バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

その他

始まった政府系銀行と中央銀行の戦い(その2)

GHBGSBさて、この政府セーヴィングバンク(GSB)の取締役会は今月18日に開かれ、そこで承認されればタイ中央銀行の基準でなく独自の貸出基準に基づく住宅ローンの貸し出しが始まることになります。

そして、GSBだけで150億から200億バーツ(5,000億円から7,000億円)の住宅ローンを貸し出す予定のようです。

これが本当に不動産市場にとっていいことなのかどうかは、もう少し状況を注視する必要がありますが、それにしても、このGSBの現在のNPL(不良債権)発生比率は総貸出残高に対して既に2.83%とのことです。

ここでたったの2.83%かと思わないで下さい。投資銀行などと違って普通銀行の住宅ローンのスプレッドなど知れています。

例えば、ローンの利益であるスプレッドが2%だとすれば、100万バーツの元本焦げ付きが出た場合、銀行はその50倍、つまり5,000万バーツのローン貸出で儲けた利益が一瞬で吹き飛んでしまうことになります。

さらに、もう一つの政府ハウジングバンク(GHB)の総貸出残高に対するNPL発生率は既に4.37%にも達しているというのです。

これは決して低くはないNPL発生比率だと私は思うのですが、それでもさらに貸し出し基準を緩和してリスクを取るというのは、絶対倒産しない政府系銀行だからできるのかもしれません。

いずれにせよ、私はどちらかというとこの救済措置はいたずらに不動産市場の供給過剰の問題解決を引き延ばすだけで、あまりよくないのではないかと思っています。

むしろ、タイ中央銀行の今のうちにバブルの芽を摘んで、健全な住宅市場に戻すという方が、中長期的には不動産投資家や不動産市場にとってプラスになると思うのですが…。

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始まった政府系銀行と中央銀行の戦い(その1)

供給過剰4月1日からタイ中央銀行が始めたLTV(借入金/不動産価値比率)による住宅ローン引締めにより、この第2四半期は昨年比で3割も住宅ローンの貸出が減りそうだと、政府ハウジングバンク(GHB)がレポートしました。

しかし一部のデベロッパーは、それでも大丈夫だとうそぶいているところもありますが、竣工しても住宅ローンが借りられないのでは、購入した人たちの多くがキャンセルするしかなくなるのは自明の理で、実際、その兆候が住宅ローン貸出額の急減という形で表れているわけです。

以前、「大量のバックログ、無事引渡しできるのか?
」で4回にわたり書きましたが、あれからさらに完成在庫が積み上りつつあり、タイ全体でなんと45万ユニットもの住宅完成在庫があるそうです。

一方、我々のような外国人はもともと住宅ローンなど借りられず、最初から現金買いなのでこの中央銀行による締め付けは何も怖くありません。

従って、こんな状況になってくると、今年は買い叩かれるだけなので、保有物件を売る年でなく、むしろ買い叩いて買いに行く年だと思います。(参考:「いつ買うの?、今でしょ!」)

ただ、ここにきて事態を重く見た政府系銀行が中央銀行の締め付けに対抗して救済策を打ち出してくるようです。すなわち、タイ
中央銀行の指図に従わなくてもよい財務省直轄の政府系銀行である、政府ハウジングバンク(GHB・タナカーンアーカーンソンクロ)と政府セーヴィングバンク(GSB・タナカーンオームシン)が住宅ローン貸出基準をもっと緩和し、住宅を買いたくても買えない中低所得層に貸し出して住宅取得を助けようという動きです。

ところで、タイではまだ正式には内閣総理大臣も決まっていないし、政府も発足してないのですが、政府系銀行は取締役会の判断でこういうことができるようです。それに、日本でも財務省と日銀が金融政策を巡って喧嘩することがありますが、今回のこれも同じようなものだろうと思います。

もっとも、次期新政府も最近のタイバーツ高騰が原因でマイナス1.9%成長に転じてしまった輸出の減少をカバーする意味でも、住宅産業の内需拡大でなんとか経済成長に寄与させたいと思うはずで、この政府系銀行の動きに反対するとは思えません。

いずれにせよ、タイ経済にとって重要な内需である住宅産業を成長させたい政府系銀行と、家計債務が膨らみ続ける中、不動産バブル崩壊による不良債権急増の芽を今のうちに摘んでおきたい中央銀行との間で、ある意味戦いが始まろうとしているわけです。

次回に続く

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バンコク不動産市場の問題点(その3)

地価とコンド価格の推移タイの不動産バブルがきっかけとなったといわれているのが1997年のトムヤムクン危機(アジア通貨危機)です。

この経験から、タイ中央銀行も独自でこのグラフのような地価とコンドミニアム価格の推移を調査し、経済全体に大きな影響を与える不動産市場を監視してきています。

台頭著しい中国人投資家、そのリスクに備えろでも4回にわたって書きましたが、外国人の不動産投資がタイ経済全体に悪影響を与える可能性が出てきたことに対し、
既に警戒注意を関係業界に促してもいます。


