バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

注目のミッドタウンエリア

よみがえるか、陸の孤島(その6)

ザ・スカイ同様に、個人投資家、特に予算が2,000万円位までの投資家にとっても、これからのバンコク不動産投資は脱日本人駐在員の方向に進むべきだと思うのです。

つまり、都心部の中途半端な新築プレビルドに投資するのであれば、多分、キャピタルゲインは難しいので、むしろスクムビット線のミッドタウンで欧米人や日本人の現地採用者、デジタルノマド、そしてタイ人アッパーミドルクラスを積極的にテナント対象にしていくべきであり、この場合、家賃の平米単価は安くても購入単価も割安なことから、都心部に比べて賃貸利回りが高くなります。

さらに、これからしばらく市場の調整が続くと思えるトンローなどのCBD高級住宅市場よりも、Time Value of Money(お金の時間価値)の観点から見れば、将来の街の発展に伴ってキャピタルゲインも期待できるミッドタウンのプロジェクトを選んで投資する方が、
総合投資利回りであるIRRで10~15%という高い投資リターンが期待できると思うのです。

しかも、ミッドタウンの場合、3,000万円以上もする物件はむしろ投資効率が悪く、向う5年のスパンで見た場合、
1,500万円から2,000万円の物件にこそ投資妙味がありそうです。

さて、最後にここでザ・スカイに話を戻します。このプロジェクトは隣駅のウィズダム101周辺のリセール物件価格に比べて、現在は価格的に出遅れ感があります。

しかし、既に建設工事が始まったザ・バンコクモールが完成すれば、ザ・スカイはスクムビット線沿線のミッドタウンで、副都心のバンナーオフィス街と東南アジア最大級のモールの両方が徒歩圏になるという、ある意味、他のプロジェクトの追随を許さない職住接近の便利なプロジェクトになります。
(注:
ウドムスクの将来性については、2年前に5回にわたり書いた「スクムビット・ミッドタウンフリンジの今」でさらに詳しく解説しているので読んでみて下さい)

また、それだけでいえば、ウドムスク駅の反対側にあるアイディオ・モビ66もポテンシャリティは高いのですが、トラブルの多いアナンダーのアイディオ・モビであり、価格的にも面白みがないような気がするので、私は個人的には興味がありません。

一方、ザ・スカイはタイ人消費者から一定の信頼もあるプロパティパーフェクトのプロジェクトであり、既に築4年という中古で価格も割安なので、
デザイナーを使ってきれいにリノベーションすれば、自己居住用のニーズだけでなく、比較的安い家賃で広い部屋を借りたいという賃貸需要に十分応えられる要注目プロジェクトだろうと思います。

そこで私なら、現時点で相当数のリセールが出ているので、仲介業者経由でなく売主が直接売り出しているものを選んで連絡を取っていき、これはという高層階の広めのユニットをベストプライスで買う交渉をしますが…。

ただし、前にも書いたように、タムレ・サカヤパープ(潜在的に成長余力のあるロケーション)は将来性は高いのですが、思わぬ要因等で予想が外れるリスクがあることも認識しておいて下さい。

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よみがえるか、陸の孤島(その5)

Work Permit著書の第一章で、頭打ちの日本人エクスパットと増加する中国人エクスパット、と題してこのグラフを使って解説しましたが、最近は就労ビザの発行数で中国人が急増する中、日本人エクスパットの数が頭打ちとなっています。
(注:このグラフは著書の執筆時点のタイ政府発表の数字に基づいていますが、ArayZの5月号で直近のデータが載っています。しかし、この傾向は依然変わっていません)

さらに、現地のリクルートエージェントと話していると、同じ就労ビザを持つ日本人エクスパットでも、内実は駐在員の数が減る一方で現地採用組が増えてきているそうで、現地雇用者を斡旋する彼らのビジネスにとってはこの傾向はウエルカムなわけです。
(注:本来、エクスパットの意味は企業駐在員だけでなく、母国を離れて外国で暮らす人全体を指すので、リタイアしてロングステイしている人も入ります。その中で就労ビザが必要なのは駐在員と現地採用で働く人の2種類です)

一方、日本では大手企業が40代以上の社員を対象に大量の人員整理を始めたと話題になっていますが、私の周辺でも40代、50代の駐在員で、今さら日本の本社に帰っても自分の居場所がないということで、帰国辞令が出た時点で退職し、タイの現地採用として残り、トンローやプロンポンから家賃の割安なオンヌットに引っ越してきた人が何人かいます。


そんなこともあり、7、8年前、私がバンコクに来た頃には、日本人駐在員の賃貸需要だけをビジネスにし、中心部にある家賃が3万バーツ以上の物件しか扱わないというような殿様商売の日系業者も目に付いたのですが、今は次第に業者間競争が激しくなってきています。

私も
自分のクライアントについては、無償で入居者募集方法の相談に乗ったり、日系やタイの賃貸仲介業者に優先案内をしてもらったりと運用面でもサポートしているので、いくつかの日系業者とも懇意にしています。それもあって、情報交換を兼ねて時々一緒に飲むのですが、この業界の現状は「オンヌット以遠は遠くて家賃が安いから扱わない、と昔のように選好みなどしていられない状況」なのだそうです。

