1. Construction materials

2. Security system 

3. After sales service 

4. Interior living space 

5. Down payment, installment payment 

6. Interior and exterior design 

7. Promotions, discounts, giveaway 

8. Environment 

9. Society of good neighbors 

10. Common areas and facilities

ところで、このリストは今回のテラメディアコンサルティングのアンケート調査でわかった、タイ人が新築物件を買う場合の重要ポイントリストです。

ただし、大前提として最も重要なのは価格であり、自分の予算に合わなければいくら良くても買えないという当たり前のことが書いてあります。

これは予算内に入ることが重要なのであり、他と比べて何より割安感のある物件を買うという意味ではなく、ブランドがあるプロジェクトでかつこれらの要求項目を満たしている予算内の物件を、消費者は購入したがっているということです。

この中では、私も著書やこのブログでコンドミニアムプロジェクトを評価する際にチェック項目として挙げているのが、アンダーラインを引いた、1.ワッサドゥ（建築資材）、3.アフターサービス（顧客満足度）、4.間取り、6.ファサード等の外観や内装のスペック、7.今のマーケットなら底値買いを狙う、10.共用部施設の使いやすさやグレード、といったところです。

ところで、テラメディアコンサルティングはもう一つ面白いアンケート調査をやっています。

今の不動産、特にコンドミニアム市場に当てはまると思うのですが、消費者がそのライフスタイルの変化に合わせて、住宅も車と同じように買い替えていくことが一般的になりつつあるということで、デベロッパー各社のブランドを自動車メーカーに例えればどんなイメージを持っているかという調査結果がこの表です。

面白いのは、ランドアンドハウスのブランドイメージはメルセデスベンツと53％もの人が答えていて、やはり総合デベロッパーとしてクオリティに定評のあるところが、成熟したイメージと信頼感をもたらしていることがわかります。

一方、人気のサンシリは34％の人がBMWのブランドイメージと答えています。BMWはメルセデスよりスタイリッシュなイメージがあることから、多分そうなったのだろうと思います。

あとは、タクシン財閥のSCアセットがその高級感からメルセデスとBMWで半々に意見が割れたのが興味深いところですが、Qハウスがトヨタというのはよくわかりません。

ナナ駅前のQハウスはまさにスーパーラグジュアリーの先駆者だったのですが。もっとも、トヨタといってもタイにはレクサスからヤリスまであるので、レクサスクラスというのであれば納得ですが...。

また、昔の公団マンションのような素朴ながらアフォーダブルなプロジェクトを作るのがうまいLPNやスパライが大衆車ながらコスパのいいトヨタというのもうなずけるし、オリジンが所詮中国のMGクラスというのもうなずけます。

ところで、最近、私はマイナーチェンジしたばかりのマツダ2を買ったところなので、個人的にはタイで人気のマツダがオリジンのイメージ、というのではちょっとかわいそうに思ったりもするのですが...。

あと、アナンダはBMWとなっていますが、これは正統派のBMWではなく、ミニクーパーということなので、まあそれなら納得です。

まあ、こんな面白いアンケートもやっていて楽しませてもらいました。

6 factors affecting home buying behavior

1. Trustworthiness
2. Business operations according to good governance principles
3. Expertise has Advanced experience
4. Meet the needs of life
5. Environment friendly.
6. Promote the image of residents

しかし、上のグラフを見ると、サンシリだけがダントツであり、私にはどうもちょっとバイアスがかかっているような気がしないでもありません。

私のイメージでは、サンシリは確かに最近、98ワイヤレスなどで高級ブランドのイメージが出てきたのですが、一方でHQやキーン、クワトロといった優良プロジェクトを開発していた頃に比べて、同じトンロー通りのクンバイヨーやモニュメントなどを見ると、かなり価格面で強気になってきていて割高感が目につくようになっています。

従って、これはむしろ「割高なサンシリ」というマイナスのブランドイメージにもつながり、「出口」で不利になるような気がしているので、私個人はそれほどまでにはサンシリというブランドに価値を感じてはいません。といって、サンシリのブランドに否定的という意味ではなく、確かにブランド力はあるとは思います。

ただ、このテラの解説では、ブランドマネジメント次第では同じプロジェクトが２割から３割高い価格で売れるといっているのですが、それは言い過ぎだろうと思うのです。実際、それなら無理してサンシリを買う必要はなく、私なら他のブランド力があるデベロッパーを買おうと考えると思います。