そして今回、タイ人の不動産投資に対する引締めも打ち出してきたわけです。

今、これに対しデベロッパーや金融機関は2軒目でなく、3軒目以降の住宅ローンからにするべきとか、このLTVの施行はあと6カ月先延ばしするべきとか中央銀行に陳情しているそうですが、それだけ市場に与える影響も小さくないということだとも思います。

例えば、地下鉄MRT沿線のビジネス街、スティサーン駅周辺のコンドミニアムなどは、ここで働くアッパーミドルたちがウイークデイの間、この1ベッドルームを購入しそこで寝泊まりして働き、週末は郊外にあるマイホームに帰って家族と過ごすというケースが多いのでよく知られています。

そういう意味では、これは実需でもあるのですが、一律に2軒目を買う場合はLTV80%というルールが始まると、このような属性は良くても1軒目の自宅のローン支払いの負担で今は現金を持ってない、という人達が2軒目を買えなくなります。


また、住宅を借り換える人も今の自宅を売却してローンを完済するまで新居が買えないという問題が起こり、ここでも実需の購入にまで影響が出ることになります。

さらに、来年1月1日施行となると、既に2軒目の住宅をプレビルドで買ってしまっている人達の場合、竣工引渡し時に通常のダウンペイメント以外にさらに想定外でもある追加の自己資金が必要になるという問題も起こります。

タイ中央銀行は来月中旬には結論を出すといっていますが、いずれにせよ、今後は投資や転売目的の不動産購入に対する規制はさらに厳しくなっていくと思います。

CBREやAREAはこの件に関し、不動産市場にとっては中長期的には正しい措置であると肯定的なコメントを出しているものの、一方で短期的には不動産市場に悪影響が出ることも認めています。

購入予約権の転売狙いや賃貸運用しながら不動産投資をしようとする人達にとっては、「出口」が狭くなるということでもあり、リスクが高くなってくるかもしれません。

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バンコク不動産市場の問題点(その2)

Mortgageそれではここで例を挙げてみる。

月収が10万バーツある個人が投資として賃貸不動産を購入する場合と、同様に10万バーツの月収があり、自宅として自己居住のための不動産を買いたいという2種類の顧客がいるとする。

タイの金融機関の場合、他国の金融機関同様、高収入の属性の良い人を優先するのではあるが、それさえ同等であれば自宅として本当に住宅を買いたがっている人なのか、それとも単に利回りの高い投資対象の一つとして不動産を探している人なのかなどは特に考慮せず、ローンを貸し出す。

そして、これが実体のない見せかけの需要を増やしているのである。


我々は今、不動産投資のために2つ目の住宅ローンを借りようとしている人をよく見かけるようになってきたが、こういった投資需要に対しても属性の良い人なら簡単に住宅ローンを借りられるということが住宅価格を押し上げてしまい、結局は自己居住のために住宅を購入しようとする第一次住宅取得者が、住宅を買えなくなってしまっているのである。

不動産市場というのは社会情勢や消費者の購買力に左右されるデリケートな市場であり、他の各国政府はこういった投機的な需要が市場に悪影響を与えるのを避けるべく、住宅ローンに関してその購入目的や既に借りているローンの数によって制限を加える政策を施行している。

例えば、ダウンペイメント(自己資金)の比率を設定して投機的な不動産バブルのリスクを抑制するのがLTVレシオであるが、シンガポールでは一次住宅取得者の場合であっても、物件価値の25%の自己資金(エクイティ)が必要である。つまり、75%のLTVレシオが政府機関によって規定されているのである。

一方、既に住宅ローンを借りていて、新たに追加で住宅ローンを借りようという人に対しては、もっと厳しい規制がある。

例えば、2つのローンを既に借りていて、3つ目の不動産を買おうとする場合、ローンの申請者は55%の自己資金を用意しなければならない。つまり、LTVレシオが45%に落ちるのである。

また、香港のように印紙税などの課税を増やして不動産の投機的な購入を規制し、市場がオーバーヒートするのを食い止めようとしているところもあるし、英国では賃貸用不動産の購入に対しては、LTVが80%以下でなければ銀行はローンを出さない。さらに、英国の中央銀行であるバンク・オブ・イングランドは年収の4.5倍以上の住宅ローンの貸出を禁じてもいる。


そして、同様にタイ中央銀行もこういった投機的な住宅購入を減らし、自己居住の実需層が住宅を購入できるようにこれまでサポートしてきているのだが、今回、2件目の住宅ローン申請、もしくは価格が1,000万バーツ以上の高級住宅を購入しようとする者には、自己資金20%以上とする提案書を出した。現在、各方面からの意見をヒアリングしているところだが、来年1月1日施行の予定である。

次回に続く

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Let's compare two individuals looking at the same condominium. One earns 100,000 baht a month and wants to buy a unit to rent out. The other earns 10,000 baht but would like to buy and really live there.

