バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

テナントリーシング市場の動向

1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その3)

転換期3年前に最初の著書である「バンコク不動産投資」を上梓した頃は、まだ日系企業のタイ進出が続いていて、駐在員や現地採用の日本人エクスパットの全体数も増えていました。

そこで、「日本人に賃貸することを前提に投資すべきであり、
30㎡以下の1ベッドルームでは供給過剰で空室リスクが高い上に、日本人にも貸せないので買ってはいけない、できれば希少価値のある2ベッドルームを買うべき」と書いたわけです。

しかしその後、タイプラス1が喧伝されるようになり、日系企業のタイ進出も一段落。さらに、家族帯同でなく単身赴任の駐在員が増えてきたことから、
賃貸市場にも変化が出てきたわけです。つまり、以下のコメントにあるように、最近はサービスアパートでも1ベッドルームに対する需要が大きくなってきて、ほとんどフル稼働状態だというのです。

we are seeing more active demand for one-bedroom units which is different from what we have seen in the past. Two-bedroom units used to be more popular for expats moving to Thailand with their family. Now, many apartments are fully occupied for their one-bedroom units and the demand is still increasing
これまでは2ベッドルームに対する駐在員の需要が大きかったが、最近は1ベッドルームに対する需要が増えて、多くのサービスアパートで1ベッドルームの満室状態が続いている。そして、この需要はさらに拡大中である

ただし、誤解してはいけないのが、いくら単身赴任が増えたといっても、彼らはやはり30㎡台の1ベッドルームにはなかなか住まないということです。よほどロケーションがよく、しかも新築のきれいな物件であれば話は別ですが、普通は1ベッドルームといっても、日本人の場合、やや広めの40㎡以上の部屋の人気が高いのです。

従って、投資として購入するのであれば、数年も経つと新築プレミアムがなくなって空室リスクが高まる35㎡の新築物件を買うよりも、築5年ぐらい経っていても、そのロケーションの良さと住みやすい広さと間取りで今でも賃貸需要を維持できている、40㎡以上の1ベッドルームの方が、これからも空室リスクが低くお勧めということになります。

また、先のCBREのコメントにあるように1年で4%も日本人エクスパットが減ったということには、実はもっと大きな意味があります。すなわち、この統計はタイ政府が外国人エクスパットに発給した労働許可証の推移であり、当然、これには帯同している家族の数は入っていません。

そこで、最近は家族帯同者が減って単身赴任が増えているということも合わせて考えると、実際の日本人の数はもっと急激に減りつつあるということが見えてきます。


さらに、最近はプレビルドで竣工前に転売してその値上り益を狙う投資が失敗する可能性が高くなってきたことも考慮すると、我々は今、投資のクライテリアを脱日本人駐在員、キャピタルゲイン狙いから賃貸運用中心に、新築から中古へ、そして短期より中長期投資にシフトするべき転換期にきていると思うのです。

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1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その2)

Work Permitさて、今回の話を読む前にCBREの四半期レポートから思うこと」の(その3)と(その4)を読み返してもらうと入りやすいと思います。

最近も、CBREのリサーチ部門が外国人エクスパット、特に企業駐在員向け賃貸住宅市場について、再びこんなことを書いていました。

ชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ส่วนใหญ่เลือกเช่าที่พักอาศัยมากกว่าซื้อ ทำให้ตลาดให้เช่าที่พักอาศัยสำหรับชาวต่างชาติมีการแข่งขันสูงเนื่องจากชาวต่างชาติที่ทำงานในกรุงเทพฯ ไม่ได้มีจำนวนเพิ่มมากขึ้น มีเพียงชาวจีนสัญชาติเดียวเท่านั้นที่เพิ่ม แต่ส่วนใหญ่มีงบประมาณต่ำกว่าผู้เช่าชาวญี่ปุ่น ชาวอเมริกัน และชาวยุโรปอยู่มาก
バンコクの外国人エクスパットのほとんどは、自分の家を買わずに賃借しているが、このところ、外国人エクスパットの数があまり増えておらず、(賃貸物件の供給増により)入居者獲得競争はますます激しくなっている。一方、唯一、中国人エクスパットの数だけは増えつつあるが、彼らは日本人やアメリカ人、ヨーロッパ人に比べて住宅予算が少ない

