タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイには魅力的なところも多いですが、悪いところもたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

地価推移

地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その4)

地価推移4
ただし、そうはいっても現時点ではまだサムットプラガーン県の先まで行って、家賃が5,000バーツも取れないような安かろう悪かろうの物件に投資しても仕方がないので、現時点ではプラカノーンからウドムスクにかけてのシティフリンジからミッドタウンが投資先として適していると考えています。

一方で、それでもやはりトンローやプロンポンといった高級住宅地で買いたいという人は買えばいいですが、既に天井圏にあるスーパーラグジュアリー級の物件は、
向こう3年くらいは値下りこそしても、値上りはしないだろうと考えています。

いずれにせよ、上の記事のように、最近のコリアーズの調査によると、昨年竣工しデベロッパーが土地局に登記したコンドミニアムのユニット数は、過去30年で最高となったということです。先にも書いたように、中国人投資家の爆買いでデベロッパーが調子に乗って大量に売り出したプロジェクトですが、これらが昨年、竣工引渡しを迎えたところで大量にキャンセルされた結果、完成在庫として市場に溢れているわけです。

従って、以前「スクムビット通り偶数側はさらに一段安か(その2)」で書いたAREAの警告にあるように、下手をすると2022年あたりにコンド市場全体の暴落ということもあり得ないわけではないので、デベロッパーや仲介業者の営業トークに乗せられて安易に買うのは失敗のもとです。

時間はまだたっぷりあるし、まず自分の投資クライテリアをしっかり決めて、これならたとえ自分の予想が外れて将来損しても後悔しないと納得できる物件を見つけるべきです。

私もそういうスタンスで次の投資物件を物色しているところですが、ミッドタウンで
駅から200メートル以内、築5年以内、信頼度の高い大手デベロッパーの中級グレード以上のプロジェクト、価格はZmyhomeのデータを基に平均価格から少なくとも2割以上安いこと等々、基準をかなり厳しく設定しているので、今のところこれはと思う物件は出てきていません。

やはり、本当に有望な築浅中古はタイ人オーナーも無理して売ろうとしないので、まれに資金繰りに窮して投売りに出てくる物件を狙い撃ちするしかないのですが、前もってこれはいいというプロジェクトを3つから5つぐらいに絞り込んだ上で、定期的にCondo Exchange CenterやLiving Insiderでチェックしていくしかありません。


ただし、先の地価推移グラフからもわかるように、今回のコロナ禍にあっても地価だけは依然上り続けているのがわかります。つまり、ロケーションによって早い遅いの違いはあるものの、バンコクで将来新規で開発されるコンドミニアムの売出価格は、中長期的にまだ上り続けると考えた方がよさそうです。

そこで気をつけなければならないのは、土地の持ち分が大きい戸建てやタウンホームと違って、コンドミニアムの場合、価格に占める建物や設備の比重が大きいという点です。

特にタイのコンドミニアムの場合、施工がいい加減で隠れた瑕疵も多く、大手であっても無責任な施工をするデベロッパーも結構あります。また、基本的に彼らは売りっぱなしで、売った後の顧客サービスのことなどほとんど考えてないと思った方がいいです。

その結果、日本以上に経年劣化が激しく、10年もするとファサードに亀裂は入るし、明らかに古ぼけてくるプロジェクトが大半です。そして、建物や設備の劣化に地価の上昇が追いつかなくなり、結局は値下りする物件がかなり出てくる、いや、むしろタイの場合、その方が多いと思っているので、慎重な投資判断が必要です。


地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その3)

地価推移3

これは以前、私が著書の中で使った2017年に地価が高騰したバンコクのトップ13駅の表です。ただし、これらは駅周辺の地価ということであり、前回のプライムである特定の1地点の最高価格表とは単純に比較できませんが、住宅地の地価という意味では、むしろこちらの方が参考になります。

ちなみに、バンコクのコンドミニアム市場に異変が生じ始めたのが2018年の9月頃からです。当時このブログでも、それまでイケイケで爆買いしていた中国人だけでなく、一部のタイ人投資家までが一転して契約キャンセルに動き始めたことから、マーケットに異変が起こっているので転売目的で買った投資家はもう売却した方がいいと書きました。

一方、私が投資アドバイザー契約をしていた日本の法人投資家に対しても、これ以上の購入を中止し購入済みの予約権もすべて売却するようにとアドバイスしたし、同時に私自身もトンローに持っていた3つの投資物件をすべて売りに出しました。

その後、2019年に入ると明らかに市場の失速が始まったものの、ちょうど運よく年後半から激しくなった香港の民主化デモの騒ぎで、香港投資家が避難用にとバンコクのコンドミニアムを買い始めた流れに乗れ、何とかコロナ禍が始まる前の2019年末までに全部売却できました。結局、市場が売り手市場から買い手市場に変わる難しい時期であったことから、売却に1年以上の時間を要したわけです。

そういう意味では、2017年というのは外国人投資家だけでなく、タイ人投資家もガンガンの強気でコンドミニアムを買い漁っていた最後の年であり、その時に彼らの間で将来有望だと注目されていたのがこれらの駅だったということになります。

そこでわかるのは、タイ人実需層をも含めると当時からBTSスクムビット線沿線の南方面(黄色の駅)の人気が高く、地価上昇トップ13駅の内、7駅が入っています。すなわち、街はこれから南に向かって発展するということです。

さらに、この年に最も地価が上昇したオンヌット駅は、昨年もタイ人アッパーミドルクラスの人気ナンバー1と人気は衰えていません。2017年に70万バーツ/4㎡だった地価は、100万バーツ/4㎡を超えていると地元のブローカーから聞いたのが
1年以上前のことだったので、先の表にあるように昨年末でエッカマイが165万バーツ/4㎡をつけたのなら、2駅先のオンヌットの地価もさらに高い水準になっているはずです。

