアソークのプリセール時に、見え透いた提灯記事を書いて持ち上げていたので、「注目プロジェクト、Celes Asokeについて(その2)」の中で私は、「このセレスアソークに関して注意すべきは、販売会社であるCBREがプレス発表等でこのロケーションがスーパープライムであるとか、まるでアソークで最高であるかのように持ち上げているのですが、これはポジショントークであり、ややミスリーディングです」とコメントしたことがあります。

このように、ブローカーではCBREやプラスプロパティのコメントにはバイアスがかかっていることが多く、注意が必要だというのが私の実感ですが、一方で、独立系調査会社のAREAや国営銀行の調査機関であるREIC、そして民間ブローカーではコリアーズがニュートラルなコメントを出すので、参考になることが多いです。

それもあって、このブログでも私はAREAやREICの調査結果を頻繁に引用するようにしていますが、今回の記事についても読んでの通り、AREAやコリアーズが厳しい見方をしているのがわかります。

そしてデベロッパーでは、ランドアンドハウス、クオリティハウス、プルクサーなどが客観的で説得力のあるコメントを出すのに対し、アナンダやオリジン、APなどはややはったりを感じさせるポジショントークが多く、注意が必要だというのが私の個人的な印象です。

さて、そういうことを理解した上で今回のブルームバーグの記事を読んでいくと、事態は決して楽観できるような状態ではないのがわかると思います。

また、「2年分以上の販売在庫を抱えたデベロッパー」でこのAREAの予測表を付けて解説したように、今後、ランドアンドハウスのようにデベロッパーが新規プロジェクトを止めても、既存の進行中プロジェクトがこれから竣工してくるので、2022年になってもコンドミニアムの完成在庫だけでもまだ1万ユニット近くある可能性があるのです。

そういう意味では、最後のコリアーズのコメントは大袈裟とは思えないし、個人の中古物件の投売りなどは別として、少なくともデベロッパーの在庫一掃セールなどは、今の時点で焦って買わない方がいいと思うのです。

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市場から撤退を始めた大手デベロッパー(その1)

株式市場これは2日前のブルームバーグに載っていた記事ですが、タイ最大のデベロッパーであるランドアンドハウスは、今年はもうコンドミニアム開発は一切やらないとのことです。

また、これまで強気であったシンハーも慎重になっていますが、いつも強気のポジショントークが多いアナンダやオリジンも、さすがにこれからは少しおとなしくなるだろうと思います。

ではまず、以下がこの記事の概略です。

1.調査機関のAREA談:
 かつては中国人投資家が好んで買っていたバンコクのコンドミニアムであるが、コロナウイルス感染騒動で購入者が激減した結果、2020年のコンドミニアム市場での外国人投資家比率はわずか10%へと落ち込む。
 また、
今年前半はこの影響で外国人投資家需要がほとんどなくなってしまうと予想され、バンコク首都圏にある10万ユニットを超える空室物件を国内の実需で消化していくしかないが、それは容易なことではない。

2.ランドアンドハウス社長談:
 タイ中央銀行が住宅ローン規制を緩和して住宅市場を活性化させようとしているが、ほとんど効果はなく、今のコンドミニアム市場は怖くて近寄れない。
 それに、コロナウイルス騒動だけが原因ではなく、実際にはそれ以前の2019年から、様々な要因により外国人投資家の需要は陰りを見せていたので、今の市場低迷はもっと根が深い。
 
3.ランドアンドハウスは今年、新規のコンドミニアムプロジェクトは一切計画しておらず、シンハー・エステートも現在の供給過剰状態を警戒して、新規プロジェクトのための用地取得には消極的である。

4.CBREのMD(マネージングディレクター)談
 今年前半はコロナウイルスの影響で不動産セクターは低迷するものの、それが終われば急回復する。

5.先週、政府は、
不動産業界全体の不振はタイ経済にとっても大きな問題の一つであり、2020年のGDP成長率は1.5%程度まで落ち込む可能性があると発表した。


6.現在、タイの株式市場での不動産セクターの株価は過去1年で24%も下落しており、全体のインデックスに比べても13%以上も下落が大きい。

7.コリアーズインターナショナル談
 2020年の第1四半期、デベロッパー全体で6,000ユニットの新規プロジェクトが売り出される予定であるが、これは昨年同期比で40%減である。しかし、それでも今の供給過剰状態は極めて厳しいものであり、今後3年くらいで需給のバランスが取れればいい方だと考えている。


次回に続く

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Bangkok Has 100,000 Empty Apartments and May Soon Have More


Bangkok’s condominium market, once a favorite of Chinese investors, faces a bleak year as the novel coronavirus outbreak keeps buyers away.

Foreigners are set to account for as little as 10% of purchases in 2020, down from a fifth two years ago, consultancy Agency for Real Estate Affairs estimates. Chinese buyers used to provide the bulk of overseas interest but are now hampered by the travel curbs and economic havoc sparked by the disease.

The demand from foreigners may disappear in the first half following the outbreak,” said Sopon Pornchokchai, the consultancy’s president, adding that there are 100,000 vacant condominiums in and around Bangkok. “We’ll need to rely on local buyers, but that won’t be easy.”

The Bank of Thailand has loosened mortgage-lending rules to encourage domestic purchasers but developers remain wary. For instance, Naporn Sunthornchitcharoen, the chief executive of major Thai developer Land & Houses Pcl, last month said the firm is “afraid” of the condominium segment.

Even before the coronavirus spread from China, foreign interest was flagging as the outlook for an economy reliant on trade and tourism deteriorated amid currency strength in 2019 and the U.S.-China trade war.

 

Caution Reigns

Land & Houses doesn’t plan to open any new condominium projects this year. Another developer, Singha Estate Pcl, is “very cautious” about buying land for residential offerings because of concerns about an oversupply of property in certain locations, Head of Investor Relations Maysenee Ratnavijarn said.

The real estate sector slowdown is among the many challenges ahead for the Thai economy in 2020. Gross domestic product growth may weaken to as little as 1.5% this year, a six-year low, a government agency forecast last week.

While the first half will be slow because of travel restrictions caused by the virus, the property sector will eventually recover quickly, said Aliwassa Pathnadabutr, managing director of CBRE Group Inc. in Thailand.

Thailand’s 55-member Property Development Index has tumbled about 24% in the past 12 months, worse than the 13% slide in the overall Thai stock market.

Developers are expected to bring about 6,000 new condominium units to the market in Bangkok in the first quarter of 2020, down 40% from a year earlier, according to Phattarachai Taweewong, associate director of Colliers International Group’s Thai unit.

