６．バンコク首都圏とそれ以外のエリアで、過去２５年間の新規供給実績を比較すると、供給戸数において７割、開発金額においては８割近くと、首都圏に集中しているのがわかる。また、過去２５年間に４１７万戸もの大量の住宅が新規供給されてきたが、新築需要は最近減少しつつある。その理由は、過去に開発された住宅が、今は中古となって市場に大量に存在することになったからである。
（所見：２５年間の住宅供給全体の中で、バンコク首都圏の占める比率が金額ベースで８割ということは、コンドミニアムに限ればおそらく９割を超えていると推測できます。
また、AREAが指摘する通り、過去から蓄積されてきた大量の中古物件の存在もバンコクの新築コンドミニアム販売不振の原因になっていて、現状ではコンドミニアム市場がサチレートしているのだろうと思います）
以上がAREAのレポートとそれに対する私のコメントですが、私にはこの最後のAREAのコメントが一番気がかりです。
昨年あたりから、プレビルド物件が竣工を迎えてもプリセール価格に比べてほとんど値上りしないケースが増えてきている原因は、「いつ買うの？、今でしょ！（その１）」で説明したように、中古を含めたリセール物件が市場でオーバーフローしているからなのかもしれません。すなわち、中央銀行の融資規制や中国人バイヤーの減少や解約という外部的要因でなく、実はこの大量の中古物件の存在という市場自体の内部的要因が主な足カセとなってコンドミニアムのプレビルド市場の低迷をもたらしている気がします。
そうなると、今のリセール物件のオーバーフローが落ち着き、かつ新規物件の供給過剰も沈静化するまでには、まだかなりの時間がかかりそうです。
従って、「２０１９年のコンドミニアム市場は低迷か！（その３））」で年初に書いた「少なくとも向こう半年から１年間は今後のコンドミニアム市場動向は読めないし、むしろ悪い方向に向かう可能性の方が高いこともあり、今は「待つも相場なり」と決め込んで、少なくとも新規プレビルドには手を出さない方が得策であり、逆に売却できなくて困っている売主からリセール物件を底値買いできるチャンスでもあると思うのです」というくだりは、「少なくとも向こう１年から２年は」に書き換えた方がいいのかもしれないと思うのです。
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AREAレポートの続き
หากเทียบระหว่างการพัฒนาในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกับจังหวัดภูมิภาคทั้งหมด จะพบว่า ในจังหวัดภูมิภาคมีสัดส่วนเป็นส่วนน้อย โดยมีจำนวนโครงการเพียง 40% ของทั้งหมด มีจำนวนหน่วยเพียง 30% ของทั้งมด และมีมูลค่ารวม 23% ของทั้งหมด แม้ประชากรส่วนใหญ่จะอยู่ในจังหวัดภูมิภาค แต่ส่วนมากยังอยู่ในชนบท ไม่ได้ซื้อที่อยู่อาศัยแบบบ้านจัดสรรหรือห้องชุดแต่อย่างใด
การเกิดเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยถึง 4,171,484 หน่วย ในรอบ 25 ปีที่ผ่านมา นับว่าสูงมาก นับได้ประมาณปีละ 166,859 หน่วย หรือมีมูลค่ารวม 380,271 ล้านบาทในแต่ละปี อุปสงค์นี้มีจำนวนลดลงตามลำดับเพราะมี “บ้านมือสอง” เกิดขึ้นเป็นเงาตามตัว แต่มูลค่าการพัฒนาในระยะหลังกลับมีสูงขึ้นเพราะการพัฒนาสินค้าที่มีมูลค่าสูงเพิ่มขึ้นมากกว่าสินค้าที่มีมูลค่าต่ำ เนื่องจากกำลังซื้อในระดับล่างลดลงในขณะนี้
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