The bank will favour the high-income borrower, regardless of whether he or she really needs that property or is just searching for a better yield than other investments offer. Credit lines of this kind have in turn propelled artificial demand.

We are now seeing more people taking out second mortgage loans and then some. This dampens genuine demand, as the ease of obtaining mortgages drives up property prices further beyond the means of first-time homebuyers.

Real estate markets are sensitive to social trends and concerns about affordability. To prevent negative conditions from arising, several countries have introduced measures on residential mortgage loans, based on borrowing objectives and the number of outstanding mortgage contracts.

An LTV limit, setting a minimum down payment level in other words, is the most widely used measure to reduce the risk of a price bubble fed by speculative demand.

For example, in Singapore, first-time homebuyers must make a minimum down payment of 25% based on the property value, with an LTV limit of 75% imposed by the Monetary Authority of Singapore.

Borrowers with more than one outstanding mortgage face even stricter requirements. For instance, if you have two outstanding mortgages and are looking at a third property, you'll need to pay at least 55% down for that house or condo.

Other measures, such as stamp duties, are used to further curb speculative demand in overheating markets, as in the case of Hong Kong.

In the UK, while financial institutions have been cautious in not granting buy-to-let (BTL) mortgages with LTV limits above 80%, the Bank of England has decreed that the amount of a mortgage loan cannot exceed 4.5 times a borrower's annual income.

In a nutshell, the depth and breadth of LTV limits and other measures may differ across countries, depending on the context of problems each is experiencing.

The Bank of Thailand too has been attempting to curb artificial demand in the housing market and support housing affordability. Its new consultation paper proposes a minimum down payment of 20% for homebuyers with more than one outstanding mortgage and those purchasing residential properties worth at least 10 million baht, tentatively scheduled to take effect in January 2019.

The central bank is accepting submissions from the public in response to this proposal until Oct 22 at its website www.bot.or.th.

Maetinee Hemrit is the deputy director of the Financial Institutions Strategy Department with the Bank of Thailand. The views expressed are the author's own.

バンコク不動産市場の問題点(その1)

Down payment今月13日がサムローンのメトロポリスのインスペクションデイ(竣工が近づいたので、既存の購入者に自分の買った部屋を見てもらうお披露目会のようなもの)でした。

メトロポリスは以前から注目しているプロジェクトということもあり、私も早速その出来栄えを見に行ってきたのですが、こんなことができるのが、現地に住んでいてダイレクトに情報を流せる強みだとも思っています。

結論から言えば、これ、なかなかいいです。ただし、敬遠しておいた方がいいユニットとかもあるので、どれでも全部いいというわけではないのですが…。

詳細については、今月の東京セミナーで詳しく話しますが、2,000万円以下の新築を探しているのであれば、一考の価値はあると思います。

さて、バンコクポストに興味深い記事が載っていたので今回はそれについて書きます。メトロポリスの投売りにも関係あるのですが、住宅ローンが借りられない中低所得層にとっての今の問題点を書いているものでもあります。

ではまずは、以下の記事概要から。

マイホームの夢と現実のギャップ(副題:見せかけの需要に惑わされるな)

誰でもマイホームを持つことを夢に見るし、1つだけでなくできれば複数の住宅を所有して現代的なライフスタイルにそった生き方をしたい。

例えば、庭付きの一戸建て、もしくはBTSやMRTの駅から徒歩圏にあるコンドミニアムに住み、資金余力が許せば週末を過ごすビーチ沿いのセカンドホームを持つ、という夢である。

こんな夢を持つこと自体は何ら問題はないのだが、金銭的にそんなことが実現できるのかというのはまた別次元の問題である。働き始めて間もないサラリーマンにとって、親からの金銭支援でもなければ、まず、住宅購入のための頭金をためること自体が容易ではない。しかもその一方で、住宅価格はどんどん値上りして行き、彼らの所得水準からますます遠ざかって行くのである。

一方、銀行もこのことを熟知していて、こういったマイホームの夢を持つサラリーマンをサポートしている。例えば、属性の良い人(高収入で雇用も安定している人)に対しては、与信基準を緩和して頭金ゼロのLTV(Loan to Value ratioといって物件評価額に対するローンの貸出し比率)が100%の満額ローンを貸出したりしているのである。

しかも、さらにエスカレートして住宅ローンの期間を通常の30年から35年に延長して毎月の支払い負担を減らしたりして支援している。つまり、銀行は個人の住宅購入を助けるために、返済期間を延長するという形でさらなるリスクを取っているのである。

しかし問題は、貸金業者である銀行がその住宅ローン申請者が純粋にマイホームを欲しているのか、それともセカンドホームや投機目的で住宅を購入しようとしているのかを見極めようとしないことにある。


次回に続く

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Housing dreams vs Reality
It is time to tame artificial demand

 

Everyone dreams of owning a house, or preferably more than one, to fulfil the desire for a comfortable modern lifestyle.