そして、今回のCBREのレポートでは、以下のようなことが書いてあります。

As the number of Japanese expats in Thailand decreased to lower than 20% of the total expats for the first time in 2019 and dropped to 34,133 as of April 2019, a 4% decline Y-o-Y, CBRE is seeing a change in demand and its impact on the rental apartment sector in Bangkok
(2019年4月、日本人エクスパット数は34,133人に減少し、外国人エクスパット全体に占めるシェアがとうとう20%以下と、これまでで最低となった。これは、数の上で前年同期比、4%も減少したことになる)

さらに、これに伴って日本人の賃貸需要にも変化が出てきているというのです。すなわち、日系企業は以前のような家族同伴での赴任を減らし、単身赴任を増やすようになってきていて、賃貸需要もこれまでの2ベッドルームから1ベッドルームにシフトしているということなのです。

実は、こういう形での日系企業の駐在員経費削減は、別にタイだけに限ったことでなく、今では世界中で同じことが起こっています。

25年ほど前のことですが、私がロンドンで日系不動産会社の駐在員をしていた頃は、今とは全く逆でした。多くの日系企業では、家族帯同が海外駐在の条件であり、独身男性はそもそも対象外、また、結婚していても単身赴任は不可でした。

当時、日本人にとって海外駐在というのは精神的にストレスも大きく、それを支える家族が同行するべきというのが、日系企業の人事や労務に対する考え方で、
海外駐在員は駐在手当等で相当手厚い待遇をしてもらっていました。だから、都銀の駐在員などは、10年、ニューヨークに駐在すると、帰国後に家が建つといわれていたほどです。

しかし、そんな時代はもう終わり、今は海外も身近になり、英語ぐらい話せて当り前という時代になったこともあって、企業は経費削減策としてむしろ独身者を含む単身赴任を増やしているわけです。

次回に続く



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1ベッドルームにシフトするエクスパット需要(その1)

Mode AddressChambers On Nut Station今回は、タイで不動産投資をするにあたり、今後ますます重要になってくる賃貸による「運用」方法と、それに関して最近のエクスパット(特に日本人駐在員)を中心に、賃貸需要に変化が起こっているという話題について書こうと思います。

さて、4月1日から始まったタイ中央銀行のLTVレシオ導入による住宅ローン融資規制により、転売益を狙った投資需要が激減してしまっています。

その結果、すでに書いてきたように、300万バーツを超える物件の販売がかなり落ち込んでいて、デベロッパー各社は200万バーツ以下のミドルクラス実需向けプロジェクトの開発にシフトしているわけです。


そして、このLTVレシオ規制の基準は諸外国に比べても特に厳し過ぎるものでもないし、むしろ、これからのタイの不動産市場の健全な成長にとってプラスになると私は思うのです。従って、多分、今後も緩和されない可能性が高いのではないかとも思っています。

そうなると、プレビルドという開発形態を利用して
「入口」からすぐに「出口」に向かう短期投資、すなわち、プリセールで安く買ったバイジョーング(購入予約権)を竣工引渡し前に売り抜けて儲ける手法、タイ語で「ゲンガムライ」と呼ばれる投資が、以前のように人気が出ることはもうないかもしれません。

この10年間、コンドミニアム価格を急速に引き上げてきた一つの原因が、こういった転売狙いの買いをあてこんだデベロッパーの強引な用地取得と新規供給だったのですが、今後それがなくなれば、これまでのように価格が急上昇していくこともなくなり、おのずと売却益狙いでなく、正攻法の中長期賃貸運用が投資の主流になります。

その場合、
「入口」と「出口」の間に中長期間の「運用」が入る、すなわち、イールドプレイをするわけですから、当然、投資の「入口」である物件選定のクライテリアも変わることになります。

具体的には、デューディリジェンスの中心が、将来の
新線、新駅の開発などに伴う地価や投資物件の値上りよりも、家賃収入に基づくNOIとそのキャッシュフロー予測に移ることになります。つまり、できるだけ空室リスクが低く、キャッシュフローがぶれないことが重要となり、ハイライズである必要はあまりなくなります。