それに、2016年以降、中国人が爆買いしたラチャダーピセーク通りに比べれば、プラカノーン以南はまだ中国人投資家のプレゼンスが比較的小さかったこともあり、スクムビット線の南側沿線は比較的早く需給が引き締まってくると考えています。

次回に続く



地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その2)

地価推移2
さて、では人気の高いBTSスクムビット線ならどこも有望なのかというと、それもまた違います。やはり、北方面より南方面が主役です。

現在のバンコク3大CBDといえば、既にヤワラートが外れて、ロワー・スクムビット、セントラル・ルンピニ、そしてシーロム・サートーンの3つのエリアですが、上の表は、2020年末のバンコク中心部プライムロケーションの地価です。

同じCBDを走るBTSシーロム線や地下鉄MRTよりもロワー・スクムビット、セントラル・ルンピニを走るBTSスクムビット線沿線(黄色の部分)に地価の高い地点が集まっているのがわかります。

さらに、この6つの内、パヤータイを除く5つが、BTSシーロム線とのジャンクションでもあり、バンコクで最高地価となったサイアムスクエアから南に向かう沿線です。

南下するにしたがって、当然地価は下がっていきますが、それでもシティフリンジに近いエッカマイまでいっても最高価格は165万バーツ/4㎡と都心部のパヤータイを超える地価水準になっています。

一方、同じスクムビット線の延伸線でも北側は、先に行くほど欧米人を見かけなくなります。いわゆる庶民の住宅エリアが広がっているのですが、バンスーから延びるパープルラインなどはその最たるもので、中低所得層が多く、当然、コンドミニアム価格も手頃で、300万バーツ(約1,000万円)もあれば、新築の2ベッドルームも無理ではありません。

しかし、ある程度高い家賃が払える賃貸需要があるということが不動産投資にとって必須条件であり、中低所得層が中心のロケーションは投資対象としては適しません。

わかりやすくいうと、一都三県である東京、神奈川、埼玉、千葉の中で、東京についで人気があるのが神奈川であるのと同じです。スクムビット線の南側延伸線の駅、ベーリングを超えるとそこはパリモントン(郊外)と呼ばれるサムットプラガーン県に入るのですが、最近は大型プロジェクト、メトロポリスの完成もあって、南側にはサムローン辺りまで次第に欧米人が移り住み始めています。

次回に続く


地価推移から将来の有望ロケーションが見えてくる(その1)

地価推移1
これは最近、不動産調査会社であるAREAが1994年までさかのぼって、27年間のバンコクCBDの地価の動きをグラフ化したものですが、これまでのバンコクCBDの変遷がこのグラフを見ると手に取るようにわかります。

私の最初の著書、「バンコク不動産投資・基礎編」でも書きましたが、もともとバンコクのCBD(中心部ビジネス街)として発達したのはヤワラート(中華街)でした。当時、タイ経済を牛耳っていたのがタイジーンと呼ばれる中華系タイ人であったことから、ビジネスの中心はこのヤワラートだったわけです。

ちなみに、今もタイ経済の中枢にいるのはこのタイジーンなのですが、シンガポールやマレーシアの華僑と違って、彼らは自分たちは中華系である前にタイ人だと考えているので、タイ人であることに誇りを持っていて華僑とは一線を画しています。それもあってタイ社会においてうまく溶け込んでいるといわれています。

その後、CBDは次第に交通要所であったシーロム通りとスリウォン通り周辺に移っていったのですが、これも1999年12月にタイで初めてのマストランジットシステム(大量輸送機関)、BTSスクムビット線が開通したのを契機に、サイアム、チットロム、プルンチットといったスクンビット線沿いへとさらに移っていきました。

そして、次に地下鉄MRTが開通すると、その2路線が交わるアソークが新たなビジネスの中心地となって現在栄えているわけです。

しかし、BTSやMRTといったマストランジットの駅はもう動くことはないので、将来アソークやプルンチットがかつてのCBDであったヤワラートのように衰退していくということはまずないと考えていいと思います。

特にアソークは、今後ラーマ9、クイーンズシリキット、ワンバンコクといった新ビジネス街とプルンチットやチットロム、シーロムの既存CBDを連結させる基幹駅として、今後ますます重要性を増すと私は考えています。

一方、今は建設中の新線であるオレンジラインやイエローラインの沿線でも大量のコンドミニアムが開発されつつありますが、自宅としてタイ人が実需で買うのとは違い、外国人の投資先として見た場合、マストランジット沿線の駅であればどこでもよいのかというとそれは違います。

例えば、地下鉄MRTの走るラーマ9からラートプラウ、そしてパホンヨーティン周辺などは、中国人の爆買いが始まった2016年以降、デベロッパーがいけいけで大量の新規供給をしたところです。

しかし、2019年4月のLTV規制以降に顕著となったコンド市場の失速、そして2020年のコロナ禍と続いたため、住宅銀行の調査機関REICによれば、中国人の半数がキャンセルに動いたといわれるほど大量の解約が出たようです。その結果、今も大量の完成在庫による供給過剰がひどく、少なくとも向こう3年は需給が締まらないと私は思っています。

次回に続く


今年も値上りが続くバンコクの地価(その3)

2020年地価上昇3
ところで、実際に300万バーツ/タランワーで用地取得して30階建てのコンドミニアムを開発した場合のフィージビリティスタディをAREAがしてみたのがこの計算です。

それでも400,000バーツ/㎡で販売が可能になったとのことで、市場が低迷するついこの前まで、このあたりで販売していたコンドミニアムは600,000/㎡の値段がついていたものもあったが、それは市場度外視の価格であった、ともいっています。

その結果、400,000/㎡であれば、このエリアであればそうおかしな価格ではないので、たとえ用地が300万バーツ/タランワーであってもコンドミニアムの開発は可能だという結論です。