That dream could take the form of a low-rise house with space for gardening, or a condominium within walking distance of the BTS or MRT for an easy commute. And if resources permit, a weekend getaway property in a beach town is nice to have.

There's nothing wrong with having a wish list, but affordability is another matter entirely. For first-time workers with little or no financial support from families, it is quite a challenge to resist impulse purchases and summon up the discipline to save up enough to place a down payment even for one home. Meanwhile, house prices continue to rise and diverge further from their income levels.

Banks are well aware of this and have been trying to help some of these dreamers. They have loosened their mortgage underwriting standards by granting loans to cover the full value of house prices -- a loan-to-value (LTV) ratio of 100%. Some people have secured mortgage loans without having to make any down payment, as long as they can provide enough proof of their debt-servicing ability to satisfy a loan officer.

Banks sometimes go a step further by lengthening loan repayment periods to 35 years from the standard maximum of 30, in order to reduce monthly instalments.

So even as banks facilitate home ownership on the one hand, they're extending household indebtedness on the other.

But the bottom line is that the lending industry no longer seems to distinguish between granting mortgage loans to those with genuine demand -- for a principal residence or first-time home purchase -- and for those seeking second homes or speculative investments.

続・バンコク不動産投資 実践編

本のカバー5月30日に日本のアマゾンや三省堂書店等で新刊「続・バンコク不動産投資 実践編」が発売になります。

私のところにも昨日、出版社から前著書の基礎編とペアで何冊か送られてきたのですが、私は1冊あれば十分なので、基礎編と実践編を合わせたセットで800バーツでお分けします。

ただし、5セットだけしかないのと、アソークのジャスミンシティ12階、ラ・アトレアジア(タイランド)に預けておくので、取りに来ていただかなければなりませんが、著者値引後の価格であり、もしご興味があれば
日本で買っても2冊で約3,700円なので割安です。

前回の基礎編はバンコクのコンドミニアム市場の変遷、価格推移といった基礎的なことを中心に書いたもので、今回はそれよりもっと具体的な例を挙げて、タイの不動産市場の動向や今の問題点、タイの不動産投資は本当に儲かるのか、儲かるとすれば年率何%で儲かるのか、ということについて事例を挙げて書いています。

従って、必ずしも前作は内容が古いということではなく、基礎と実践を2冊ペアで読んで頂くことを念頭に書いたつもりです。

ご希望の方は最初にメールでご連絡下さい。
bkk.condostory@gmail.com

お陰様で、昨日1日で5セット全部売れてしまいました。ありがとうございました。

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どこまで進むタイバーツの独歩高?

USDTHBJPYTHBHKDTHBこのところ、タイ経済の回復に伴い、バーツの独歩高が続いています。

これは今日時点の主要通貨との交換レートですが、左側の通貨と右側のタイバーツの交換レートの月次推移を表しています。

つまり、グラフが下降するほどタイバーツ高になります。

ここ数年、金額ベースでバンコクのコンドミニアムを最も多く買ってきた外国人は香港投資家ですが、香港ドルの動きを見ればその理由がわかります。つまり、香港ドル高タイバーツ安の間であれば、タイの不動産は非常に割安に見えたわけです。

しかし、ここにきてこれだけ急激にタイバーツ高香港ドル安になってくると、そろそろ香港投資家の勢いも失速するかもしれません。

一方、日本人にとってタイの不動産が格安だったのは1万円が4千バーツ以上に交換できた2012年末頃までで、それ以降は猛烈なバーツ高円安になってしまっているのがわかります。この時期から日本人投資家と逆行して次第に市場でのプレゼンスを上げてきたのが香港投資家だったわけです。

さらに、基軸通貨である米ドルで見ても、
2013年3月に1ドル29バーツ割れまでバーツ高が進みましたが、今はそれに向かってこの1カ月でバーツの価値が急激に変動しているのがわかります。従って、今、まさに米ドル、日本円、香港ドルに対するタイバーツの独歩高が続いているわけです。

ところで、ここまでバーツ高になると、これまでタイ経済回復を牽引してきた輸出と観光という2つの両輪に次第にマイナスの影響が出てくるのではという懸念がタイのアナリストなどから出てきています。

タイバーツは過去10年間での最高値に急速に近づきつつあり、そんなにいつまでもバーツ高は続かないだろうと私も思うし、
いずれにせよ、この1カ月のタイバーツ高はちょっと急すぎる感があるので要警戒です。

それで私が今、何を考えているかというと、これだけ基軸通貨の米ドルに対してタイバーツが高いのであれば、中長期的に為替リスクはほとんどないのではないか、むしろ、将来バーツが安くなった時に買い戻して為替差益を取れるチャンスではないかということです。

従って、
昨年売却した2物件の手持ち余剰資金のタイバーツを、今のうちに米ドルに換えてカンボジアの銀行で米ドル定期預金で5%/年の金利を取るとか、リスクの低い米ドルのオフショアファンドに投資して運用してもいいかと検討中です。