むしろ、ローライズであっても、ブランドがある、BTSの駅に近い、スーパーや病院が近い便利な生活環境、静かでプライバシーが保てる等、何らかの面で住宅として卓越した優位性を持つ物件を購入した上で、
前回紹介したように、インテリアデザイナーを使って入居者が住みたくなるような、ワンランク上の魅力ある内装の付加価値をつける、というのがこれからの効果的「運用」方法ではないかと思うのです。

例えば、中古なら「欧米人をたくさん見かける駅は値上りする(その5)」で紹介した2つのプロジェクト、新築なら「DDプロパティの市場予測(その3)」で推薦したオンヌットのチャンバースようなローライズですが、ハイライズに比べて地味なロケーションにあり、将来のキャピタルゲインはあまり期待できないかもしれませんが、価格的に割安感があり、その分、賃貸利回りもよくなるのです。

ちなみに、
偶然ですが、ちょうど今、これは第2次か第3次販売だと思うのですが、デベロッパーのSCアセットがこのチャンバースのオンライン予約を受け始めたところのようです。もし興味があれば直接申込むのもいいと思います。

もっとも、私なら既に第1次プリセールで販売されたバイジョーングのリセールをもっと安く買うと思いますが…。

ところで、ネクサスプロパティリサーチが最近、面白いタイ語のレポートを書いているので、また機会があれば紹介しますが、彼らは、これからは中古を見直すべきというのが結論のようです。

次回に続く

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バンコク・リーシング市場の変化(その2)

Bangkokさらに、JLLの調査結果、新築物件の家賃は今年も上がり続けて、2015年に竣工した物件より10%高くなっていることが分かったが、一方で、築5年以上の物件については家賃が全く値上がりしてないということも分かった。

 

新築物件の家賃が値上がりした主な原因は、物件価格自体が値上がりしたためである。CBDにあるプレビルドプロジェクトの今年第3四半期の平均価格は1年前の同時期に比べても12.5%上昇していて、これは前年同期比で6四半期連続2桁台の値上りである。

すなわち、地価の値上りによるコンドミニアムの販売価格の上昇の方が家賃の上昇よりも速いということでもある。

 

また、テナントが新築物件に住むことを好む傾向にあることから、新築物件は築5年から9年の物件に比べると家賃は1割から2割高く、築10年以上の物件に比べると3割から4割も高い。

 

ところで、外国人、特に日本人テナントが今でもCBDでの賃貸需要の中心であるものの、最近はタイ人テナントの需要も増えていて、JLLの賃貸住宅を探す顧客の約1割がタイ人である。また、そのタイ人テナントの大半はCBDにある企業で働いていて、家賃が20,000から25,000バーツ程度の小さい物件を探している。

以上ですが、バンコクの賃貸市場には新築プレミアムというのがあるようで、通常の市場家賃より高く貸せるようです。いわゆる新築未入居プレミアムというやつです。

いずれにせよ、土地の値上りがストレートに価格に反映される新築物件を買った投資家は、当然その上昇分を家賃にも反映しようとするので、結局、土地の値上りは物件価格の上昇だけでなく家賃にもダイレクトに影響しているわけですが、それでもテナントがついてくるということは、新築に対してそれだけ賃貸需要も大きいということです。

しかし、
新築は築年数が10年を超えた物件の家賃より3割から4割高いとありますが、実際、こういう古い物件の売買価格は周辺の新築価格の半額以下のものが多く、この状況を鑑みると、私が本の中でも書いたように、賃貸需要の大きいベストロケーションにある80平米から100平米の古い2ベッドルームを安く買い取って完全にリファビッシュして貸し出せば、利回り的にも魅力があるし、空室リスクも低くなるはずです。