従って、この業界も淘汰が進んでいるのを感じますが、今後も日本人駐在員が減少し続ける中、アソークからトンロー、エッカマイといった高級住宅地だけを専門とする旧態依然とした業者は競争が激しくなり、勝ち組と負け組が出てくると思います。

一方で、生き残りをかけてスクムビット線のミッドタウン市場に積極的に進出する業者も出てくると思いますが、都心部に比べてミッドタウンは家賃が安く、同じ1か月分の仲介料で日本人入居者だけを相手にしていてはなかなか採算が取れないはずです。

そこで、日本人入居者に特化してやれる自信があれば家主からもらう仲介料を2か月分にするとか、それが難しければ、日本人だけでなく欧米人やタイ人入居者も扱うオールマイティな業者になる必要があります。もっともその場合、英語もタイ語も苦手で
日本語が喋れるだけという”ただの日本人”では通用しないので、より優秀な人材が必要になるとは思いますが…。

ちなみに、担当者がもう何年も使い回しをしてきた結果、最初はしっかりと作られていたはずの英語の
賃貸借契約の雛形が、変更を加えていくうちにいつの間にか意味の取れない間違いだらけの契約書に変わっているのに、それでもまだ平気で使っているのを何回か目にしたことがあります。これなど担当者がさっぱり英語ができないという表れでもあり、ミッドタウン市場で欧米人客を相手にするのであれば、戦力にならないだろうと思います。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その4)

バンコクモール1年ほど前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その4)」の中で、私は次のようにも書いています。

「バンナートラッドの内側にあるバンジャークからウドムスクにかけてはこれからますます値上りするエリア。しかし、まだ家賃水準が低いし物件を案内するにも遠くて不便なので、CBD(プロンポンやトンロー) にオフィスを構える日系賃貸業者で入居者募集を積極的にやってくれるところはほとんどない。従って、タイの業者を使ってタイ人や欧米人に貸すことになるのだが、その場合、日本語が通じないし、彼らは物件管理やテナント対応もやってくれないので、こういうミッドタウンの物件は日本人投資家にとって、入居者募集を含むプロパティマネジメントが最大のネックになる」

こういう問題があったので、その頃まではバンコクに住んでいる投資家ででもなければ、将来性があるといってもミッドタウンは賃貸運用が難しく、人気がありませんでした。

しかし、
著書の第五章、投資の「運用」戦略の中でも、「増加の一途、外国人デジタルノマドを狙え」と題して書きましたが、プラカノン以遠に住む白人には最近増えているデジタルノマドや現地採用が多く、賃貸需要も増えてきています。

例えば、
最近はバンジャークでは欧米系企業が駅前の新しいオフィスビル等にオフィスを構えるようになってきていて、多くの白人を見かけるし、オンヌットでも駅前のシネマコンプレックスが年初にオープンして以来、日本食レストランが多数開店したこともあり、日本人現地採用者だけでなく駐在員を含めた日本人エクスパットの数が増えつつあります。

また、最近オープンしたウイズダム101のモールやオフィスは規模も大きく、職住接近を望むデジタルノマドやタイ人自営業者の住宅需要を満たせる理想的な環境でもあり、今後日本人を含めた外国人も移り住んできます。

その結果、少し目先の効く日系賃貸仲介業者であれば、早晩、生き残りをかけてここに支店を出すはずであり、そうなれば、今後はオンヌットからウドムスクにかけて、ミッドタウン全体で賃貸仲介をするようになります。


次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その3)

ウドムスクさて、私は当時からスクムビットライン沿線のミッドタウンはポテンシャリティが高く、その中でも特に注目すべき駅がザ・バンコクモールという複合開発が行われるウドムスクだろうと思っていたので、2016年11月に「ダークホースはBTS「幸福駅」」と題して雑誌の連載でも取り上げました。

しかしながら、この後、施主であるモールグループが当時増加中であった家計債務によるタイ経済の悪化を懸念し、その開発を突然延期してしまったので、肩透かしをくらってしまったわけです。

ただし、これもやっと昨年着工したので、いよいよこれからウドムスクが面白くなると思っていますが…。

いずれにせよ、将来の発展を見込んで先行投資するというのは、既存の高級住宅地に比べてやはり不確定要素が多く、こういったリスクがあるのは仕方のないことです。


whizdomそんなわけですが、ウドムスク以外は計画通り開発が進んでいます。オンヌット駅前のセンチュリープラザも年初にオープンしたし、プンナウィティの
ウィズダム101にある商業施設も先日オープンしました。

従って、もしその当時、売り出されたばかりのバンジャーク駅前のアイディオ、もしくはウィズダム101の住宅棟コンドミニアムであるコネクトやエッセンスに投資していた人は、今はそれなりの含み益が出ているはずです。

The Sky一方、ウドムスクにも同じような時期に、大手のプロパティパーフェクトが開発したザ・スカイというプロジェクトがあるのですが、残念ながら
あまり人気がなく明暗が分かれました。