It’s tough situation in 2020,” Phattarachai said. “Hopefully the market can go back to balanced supply and demand again in the next three years.”



スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その2)

スペックダウン以下は現地のビジネス紙に載っていた記事ですが、長いのでここでは概要だけ紹介します。

1.今年のコンドミニアム市場は数年前までとは違って、市場が急速に縮小しつつある。中央銀行の融資規制後、タイ経済の不振に起因する購買意欲の減退もあって、昨年に比べ販売額は2030%以上縮小した。

2.その結果、デベロッパー各社は新規プロジェクトの開発を先送りするようになり、中には一旦売り出したものの、あまりに売れ行きが悪く、販売を中止する例も出てきている。

3.コ
リアーズ・インターナショナルによれば、今の市場では、デベロッパーはまず実需顧客の購買力を十分調査した上で、その予算内で買えるコンドミニアムを供給しなければならなくなっている。従って、第4四半期以降に売り出されるプロジェクトは、2年前までのように、当然のように値上げをしながら新規開発物件を売り出していけるような状況にはない。

4.過去においては、天然大理石等の高級建材を使用したり、ハイスペックの最先端技術を取り入れたり、またはCBDやトンローといった特別なロケーションのプロジェクトは、富裕層にしか買えないような高価格で販売されてきたが、それでも売れてきた。


5.しかし、今は投資需要が激減し、自己居住目的の実需層が主な住宅購買層となっているので、デベロッパーはスペックを落としてグレードダウンし、彼らが買えるところまで販売価格を引き下げざるを得なくなってきている。


6.例として、サンシリは当初「ライン」ブランドで売り出す予定であったペチャブリ通りのプロジェクトを急遽スペックダウンし、かつ専有面積も縮小してユニット数を200から500に増やし、廉価な「ベース」ブランドに格下げした。このプロジェクトは実需層向けに「ザ・ベース・ペチャブリー・トンロー」として売り出されたが、27㎡のユニットが269万バーツ、平均価格も98,000バーツ/㎡と売りやすい価格設定となった。


7.同様にアナンダもチャオプラヤー川沿いのプロジェクトで、ほとんどのユニットがリバービューでありながら、平均ユニット価格が159万バーツ、62,000バーツ/㎡という、合計1,400ユニットの廉価な大型プロジェクトを売り出したが、周辺で売り出されているプロジェクトが120,000バーツ/㎡であることから、相当な割安感がある。

以上、大体の内容としてはこんなものですが、この表からもわかるように、今年の第1、第2四半期の新規プロジェクトの売行きは、それぞれわずか22.6%、15.7%と酷いものでした。すなわち、デベロッパーが当然のように毎回値上げしながら、粗利で20%~25%も取るというような殿様商売ができる時代はもう終わったということです。

ところで、ここで注意しなければならないのは、このサンシリとアナンダのプロジェクトの両方とも、マストランジットの駅からかなり離れていて、ロケーション的にはBクラスのプロジェクトです。
もっとも、サンシリのはエアポートリンクの駅からは何とか歩ける距離のようではありますが…。

ただし、日本人でなくタイ人アッパーミドルクラスに賃貸するのが戦略というのであれば、10,000バーツ/月前後の家賃であれば需要はあると思うので、中長期でイールドプレイをするというのなら、これはありだと思うのです。

いずれにせよ、今のマーケットではこういう実需客に売れる価格でなければどうにもならないので、引き続き来年もこういったベーシックなスペックで価格を極力抑えたプロジェクトが出てくるので、ある意味、イールドプレイヤーにとっては大きなチャンスです。

ただし、わずか築4、5年でどこか古ぼけてくるような経年劣化の速い物件が出てくる可能性もあるので、それをカバーできるだけのデベロッパーのブランドやロケーション的な魅力を持つプロジェクトを選ぶ必要があります。

もっとも、私などはこういう駅から離れたロケーションで投資物件を買うのであれば、スペックダウンしたプロジェクトを買うよりも、
数年前に売り出されたハイスペックのプロジェクトもこれら廉価プロジェクトに引きずられて値下りしてくるはずなので、その投売りを買う方がグレードも高く割安感があるのではないかと考たりもするのですが…。

しかし一方で、今のバーツ高により為替差損を被るリスクをも考えると、全額を一括支払いしなければならない中古よりも、ダウンペイメントだけで、今後数年間、様子見ができる新規プレビルドも検討の価値があるので、難しいところです。