従って、グローバルスタンダードから見れば、これからは日本の再販業者のようなビジネスの出番だと思うし、大きなビジネスチャンスがあるはずだと思うのですが。


ところで、最近はタイ人アッパーミドルクラスも収入が増え、25,000バーツもの家賃が払えるようになっているんですね。 


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ซึ่งโครงการใหม่ๆ จะเน้นการทำห้องขนาดเล็กเสนอขาย ทำให้การเพิ่มขึ้นของจำนวนห้องใหญ่อยู่ในภาวะชะลอตัวในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ในขณะที่ความต้องการจากผู้เช่าที่เป็นครอบครัวผู้บริหารชาวต่างชาติของบริษัทและองค์กรระหว่างประเทศยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ทำให้คอนโดกลุ่มนี้มีการแข่งขันต่ำกว่ากลุ่มอื่นๆ
ห้องชุดใหม่จ่ายค่าเช่าแพง ราคาขายปรับเพิ่มขึ้น 12.5%

แม้การแข่งขันจะเพิ่มสูงขึ้น แต่โดยภาพรวม ค่าเช่าคอนโดในเขตศูนย์กลางธุรกิจยังคงปรับเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ ในขณะที่ห้องชุดในโครงการที่มีอายุ 5 ปีขึ้นไป โดยทั่วไปไม่มีการปรับค่าเช่า แต่ยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปีนี้ เรียกค่าเช่าสูงขึ้นราว 10% เมื่อเทียบยูนิตใหม่ในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จและถูกปล่อยเช่าในตลาดในปี 2558 สะท้อนให้เห็นถึงต้นทุนการซื้อที่สูงขึ้นของเจ้าของยูนิตในโครงการใหม่ จากการที่คอนโดในโครงการเปิดตัวใหม่มีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่อง

จากการประเมินในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปีนี้ ราคาคอนโดมิเนียมในเขตศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ สำหรับโครงการที่เพิ่งเปิดขายใหม่ก่อนการก่อสร้าง มีราคาเพิ่มสูงขึ้น 12.5% ซึ่งหมายความว่า ราคาขายปรับเพิ่มขึ้นในอัตราที่สูงกว่าการปรับขึ้นของค่าเช่า นอกจากนี้ ยังนับเป็นการเพิ่มขึ้นของราคาขายในอัตราเกิน 10% ติดต่อกันเป็นไตรมาสที่ 6 สะท้อนต้นทุนของผู้พัฒนาโครงการที่เพิ่มสูงขึ้น โดยเฉพาะต้นทุนค่าที่ดิน

อีกปัจจัยหนึ่งที่ยังคงเอื้อให้ค่าเช่าคอนโดปรับเพิ่มขึ้นได้ คือการที่ผู้เช่าส่วนใหญ่โดยทั่วไปนิยมคอนโดใหม่มากกว่าคอนโดเก่า ซึ่งแม้ยูนิตในโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จใหม่จะมีค่าเช่าสูงกว่าราว 10%-20% เมื่อเทียบกับยูนิตในคอนโดที่มีอายุระหว่าง 5-9 ปี หรือ 30%-40% เมื่อเทียบกับคอนโดที่มีอายุ 10 ปีขึ้นไป แต่โดยทั่วไป ผู้เช่ายังคงยินดีจ่ายเพิ่มสำหรับยูนิตที่ใหม่กว่า

อย่างไรก็ดี สภาพของคอนโดมิเนียมเป็นตัวแปรสำคัญหนึ่งที่กำหนดความสามารถในการปล่อยเช่า ซึ่งห้องชุดทั่วไปที่มีการบำรุงรักษาอย่างดีให้ดูใหม่ตลอดเวลาจะมีโอกาสมากกว่าในการปล่อยเช่าและสามารถเรียกค่าเช่าที่สูงกว่า ส่วนคอนโดควรมีการปรับปรุงให้ห้องดูใหม่เป็นกลยุทธ์ที่ได้ผลดี และสามารถเรียกค่าเช่าเพิ่มขึ้นได้ 20%-25%

バンコク・リーシング市場の変化(その1)

Diplomat 39数日前に「バンコク日本人駐在員数が頭打ち!」と題して、日本企業によるタイへの投資が減速する中、日本人駐在員の数も頭打ちになりつつある。一方で、中国人の駐在員が急増しているという報告をしました。

 

そんな中、JLLから現在のバンコクコンドミニアム賃貸市場についての調査報告が出ていますが、これを読むとCBREが言っていることと同じところもあれば、ちょっと違うところもあり、興味深いところです。