そして、築4年なのに今もほとんどプリセール価格である11万バーツ/㎡台で多くのリセール物件が出回っています。


ザ・バンコクモールはウイズダム101以上の規模で店舗、オフィス、住宅棟を持つ複合開発であり、副都心となるバンナーのバイテックからもスカイウォークを通って徒歩で直接アクセスできます。しかも便利なバンナートラッドのすぐ横に建設されるので車でのアクセスもよいロケーションです。

ザ・スカイはそ
のすぐ横に建設され、本当ならここも人気が出るはずだったのですが、バンコクモールの建設が延期となったことが苦戦の大きな理由の一つだと私は思っています。

ところでなぜ、このプロジェクトを「陸の孤島」と私が呼ぶのか、BTSに乗って車窓から見てもらうとわかります。何もない広大な平地の中にポツンと現れる市場に忘れられた高層コンドミニアム群、それがザ・スカイです。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その2)

Chambers On Nut前回添付した見てくれのよくない地図は、実は2016年10月に私が日本各地で行ったセミナーで使ったもので、慣れないグラフィック作業をしながら作りました。

また、ArayZの2017年2月号でも、「2017年はスクムビットミッドタウンに注目」と題してその時にセミナーで私が話した内容に沿って書いているので、読んでもらえばどんな話だったか大体のところがわかると思います。

当時、オンヌットからウドムスクにかけていくつもの商業施設の開発計画があり、その恩恵を受けてこの辺りは住宅地としても様変わりするに違いないという予測に基づき、また、私のセミナーに来て頂いている大半の方が、私自身の投資スタンスと同じく予算的に1,500~2,000万円ということもあったので、プロンポンやトンローでなく、敢えてこちらを推薦したわけです。

ただ、ここでラーマ9と並び、次世代のCBDになるといわれるバンナーは敢えて外したのですが、バイテックやオフィスビルはあっても、駅周辺の土地が国有地やお寺のものであったりして、結局、ここでは住宅用地が駅前にあまり残っておらず、ベーリングと同じで住宅地としてはなかなか駅前開発が進まないと判断したからです。

ところで、その後、あちこちでトラブルが続出したアイディオ・モビを、当時はオンヌットのベストバイの1つに入れていたのは
失敗でした。実際、オンヌットのアイディオも以前このブログで書いたように、深刻な施工不良が指摘されていて、買ってはいけない物件だと今は思っています。

従って、今オンヌットで賃貸人気があるのは、駐在員、現地採用を問わず、車で通勤する工場勤務の日本人が選ぶリズム50、サービス業や営業部門のオフィスのあるCBDで働き、BTSで通勤する日本人が選ぶQハウスとアイディオですが、賃借するのでなく投資で買うのであれば、アイディオは除外すべきと考えています。

あとは、マーケットトレンドに大きく左右されるため、不確実要素の多いキャピタルゲイン狙いよりも、
中長期保有でイールドプレイをしながら、NOI、つまりキャッシュフローに重点を置いた安定した投資がしたいと考えているのであれば、「DDプロパティの市場予測(その3)」で以前紹介した、今まさに建設中のチャンバースなどは検討に値するプロジェクトです。

著書だけでなく、「デベロッパーの選択について」でも書いた通り、このプロジェクトはタイ人消費者からも信頼されているSCアセットの開発であり、同じオンヌットで建設中のオリジンのナイツブリッジ・プライムなどよりも面白いと、個人的には思っています。

ただし、既にオンヌットもかなり高くなってしまったので、2,000万円以下の予算で値上り益も見込めることが投資クライテリアということであれば、やはりその先のバンジャークからウドムスクのハイライズにもっと注目した方がいいと思うので、次回はオンヌットより先のミッドタウン方面について書くことにします。

次回に続く

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よみがえるか、陸の孤島(その1)

2017年3月セミナー以前から著書やこのブログでも、予算が2,000万円前後の一般的投資家であれば、スクムビット線のミッドタウン・フリンジであるプラカノンとオンヌット、そしてミッドタウンのバンジャーク~ウドムスクに注目すべき、と書いてきました。

日本人駐在員に賃貸することを目的に、いわゆるタムレ・トーングと呼ばれるトンローのような一等地の物件に投資するのもいいのですが、ここで中長期で運用してしかもキャピタルゲインをも狙うのであれば、私が以前「中古物件を改装して転売
で10数話にわたって書いた転売事例に出てくるような地味で施工もよくないローライズではダメです。

すなわち、トンロー通りに面するハイライズで50㎡くらいあるブランドプロジェクトを買う必要があるのですが、実際問題、こんなのは今となっては予算が5,000万円ぐらいある投資家でないと手が届きません。
(参考記事:タムレ・トーングとタムレ・サカヤパープ、どっちに投資する?