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สถานการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ปี 2562 แตกต่างจากปีก่อนราวกับหนังคนละม้วน หลังปี 2561 สร้างประวัติศาสตร์ใหม่ของอสังหาริมทรัพย์ไทย ทำสถิติการเปิดตัวใหม่กว่า 66,000-68,000 ยูนิต ดันตลาดทั้งภาพรวมเติบโตเฉียด 20% แต่ปีนี้ผู้ประกอบการและนักวิจัยตลาดอสังหาฯฟันธงตลาดหดตัวอย่างรวดเร็ว ยอดการเปิดขายใหม่ลดลงกว่า 20-30% หลังเจอยาแรงของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ซึ่งใช้มาตรการ LTV คุมการปล่อยสินเชื่อบ้าน ซํ้าภาวะเศรษฐกิจไม่ดี กระทบกำลังซื้อของผู้บริโภคบริษัทพัฒนาอสังหาฯหลายรายเลื่อนเปิดตัวโครงการใหม่จากแผนที่วางไว้ และก็มีบางโครงการต้องยุติการขาย หลังพบตลาดไม่ตอบรับ ยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าหมายนายภัทรชัย ทวีวงศ์ รองผู้อำนวยการ ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย ให้ทรรศนะว่า จากนี้ไปผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องศึกษากำลังซื้อผู้บริโภค เพื่อกำหนดราคาขายให้สอดคล้องกับกำลังซื้อของผู้บริโภคที่แท้จริง ดังนั้นโครงการที่เปิดตัวใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปีนี้เป็นต้นไป การปรับราคาขายใหม่เพิ่มขึ้นสูงๆ ดังเช่น 2 ปีที่ผ่านมาคงไม่สามารถทำได้
“สมัยก่อนโครงการเปิดใหม่มักจะตั้งราคาเพิ่มสูงกว่า 10% ถ้าเป็นโครงการที่ใช้วัสดุพิเศษ เช่น หินอ่อน หรือมีเทคโนโลยี และทำเลพิเศษ เช่นในศูนย์เศรษฐกิจ หรือซีบีดี อาทิ ย่านทองหล่อ ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมากกว่า 100% สูงเกินกว่าที่มนุษย์เงินเดือนจะซื้อได้”ดังนั้น เพื่อผ่าวิกฤติกำลังซื้อ เริ่มเห็นผู้ประกอบการบางรายปรับลดสเปกโครงการที่จะเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 4 นี้ เพื่อทำราคาขายให้ผู้ซื้อเอื้อมถึงเช่น เดอะ เบส เพชรบุรี-ทองหล่อ ของบมจ.แสนสิริ เดิมจะพัฒนาคอนโดมิเนียมแบรนด์ เดอะไลน์ แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจไม่เอื้อ จึงปรับลดสเปกโครงการลงมา และเพิ่มจำนวนยูนิต จาก 200 ยูนิต เป็นประมาณ 500 ยูนิต ขายในราคาเริ่มต้นละ 2.69 ล้านบาท สำหรับห้อง 27 ตร.ม. หรือเฉลี่ยราคาขายประมาณ 9.8 หมื่นบาทต่อตร.ม. เพื่อช่วยให้ขายง่าย กำหนดเปิดจองวันที่ 2-3 พฤศจิกายนนี้
 อีกรายบมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เตรียมเปิดตัวโครงการไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว ช่วงเปิดพรีเซลราคาเริ่มต้น 1.59 ล้านบาทต่อยูนิต หรือเฉลี่ย 62,000 บาทต่อตร.ม. ที่สำคัญทุกยูนิตเห็นวิวแม่น้ำ เป็นโครงการใหญ่จำนวน 1,400 ยูนิต เปิดให้จองวันที่ 5 พฤศจิกายนนี้ เปรียบเทียบราคากับโครงการที่เปิดขายในพื้นที่เดียวกัน ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.2 แสนบาทต่อตร.ม. ถือว่าไอดีโอ ราคาตํ่ากว่าราคาตลาดมากกว่า 30%นายชานนท์ เรืองกฤตยา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า การพัฒนาโครงการจะยึดหลักสอดรับกับสถานการณ์ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน โดยเฉพาะความผันผวนทางเศรษฐกิจจากภายในและภายนอก นอกจากจะเน้นทำเลที่ตั้งที่มีศักยภาพสูงติดแนวรถไฟฟ้าตามวิสัยทัศน์แล้ว การเปิดราคาขายในจังหวะนี้ ต้องหาจุดสมดุลให้เจอถึงจะอยู่ได้ ไม่ซึมตามตลาดช่วงไตรมาสสุดท้ายของปีบริษัทเตรียมเปิดพรีเซล โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ 4 โครงการ เริ่มจาก ไอดีโอ จรัญฯ 70-ริเวอร์วิว มูลค่าโครงการ 3.5 พันล้านบาท ด้วยราคาเริ่ม 6.2 หมื่นบาทต่อตร.ม. ซึ่งถือเป็นราคาที่ตํ่าในปัจจุบัน ราคาเทียบเท่าคอนโดฯในยุค 3 ปีก่อน เพื่อให้เหมาะกับผู้บริโภคกลุ่มใหญ่ เจน z
 “ไม่เป็นการฝืนตลาดและเหนื่อยตามมา ผ่านการควบคุมต้นทุนตั้งแต่ผู้รับเหมา ไปจนถึงการออกแบบ แม้กำไรจะลดน้อยลง แต่ขณะนี้มองว่า ควรทำโปรดักต์ที่ไม่หวือหวา ต้นทุนสูง และเป็นไปตามภาวะตลาดถึงจะเหมาะ”ด้าน นายองอาจ สุวรรณกุล ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการควบคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยของ ธปท. ( LTV) ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยตั้งแต่หลังเดือนเมษายนที่ผ่านมา ได้รับผลกระทบ และมีการปรับตัวทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้พัฒนาโครงการ การเปิดโครงการใหม่ปรับแผนบางส่วน ให้สอดรับกับตลาดคอนโดมิเนียมในขณะนั้น ซึ่งพบว่า คอนโดฯในระดับราคาที่ไม่สูงมากอย่างคอนโดมิเนียมเซ็กเมนต์ C และ D เป็นอีกหนึ่งตลาดที่มีโอกาส โดยเฉพาะ
อย่างยิ่งบนพื้นที่ชุมชนที่เป็นทำเลของผู้อยู่อาศัยจริง โดยกลุ่มลูกค้ายังคงเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ในการซื้อคอนโดฯเพื่อสะท้อนความสำเร็จในฐานะของบ้านหลังแรก ซึ่งจะเป็นแผนรุกหนักในช่วงปี 2563 ผ่านแบรนด์  “เดอะ เบส”  

スペックダウンで売ろうとするデベロッパー(その1)

スペックダウンによる値下げ最近のデベロッパーの戦略の一つが、スペックダウンと専有面積の縮小による販売価格の低下です。

といっても、これは既存の販売在庫、特に完成在庫を一掃するために自分たちの利益を削ってでも行う特別値引きとは違って、最初に建築コストを下げて一定の利益を確保した上で販売価格を低く抑えるので、その分、グレードはかなり落ちます。

以前、「40歳以下購入層の人気ロケーション」や「最新トレンド:タイ人入居者需要のミッドタウンブーム」で紹介したように、ミレニアル世代が住みたがるダウンタウンやミッドタウンでの住宅需要、そして最近注目されているジェンZ世代の需要を取り込むためのデベロッパー各社の戦略がこれです。

今のような住宅需要全体が弱い中では、彼らの需要が大きいロケーションの物件を予算的に手が届く範囲内で供給するために、スペックを落してグレードダウンし、専有面積も縮小して、とにかく何が何でも買いやすいように価格を下げるわけです。

その結果、ダウンタウンやミッドタウンでは、20㎡台のスタジオや1ベッドルームといった、日本のワンルームマンションと大差ない狭小物件が増えることになり、逆に40㎡を超えるような1ベッドルームは中長期的には今よりさらに希少価値が出てくることになります。

ところで、やはりいくら割安といっても駅から500メートル以上あるようなプロジェクトは、多分、あまり値上りしないと思うので、近くに新線の駅ができるとか、ミックスユースの複合開発であるとか、余程のアップサイドでもなければ、我々が買えるようなものはそう多くはないだろうと思います。

さて、これについての現地紙の記事を次回紹介してみますが、サンシリなどはペチャブリー通りで、当初は「ライン」ブランドで売り出す計画であったプロジェクトを、それでは売れそうもないので変更し、ユニット数を増やして平均価格も10万バーツ/㎡以下に抑えた廉価ブランドの「ベース」にして売り出したようです。

確かにこの価格なら、今のマーケットから見れば割安感はあるので、売れ足は速いだろうとは思うのです。もっとも、だからといって私は買おうとは思いませんが…。


次回に続く

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最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その4)