 

まずは要訳してみます。

 

バンコクCBDでは過去数年間でコンドミニアムの供給が急増したが、これが今のリーシングマーケットに影響を及ぼしつつある。また、セグメントによってそのパフォーマンスにも差があることが分かった。

 

バンコク全体としては入居者の賃貸需要は今も大きいものの、実際には小さいユニットは競争激化で空室リスクが高くなり、一方で大きなユニットは供給が少ないことから比較的パフォーマンスが高くなっている。

 

すなわち、タイプとサイズで見てみると、CBDにおいてもスタジオと1ベッドルームの供給量が多いため、入居者募集で最も競争が激しいのがこのタイプなのである。そして、その原因は今もデベロッパーが一般消費者が購入しやすいように価格を押さえた狭小ユニットの大量供給を続けていることにある。

 

それに対し、それほど激しい競争にさらされてないのが、供給量がずっと少ない2ベッドルームのセグメントである。エクスパット向けCBDの2ベッドルーム月額家賃は大体5万バーツから7万バーツであるが、このセグメントで興味深いのは、多くのテナントが、新築物件よりも比較的広い間取りの中古物件の方を好む傾向にあることだ。

さらに中古物件は大きな共用部を持ち、プールやジム、サウナ、テニスコート等の共用設備も新築コンドミニアムより充実している。

次回に続く

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คอนโดมิเนียมในย่านศูนย์กลางธุรกิจกรุงเทพฯ ซัพพลายขยายตัวเพิ่มขึ้นต่อเนื่องตามจำนวนโครงการคอนโดมิเนียมที่มีการสร้างเสร็จใหม่ ส่งผลให้ตลาดเช่ามีการแข่งขันเพิ่มขึ้นตามไปด้วย อย่างไรก็ดี คอนโดให้เช่าแบ่งย่อยออกเป็นหลายกลุ่ม มีการแข่งขันที่แตกต่างกันไป โดยพบว่า กลุ่มคอนโดขนาดเล็กมีการแข่งขันรุนแรงมากกว่าคอนโดยูนิตใหญ่

ด้านนายบัณฑูร ดำรงรักษ์ หัวหน้าฝ่ายบริการด้านธุรกิจที่พักอาศัย เจแอลแอล เปิดเผยว่า “คอนโดกลุ่มนี้ มีการขยายตัวของซัพพลายใหม่อย่างรวดเร็ว สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ที่โครงการใหม่ส่วนใหญ่ เน้นเสนอห้องชุดที่มีขนาดเล็กลง ซึ่งขายได้ง่ายกว่า เนื่องจากมีฐานผู้ซื้อที่กว้างกว่า โดยผู้เช่าคอนโดในกลุ่มห้องสตูดิโอและ 1 ห้องนอน ส่วนใหญ่นิยมคอนโดในโครงการที่สร้างเสร็จใหม่ ดังนั้น คอนโดที่มีอายุเกิน 5 ปีขึ้นไปจึงมีการแข่งขันที่สูงมากยิ่งขึ้นไปอีก

สำหรับคอนโดขนาด 2 ห้องนอน มีการแข่งขันที่ต่ำกว่ามากเมื่อเทียบกับกลุ่มสตูดิโอและ 1 ห้องนอน โดยคอนโดกลุ่มนี้ มีค่าเช่าอยู่ที่ระหว่าง 50,000-70,000 บาทต่อเดือน

สังเกตว่า คอนโดเช่าแบบ 2 ห้องนอน ผู้เช่าจำนวนมากที่สนใจคอนโดรุ่นเก่า เนื่องจากแม้จะมี 2 ห้องนอน เท่ากัน แต่ห้องชุดในโครงการเก่าส่วนใหญ่จะมีขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ใหญ่กว่าโครงการใหม่ นอกจากนี้ ยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่ครบและขนาดใหญ่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นสระว่ายน้ำ ห้องฟิตเนส/ซาวน่า รวมไปจนถึงสนามเทนนิส ซึ่งมีให้เห็นได้ไม่มากนักในโครงการคอนโดรุ่นใหม่ๆ ในปัจจุบัน


コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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