そういう私も、バンコクではこれまで2,000万円以下の物件にばかり投資してきたので、平均的な一般投資家目線で物件を探してきているのですが、そんな中、ミッドタウンは最近開発が進み好条件がそろってきたことから、今回はこのタムレ・サカヤパープについて改めて書いてみようと思います。

さて、私は以前、「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする」と題してバンジャークからウドムスクの将来性について5回にわたり書いたのですが、その結びでこんなことを書いています。

「バンコクの日本人エクスパット数が頭打ちになる中、今後は日本人駐在員が多く住むロワースクムビットエリアだけに固執せず、賃借人は欧米人や日本人現地採用者、またはアッパーミドルクラスのタイ人で構わない、しかしその代わり、これから値上りするエリアでキャピタルゲインを狙って先行投資する、という投資スタンスも必要になってくると思うのです」

次回に続く

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スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その5)

家計債務推移

下にコピーペーストしたのは1か月ほど前、英字紙バンコクポストに載った記事の一部ですが、デベロッパー各社は今後もハイエンドプロジェクトの供給に注力するというものです。

 

この流れは今年だけでなく向こう数年続き、中低所得層を対象とする10万/㎡以下のコンドミニアムは今後もなかなか売れない状況が続くだろう、と私は思っています。

 

というのも、このタイ中央銀行のグラフからも分かるようにタイの家計債務の問題は一向に改善されていないからです。

 

GDPの8割にもなる国民の借金体質は特にミドルクラス以下の家計で顕著であり、NPL(不良債権)の発生を恐れた金融機関は彼らに住宅ローンの貸し出しをしません。中低所得者の住宅ローン申請の実に6割が却下されるのが現状で、日本ではちょっと考えられない状況が続いています。

 

その結果、大手デベロッパー各社は、資金的に余裕があり住宅ローンが借りられるアッパーミドルクラス以上の消費者をターゲットにしたハイエンドプロジェクトに今後も注力していく、というのがバンコクポストの記事なのですが、これは、もう2年も前から始まったことで、今さら新しいことでもないですが、これからもまだ続くということです。

 

従って、少なくとも向こう数年、こんな状況が続くとすれば、サムットプラカンやノンタブリの郊外プロジェクトは今買ってはいけないということになります。

 

それに対し、このところアッパーミドルクラスの注目が集まりつつあるのがスクムビット・ミッドタウンであり、投資として最もリスクが低い、逆に言えば最も有望だと、私は思っています。

 
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The Bangkok Post
Most Developers Still Targeting High-End Market
A number of Thailand’s leading property developers plan to launch residential projects focusing on the middle- to upper-income segment. 
“We target boosting our premium-market sales after seeing demand in the middle- and upper-income market remaining strong when compared to the lower-income market, where prospective home-buyers still face a hard time getting a mortgage from the banks” 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その4)

Mega Bangnaウィズダム101店舗棟記事の内容は以上ですが、私もウドムスクの将来性については1年前に出版した本の中で書いたし、月刊経済誌アレイズでも、ダークホースはBTS「幸福駅」と題して推薦記事を書きました。

 

そして、今回のセミナーでも、オンヌットからウドムスクにかけては、現在、アナンダーとサンシリが新規プロジェクト市場をほぼ独占していること、そして、この中でもウドムスクは要注目であるというコメントをしました。

 

しかし一方で、ナイトフランクのレポートを例に挙げ、駅前の土地も取得がだんだんと難しくなりつつあり、今は12万バーツ/㎡前後で用地取得したプロジェクトの売り出し中だが、今後はもうこの価格では無理だろうとも話しました。

 

そういう意味では、今販売中のプレビルド・プロジェクトで注目すべきはソイ66のアイディオ・モビだろうと思います。ただし、バンジャークのアイディオ、プンナウィティのラインも決して悪くないと思います。もっともオンヌットのサイアミーズは企画が悪いし、デべとしても中堅止まりなので工事監理やクオリティにも不安があり、お勧めしませんが。

 

ところで、この記事ではプロンポンやトンローに住む日本人駐在員達が移り住んでくるなどと書いていますが、当面はオンヌットまでだろうと思います。将来的にはそういうこともあるとは思いますが、今もしそういう日本人がいるとすれば現地採用の日本人であり、7万から8万バーツの給料をもらっている人であれば、2万バーツ位までの家賃負担は可能だろうと思います。

 

ただし、我々日本人が投資する場合、やはり入居者募集や物件管理が最大の課題です。

 

ちなみにもし私がこれからアウター・スクムビットで投資するとすれば、やはりウドムスクを選びます。そして、中長期保有して賃貸運営で資金回収を図るのであれば、できるだけインベストメント・マルティプライヤーの小さい中古物件に、一方、キャピタルゲインを実現し短期投資で高いIRRを狙うのであれば、プレビルドの初期段階での投資ということを考えますが、市場としては非常に有望ながらテナント募集や賃貸運営の問題をどう解決するかにかかっています。

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スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その3)

ミッドタウン家賃相場BTSによる移動の便利さだけではなく、住宅という観点から見た生活の質の面も向上する。

このエリアではBTSバンナー駅とウドムスク駅の間を結ぶ幅員4メートル、長さ1700メートルものスカイウォーク(空中歩道)が年内に整備される予定であり、現在バンナートラッドの幹線道路によって隔てられているウドムスクとバンナーの両エリアが一体化し、その結果、ウドムスクとバンナー周辺の住民はバンナー交差点を安全で容易に行き来できるようになる。

 

そして、最も注目すべき点は、これら商業施設の開発やインフラの整備が進んだ結果、この地域に人が集まり始めることである。つまり、こういった商業施設を利用する、もしくはそこで働き居住するという需要が生まれ、最終的にウドムスクからバンナーにかけてのエリアはバンコク東部交通のハブ、そして副都心になる。