もっとも、為替の予測だけはどんな有名なアナリストでも当たらないことが多いので、当然、その判断は投資家の自己責任ですが…。

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とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その3)

robot parking2下のCBREのコメントを読むと、これまでの自走式の駐車場から機械式駐車場になることで駐車場付置率が増えるというメリットがある。

従って、今後開発されるダウンタウンのプロジェクトで半数以上が機械式駐車場を導入することになるだろうとのことで、バンコクも東京のようになってくるようです。

しかし、日本のマンションを見たら分かりますが、機械駐車場は決して人気がありません。オフィス街のようなところは別として、住宅地のマンションでは機械駐車場が満車になっているところは案外少なく、敢えて建物の近くにある平面駐車場を契約して車を停める人が多いのです。

やはり、車が出てくるのを待つのが面倒臭いというのが最大の理由ですが、実際、今のバンコク都心部のコンドミニアム、特にマストランジットの駅から徒歩圏の物件は、駐車場の半分以上が空いているところがほとんどで、そんなところに無理矢理機械式駐車場を導入してもあまりメリットがないように思うのですが…。

AREAは、今後のコンドミニアム開発のトレンドとして共用部施設が充実してくるといっていますが、それはパーティルームやワーキングスペースの充実であり、不便な機械式駐車場を導入して無理矢理
全室1台分の駐車場付きにすることではないと思います。

それに最近は、バンコクでもCBDにあって駅から徒歩圏の物件では車を持たない人も増えていて、駐車場付置率は50%もあれば十分だろうと思うのです。

バンコクのハイライズコンドで日本の大手3社のエレベーターが、しかも
100ユニット対し1台以上設置されているという場合、それはラグジュアリーコンドの大きなセールスポイントになります。

しかし、機械駐車場は保守点検で余分な費用がかかること、車の出し入れが面倒臭いという2つの大きなデメリットがあることを考えると、駐車場付置率100%などというプロジェクトは大して売れないのではないかと思うのです。

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Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures. 

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その2)

robot parking正直、立駐はAM泣かせです。日本の大都市で一番多いのがゴンドラ型と呼ばれる立駐ですが、小さいスペースで30台、40台とまとまった数の車を格納することができるので、都市中心部のオフィスビルなどではこれが多く採用されています。

しかし、築15年位のビルだと立駐のあちこちが傷みはじめ、金食い虫になります。鉄でできているので、車を乗せるパレットが錆だらけになり、ひどい時には穴が開いたりします。

特に東北地方などは冬場の路面凍結を防ぐために道路に塩をまくので、それがタイヤに付着したまま駐車場に入ってくると錆が速くなります。

こうなるとAMは修繕費用で毎年数百万をかける必要があり、物件の実収入であるNOIをむしばんでいきます。

バンコクではさすがに道路に塩をまくことはしないので鉄部の腐食も遅いと思いますが、それでもやがては錆が出てきます。

だから、著書の中でも書きましたが、少なくともバンコクのコンドミニアムはすべて自走式の駐車場なので、その分、余計な修繕費用がかからず管理がしやすいと思っていました。

それがバンコクでも地価高騰により、いよいよこれからCBDで出てくる新規プロジェクトの5割で機械式駐車場の採用されるようになるとのことで、これも仕方がないのだろうと思います。

写真のような駐車場をこちらではロボット型パーキングというみたいですが、要はドライバーが自分で操作しなければならず、自分の車が出てくるまでに我慢強く待っているしかありません。

次回に続く

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Rise of the robot parking valets

Automated parking is a technology that has been used in many countries and has proved to be safe for both drivers and vehicles. The technology is generally used when space is at a premium and the cost of land and construction outweighs the cost of implementing such a system.

In the past few years, Bangkok has grown denser with land becoming scarcer than ever, which has dramatically increased land prices and cost per square metre for saleable space. Automated parking will help to increase the sellable area for new developments.

Some of the first notable projects using automated parking locally include the EmQuartier shopping centre and The Ritz-Carlton Residences at the MahaNakhon tower. More than 50% of new downtown condominium projects planned after 2017 will use automated parking. Some will have a mix of both conventional and automated car parking depending on usage requirements.

Most people have had a negative reaction to automated car parking, either because they are not familiar with the system or they have limited information on how it operates. Some are worried about waiting times and many do not like it as they believe it presents certain inconveniences when compared with conventional parking. For example, if you left something in your car, that would mean calling it back down and returning it to its space again once you get your things.

One of the advantages of automated parking is its ease. The process of automated car parking is not that different from how you would use a normal passenger lift. Drivers do not have to spend time driving around a parking structure to get to their spot, and that saves time both for parking and for leaving. In terms of security, vehicles and their contents are more secure as there is no public access to parked cars.

The real advantage of automated parking is space saving. The average system can save up to 50% in parking space, giving buildings 40-50% more parking space as whole. By eliminating ramps and driveways, developers can utilise the space to fit extra cars into the parking structure. A conventional parking building uses an average of 25-30sq m of built area including circulation per parking spot, whereas an automated solution only uses 12.5 to 15 sq m per vehicle depending on the size and type of space.