AREAのコメントは以上ですが、ここでいっている600,000バーツ/㎡というのはサンシリの98ワイヤレスのことだと思いますが、確かにあれはグレードはすごく高い様ですが、市場を無視したような値付けだったので、お金に糸目をつけないタイの富裕層やシンガポールや香港のお金持ちが買っていたようです。

今となっては相当な含み損を抱えているのではないかと思いますが、ああいう連中は気にしてないでしょうから構いませんが、これからワイヤレスロードの一等地でスーパーラグジュアリーが400,000バーツ/㎡で出てくるのであれば、市場さえ回復すれば買い手は出てくると思います。
もっとも、外国人不在の今はまず売れないと思いますが...。

そういう意味では、以前「ライフ・ワンワイヤレス、最後の投売りは買い!」で書いたように、駅からは確かに少し離れていますが、ワイヤレスのフリーホールドが17万バーツ/㎡台で買えるというのは、我々のような予算が数千万円の個人投資家にとってはチャンスでもあり、今のような低迷期だからこそだろうと思います。

ところで、この計算書からもわかりますが、これまでに私が何度も書いてきたように、タイのデベロッパーは粗利で30%を平気で取ります。

私が日本のデベロッパーで働いていた時には、マンション開発の場合、15%が設定利益であったし、今はもっと厳しくなったと聞いています。そういう意味で、タイのコンドミニアム開発の事業は日系デベロッパーにとってもおいしいビジネスだと思うし、数年前に続々とタイに進出してきたのもわかります。

もっとも、今はどこも完成在庫を抱えて大変なので、先日も某デベロッパーと話したときに、先行して進出してきた地所、三井不以外は結局、どこも儲かってなどいないのではないかということでしたが、私も多分そうだろう思います。

しかし、このことは逆にいえば、我々は竣工後すぐに売らなければならないデベロッパーではないので、投資家として絶好の買いのチャンスが近づいてきているとも思うのです。

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

今年も値上りが続くバンコクの地価(その2)

2020年地価上昇4
ここで彼らのレポートを検証するために、私の方でもタイ中央銀行が継続して調査発表しているバンコクのコンドミニアムと地価の推移をグラフにして比較してみました。

すると、確かにAREAのいう通り、昨年4月に始まった住宅ローン規制やタイバーツ高による外国人投資家の激減、米中貿易戦争の煽りを受けた景気低迷という中で、昨年前半はコンドミニアム価格も地価も、他の3回のマーケット低迷期(リーマンショック、大洪水、反政府運動)よりも大きな失速低迷が起こっています。

しかし、なぜか10月あたりからまた上昇に転じていて、結局年度末にはコンドと地価のどちらとも上昇しているのがわかります。

このグラフは調査開始の2008年から12年間で作成したので、過去3回の低迷時の影響がほとんどなかったように見えますが、これを月次ベースにして5年間のグラフにすると、実際には当時も市場が低迷していたことがわかります。

逆にいえば、この長期スパンのグラフでも今回の低迷が明らかに見て取れるということは、過去の3回に比べてかなり大きな市場悪化であったということです。
残念ながら、中央銀行が統計を取り始めたのが2008年3月からなので、1997年のアジア通貨危機の時の動きと比較することはできませんが。

ただし、コンドミニアムの場合、これは新規プロジェクトの販売価格であり、過去に用地取得していた土地代の影響が大きいと思います。

従って、価格が上がったからといって売れ行き好調とは限らず、実際のコンドミニアム市場は今、大量の完成在庫を抱え、新規プロジェクトはほとんど売れてないという大変な状況です。

一方、土地については、AREAのようにアスキングプライスをも反映するのではなく、中央銀行なので、多分、土地局で移転登記された売買事例をもとにインデックスを作成していると思われ、こちらの方がより市場の実態を表しているように思います。

それによると、昨年末には地価が値上りに転じていることはわかりますが、AREAのグラフのように14%もの値上りはしていません。

また、コロナの悪影響が本格的に出てきたのは4月以降なので、これについてもまだ中央銀行の数字が出ておらず、AREAのいう通り、2020年は本当にCBDの地価か過去最高値を更新するかもまだわかりません。

次回に続く

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

今年も値上りが続くバンコクの地価(その1)

2020年地価上昇
AREAの最近の調査によると、バンコク首都圏の地価上昇は止まっておらず、上の写真の説明にあるように、CBDのひとつ、セントラルルンピニーの最高地価が今年は330万バーツ/タランワーとなりそうだということです。

2020年地価上昇2

これは大体290万円/㎡ということになりますが、日本人の感覚からすれば、赤坂や六本木で超高層建築物が建てられる容積率の一等地が、わずか1,000万円/坪で買えるはずがないので、全然高いとは思いません。しかし、バンコクではこれまでの最高価格の更新です。

こんなにタイの経済が悪い中、なぜ地価が上がるのかと不思議に思う人も多いはずですが、正直、私も今年の地価は横ばいか、ひょっとすると下がるのではないかと思っていました。

これに対するAREAの説明が以下です。

1.バンコク各地で工事中が進んでいるマストランジットシステム新線により、その沿線が将来良くなるという期待から首都圏の多くの地点で地価が値上りしている。しかし、パープルラインの例にあるように、新線沿線だからといってコンドミニアムをつくりすぎると、供給過剰に陥る可能性もある。今のところ、デベロッパーは新規開発の用地取得を見送っているので、期待先行で売出し価格が値上りしている。

2.コロナの影響による市場悪化で不動産が売れなくなっているにも関わらず、土地の売り手は強気であり、AREAの鑑定価格より1割から2割高い投機的な価格で出ている。

3.CBDでは新線が開通するわけでもないのに地価が上がっている理由は、郊外の新線が都心部に来る路線と連結されるので、そこから乗り換えて都心部にますます人が集まってくることを見越して、CBDの地価も上昇している。