 

特にウドムスク駅は、バンコク都心部への通勤が便利な住宅を探す人々と、バンナートラッドに車で乗り入れてバンコク郊外へ通勤できる住宅を探す人々の両方の需要を満たせるという強みがあり、自己居住のための購入需要だけでなく、賃貸で貸し出す投資需要も見込める。

 

また、将来、ここに移り住んでくる賃借人としては、既にバンコク生活が長く、バンコクに住み慣れた日本人の賃貸需要が見込めるが、彼等はプロンポン、トンロー、エッカマイなどから移り住んでくると思われる。

 

というのも、この辺りは都心部に簡単に行けるのに家賃にはかなりの割安感があるからである。(添付の表がウドムスクの賃料相場)

次回に続く
 

 

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ทั้งนี้ โครงการดังกล่าวยังจะช่วยยกระดับการใช้ชีวิตของคนที่อาศัยในทำเลดังกล่าวให้สะดวกสบาย มีทางเลือกในการเดินทาง คนที่อยู่อุดมสุขสามารถเดินไปแยกบางนาได้สะดวกและปลอดภัยมากขึ้น หรือคนที่อยู่บริเวณใกล้ บีทีเอสบางนา ซึ่งเลยแยกบางนาก็สามารถเดินย้อนกลับมาทางฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกและปลอดภัยเช่นกัน ถือว่าช่วยยกระดับคุณภาพชีวิตให้กับการอยู่อาศัยย่านนี้ และทำให้การอยู่อาศัยไม่กระจุกตัวอยู่บริเวณใดบริเวณหนึ่ง อีกทั้งคนที่ทำงานย่านบางนา-ตราดยังสามารถเลือกอยู่อาศัยบริเวณใกล้สถานีอุดมสุขได้ เพราะสามารถเดินมาเชื่อมต่อรถฝั่งถนนบางนา-ตราดได้สะดวกมากขึ้น

ความน่าสนใจของโครงการต่างๆ ที่กล่าวมา ก็คือ การจะสร้างความเคลื่อนไหวให้กับคนย่านนี้ในการสัญจรไปมาทั้งเข้าใช้บริการ ทำงาน อยู่อาศัย ซึ่งเป็นสิ่งที่ส่งเสริมให้พื้นที่นี้มีความเป็น Hub ของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกได้อย่างแท้จริง เป็นการสร้าง Node (จุดศูนย์รวมความเจริญ) แห่งใหม่ที่พัฒนาโดยภาคเอกชน ต่อยอดจากโครงการคมนาคมของภาครัฐ จึงไม่แปลกที่เมื่อมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่ในย่านนี้ จะทำให้เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยมากขึ้นตามมา

ขณะที่เมื่อเจาะลึกทำเลที่น่าสนใจของสุขุมวิทตอนปลาย บริเวณใกล้รถไฟฟ้า “สถานีอุดมสุข” หรือย่านสุขุมวิท 66 ถือว่ามีความน่าสนใจมาก เพราะนอกจากอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียว ซึ่งเป็นรถไฟฟ้าเส้นทางหลักที่วิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกมากแล้ว การอยู่อาศัยในบริเวณสถานีอุดมสุขยังเดินทางไปถนนบางนาได้สะดวกด้วย เพราะมีรถที่เชื่อมต่อมุ่งหน้าสู่แยกบางนา เลี้ยวซ้ายเข้าสู่ถนนบางนา-ตราดได้เลย อีกทั้ง ยังใกล้ตลาดเก่าแก่ย่านอุดมสุขที่ทำให้การเข้าถึงอาหารการกิน ความเป็นอยู่สะดวกสบาย
 ปัจจัยดังกล่าวทำให้ที่อยู่อาศัยใกล้สถานีอุดมสุขได้รับความสนใจทั้งคนที่ต้องการหาทำเลที่เข้าเมืองสะดวกด้วยรถไฟฟ้า หรือคนทำงานออกนอกเมืองไปทางย่านบางนา-ตราด ซึ่งความต้องการที่อยู่อาศัยย่านนี้มีทั้งซื้ออยู่เอง และซื้อเพื่อลงทุนลงทุนเช่า โดยกลุ่มผู้เช่าส่วนใหญ่เป็นชาวญี่ปุ่นที่คุ้นเคยการอยู่อาศัยในกรุงเทพฯ แล้ว และมองว่า การเลือกห้องชุดในโครงการที่ขยับมาจากพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ เพราะนอกจากจะเดินทางเข้าเมืองได้สะดวกไม่แพ้กันแล้ว อัตราค่าเช่ายังไม่สูงมากด้วย

 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その2)

バンナートラッドバンコクモールこの記事は次のようなキャプションで始まります。

จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง

「注目されるアウター・スクムビット(ミッドタウン):都市部に住む人にとっての新しい選択肢」

 

ここ数年間、アウター・スクムビットのミッドタウン が注目されるようになってきた。

 

その理由は、このスクムビット・ミッドタウンエリアでは新規の商業施設が次々と開発されつつあり、その利便性の向上が多くの人を引きつけていること、そして、このエリアがバンコクの新しいダウンタウンとしても変貌を遂げつつあることにある。