市場分布6.バンコク首都圏とそれ以外のエリアで、過去25年間の新規供給実績を比較すると、供給戸数において7割、開発金額においては8割近くと、首都圏に集中しているのがわかる。
 また、過去25年間に417万戸もの大量の住宅が新規供給されてきたが、新築需要は最近減少しつつある。その理由は、過去に開発された住宅が、今は中古となって市場に大量に存在することになったからである。
(所見:25年間の住宅供給全体の中で、バンコク首都圏の占める比率が金額ベースで8割ということは、コンドミニアムに限ればおそらく9割を超えていると推測できます。
 また、
AREAが指摘する通り、過去から蓄積されてきた大量の中古物件の存在もバンコクの新築コンドミニアム販売不振の原因になっていて、現状ではコンドミニアム市場がサチレートしているのだろうと思います)

以上がAREAのレポートとそれに対する私のコメントですが、私にはこの最後のAREAのコメントが一番気がかりです。

2019住宅市場
昨年あたりから、プレビルド物件が竣工を迎えてもプリセール価格に比べてほとんど値上りしないケースが増えてきている原因は、いつ買うの?、今でしょ!(その1)」で説明したように、中古を含めたリセール物件が市場でオーバーフローしているからなのかもしれません。

すなわち、中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少や解約という
外部的要因でなく、実はこの大量の中古物件の存在という市場自体の内部的要因が主な足カセとなってコンドミニアムのプレビルド市場の低迷をもたらしている気がします。

そうなると、今のリセール物件のオーバーフローが落ち着き、かつ新規物件の供給過剰も沈静化するまでには、まだかなりの時間がかかりそうです。

従って、「2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3))」で年初に書いた少なくとも向こう半年から1年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです」というくだりは、「少なくとも向こう1年から2年は」に書き換えた方がいいのかもしれないと思うのです。

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AREAレポートの続き
หากเทียบระหว่างการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกับจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด จะพบว่า ในจังหวัดภูมิภาคมีสัดส่วนเป็นส่วนน้อย โดยมีจำนวนโครงการเพียง 40% ของทั้งหมด  มีจำนวนหน่วยเพียง 30% ของทั้งมด และมีมูลค่ารวม 23% ของทั้งหมด  แม้ประชากรส่วนใหญ่จะอยู่ในจังหวัดภูมิภาค แต่ส่วนมากยังอยู่ในชนบท ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยแบบบ้านจัดสรรหรือห้องชุดแต่อย่างใด

การเกิดเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยถึง 4,171,484 หน่วย ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา นับว่าสูงมาก นับได้ประมาณปีละ 166,859 หน่วย  หรือมีมูลค่ารวม 380,271 ล้านบาทในแต่ละปี  อุปสงค์นี้มีจำนวนลดลงตามลำดับเพราะมี “บ้านมือสอง” เกิดขึ้นเป็นเงาตามตัว  แต่มูลค่าการพัฒนาในระยะหลังกลับมีสูงขึ้นเพราะการพัฒนาสินค้าที่มีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้นมากกว่าสินค้าที่มีมูลค่าต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อในระดับล่างลดลงในขณะนี้


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その3)

アソーク駅前4.AP、ランドアンドハウス、クオリティハウスは5、6、7位と続いているが、実は関連会社同士でもある。
 特にランドアンドハウスとクオリティハウスは兄弟会社で関係が深く、この2社の開発総額を合わせると、1位のプルクサーをも凌ぐ。
 また、この3社の特徴は、ユニット単価の高い高級物件を得意とするデベロッパーであり、特にランドアンドハウスは485万バーツ/ユニットと最も高い。

 (所見:ユニット当たりの平均価格を比べればわかりますが、この3社やサンシリの平均価格が400万バーツ以上なのに対して、プルクサーが214万バーツ、LPN(ルンピニ)に至ってはわずか147万バーツと低価格住宅に関しては群を抜いていることがわかります。
 ただし、「アナンダのポジショントーク(その2)」の中で私はこうも書いています。
 「LPNは私個人としては非常にいいデベロッパーだと思うのですが、かつて、そのLPNがプロンポンのソイ24でルンピニ24というラグジュアリープロジェクトを開発しました。残念ながら、外見は格好いいのですが、内装は安普請で私はあまり魅力を感じませんでした。
やはり、これまで得意としてきたセグメントからあまりかけ離れたセグメントでの開発は難しいのだろうと思います。
 同様にこのセグメントにあまり経験のないアナンダが、コスト管理の勝負でもある100万バーツ台の物件をしっかり開発できるのかという疑問があります」
 つまり、こういうアフォーダブルプロジェクトの開発ノウハウは一朝一夕には身につかないと思うので、高級物件を得意としてきた大手がこれからエントリークラスに入ってくるとしても、そう簡単ではないだろうと私は考えています)


アナンダーへのクレーム5.8位のアナンダと10位のオリジンは1997年のトムヤムクン経済危機(アジア通貨危機)以降に設立された比較的新しいデベロッパーであるが、急成長してきた。
 (所見:この2社は後発組ということもあったのでしょうが、これまでマーケットシェア拡大を最優先し、コンドミニアムの大量供給に余念がありませんでした。
 その結果、施工監理やCRM(Customer Relationship Management )をおろそかにしてきた面があり、正直なところ、ビッグ10に入っていても彼らのプロジェクトのブランド価値はあまりないと私は思っています。
 ちなみに、このブログでも
よくある話?、それとも運が悪かっただけ?」、アシュトンアソーク、引渡しできず」、そして最近では「アナンダと三井不のJV、またトラブル?」等でアナンダの問題点をレポートしてきました。
 一方、オリジンについても同様で、特に施工監理に問題が多いデベロッパーだと私は思っているので、コンサルティングの中でも私は否定的なコメントをすることが多いです)

次回に続く

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不動産による資産運用、優良資産の事ならプロパティエージェント 

AREAレポートの続き

แม้ บมจ.เอ พี (ไทยแลนด์) บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ จะติดอันดั้บที่ 5, 6 และ 7 แต่โดยที่เป็น “เครือญาติ” กัน  โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ และ บมจ.ควอลิตี้ เฮาส์ หากถือเป็นเครือเดียวกัน ก็อาจมีขนาดใหญ่กว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ในด้านมูลค่าการพัฒนาเสียอีก  ทั้งนี้เพราะบริษัททั้ง 3 แห่งนี้พัฒนาสินค้าที่มีราคาเฉลี่ยสูงเป็นพิเศษ โดยเฉพาะ บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮาส์ พัฒนาในราคาถึง 4.853  ล้านบาทต่อหน่วยโดยเฉลี่ย