The technology: There are basically two popular automated parking systems: puzzle parking and stacked parking. The puzzle method is a semi- and/or fully automated stacker that allows each space to be independently accessed and, in most cases, does not require an attendant. Most systems in Bangkok use a form of "puzzle parking" as the base technology. Implementation methods vary.

Stacked parking is a method in which cars are usually stacked two cars high. It is suitable for smaller spaces, such as small office buildings or residences, and is a manual method which means that the bottom car must be moved or backed out before the car above can be lowered and retrieved.

The exact setup will depend on the development design and space restrictions. For example, if there is a single entrance and exit, the developer may have to include a rotating cart or platter in the lift to rotate the car so drivers do not have to back out of the lift. But if there is enough space and the building design allows it, the lift room can have a door installed at both ends of the lift so that the car can be pulled in head first, stored, retrieved and, when brought back down, can be driven out of the lift on the other end without the need to be rotated.

Safety: As it is a relatively new system in the early stages of mass adoption in Bangkok, some people may still have reservations about personal safety while using the lift system and for the safety of their vehicle.

At the ground level, every lift has sensors both inside the lift and in front of the lift room to detect when a car is present. Once a vehicle is inside, other sensors will measure the height and length to determine what size the car is. As for driver safety, the elevator has stop and go lights to warn the driver when to stop when pulling in, and when it is safe to leave when exiting.

The lifts also have backup generators in case the power goes out. As well, safety systems are built in to the actual lift to lock it in case of a power outage emergency during operation.

Automated parking is not the end-all solution and it does have its problems. These usually arise in three main areas that lead to frustration and other issues which include bad planning, technical problems, and parking customers themselves.

In conclusion: Automated parking is an effective method of addressing the shortage of parking space and achieving overall space saving, but it is not the best option in every use case. A full study should be completed prior to implementing an automated parking system in any development to ensure that it is the best option, given that it is more expensive than a conventional parking structure.

From the perspective of property buyers, the advantage they will see for an automated car parking system is that it can allow a developer to provide a higher ratio of car parking space than conventional parking structures.

とうとうバンコクにも機械式駐車場が…(その1)

Elevater日本で不動産のAM(アセットマネジャー)をしていた頃、オフィスビルなどの商業ビルを購入する際の実査で、まず最初に私がチェックしていたのが、そのビルに据え付けられているエレベーターのメーカー名です。

東芝、日立、三菱。日本の大手3社ですが、このエレベーターが据え付けられていて、しかもオリジナルメーカーのフルメンテナンス契約をしている物件は予算に余裕があり、ビル全体の予防修繕もよくできている可能性が高かったからです。

じゃあ、オーティスやシンドラーだとダメなのか、といわれるとそういうわけではないですが、やはり日本の大手3社のエレベーターは不動産ファンドのAMやPMにとっても信頼感があります。

その点、バンコクの一流オフィスビル、例えばアソークのインターチェンジビルに据え付けられている聞いたこともないメーカーのリフトなど、
日本メーカーのもののように賢く制御されておらず、一度にいくつものリフトが束になって上下する、いわゆるバンチングを起こすので、エレベータを待っていてイライラさせられたことがある人も多いと思います。

そんなこともあり、バンコクでのリフトの値段についてはわかりませんが、多分、日本の3社のものが一番高いのだろうと思います。

従って、タイのコンドミニアムでデベロッパーがそれでも日本の大手3社のものを据え付けていれば、その物件のクオリティに対するこだわりが感じられることになるので、1つのチェックポイントにもなります。

そして、その次に私がチェックしていたのがいわゆる立駐、機械式駐車場です。日本では日精、三菱重工、IHI、新明和というところが主だったメーカーで、ほとんどこれら数社で寡占状態です。やはり、高重量の車をハンドルするので、エレベーターの重電メーカーとは違い重工系であり、餅は餅屋というところでしょうか。

さて、地価が上がった結果、最近、バンコクのコンドミニアムでも機械式駐車場がポピュラーになってきたという記事が出ていたので、今回はそれについて書きます。

次回に続く

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日本の総合デベロッパー大手4社揃い踏み

野村不動産バンコクポストによれば、野村不動産がオリジンプロパティとJVを組んでバンコクのコンドミニアム市場に参入するとのこと。

これで日本の大手4社、地所、三井不、東急、野村がタイで出揃ったことになります。もっとも、東急は東急不動産ではなく親会社の東急電鉄で場所もシーラチャなので、バンコクではありませんが…。(注:8月9日のプレス発表で東急電鉄もサンシリとJVを組んでバンコクのコンドミニアム開発に参入するとのことです。これで本当に日本のビッグ4がバンコクにやってくることになりました。お金だけ出すのではなく、施工監理や設計でも協力する本当のJVであることを期待します