 

例えば、バンナー交差点で開発中の敷地面積が100ライにも及ぶ大きなショッピングセンター、バンコクモールがその際たるものである。

 

このバンコクモールはザ・モールグループにより開発されるが、極めて巨大なスケールのショッピングモールであるだけでなく、コンドミニアム、サービスアパートメント、オフィスビルを含めた複合総合開発でもある。従って、今後バンナー交差点周辺は大きく変貌すると注目を集めているのである。

 

この続きは次回
 

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จับตาสุขุมวิทตอนปลาย ทางเลือกใหม่ของคนเมือง
ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทำเลสุขุมวิทตอนปลาย กลายเป็นหนึ่งในย่านที่ถูกจับตามองเป็นอันดับต้นๆ จากการที่จะเกิดโครงการเชิงพาณิชย์แห่งใหม่ที่จะเป็นแม่เหล็กในการดึงดูดคนเข้าสู่พื้นที่บริเวณนี้ และจะผลักดันให้ย่านสุขุมวิทตอนปลายกลายเป็นอีกหนึ่งศูนย์กลางของกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็น 
โครงการศูนย์การค้าแบงค็อก มอลล์ (Bangkok Mall) บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ บริเวณแยกบางนา

โครงการดังกล่าวพัฒนาโดยกลุ่มเดอะมอลล์ ซึ่งตั้งเป้าจะให้เป็นศูนย์การค้าขนาดใหญ่ระดับภูมิภาคที่จะมีทั้งโครงการศูนย์การค้า คอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ และอาคารสำนักงานให้เช่า ซึ่งถือว่าเป็นโครงการที่ถูกจับตามองมากที่สุด เพราะจะเป็นจิ๊กซอว์สำคัญในการพลิกโฉมพื้นที่บริเวณแยกบางนาให้เปลี่ยนไปอย่างชัดเจน
นอกจากนี้ ยังมีโครงการเชิงพาณิชย์ขนาดใหญ่อีก 1-2 โครงการเกิดใหม่ในบริเวณใกล้เคียงย่านสุขุมวิทตอนปลาย เช่น เมกา บางนา 2 ของกลุ่มเอสเอฟ ดีเวลอปเมนท์ ที่เตรียมนำที่ดินที่เหลืออีก 200 ไร่ใกล้กับเมกา บางนา 1 มาพัฒนาต่อเนื่อง หลังจากที่โครงการแรกประสบความสำเร็จ มีผู้ใช้บริการจำนวนมาก รวมถึง โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่จะมีทั้งที่อยู่อาศัยและคอมมูนิตี้มอลล์แห่งใหม่ที่จะเกิดขึ้นบริเวณใกล้กับสถานีรถไฟฟ้าปุณณวิถี ที่สร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่บริเวณนี้ด้วยเช่นกัน
ในด้านคุณภาพชีวิตในการอยู่อาศัย นอกจากความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าแล้ว ในอนาคตทำเลย่านนี้ยังจะมีเชื่อมต่อระหว่างสถานีรถไฟฟ้าบีทีเอสบางนาและสถานีบีทีเอสอุดมสุข หรือ Sky Walk ขนาดกว้าง 4 เมตร ระยะทาง 1,700 เมตร ซึ่งปัจจุบันสำนักการจราจรและขนส่ง (สจส.) กรุงเทพมหานคร (กทม.) อยู่ระหว่าง เพื่ออำนวยความสะดวกสบายให้ประชาชน คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปี 2560 

スクムビット・ミッドタウンフリンジの今(その1)

タイトル

第5回セミナーでは、注目のミッドタウン・フリンジと題してBTSスクムビット線のオンヌットからウドムスクの魅力について話しました。


というのも、今後交通の要所となりかつ次世代CBDになると期待されているバンナーにつながるこの4つの駅周辺は、同じスクムビット線であるベーリング以遠の駅と決定的な違いがあるからです。


つまり、ベーリング以遠のサムットプラカン県ではまだいくらでも駅周辺で開発用地を取得できるのに対し、オンヌットからウドムスクにかけては、既に住宅地として成熟し多くの住民が生活していて、生活に必要なインフラが整っています。それ故、開発用地も少なく既に用地取得が困難になりつつあります。


そして、プラカノンやオンヌット駅前のコンドミニアム価格が値上りした結果、タイ人アッパーミドルクラスにとって次第に手が届かなくなってきた今、彼らが次に狙ってくるのはオンヌットならソイ77等の駅からやや離れたエリア、そしてバンジャーク、プンナウィッティ、ウドムスク駅前のコンドミニアムであろうことは、容易に想像がつきます。


そんなことで、今回のセミナーでは予算が1,500万円から2,000万円の日本人投資家にとって、スクムビット線のオンヌットからウドムスクのコンドミニアムは絶好の投資対象であるというレクチャーをしたわけです。


そして、16日でセミナーも終わり、昨日タイ語版DDプロパティの最新記事を読んでいたところ、偶然、私と同じことをいっている記事が目に止まりました。結局のところ、マーケットの動きをモニターしていれば誰でも簡単に導き出せる結論なのだろうとは思いましたが、説得力のある内容でもあり、次回で紹介することにします。