มีข้อน่าสังเกตประการหนึ่งก็คือ ในจำนวนบริษัทขนาดใหญ่พิเศษ 10 แห่งนี้ มีอยู่ 2 แห่งที่เป็นบริษัทที่เพิ่งเปิดตัวหลังวิกฤติเศรษฐกิจเมื่อปี 2540 คือ บมจ.อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ซึ่งมีขนาดใหญ่เป็นอันดับที่ 8 และ 10  ในระยะหลังมานี้ เริ่มมีบริษัทใหม่ๆ ที่เติบใหญ่มากขึ้นเรื่อยๆ รวมทั้งบริษัทจากประเทศจีนจำนวนหนึ่งด้วย  บริษัทมหาชนขนาดใหญ่ 10 แห่งนี้ ยังมีราคาขายสินค้าสูงกว่าบริษัทอื่นๆ โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 3.101 ล้านบาท ในขณะที่บริษัทอื่นๆ มีราคาเฉลี่ยเพียง 2.228 ล้านบาท

最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その2)

デベロッパービッグ10さて、では下に貼り付けたAREAの「タイの大手デベロッパー10社」という題のレポートを解説していきますが、各社に対するAREAのコメントで面白そうなところをピックアップしながら、私自身のコメントも入れて書いてみます。

1.過去25年間にタイで供給されてきた住宅は約417万戸、約9兆1、300億バーツにのぼり、この内、大手10社のシェアは供給戸数で11%、プロジェクト数で20%、プロジェクト金額で28%を占める。

2.プルクサーは名実ともに業界1位のデベロッパーである。それに続くLPNは供給ユニット数では2位だが、開発金額においては8位。理由は、LPNは廉価な中低所得層向コンドミニアムの開発が中心であり、販売平均価格も147万バーツ/ユニットと最も低いからである。
 しかし現在、この中低所得層の住宅購買力が低下していることから、LPNはもっと購買力のあるアッパーミドルクラス向けの市場に開発をシフトしつつある。
アッパーミドルの給料 (所見:厳密には、ตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า と表現しているので、実際にLPNが現在シフトしようとしているのは、いわゆる中低所得層よりも少し所得が高いアッパーミドルクラスというニュアンスです。
 従って、私がいつもこのブログや著書の中で書いている、月収5万バーツを軽く超えるようなエリートクラスのアッパーミドルクラスとはちょっと違うように思えます。
 すなわち、既に「アナンダのポジショントーク(その1)」で書いたように、アナンダが300万~500万バーツの価格帯が売れなくて今年の売上目標を減額せざるを得なくなってきたことからも、LPNもそこまではいかず、多分、郊外の平均販売価格が
200万~250万バーツのプロジェクトにターゲットをシフトするつもりなのだろうと思います)

3.サンシリはプロジェクト数ではそう多くないが供給戸数で388万ユニットと3位に入った。しかも、開発総額では3,600億バーツと業界2位であり、平均価格も400万バーツ/ユニットを超え、高級物件に強いデベロッパーであることがわかる。また、首都圏以外のエリアに関しては、サンシリグループはプルクサーをも凌ぐ開発販売実績を持つ。
 (所見:ただし、サンシリは年初に大きく方向転換して今年の新規開発のほとんどを中低所得層向けの廉価なプロジェクトにシフトすると発表していています)

次回に続く

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10 บริษัทอสังหาฯ ที่ใหญ่ที่สุดในไทย


พฤกษา เรียลเอสเตทยังครองอันดับหนึ่งในแผ่นดิน ตามด้วย แอล พี เอ็น’ ‘แสนสิริ’ ‘ศุภาลัยและ เอ พี’  10 บริษัทแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั่วประเทศมากที่สุดถึง 11% ในด้านจำนวนโครงการ 20% ในด้านจำนวนหน่วย และ 28% ในด้านมูลค่าโครงการ


ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) นำเสนอข้อมูลผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในประเทไทย ตั้งแต่เดือนมกราคม  2537 ที่ศูนย์ข้อมูลฯ เริ่มสำรวจ จนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2562 รวมเวลา 25 ปี 3 เดือน พบว่า มีโครงการที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นรวมกัน 21,011 แห่งทั่วประเทศ รวม 4,171,484 หน่วย รวมมูลค่า 9,126,507 ล้านบาท หรือเป็นเกือบ 3 เท่าของงบประมาณแผ่นดินไทยในแต่ละปี หน่วยขายเหล่านี้มีมูลค่าเฉลี่ยต่อหน่วยคือ 2.228 ล้านบาท 

ในจำนวนนี้มีบริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 แห่ง ซึ่งล้วนแต่เป็นบริษัทมหาชนทั้งสิ้น โดยบริษัทอันดับหนึ่งก็คือ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งพัฒนาโครงการรวมทั้งหมด 664 แห่ง รวมหน่วยขาย 232,438 หน่วย มีมูลค่ารวม 497,866 ล้านบาท  บริษัทนี้แม้พัฒนาจำนวนที่อยู่อาศัยน้อยกว่าการเคหะแห่งชาติซึ่งพัฒนาบ้านเอื้ออาทรไปราว 300,000 หน่วย  แต่เมื่อเทียบกับบ้านเคหะชุมชนซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยที่สร้างตามปกติของการเคหะแห่งชาติ (142,103 หน่วย: https://bit.ly/2Lj9Uw5) ก็กลับพบว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท สร้างที่อยู่อาศัยมากกว่าการเคหะแห่งชาติเสียอีก

บมจ.แอล พี เอ็น ดีเวลลอปเม้นท์ เป็นบริษัทที่มีสินค้าผลิตออกมามากเป็นอันดับที่สองถึง 129 โครงการ แต่มีจำนวนหน่วยขาย 117,697 หน่วย  อย่างไรก็ตามมูลค่าที่รวมเป็นเงิน 172,798 ล้านบาทนั้น เป็นเพียงลำดับที่ 8 เท่านั้น เพราะกลุ่มนี้เน้นสร้างบ้านราคาถูกโดยเฉพาะห้องชุดพักอาศัย โดยมีราคาเฉลี่ยที่ 1.469 ล้านบาท แต่ในปัจจุบัน เน้นตลาดระดับกลางค่อนข้างบนที่มีกำลังซื้อมากกว่า ในขณะที่ตลาดล่างมีกำลังซื้อต่ำมากในขณะนี้