一方、タイにはビッグ10と呼ばれるデベロッパーがありますが、正直、ほとんどが「マンデべ」と呼ばれる
マンションを中心とする住宅専業デベロッパーで、総合デベロッパーの力量はありません。

日本の大手4社と同等の総合デべというと、2トップと呼ばれるLand and HousesとQuality Houseしかないというのが私の考えです。例えば、アソークの人気SCであるターミナル21はL&Hだし、
クオリティハウスもオフィスビルやサービスアパートを所有し運用しています。

やはり総合デベロッパーは経験も知識も、そして資金力も違います。三井不などはアウトレットモールや東京ディズニーランドまでやっていますが、総合デべには住宅だけでなく、オフィス、ホテル、SCなど何でもやれる懐の深さがあります。

以前、ドイッチェの不動産投資銀行部にいた時に、九段下にある北の丸スクエアという800億円の大型オフィスビルを三菱地所、東急不動産とドイッチェの3社のJVで開発したのですが、さすが日本のビッグ4、豊富な経験と人材の層の厚さには脱帽でした。

さて、この野村にはプラウドが、三井不にはパークマンションを頂点とするパークシリーズが、そして地所にはパークハウスグランを頂点とするパークハウスシリーズのブランドがあります。

それに対し、迎え撃つL&Hには最高峰ブランドのザ・バンコクが、クオリティハウスにはQハウスがありますが、こういうデベロッパー達がバンコクのコンドミニアムの施工精度やクオリティを高めていってくれれば最高ですね。

少なくとも日本のビッグ4が参入することで、今のタイのマンデべの竣工物件から山のようなスナギングが消えてくれるようになればいいのですが…。

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Origin in tie-up with Nomura
Japanese firm gets 49% stake in subsidiaries


SET-listed developer Origin Property Plc (ORI) will forge a joint venture with Japanese developer Nomura Real Estate Development Co, starting with four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht.

Origin has also revised the number of new projects to be launched this year to 12 worth a total of 18 billion baht, from nine worth 15 billion, and presales target to 14 billion from 13 billion.

"The Japanese partner will help drive our performance to be one of the top three developers in revenue and presales in the next five years," Origin's chief executive Peerapong Jaroon-ek said yesterday. "By 2022 we will have over 30 billion baht in revenue."

Origin's board of directors last Saturday approved the company's disposal of its ordinary shares of four subsidiaries: Origin Sphere Co, Origin Vertical Co, Origin Ramkhamhaeng Co and Origin Prime 2 Co.

The share amount, accounting for 49% of each subsidiary, will be sold to Nomura with a combined price of 789 million baht. The Japanese developer will hold 49% stake in each of the subsidiaries.

The four subsidiaries will develop four condominium projects worth a combined 8.6 billion baht. Three of them will be launched this year: Knightsbridge Prime Ratchayothin, Knightsbridge Ramkhamhaeng and Knightsbridge Prime On Nut, worth a total 6 billion baht.

Origin also revised up revenue target to  9 billion baht from 6 billion as it expected to realise revenue from Park 24, a high-end condominium project, after it acquired its developer, Proud Residence Co, last month.

In the second half, Origin plans to launch eight new projects worth a combined 8.6 billion baht with four worth 7.4 billion baht in the third quarter and four worth 1.2 billion baht in the fourth quarter.

"The property market may not return to normal but we are confident our products can compete with rivals and tap into the right demand," said Mr Peerapong, 41.

He said the Japanese joint venture will boost sales from foreign buyers from 10% to 15-20%. Nomura will also introduce the new projects in Japan and China through roadshows.

Origin also plans to diversify into non-residential property business, including a mid-scaled office building, warehouse, property-related service, property brokerage and media, aiming for an income proportion from the new segment of 20% from zero today.

Mr Peerapong said Origin will introduce a three-year free stay campaign for buyers of completed condominium units.






タイの不動産データベース・ビジネス

Data Base Businessこのブログでもサイトリンク先として載せていますが、バンコクで不動産ベータベースのビジネスに取り組んでいるナタポンという男がいます。

以前、ブログでも彼のビジネスについてMLSに匹敵するデータベース立上げに挑戦という題で彼のやっているビジネスとウエブサイトのZmyHomeを紹介しましたが、今回、現地の英字新聞The Nationに彼のコラムが載ったので再度紹介します。

彼は大手デベロッパーのノーブルやLPNなどと深い付き合いがあり、私も色々と貴重な業界の裏情報をもらえるのですが、名門チュラで不動産のマスターを取り、元CBREリサーチ部門のマネジャーでもあったことから、タイ不動産マーケットのトレンドをよく知っています。

周辺環境とか間取り、スーパーや病院、インターの学校が近いとか遠いとか、ほとんど主婦目線だけで投資物件を勧める仲介業者がいますが、賃貸仲介ならまだしも、投資物件を探している人に対してそれではミスリーディングです。供給過剰気味のバンコクで最も注意しなければならない空室リスク、そして投資家動向、周辺の新規プロジェクトとの価格乖離率、デベロップメントパイプラインなど、検討すべき事項はたくさんあります