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2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる(その2)

バンジャークからバンナーオンヌット駅前シネコンウィズダムBangkok Mall 1Bangkok Mall 2前回からの続き

従って、オンヌットでは今後、駅から離れたソイ77に開発の中心が移ることになります。

また一方で、次にアッパーミドルクラスが狙ってくる駅前プロジェクトは、次々と新しい複合開発プロジェクトが進みつつあるバンジャーク、プンナウィティ、ウドムスク、バンナーに移動してくるはずであり、これから数年間はこのエリアが注目され、値上りもほぼ確実だろうと個人的には思っています。

 

また、同時にこのエリアは、予算が1,500万円前後の日本人投資家が買える有望市場でもあるので、予算の関係でダウンタウンの中途半端なロケーションにある築年数の経った物件しか買えないのであれば、こういったエリアのプレビルドの方がポテンシャリティが高いと思います。

下の英文記事はナイトフランクが2017年のコンドミニアム市場予測について書いたレポートですが、郊外は供給過剰な上に新線沿線ではさらにデベロッパーが新規プロジェクトを売り出てくるので、今年も郊外マーケットはトラブルが続くと予想しています。

一方、ダウンタウンフリンジのマーケットに関しては今も大きな需要があり、しかも開発用地の入手が難しくなりつつあることから、今年はフリンジエリアのプロジェクトは値上がりするだろう、とのことです。

これには私も全く賛成であり、ネクサスプロパティの予測でも、今年はダウンタウンの地価が2割以上も上昇するということから、フリンジエリアでも地価上昇が始まると思います。

いずれにせよ、昨年後半、アナンダーがバンジャークで売り出したアイディオは売れ行き好調で、次はウドムスクでと積極的に新規供給を始めていますが、今後このエリアに出てくる新規プロジェクトはどれもポテンシャリティが非常に高いので一つ一つ注目すべきだと思っています。

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Uncertainty surrounds Bangkok condo market for 2017

The condominium market in Bangkok must be watched cautiously this year, according to Knight Frank Thailand with a number of factors pointing to an uncertainty year. While it is not all doom and gloom, the consultancy’s 2017 outlook points to some risk.

The report explains that purchasing power in Thailand remains subdued as a whole with the income levels of those in new segments of demand not being high enough. Household debt also continues to be high with banks remaining stringent on releasing credit. There was a high volume of loan rejections last year, especially for budget condos outside Bangkok, and it is something that could carry over to 2017. GDP in Thailand is also expected to increase very modestly this year which is another blow to the city’s condo market.

The budget condo market in the outskirts of Bangkok continues to have a high level of risk due to the weakening market conditions. There is also a high supply remaining in the market, especially along the suburban train lines. Moreover, new projects are still being planned to boost development, given that there is still an ample supply of land available for development.

The overall sentiment is that investments in Bangkok’s condo market must be watched cautiously, Knight Frank concludes. The company warns investors to be careful due to all of these factors which could put a damper on market moving forward. However, it is not all bad news for those looking to invest this year in Bangkok’s condo market.

The fringe area of Bangkok is likely to offer good development opportunities, as there is still demand here while supply of available land for development is limited. This means projects launched in these areas have a good chance of achieving high sales and should see prices increase, according to Knight Frank.

2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる(その1)

オンヌット バンナー以下は、ちょっと前に現地のビジネス紙、ฐานเศรษฐกิจ に載っていた記事で、コリアーズがオンヌットの現状とこれからについて語ったことの3つのポイントだけを書き出したものです。

 

時間がなく資料作成が間に合わなかったので、残念ながら今回の第4回セミナーでは最終日の1月11日のセミナーに参加した人だけに、「注目すべきプレビルド:オンヌットからバンナー(2017年はオンヌットからバンナーが面白くなる)」という題で話すことができたのですが、大阪と名古屋では話せませんでしたので、ここで再度書いておくことにします。

 

(記事の要点)

1.オンヌットは人気は高いが開発用地が不足。特にBTS駅周辺は用地がほとんど残っておらず、地価も20万バーツ/㎡に上昇
 

2.2014年、2015年は新規供給ゼロ。2016年にやっと733ユニットの新規供給が出たが、駅から離れているにも関わらず、売値は13万バーツ/㎡以上になっている
 

3.オンヌットのスクムビット通り周辺で当初5、6万バーツ/㎡で売り出された中古物件は、どれも既に10万バーツ以上に値上りしている

 

オンヌットの供給量推移以上ですが、このグラフから見ても分かるように、2012年に駅前を中心に2,000ユニットを超える供給ラッシュがあったものの、用地不足もあり2014年と2015年には供給がゼロだったことで、約8,000ユニットにも及んだ新規供給がほとんどマーケットに吸収されてしまいました。

当時、大量供給で一時危惧されていた供給過剰の問題もなんなく解消できたわけですが、この辺がサブアーバン(郊外)との潜在需要の差だと思います。また、それ以降についても駅周辺では開発用地がなかなか手に入らないというのが現状です。