次回に続く

にほんブログ村 投資ブログ 不動産投資へ
にほんブログ村

いよいよ見えてきた地価下落の実態(その2)

コンドミニアム購入のチャンスTMBによれば、東南アジアのタイ、香港、シンガポール、マレーシアの全ての不動産価格、特にコンドミニアムの価格が経済不振の影響で大きく下落した。

また、タイの場合は、中央銀行によるゲンガムライ(転売益)目的の投機的購入を減らすための融資規制の影響も大きい。

今、デベロッパー各社はリスク軽減のための販売在庫処分に注力していて、これがコンドミニアム価格の下落をさらに進めている。

TMBリサーチによれば、「今の価格下落が、ひいては資金力のある投資家の投資意欲をも減退させてしまい、さらなる価格下落につながってしまうことを危惧している。一方で、銀行側も担保となっている不動産価格が下落した結果、LTVレシオが上がってしまうリスクを恐れていて、今後の融資においてさらにLTVレシオを引き下げてリスクヘッジしようとする可能性もある」

CIMB銀行も、今の不動産市場でのリスクが高まりつつあることを認めていて、その主な原因はタイ経済の低迷と外国人投資家、特に中国人投資家の激減であり、これらが需要をはるかに上回る供給過多状態をもたらした結果、不動産価格の価格下落につながっているとのことである。

もっとも、自己居住用の住宅を探している人にとっては、
今は住宅を安く買うチャンスでもあるとのことなのだが…

また、キアトナキン銀行によれば、過去に担保物件の価値が著しく毀損した例として、2つのケースがあったとのこと。

一つはバブル崩壊であり、デベロッパーが多額の債務を抱えてしまい、借金返済のために販売在庫を投売りするしかなくなったケース。そしてもう一つは、消費者の住宅購入意欲減退により需要が激減したケースで、この場合もデベロッパーは住宅の販売価格を大幅に値下げするしかなくなった。

しかし、今のところは、銀行の厳しい与信基準により、どちらのケースにも至っていないというのが彼らの見方である。

以上がこの記事の概要ですが、コンドミニアム市場は4月以降、明らかな失速と低迷期に入り、今も価格下落が続いてきているわけです。

さて、現在とりわけ悪者扱いされている住宅ローン融資規制だけでなく、実はデベロッパーに出す開発ローンを含めた融資規制も厳しくなっています。

これにより、短期的にはタイの不動産市場での投資や投機需要が減ってしまい、現在、市場低迷と価格下落が続いているものの、実はこの開発ローンの融資規制により、バブル時のようにデベロッパーが借金漬けになることもなく、また、需要が減ったからといってデベロッパーが投売りをするような価格崩壊を銀行がさせないというメカニズムが働いているので、今のところ、バンコクの不動産市場は危機的な状況には陥っていないというのが各銀行の見方です。

しかしながら、この地価推移表では8月までのデータしかありませんが、9月以降の地価推移についても、おそらく下落幅がさらに広がっていると考えるべきで、来年はさらに厳しい状況になることはほぼ間違いないと思います。