บมจ.แสนสิริ แม้มีจำนวนโครงการไม่มากและจำนวนหน่วยมากเป็นอันดับ 3 คือ 88,458 หน่วย แต่มีมูลค่าสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 รวมเป็นเงิน 360,030 ล้านบาท ทั้งนี้บ้านของบริษัทนี้มีราคาเฉลี่ยที่ 4.07 ล้านบาท   กลุ่มนี้เป็นกลุ่มที่สร้างบ้านขายมากที่สุดในจังหวัดภูมิภาค (ยกเว้นกรุงเทพมหานครและปริมณฑล) มากกว่า บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตทที่เป็นบริษัทอันดับหนึ่งเสียอีก


最新版・タイのデベロッパー、ビッグ10(その1)

Big10過去25年にわたるタイのデベロッパーの開発実績、具体的にはこれまで供給してきた総戸数を基に、現時点でのビッグ10のランキングが独立系調査機関、AREAから発表されました。

ただし、これは住宅全体についてなので、コンドミニアムだけでなく一戸建てやタウンホームも含まれています。

従って、必ずしもコンドミニアムのビッグ10というわけではありませんが、今のタイの住宅市場にあって極めて大きな影響力を持つ、業界のガリバー10社だともいえます。

また、AREAのレポートを読むと、中小を含めると200社を超すタイ不動産デベロッパーが競う中、このガリバー達だけでプロジェクト全体の3割近い開発シェアを持っていることがわかります。

これは、日本のガリバーである大手5社、すなわち地所、三井不、住不、東急、野村に似ていますが、実はちょっと違います。

日本の大手5社は総合デベロッパーであり、住宅というよりもオフィス、ショッピングセンター、ホテル等の商業ビルを中心に開発するデベなので、その経験やノウハウの深さは住宅専業デベとは一線を画しています。

そういう視点で見ると、日本人にもお馴染みのターミナル21を開発し、モール専業のセントラルやエンポリアムのモールグループにも対抗できるランドアンドハウスや、センターポイントホテルのクオリティハウスのような総合デベロッパーは、顧客対応のCRMもしっかりしているし、施工面でも完成度の高い住宅を供給することから、以前、このブログでも「不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング」として紹介したように、タイ人の間で評価が高いのがわかります。

すなわち、タイの消費者は、施工やアフターフォローのしっかりした安心できるデベロッパーから買いたいと思っているのであり、我々投資家もブランドは重要ですが、ビッグ10といった事業規模にはそれほどこだわる必要はないと、私は考えています。

例えば、コンドミニアムの開発では、わずか数年前に参入してきた新参者のシンハーですが、実は長年、商業ビル開発をやってきている上場企業です。その彼らが初めて手掛けたコンドミニアムがエッセアソークなのですが、先日竣工したので見に行ったら、高級プロジェクトを得意とする他の大手に引けを取らない
デザインやクオリティーで、さすがだと思わせられました。

ところで、3、4年前までは10位のオリジンはここに入ってなかったのですが、時代の流れでしょうね。かつてそこにいた、サラデーンワンのようなスーパーラグジュアリーを得意とするSCアセットが今回は圏外となったようです。しかし、あとは順位に入れ替わりはあるものの、馴染みの深い常連メンバーが今も上位に君臨しています。

また、これからは中低所得層の実需でエントリークラスの物件がマーケットを牽引するとすれば、「アナンダのポジショントーク(その2)」で書いたように、こういうアフォーダブルなプロジェクトを得意としてきたLPNやプルクサー、スパライが今後地力を発揮してくるのではないかと思っています。

では次回、私の勝手な独断と偏見も混ぜながら、このAREAのレポートを解説してみることにします。

次回に続く

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アナンダのポジショントーク(その2)

売れ行き不振ところで今度は、アナンダは100万~200万バーツの廉価プロジェクトにシフトすると言い始めていますが、これらは基本的に第一次取得層向けの住宅です。

すなわち、新築市場ではタイ人アッパーミドルクラスが買うグレードセグメントでいうアッパークラスどころか、メインクラスのプロジェクトでさえ、もう売れなくなっているということだろうと思います。


また、最近のネクサスプロパティの調査結果でも、タイ中央銀行の目論見通り、投資や転売目的で買う購入客が減ってしまい、都内中心部の高級物件が売れなくなっています。

そして今は、実需層向け物件が住宅市場での取引の中心になっているとの報告も出ています。

実際、最近のCondo Exchange Center等で売り情報を調べると、竣工を迎えつつあるラグジュアリーやスーパーラグジュアリー級プロジェクトの一部で投売りが始まっていて、かつて人気があって販売好調といわれていたプロジェクトの購入予約権でさえ、損切り価格で市場に出回っています。


従って、アナンダも遅まきながら、これからは実需の中心である中低所得層をターゲットにしたエントリークラスのプロジェクトにシフトすることを検討しているのだろうと思います。

ただし、このセグメントにはLPNやプルクサー、スパライという大手、そして多くの中堅デベというエントリークラスを得意とするデベロッパー達がひしめき合っています。

LPNは私個人としては非常にいいデベロッパーだと思うのですが、かつて、そのLPNがプロンポンのソイ24でルンピニ24というラグジュアリープロジェクトを開発しました。残念ながら、外見は格好いいのですが、内装は安普請で私はあまり魅力を感じませんでした。やはり、これまで得意としてきたセグメントからあまりかけ離れたセグメントでの開発は難しいのだろうと思います。

同様にこのセグメントにあまり経験のないアナンダが、コスト管理の勝負でもある100万バーツ台の物件をしっかり開発できるのかという疑問があります。特にアナンダは、最近、いろいろとトラブルの多いデベということもあり、やはり私なら買いませんが。

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アナンダのポジショントーク(その1)

ANANDA以下は7月1日にタイの経済新聞、กรุงเทพธุรกิจグルンテープ・トゥラギット)に載った記事の訳です。


住宅大手アナンダ、新規開発件数を削減

タイの住宅開発大手アナンダ・デベロップメントは、今年の住宅の新規開発件数を削減する方針を明らかにした。

タイ中央銀行(BOT)が4月に導入した住宅ローン規制と景気の低迷により消費者の住宅購入意欲が減退しているという。

アナンダは今年、通年で10件の新規開発を予定していたが、これまでに発売したのは2件のみ。予約販売目標は前年比14%増の360億バーツ(約1,270億円)、売上高目標は9%増に設定しているが、これらも下方修正する。

アナンダは従来、1戸300万~500万バーツの住宅を中心に開発・販売してきたが、市況低迷が続く場合は100万~200万バーツの低価格物件の開発に乗り出すことも検討する。また、これまで代理店を通していた中国人向けの販売活動を直接行うなど、外国人向けの販売を重視していく考えだ