そこで、彼のような不動産マーケットのトレンドや需給関係に詳しいプロの情報が役に立つのですが、この記事は、最近彼が提携したアメリカのオープンドアという不動産売却ソフトについて書いたものです。

タイの不動産市場は信用のおけるデータベースがなく、売主は自分の物件の市場価値について疑心暗鬼になっているという問題があります。だから、売却に1年もかかったりするのですが、そういう私もつい先日、コンドミニアム売却、実践体験記で自分の物件売却について書いたように、ダラダラ時間をかけても仕方がないのでこの辺が市場価格だろうと判断して売りに出したら、どうも価格が安すぎたようで、わずか1ヶ月半後に値引要求一切なしで買い付けが入るというようなお恥ずかしい結果になったりもします。

バンコクにも米国のMLSや日本のレインズのような
信頼できるデータベースがあったらと思ったものですが、実は、彼がやっているビジネスは、新しいようで先進国なら当り前のビジネスです。

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FOUR YEARS AGO, when I started working as a real estate agent, an Australian client asked me: "How much time would I need to sell a house in Thailand?"

This is a difficult question to answer, but as an agent I should know the answer. "Well, it depends on how you're pricing your property. It may need one or two years or six months if you are lucky," I told him. However, many thousands of homeowners haven't been able to sell their houses even after a few years. My Australian client said you could sell an apartment in Sydney in about one or two months. His answer surprised me: It is almost impossible to sell property within a month in Thailand.
After that, I started researching how other countries sell their houses and I found that they all vary. The time taken depends on location, market demand, prices and other factors. In countries like the United States, United Kingdom or Australia, you may need 1-3 months on average if the properties are located in the city, while it may take about six months if they are situated elsewhere. We found that these countries have an established structure to solve liquidity problems in property sales.
It was a real eye-opener that in developed countries, you do not need many years to sell houses. However, I was surprised when my colleague found a start-up in the US committed to buying houses within two days through "Opendoor".
Opendoor is a property tech firm in Phoenix that aims to speed up the home-sale process by purchasing the home directly from sellers within a few days. A seller can avoid the tedious process of home selling through home improvements, dealing with an agent, open-house visits and others. Opendoor proposes a price to the owner within 24 business hours of receiving property information. If the price is accepted, the start-up will send an inspector to check the home's condition. If no additional problems are found, the owner will receive the payment and move out within 30-60 days.
Opendoor has built its own pricing models and algorithms using public data, which generate what they describe as a fair-offer price. Opendoor charges the seller a fee that is 2 to 4 per cent higher than the 6 per cent charged by a real estate broker, in return for the convenience to the seller and the risk being borne by the company.
Buyers who purchase houses from Opendoor will have newly renovated houses and get an inspection report from a third party. Buyers can tour homes at their convenience from 6am-9pm daily with no appointment needed. When they arrive at the house, they can use the Opendoor app to instantly unlock the home. The company has a 30-day buyback programme if buyers are not satisfied after moving in.
Founded in 2014 by former PayPal executive and investor Keith Rabois, Eric Wu, Ian Wong and JD Ross, Opendoor presently operates in Phoenix, Dallas and Las Vegas. It currently buys about US$60 million worth of homes per month, and has bought and sold more than 4,000 houses to date. In November 2016, the company raised $210 million with $1-billion valuation.
This is a case of a founder who is passionate to challenge something that seems impossible. Selling properties is difficult everywhere in the world. The key is market data. Without accurate market data, it would be very hard for Opendoor to calculate home valuation. Moreover, they would have no evidence to explain to the homeowners. 
Nattapon Asswisessiwakul, CEO Z My Home, dtac Accelerate Batch 3

週刊ワイズで著書の連載開始

週刊ワイズ 524号バンコクに住んでいる方なら誰でも知っている週刊ワイズさんで、私の著書『バンコク不動産投資』の内容を連載してくれることになりました。

 

普段、酒ばっかり飲んでてあまりこちらのフリーペーパーは読まないので知りませんでしたが、数あるご当地フリーペーパーの中では、ワイズは創刊500号を超える老舗的な週刊誌で、発行部数も30,000/週と最大規模らしいです。

 

私のコラム記事は105日発行の524号からの連載になりますが、バンコクのコンドミニアムに興味がある方に読んで頂けたら幸いです。

 

また、このコラム記事は私の本の一部、触りのところだけの紹介なので、もし面白いと思ったら、是非本を買って読んで頂けたらと思います。

 

紀伊国屋書店10日ほど前、プロンポンの紀伊国屋書店に別の本を買いに行ったら、私の本も置いてあったので、最近はバンコクでも買えるようです。

 

尚、週刊ワイズ今週号の私のコラム記事は、53ページ目に載っていますので、今後共よろしくお願い申し上げます。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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