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

นายนริศ สถาผลเดชา เจ้าหน้าที่บริหาร ศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics กล่าวว่า ราคาอสังหาริมทรัพย์ในเอเชีย 4 ประเทศ ประกอบด้วย ไทย ฮ่องกง สิงคโปร์ มาเลเซีย โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมปรับลดลงค่อนข้างมาก เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจ และมาตรการควบคุมการปล่อยสินเชื่อของธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) เพื่อสกัดเก็งกำไรทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับลดลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม ที่ดีเวลลอปเปอร์ปรับลดราคาเพื่อลดความเสี่ยงกระตุ้นยอดขายเพื่อระบายสต๊อกคงค้างออกไป“ผมกังวลเรื่องราคาคอนโดฯ ที่จะปรับลดอย่างมีนัยสำคัญ ซึ่งกระทบความเชื่อมั่นในการตัดสินใจซื้อจากเดิมคนมีเงินเหลือเลือกลงทุนอสังหาฯ เพื่อขายต่อหรือปล่อยเช่า แต่ตอนนี้ทำได้ไม่ง่าย ขณะที่แบงก์เองต่างระมัดระวัง ซึ่งไม่ใช่กลัวคนไม่มีความสามารถในการชำระหนี้ แต่แบงก์กลัวราคาหลักประกันลดลงทำให้อัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) เพิ่ม จึงเป็นความเสี่ยงแบงก์ไม่กล้าอนุมัติเงินให้สินเชื่อเท่าเดิม และอาจต้องกดอัตราส่วน LTV เพื่อราคาที่จะปรับลดลงในอนาคต”นายพรชัย ปัทมินทร รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ ธุรกิจขนาดใหญ่ บรรษัทธุรกิจและวาณิชธนกิจ ธนาคาร ซีไอเอ็มบี ไทย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ความเสี่ยงในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ยอมรับมีมากขึ้น ซึ่งเป็นไปตามภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว จำนวนการซื้อจากต่างชาติลดลง โดยเฉพาะตลาดจีน ส่งผลให้ซัพพลายมากกว่าดีมานด์ ทำให้ราคาปรับลดลงจากแนวโน้มดังกล่าว จึงจะเห็นผู้ประกอบการอสัง หาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) โครงการเกรด A ออกโปรเจ็กต์สู่ตลาดมากกว่าโครงการเกรด B รวมถึงพื้นที่และทำเลจะอยู่ในแหล่งที่มีความต้องการ เช่นเดียวกับการพิจารณาการปล่อยสินเชื่อของธนาคารจะต้องระมัดระวังมากขึ้น โดยพิจารณาจากพื้นที่และทำเลที่คาดว่าจะมีความต้องการของผู้ซื้อ รวมถึงความแข็งแรงของผู้ประกอบการเน้นกลุ่มที่มีโครงการระดับเกรด Aแหล่งข่าวจากธนาคารรายใหญ่ระบุว่า สถานการณ์ที่อสังหาริมทรัพย์ราคาปรับลดลงนั้น เป็นโอกาสสำหรับผู้บริโภคที่สามารถจะซื้อที่อยู่อาศัย
หรืออสังหาริมทรัพย์ในขนาดพื้นที่ที่ใหญ่ขึ้นหรือในทำเลที่ดีได้ในราคาถูก“ปัจจัยทั้ง เศรษฐกิจ เศรษฐกิจโลกที่ถดถอย ในหลายประเทศ ย่อมส่งผลกระทบต่อภาคส่งออกของไทย รวมทั้งรายได้ของผู้ประกอบธุรกิจ และเชื่อมโยงกับภาคอสังหาริมทรัพย์ ที่ผู้บริโภคภายในชะลอกำลังซื้อ รวมถึงการไม่ตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ ทำให้ราคา อสังหาริมทรัพย์ ปรับลดลง ทั้งแนวราบและแนวสูง”นายสำมิตร สกุลวิระ ประธานสายสินเชื่อธุรกิจ ธนาคารเกียรตินาคิน จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ราคาหลักประกันอสังหาที่ปรับลดลง จะเกิดได้จาก 2 กรณี คือ เกิดฟองสบู่แตก ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ (ดีเวลอปเปอร์) ติดหนี้จำนวนมาก และเทขายอสังหาริมทรัพย์ในมือออกมาในราคาถูก แต่ไทยยังไม่เกิดสถานการณ์ในลักษณะเช่นนี้ หรือในกรณีที่ดีมานด์หรือความต้องการซื้อไม่มีในตลาดจนถึงจุดที่ดีเวลอปเปอร์ต้องลดราคาลงมา เพื่อเร่งระบายสต๊อกสินค้าออกมา ซึ่งตอนนี้ธนาคารยังไม่เห็นมีดีเวลลอปเปอร์รายใดออกแบบทำแบบนี้
ด้านการปล่อยสินเชื่อของธนาคารเชื่อว่าทุกสถาบันการเงินค่อนข้างเข้มงวด และเน้นปล่อยสินเชื่อตามความต้องการซื้อของตลาดเป็นหลัก เช่น ถ้าความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมยังไม่มีธนาคารก็อาจจะไม่เน้นปล่อยสินเชื่อกลุ่มนี้ ตลอดจนการพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้มากกว่าดูมูลค่าหลักประกัน ซึ่งปัจจุบันความสามารถการชำระหนี้ของผู้ประกอบการลดลง เนื่องจากยอดขายปรับลดลง ทำให้วงเงินปล่อยสินเชื่อปรับลดลงตามให้สอดคล้องกัน“คนกลัวจะเกิดฟองสบู่แตก และผู้ประกอบการหนี้ท่วมหัว จึงต้องเทขายของราคาถูกลง ซึ่งตอนนี้ไทยยังไม่ได้เกิดเหตุการณ์นี้ หรือกรณีไม่มีคนซื้อต้องลดราคาก็ยังไม่เห็นผู้ประกอบการถอดใจทำแบบนั้น เพราะแบงก์เองก็เข้มงวด เราดูความสามารถการชำระหนี้เป็นหลัก ส่วนหลักประกันจะดูเรื่องเงินฝากและพันธบัตร หากหลักประกันลดวงเงินก็ต้องลดลงตาม”

いよいよ見えてきた地価下落の実態(その1)

地価下落昨日、経済紙ターンセータギットに載っていたのが本文下の記事ですが、TMB銀行経済分析センターの調査結果によると、いよいよバンコクの地価下落が鮮明になりつつあるようです。

そして、ここでのTMBの結論は、住宅の購入を検討しているのであれば、今こそコンドミニアムを買い叩くベストタイミング、ということでもあります。

もっとも、これについては、来年はさらに一段安になる可能性が高いので、投資の「入口」は「まだまだ待つべき」というのが、バイアスのかかってないAREAやREICの最近の調査資料を読んだ上での、
今の私の考えですが…。

いずれにせよ、くれぐれもデベロッパーのポジショントークに惑わされないで下さい。今、彼らは在庫一掃に必死ですから。

例えば、2割値引きしてもらっても、それがプリセール価格から2割であれば、25%前後が粗利といわれる開発利益のほとんどを捨てているので、確かに検討の価値ありですが、建設が進み見かけ上値上げした後の販売価格から2割引いてもらっても何ら面白くありません。

また、このTMBも最近激減している住宅ローンの貸出しを何とか増やしたいと思っている銀行の一つであり、彼らの調査データは信用しても、結論はちょっと短絡的なのでこれを鵜呑みにするのもまた危険です。

ではまず、そのTMBの調査結果の内容を見ていくことにします。

1.TMBが今の不動産業界のトレンドとして指摘するのは、世界経済の低迷により、タイのデベロッパー各社もリスク軽減策として、相当な値引きや販売プロモーションを行って販売在庫を一掃しようとしている。その結果、不動産価格がかなり下落した今こそ、消費者にとって絶好の住宅の買い時となっている。

2.TMBの調査によれば、この4カ月間、全体としてバンコクの不動産価格は継続的に値下り傾向が続いてきた。首都圏の戸建て住宅はまだ顕著な値下りを示してないものの、タウンハウスについては、年初には昨年同期比で6.2%値上りしていたのが、7月には同1.7%、8月には同1.5%へと既に失速し始めている。

3.一方、地価については、年初には昨年同期比3.3%の値上りとなっていたが、6月に同マイナス3.1%となって以降、7月は同マイナス3.9%、8月は同マイナス4.1%となっ
ている。