つい3週間前、ここに添付した写真の記事の中でアナンダは、今年後半は
全部で8つ、340億バーツ(約1,200億円)の新規プロジェクトを売り出して中国人に直接自力で売る。そして外国人の販売額に占めるシェアを20%から30%に増やす、と威勢よくぶち上げたものの、ここにきてそれをあっさり撤回したことになります。

6月13日付のこの最初の記事を読んだ時に私は「やがて始まるVicious Circle(悪の連鎖循環)(その4)」の中で「こんなことは現実的でなく、すぐにポジショントークだと思いました」と書きました。

従って、思った通り、あれはやはりただの株主対策だったのだろうと思いますが、こんなのはしっかり市場動向を把握していれば、すぐにハッタリだとわかるものです。

次回に続く


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日系デベロッパーのブランドはタイではあまり価値がない

日系デベロッパー今回の著書の第一章で「続々と進出する日系不動産会社」と題して、昨年以来、堰を切ったかのように次々と進出する日系企業について書きました。

そして、これは先日、The Nationに出ていた記事ですが、今年後半においても日系デベロッパー各社はますますそのスピードを上げながら新規開発に着手するようです。

この記事によれば、日系デベロッパーによるコンドミニアムの新規プロジェクトは今年後半だけで531億バーツ(約1800億円)にも上るとのことです。

しかし、
日系企業がこれからもバンコクの新規開発物件を増やすからといって、それらに投資すれば儲かるとは思わない方がいいと思います。

実態は、日系デベロッパーのプロジェクトだから全部いいのかというと、これまた玉石混交というしかありません。

それに、ここで具体的なプロジェクト名は出せませんが、日本のデベロッパー基準からすれば、こんなのは竣工拒否するべきだろうというような物件が、何の問題もなく竣工引渡しを迎えているというのがバンコクの新築物件の実態です。

最近、ここで添付した表にも載っている某日系デベロッパーがタイのデベロッパーとのJVで開発したプロジェクトの施工状態があまりにひどいので竣工受取を拒否しているということらしいですが、そのデベロッパーは少なくともまともだと思います。

もっとも、本音をいえば、そもそもどうして評判のあまりよくないこのデベロッパーとJVを組んだりしたのだろうというのが偽らざる疑問でもあるのですが…。

簡単な話、日本のエンジニアリングレポート業者に来てもらって竣工検査をしてもらえば、多分、問題が山積みで怖くて買えないプロジェクトもいくつか出てくるのではないかと思います。

5月の東京でのセミナーでも、日系デベロッパーの開発物件だから安心なのか、という質問があり、日系デベロッパーの大半は資金を出すだけで、タイのデベロッパーに対してほとんど口出しできないというのが実態だと思うし、日系デベとのJVだからといってそれは物件評価のプラス要因にはほとんどならない、と答えました。

従って、タイで不動産投資する場合には、自分の目で施工状態を確認してから買える中古物件か、プレビルドならタイ人消費者の間で定評のあるデベロッパーのブランドを選ぶべきであり、
日系デベロッパーがどうのこうのはほとんど参考にならないということを覚えておくべきです。

ところで、このところ、投資対象として食指が動くプロジェクトの竣工が続々と近づいてきていますが、これらは最近の地価上昇により販売価格が高騰した新規売出のプレビルドに比べて、2割から3割安く、非常に投資妙味があると思っています。

予算が2,000万円から3,000万円位の投資家にとっては、今はこういうのこそが投資のチャンスだろうとも思うのです。

従って、9月に日本の不動産業界団体が主催で
開催を計画している東京と大阪でのセミナーが実現すれば、その参加者には具体例を挙げて物件紹介をしようと思っています。

ただし、現時点では、
私をリテインドエージェントに指名してくれている既存クライアントへの推薦物件として、いくつかのプロジェクトについて、売主から仲介業者を通さずに直接出てくる投売り、つまり余分な仲介料がかからない物件を虎視眈々と狙っているところです。

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JAPANESE developers are increasingly drawn to the Thai property market, seeking out joint ventures with local real estate companies that could see at least Bt53.1 billion worth of condominium launches in the second half of this year, a survey by The Nation has found.

All the Japanese companies and their Thai partners are keen to develop condominiums that are close to existing and planned routes of Bangkok’s mass transit system.Tokyo Tatemono Co, a major developer in the Tokyo metropolitan area, set up a joint venture firm with Thai-listed Raimon Land Plc to develop two condominium projects worth Bt9.1 billion in Sathorn and Phrom Pong.Mitsubishi Estate Group plans to launch three condominium projects with its strategic partner in Thailand, AP (Thailand) Plc, worth Bt20.4 billion in Ratchathewi, Lad Prao and Asoke.

Another Japanese company active in the Thai property market is Tokyu Corporation. It plans to launch two condominium projects worth Bt5 billion under a joint venture firm with its Thai partner, Sansiri Plc, in Ekkamai and Sukhumvit Soi 50.

Katsuhito Ozawa, executive managing officer of Tokyo Tatemono, said earlier that the company believes Thailand’s stable economic growth will continue to create more demand for residential properties.Tokyu Corporation’s director and senior managing executive officer, Toshiyuki Hoshino, said recently that the company had set aside an investment budget in Asean of US$100 million a year. This year, half of that allocation would go to Thailand, in the belief that the local property market would continue to enjoy strong growth, he said.Hoshino said that for now, the company’s Asean focus was on Thailand and Vietnam, but that it would later look to expand into other countries in the region. He said that the company was also studying a possible move into the hospitality business in Thailand as part of discussions with Sansiri Plc, its Thai partner for residential projects in the country.Japanese developers have been flocking to Thailand since Mitsui Fudosan Co teamed up with Ananda Development Plc in 2013. That partnership encouraged other Japanese firms to set up joint ventures in Thailand, such as those between Mitsubishi Estate group and AP (Thailand) Plc, Tokyu Corp and Sansiri Plc, and Nomura Real Estate Development Co and Origin Property Plc.Housing units built by Japanese-Thai joint ventures from 2013 to 2017 were worth a total of more than Bt150 billion. Over that period, those projects provided more than 30,000 condominium units, according to the survey by The Nation.