On Nut Best Buy 3従って、2012年は、実際にはこれがタイ人アッパーミドルクラスが駅前で買えるラストチャンスだったということになります。

というのも、オンヌット駅前プロジェクトで築浅のものは、この表にあるように既にどれも15万バーツ/㎡前後に値上がりしてしまっていて、駅前のベストプロジェクトであるこれら3つのコンドでちょっと大きめの40平米台の1ベッドルームを買おうとすれば、価格が600万バーツ(約2,000万円)にもなってしまい、アッパーミドルでもかなり裕福な人でなければ手が届かなくなっているからです。


次回に続く

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タイ人アッパーミドルが狙うミッドタウン・フリンジ

Rama 9資金力のある外国人投資家は、普通、分りやすいCBD、もしくはダウンタウンの駅前物件に投資するのですが、タイ人の比較的リッチなアッパーミドルクラスが、最近、投資として、または自己居住用に狙っているコンドミニアムについて、プラスプロパティからこんなレポートが出てきました。

プラスプロパティが行った最近の調査では、ペチャブリ、ラチャダピセーク、ラットプラオ、ラチャヨーティン、パホンヨーティンでの住宅需要が増加中であると分かった。

こういったミッドタウンのプロジェクトはCBDのすぐ近くにあるにも関わらず、
価格がダウンタウンと比べて最大36%も安いからである。

《注:プラスプロパティがいうミッドタウンは、一部私がブログでいうダウンタウンを含んでいるので紛らわしいですが、私は便宜上、CBREの区画割を使っています(拙著の本、22ページの図を参照)。いずれにせよ、この記事でプラスプロパティがいうミッドタウンとは、全てバンコク都内ダウンタウンとの境界、
いわゆるミッドタウン・フリンジのことです。ちなみに、前回のオンヌットも同様にミッドタウン・フリンジです。》

 

また、このエリアの賃貸市場も活況で家賃も上昇しつつあるため、年間投資利回りも5%と悪くない。そして、職住接近とSCや病院等が近くにあって生活に便利な点が、こういったエリアに人気が出ている理由である。
 

一方、スクムビットやシーロムのようなCBD、プロンポンやトンローのようなダウンタウンも人気が高いが、最近の中心部価格上昇で実需層や一部の投資家は、こういうミッドタウン・フリンジにターゲットを移しつつある。
 

ただし、そうはいってもミッドタウン・フリンジが将来ダウンタウンの価格やそれに対する需要を超えてくるというようなことはまずない。しかし、投資家にとってはこういう別の選択もあるということである。すなわち、バンコクCBDの建設用地不足による価格高騰が進む中、ミッドタウン・フリンジは新たな投資機会なのである。
 

更に、ミッドタウン・フリンジの中古コンドミニアムは、当初販売価格より1-2割上昇しているという調査結果が出た。例えば、ラットプラオからラチャヨーティンは15%から20%、ペチャブリからラーマ9にかけては10%から20%の値上がりとなっていて、賃貸収入(イールドプレイ)と含み益(キャピタルゲイン)を合わせた総合的な投資リターンはCBDやダウンタウンに比べてもそう遜色はない。
 

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Property buyer are looking towards mid-town Bangkok

According to recent results from a real estate survey conducted by Plus Property, demand for residential property in the Phetchaburi, Ratchadapisek, Lat Phrao, Ratchayothin and Phaholyothin areas is increasing. Prices in these mid-town locations are up to 36 percent lower than in downtown despite being in close proximity to the city’s CBD.

The rental market in the Ari-Saphan Khwai, Lat Phrao-Ratchayothin and Phetchaburi-Rama 9 zones is also trending upward with these poised to become new business centers. Annual rental yields in these locations stands at a healthy five percent. Poomipak Julmanichoti, managing director of Plus Property, pointed out that all of these neighborhoods possess convenient access to downtown through public transportation and have a number of shopping centers and office buildings to entice renters.

 “Downtown districts, such as Ploenchit-Chidlom, Silom-Sathorn, and the inner Sukhumvit area are very popular among real estate buyers, but their continuously increasing prices have caused consumers and investors to turn towards middle city districts, where there are still opportunities for high returns on investments,” Poomipak said in a press release. “Areas with office buildings, such as Ari-Saphan Khwai, Lat Phrao-Ratchayothin and Phetchaburi-Rama 9, provide good returns on investments due to the many conveniences provided.”

While it’s unlikely that the mid-town locations will ever surpass Bangkok’s downtown in terms of price or demand, it does give investors an alternative place to put their money. Land and available units continues to become more scarce in Bangkok’s CBD and both renters and buyers see mid-town as offering convenience and value.

“In addition, middle city condominiums on the resale market are found to have 10-20 percent higher prices than their initial offering prices, with the majority of these properties being second-hand one- or two-bedroom units,” Poomipak stated. “When comparing the initial offering prices and the resale prices of these properties, significant increases can be seen, with a 15-20 percent increase in the Lat-Phrao-Ratchayothin area and a 10-20 percent increase in the Phetchaburi-Rama 9 area. Midtown districts are therefore additional alternatives for investors looking for good returns on investments from good potential, location and prices.” 

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言やコンサルティングをします。最も多いのが、投資家が購入を検討している物件に対するセカンドオピニオンの依頼ですが、これについても投資家目線でレポートします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com
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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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