4.コンドミニアムについても、年初には昨年同期比で6.3%の上昇を示したものの、4月に入って同マイナス1.3%を示して以来、値下り傾向が続いている。

次回に続く


このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

แบงก์ส่งสัญญาณชัด ช็อป‘คอนโด’ราคาถูก

กูรูชี้เทรนด์อสังหาฯ ราคาปรับลด เหตุเศรษฐกิจโลกถดถอย-ดีเวลอปเปอร์ลดเสี่ยง อัดโปรฯกระตุ้นยอดขายระบายสต๊อก เป็นจังหวะผู้บริโภคช็อปบ้าน-คอนโดฯราคาถูก

ภาพรวมราคาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 4 เดือนที่ผ่านมาปรับลดลงอย่างต่อเนื่อง จึงเป็นโอกาสของผู้ที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย จากผลการสำรวจของศูนย์วิเคราะห์เศรษฐกิจทีเอ็มบี ธนาคารทหารไทย หรือ TMB Analytics พบว่า แม้ว่าราคาบ้านเดี่ยวในกรุงเทพฯและปริมณฑลยังไม่ปรับลดลงมาก

ขณะที่ราคาทาวน์เฮาส์แม้ยังไม่ติดลบแต่เริ่มชะลอลง เห็นได้จากต้นปีราคาเติบโต 6.2% จากช่วงเดียวกันของปีก่อนแต่ในเดือนกรกฎาคมราคาปรับลด 1.7% และเดือนสิงหาคมราคาปรับลด 1.5%

ขณะที่ราคาที่ดินเมื่อต้นปีราคาเพิ่มขึ้น 3.3% แต่แนวโน้มราคาปรับลดต่อเนื่องตั้งแต่เดือนมิถุนายนลดลง 3.1%เดือนกรกฎาคมลดลง 3.9% และเดือนสิงหาคมลดลง 4.1%

ขณะที่คอนโดมิเนียมต้นปีเติบโตขึ้น 6.3% จากช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว แต่เดือนเมษายนราคาลดลง 1.3% และลดลงต่อเนื่อง

バンコクの地価下落始まる(その2)

地価下落

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.

 "Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


CBREのMDによれば、
現在の景気低迷の影響もあって、所有する土地を放出する地主が増えている。また、これまで全く売るつもりのなかった地主までもが、価格交渉にも応じるという柔軟な姿勢で土地を売り出してきているとのこと。

"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."

さらに、(来年から施行される未利用の土地に対する課税が大きな資金負担になることから)去年まで非常に強気であった地主の態度も変わりつつあり、今年はこれまでの売り手市場から買い手市場に移行することになりそうだ。

Peerapong Jaroon-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.

 "So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


ちなみに、オリジンプロパティによれば、以前、交渉が決裂した地主たちが、また交渉のテーブルに戻ってきていて、例えば、スリウォング通りの用地などは、地主の売却希望価格が70万バーツ/4㎡であったのが、今は50万バーツ/4㎡にまで下がってきている。


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.

CBREによれば、2009年にリーマンショックで地価が値下りして以来初めて、今年はバンコクの地価が5%から10%の下落、もしくは横ばいになると予想している。


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand. Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.

She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


昨年まで市場を牽引してきた外国人投資家が今年に入って減ったこと、特に昨年の外国人購入額、920億バーツの内、43%も占めた中国人バイヤーが激減したことで、タイの住宅市場の中でもコンドミニアム市場がタイ経済低迷の影響をもろに受けることになっている。

その結果、今後も何ら住宅市場に対する(政府からの)インセンティブが出されなければ、来年もコンドミニアム市場の低迷が続くと予想している。

以上が、この記事の主な内容ですが、下に本文全体を添付しておきました。興味があれば、詳しく読んでみて下さい。

デベロッパーが販売在庫の処分で家賃保証をしたり、これといって面白みのないプロジェクトなどは2割もの大幅値引きをしているものもありますが、これまでにも書いてきたように、こういうことが起こるということ自体、新築市場は明らかに値下りしているということです。

そして、今まではそれでも土地の値段は値下りしないという、土地神話があったのですが、いよいよそれも崩れつつあるのかもしれません。

ただし、日本のバブル崩壊の時のように、10年以上も地価下落が続くということはないので、こういう時は2017年以降に高値で買い漁った用地に建設されつつあるプレビルドには目をくれず、その頃、もしくはその数年前に竣工を迎えた、しかも希少価値のある有望物件にこそ、魅力があります。

もっとも、CBD等の一等地の地価も下落しているのかというと疑問であり、営業部門による作為的なポジショントーク的なところも感じるので、あまりこの記事には引っ張られない方がいいとも思うのですが…。

従って、CBREのリサーチ部門はチャイニーズウォールがしっかりしていて、独立したレポートが出せると聞いているので、できれば彼らのレポートを早く読んでみたいところです。

ところで、実は以前にも書きましたが、私もこれはと思う中古を含めた5つのプロジェクトに絞って、もう半年以上虎視眈々と50㎡前後の1ベッドルームか2ベッドルームの投売りを狙っています。

しかし、安く出てくるのはアップサイドのないつまらないプロジェクトばかりで、マーケット全体が崩れているようには感じられません。

私はコミッション目当てのブローカーではないので、買わない方がいいと思うときには、はっきりそう書きますが、こういう状況下ではまさに「休むも相場なり」だと思っていて、今は「入口」ではなく「出口」を目指すとき」で書いたように、次々と自分の投資物件を売却して投資元本を回収しているところてす。

同時に、今のバーツ高のメリットを使ってその一部を米ドル等で待機させ、次のチャンスを待っていますが、アップサイドのある有望物件や自宅は別として、今は取り敢えず次の投資のための手仕舞いがベストだと思っています。


このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

No gains for Bangkok land
First time in more than a decade

Bangkok land prices are expected to stay flat or drop this year for the first time in over a decade, largely because of the economic slowdown and the Land and Buildings Tax set to take effect early next year, say property analysts.