不動産デベロッパーに対するタイ人の評価ランキング

デベロッパー評価ランキングここに興味深い調査結果があります。タイ人の消費者間で情報交換するサイトがあるのですが、そこでタイのデベロッパーに対する顧客満足度や信頼度をまとめたものです。

わずか2百数十人へのアンケート結果であり、しかもコンドミニアムだけでなく戸建てやタウンハウスを含む住宅デベロッパーに対する評価なので、コンドミニアム限定ではありません。

従って、参考程度に見てもらった方がいいと思いますが、しかし、タイの人達が持つそれぞれのデベロッパーに対する信頼度はしっかり反映されているとも思うのです。

赤とグレーで囲ったのがいわゆるビッグ10と呼ばれる大手デベロッパーですが、見て分かるように会社の規模や供給量はタイ人の評価にはあまり関係しないようです。

ただし、プレビルド投資では何かあった時に簡単に倒産しないという安心感も重要です。もし破綻したら投資家には何も残らないということになりかねませんから、特に我々外国人でプレビルド投資をしたい人にとっては情報もなかなか入らないので、規模の大きい大手デベロッパーにはそれなりの価値があると私は思います。

私はいつもデベロッパーの悪口や良い噂、悪い噂が聞こえてくる立場にあるのですが、このランキングを見てなるほどと頷けるところもあれば、このデべはタイ人の間ではこんなに評価が低いのかと驚くものもあります。

日本でもデベロッパーの数はよく知られた企業名だけでも数十社ありますが、特に不動産業界にいる人はそれぞれ各社に対して自分なりの評価を持っていると思います。例えばマーケティングがうまいだけのデベロッパー、中堅ながら企画やデザインが優れたデベロッパー、大手で信頼できるデベロッパー等々です。ただし、日本は宅建業法や厳しい建築基準があるのでデベで品質にそれほど大きな違いはないのですが、タイはその辺が緩く何でもありなので、デベに対する信用は重要です。

私の個人的な感想としては、このランキングは上位5社に関しては特に異論はありません。私がいつもセミナーで推薦する業界の2トップ、L&HとQハウス、それに高級物件では定評のあるSCで上位3位を占めていてこの通りだろうと思います。残念ながら、日系デベロッパーはこれら人気の上位5社のどことも組めていませんが…。

ところで、何故かこのアンケートの中にビッグ10の最後の1つであるLPN(ルンピニ)が入ってないのですが、もし入っていたらプロパティパーフェクトより上位でスパライと並ぶと思います。

先日、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?で4回にわたりアナンダーの最近の問題について書きましたが、その割にはまだサンシリより上位にいます。そのうちに落ちてくるのかもしれませんが、いずれにせよ、今でも総合でマイナス評価なので良い評価とは言えません。

プルクサーは戸建てやタウンハウスがメインなのですが、スナギングが多いので有名ですからワースト評価はちょっと可哀そうですが仕方がないのかもしれません。

それとAPですが、随分タイ人に嫌われているようでちょっとこれには驚きです。先日、馬鹿げたオンライン・ブッキングと題して4回にわたりAPの最近のマーケティング方法についての疑問を書いたし、ワイズという現地の週刊誌にも書いたのですが、こういうのに対するタイ人の嫌悪感が反映されているのかもしれませんね。

以上、今後バンコクでコンドミニアムを買う時に参考にしてもらえばと思います。

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大手デベロッパートップ10(その2)

苦情ところで、最近はこの種のクレームが多くなっていて、添付した写真記事のようにDDプロパティでも取り上げています。

実はこのトップ10デベロッパーの中にも、私の知る限りタイ人に不人気のデベロッパーが3つ入っています。

尚、供給量と金額ともに第1位のプルクサーですが、彼らはネーウラープと呼ばれる低層住宅、主に戸建住宅の開発分譲に重点を置くデベロッパーであり、コンドミニアムに関して言えば順位はかなり下がります。

また、プルクサー、ルンピニ(LPN)、オリジンは基本的に郊外の廉価プロジェクトの開発が専門のデベロッパーであり、ラグジュアリー級ではあまり経験や実績がありません。最近は郊外のプロジェクトがさっぱり売れなくなり、各社とも売行きのよい都内中心部の開発をしようとしていますが、こういうところの物件を買う場合、施工監理等に十分注意した方がいいと思っています。

アフォーダブルなプロジェクトばかり作っているデベロッパーが、突然CBDやダウンタウンでラグジュアリー級のプロジェクトをやるとなると、たとえ大手上場企業と言ってもペースやレイモンランドの持つノウハウやネットワークがないので幾分無理があります。日本でも郊外や地方都市の比較的廉価なプロジェクトが多い大和ハウスや長谷工が、三井不のパークマンションクラスの開発をしようとしてもなかなかうまくいかないのと同じです。

特に最近のバンコクのラグジュアリーコンドは競争激化で、デザインやスペックでの他との差別化、個別の魅力で勝負する必要があり、それまで彼らがやってきた安いワサドゥ(建材)を使い金時飴みたいに画一的な間取りのユニットの量産効果でコスト削減するやり方は通用しません。

例えばスクムビット24に今年初めに竣工したルンピニ24というのがあります。あれなどは外観は格好がいいのですが、ワサドゥや内装はちょっと安っぽく、これがルンピニの作ったラグジュアリーか、と少々失望させられました。
次のマッカサンのルンピニスイートでは是非挽回してほしいものです。

ただし、ルンピニはアフォーダブルなプロジェクトに関してはタイ人の間で評価も高く信頼されています。私の友人のタイ人投資家達もルンピニの悪口はあまり言いませんから...。やはり、コストパフォーマンスの面で優れているということだろうと思います。

最近、日系デベロッパーが次々とJVを組んでタイ市場に参入してきていますが、できたらルンピニのようなところと組んで、相互協力しながら一つ上のハイエンドセグメントに参入するのが理想的ではないか、と私などは思うのですが...。

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大手デベロッパートップ10(その1)

トップ10直近資料を基に、コンドミニアム、タウンハウス、戸建て住宅全体の供給ユニット数と供給金額ベースで現在の大手デベロッパー上位10社をランキングした表がこれです。

数年前までのビッグ10と呼ばれるデベロッパーと比べると随分入れ替わったなあ、というのが正直な感想です。

まず、驚いたことにタイ人の間で非常に人気があり、信頼されてもいるLand and Houses と Quality Housesがここには入っていません。最近は、あまり新規の開発をやっていないからだろうと思います。

また、
このリストには載っていなくともコンドミニアムではペースデベロップメント、レイモンランド、ゲイソーン、メイジャー、ノーブルといったラグジュアリープロジェクトで定評のあるデベもあります。

逆に言えば、供給量や金額の大きさが人気や信頼性のバロメーターではなくなってきているということだろうと思います。

拙著の本の中でも写真を添えて例を挙げていますが、パンフレットやモデルルームと比べて出来上がった物件のグレードがかなり落ちている、最初に説明したワサドゥ(建材)ではなくもっと安いものに変えている、施工監理ができておらずスナギング(ダメ工事)が非常に多い、そしてそれを指摘しても屁理屈を言って直そうとしない、といったところが嫌われるデベロッパーの典型的な問題点です。

次回に続く

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