Aliwassa Pathnadabutr, managing director of property consultant CBRE Thailand, said there is an increasing number of landowners with a large amount of land stock offering their plots for sale.


"Some landlords who never thought about selling their plots might be affected by the current economic slowdown," she said. "They are offering more negotiable deals or flexible prices."


Peerapong Jaroon

-ek, chief executive of SET-listed developer Origin Property Plc, said some landowners have returned to the company to resume land deals.


"So many plots have been offered to us," he said. "A plot on Surawongse Road used to be priced at 700,000 baht per square wah. Now it is offered at 500,000 baht."


Ms Aliwassa said some landowners offered leasehold options to minimise new costs from the imminent tax.


According to the Land and Buildings tax, the tax rate for vacant land will range from 0.3-0.7%, with a rise of 0.3% every three years. For a one-rai vacant plot on Phloenchit Road, the tax rate will be 2 million baht per year.


"Last year landowners were able to ask any price, but they are more flexible this year," said Ms Aliwassa. "This year will be a transitional period from a sellers' market the past several years to a buyers' market."


With so many plots offered at more negotiable prices, land prices in Bangkok this year will drop by 5-10% from last year or be flat, for the first time since 2009 following the Hamburger crisis, said Ms Aliwassa.


According to CBRE, the average increase in land prices nationwide was around 2-3% per year and 5-6% for Bangkok. Land prices in Bangkok rose more than 10% per year during the past several years.


New appraisal prices for land take effect for four years starting from Jan 1, 2020.


They mark an average increase of 2.45% in Bangkok and 8.34% nationwide from the current appraisal prices, according to the Treasury Department.


She said the residential sector was significantly impacted by the economic slowdown as market growth in the past four years was driven by foreign demand.


Last year foreign buyers recorded 92 billion baht in property purchases, 43% of which came from Chinese buyers. When the Chinese market slowed down, the condo market slumped.


"TM30 immigration reporting requirements created problems for foreigners, chasing away some foreign investors from the condo market," said Ms Aliwassa.


She anticipates the condo market slowdown will continue into next year as there are no positive signs that could reignite the market.


"Property incentives can help," said Ms Aliwassa. "They should be aimed at the right target or be offered to those who are not affected by the new lending curbs and are able to take out loans."


Property incentives should not be limited to housing priced at 1-2 million baht a unit as most of the target buyers have high household debts and are likely unable to get a mortgage loan, she said.

バンコクの地価下落始まる(その1)

Land Price Change以前、「10年で最大の値引き合戦が進行中!」で、デベロッパーの在庫処分セールで相当な値引きが始まっているという記事を紹介しましたが、あれはマスコミ特有の大袈裟な誇張でもなかったようです。

実は昨日、バンコクポストに載った記事を読む限り、いよいよバンコクの地価が下り始めたようです。

これまで、CBREのリサーチ部門は、今後もバンコクの地価が下ることはない、というコメントを毎回レポートで書いてきていたのですが、これが一転、この記事では相当数の地主が土地を売りに出してきていて、
買い手市場となった今、とうとう値下りが始まっているとのことで、今までの自信に満ちたコメントは何だったのか、という気にもなりました。

もっとも、今回は営業部門のMDのコメントであり、CBRE内部でもリサーチと営業では市場の見方に違いがあるのかもしれませんが…。


さて、この表は財務省が4年に1度見直す課税用の地価評価額ですが、前回が2016年だったので、2020年からこの新しい評価額に改定されるわけです。

この評価額は、日本の路線価と同様、実際の市場取引価格よりはかなりマイルドになります。4年前に私が調べた時は、確か2割から3割、市場価格より安いようなことだったと思います。

しかしそれでも、過去においてスクムビットなどは改定するたびに2割、3割と値上りしていたのですが、今回の評価では、だいぶん値上り率がおとなしくなっています。

私が思うに、2016年と2017年に急上昇したスクムビットの地価ですが、2018年には横ばい、そして2019年は下落ということで、結局4年間の平均で見ると、随分おとなしい値上り率になったということでしょう。

実際、バンコクの地価が2008年のハンバーガー危機(タイ人はアメリカ発のリーマンブラザースショックのことをこう呼び、一方で、自国のバブル崩壊がきっかけになったアジア通貨危機はトムヤムグン危機と呼ぶようです)の影響を受けて一時的に値下りしたのが、その翌年の2009年ですが、それ以来の値下りということのようです。

しかし、今回の場合、リーマンショックのような外的要因でなく、融資規制やタイバーツ高、家計債務の増加による経済不振といった、むしろ自国に起因することが原因で起こった市場低迷であり、案外根が深く、この不動産市場の低迷は長引くのかもしれません。


私は年初にブログや雑誌等で、今は
「待つも相場、休むも相場なり」の時であり、半年か1年は不動産市場の様子見をした方が良さそうだと書いたのですが、どうやら来年に入ってもまだまだ今の状況を引きずっていくような気がします。


ではまず、この記事の興味深いと思ったところだけ紹介してみますが、こんな出足で始まります。


No gains for Bangkok land  
First time in more than a decade 

バンコクの地価は10年ぶりに値上りが止まった

Bangkok land prices are expected to stay flat or drop this year for the first time in over a decade, largely because of the economic slowdown and the Land and Buildings Tax set to take effect early next year

バンコクの地価は前回の値下りから10年以上経って、今年は横ばいか下落となりそうだ。その主たる原因はタイ経済の不振と来年早々に施行される土地建物税である。


次回に続く

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

アソークからトンローの地価推移状況

Untitled最近、不動産調査会社のネクサスプロパティ(Nexus Property Marketing

が出したコメントを、英字紙のThe Nationが10月12日の記事の中でレポートしていました。

 

ネクサスはアソークからトンローにかけて急激な地価上昇が過去7年間続いてきたが、今後さらに2年は続くと予想しています。

 

コメントの内容

 

アソークからトンローにかけて土地取引があったほとんどの場所では、コンドミニアム、サービスアパートメントやホテルといった住宅プロジェクトの開発が行われてきた。

 

というのも、バンコク住民の間では、このエリアに住むことが最もスタイリッシュなライフスタイルと思われていて、これが地価を継続的に上昇させてきたのである。

 

具体的には、この7年間で地価は35万バーツ/ワー(4平米)から101万バーツ/ワーへ、平均で年率19%の上昇となった。さらに、この上昇は今後も続き、少なくともあと2年間は年率10%以上で上昇する。

 

以上ですが、彼らは公的な調査機関なのであまりバイアスがかかったことはいわないこともあり、情報にもそれなりに信頼性があります。

 

以前からこのブログや著書でも書いているように、スクムビットで投資家の間で最も人気があるのはアソークからトンローです。東京でいえば、麻布とか青山、銀座という感じだと思います。

そして、それに続くのが、エッカマイ、プラカノン、オンヌットですが、
前回の今、不動産投資で老後をタイで暮らす方法でも書きましたが、古くてもアソークからトンローの一等地で空室リスクの低い中古物件を買っておけば、建物劣化の減損を地価上昇がカバーして価格を維持、もしくは値上がりさえも期待できます。

しかし、サブアーバンといわれる郊外物件はあまり地価が上昇しないので、建物劣化による減損の方が大きく、結局は物件価値が下がっていくという単純な話です。


従って、予算があまりない人にはエッカマイ、プラカノン、オンヌットまで行けば2,000万円以下で駅に近い築浅物件が買えるのでそれを勧めているし、私自身もオンヌットの駅前で、タイ人の間で最も信頼されているデベロッパー(タイ人の間で信頼されているデベロッパー)の一つ、クオリティハウスの2ベッドルームを買っています。

ただ、2,500万円
以上の予算がある人であれば、やはりアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いた竣工物件の投げ売りや、プロンポンやトンローで人気のある中古物件を買った方が、結局は投資効率が高いと思います。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村

Land price in Thong Lor-Asoke area in the ascendant

Land price in the Thong Lor to Asoke area has risen during the past seven years, according to Nexus Property Marketing.

Most of the land plots transacted in this location were developed as residential projects, including condominium and rental residences such as serviced apartments or hotels. This location is seen as one of the most stylish lifestyle locations for people in Bangkok, a factor that has boosted the prices of residences. Nalinrat Chareonsuphong, the managing director of Nexus Property Marketing Co Ltd, said land prices in the Asoke to Thong Lor area had risen consistently, increasing on average 19 per cent a year during the past seven years, from around Bt350,000 per square wah to Bt1.01 million per square wah.  The upward price trend will continue over the next two years, with an estimated increase of at least 10 per cent per year.

最近の地価推移

地価ちょっと前にバンコクポストに載ったニュースですが、CBDの地価は2016年も上がり続け、平均で6.4%の上昇だったとのことです。

また、コリアーズによれば、
スクムビット通り沿いで地価が最も高いサイアムからアソークにかけて、現在売りに出ている土地はどれも2百万バーツ/ワー以上の価格が付いていて、高いものになると250万バーツ/ワーにもなるとのこと。

どこも強気で、CBDの地価は下がるとか高止まりするというような話は、どこからも聞こえてきません。それに最近は、タイの経済成長も昨年よりよくなりそうだという見通しも出ていて、やはり都内中心部の地価上昇はまだまだ続くと思います。

さて、この表は、AREA(Agency for Real Estate Affairs)から出てきた昨年末時点での地価ランキングですが、昨年、最も地価が上昇したのはアソーク・モントリー通り(スクムビット21)の27%でした。

最近まで私もこの通りに住んでいたのですが、通りに面した更地はもうほとんどないので、これからは古いビルを地上げして再開発するしかなくなってきている状況であり、こういう上昇も納得がいきます。

そして、彼らはスクムビット通りでも特に地価の高いサイアム、チットロム、プルンチットは今年も6.5%上昇して213万バーツ/ワーになると予測しています。

さらに注目したいのは、話題のワン・バンコクの発表もあって、今後開発が進むと期待され始めたラーマ4通りです。AREAによれば、今の地価はまだ40万から50万バーツ/ワーであるが、ラーマ4の上を走り、ラーマ3通りに繋がるグレイラインの工事が始まれば、ここの地価はすぐに100万バーツ/ワーを超えてくるだろうと予測しています。

確かに今、ラーマ4の大規模複合開発、ワン・バンコクが脚光を浴びていますが、今後割安感のあるラーマ4の地価が上がってくるのはほぼ確実だと思います。それに、ラーマ9よりラーマ4の方がスクムビットのすぐそばを並行して走っていることもあり、日本人には馴染みやすいと思います。

いずれにせよ、スクムビット通りが200万バーツ/ワーを超えるという中で、ラーマ4だけ時に忘れられたように今も40万から50万バーツ/ワーというのでは、破格に安いのは誰の目にも明らかです。

ถ้าเห็นว่าเรื่องนี้สนุกหรือมีประโยชน์ ช่วยกดนี้ให้หน่อยนะ

にほんブログ村 海外生活ブログ バンコク情報へ

にほんブログ村







  投資に関する質問等
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

このブログが参考になったらシェアお願いします。
 
バンコク不動産投資 基礎編
バンコク不動産投資 実践編
タイ情報ブログランキング
  最新記事(画像付)
   プロフィール

藤澤愼二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

近況は以下のAmazon著者紹介で
https://www.amazon.co.jp/kindle-dbs/entity/author/B082ZCRHZ4?_encoding=UTF8&node=465392&offset=0&pageSize=12&searchAlias=stripbooks&sort=author-sidecar-rank&page=1&langFilter=default#formatSelectorHeader

英語に自信のある人にお勧め
    カテゴリー