いずれにせよ、この認知度ベスト５に載っている５社は確かにブランド力があるし、参考にはなると思います。ただし、プルクサーはコンドミニアムよりも戸建て開発の大手というイメージであり、コンドに関していえば、アドレスやリズム、ライフといったブランドを持つAPの方が認知度が高いように思います。

それと、この中でQハウスのブランド認知度が随分低いですが、兄弟会社のL&Hの陰に隠れてしまっているのかもしれません。また、QハウスもSCアセットもマーケットシェア争いの大量供給をしないことから、

問題のあるプロジェクトが多いにもかかわらず認知度だけは高いのかもしれません。

しかし、QハウスやSCアセットのブランド価値がアナンダより下などということはまずないと思います。

次回に続く

そして、これがアッパーミドルクラスのすぐ下、ミドルクラスの収入とその借入可能額や購入可能金額をCity Smartがまとめたものです。

人数的にはアッパーミドルクラスより圧倒的に多いのですが、やはり3万バーツ程度の月収では150万バーツほどのローンしか借りられず、購入も200万バーツ程度の物件になってしまい、しかもローンの与信審査で落ちるケースも結構出てきます。

従って、このクラスでは月収が5万バーツ以上ある人が購入するエリアが、購買層も厚く「出口」リスクも低いということになります。

ちなみに、著書の中で、私は次のような例を紹介しました。

「ミドルクラスは、日本でいえば主任とか係長クラスなのですが、タイ社会には年功序列というのはありません。
　従って、20代でも英語が堪能で外資系企業等で働く人などには、5万バーツ以上の月収を稼ぐ人が結構いて、そのレベルになるとアッパーミドルクラスの入口に入ってきます。

　銀行からの住宅ローン借入も300万バーツ以上借りられるので、ダウンペイメントをある程度貯めていれば、400万バーツから500万バーツの物件にも手が届くようになります。

　そして、彼らが購入するのは主にマストランジット駅周辺のコンドミニアムで平米単価で5万バーツから15万バーツ、新築ならミッドタウン以遠、中古ならダウンタウンの物件も購入可能です。

　ところで、これは余談になりますが、筆者ももうバンコクに８年も住んでいるので、下手くそながらタイ語が話せるし読み書きもできます。だから、タイ人の知人や飲み友達もいます。

　その中の一人で、地下鉄ＭＲＴのフアイクワン駅からちょっと離れたコンドミニアムを購入した女性がいます。彼女は月収が35,000バーツとこのクラスでは下限に近いのですが、昨年初め、新築プレビルドでフアイクワンの270万バーツ、28㎡の1ベッドルームを購入しました。

　今は毎月15,000バーツ、つまり月収の43％もの住宅ローンを払いながらそこに住んでいるのですが、イサーンの農家出身の彼女にとっては、奨学金をもらいながら頑張ってバンコクの大学を出て社会人になり、やっと念願の自分の城を持てたと満足しています」

実はこれには後日談があります。その後、彼女が転職することになり、上司が頼りないのでと彼女に頼まれて、私が不動産評論家という立場で英文の推薦状を書いてあげたりと手助けもしたのですが、うまく採用されて、今はさらに給料も上がってバンコクにあるシンガポールの会社で働いています。

タイの住宅ローンの一般的な与信基準は、月収総額の５０倍まで、そして元利金の月々返済額が月収総額の４割までとされているのですが、彼女の場合、きっと今は15,000バーツのローン返済など大した負担にはなってないのだろうと思います。

大卒で優秀なタイ人は転職を繰り返しながらどんどん昇給していくので、何年かするうちに返済も楽になります。

次回に続く


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記事の内容：

CBREによれば、中低所得層向けの廉価なプロジェクトの販売不振により、デベロッパーの多くがダウンタウンのハイエンドプロジェクトにシフトした結果、都心部の地価が高騰しコンドミニアムの開発コストも急上昇した。

その結果、デベロッパーは顧客の購入価格が上らないように販売ユニットをさらにサイズダウンしてきた。

従って今、バンコクCBDのラグジュアリーコンドで３５～４５㎡の１ベッドルームユニットの価格で、同じロケーションの中古物件なら５０～６０㎡のユニットが買える。

また、CBREのリサーチによれば、昨年第４四半期にダウンタウンで建設中のコンドミニアムの６割が１ベッドルームであり、これより広いユニットの数は限られていて価格も非常に高いことがわかった。

一方、こういった新規プロジェクトの価格高騰は中古物件のオーナーにとってもメリットがある。つまり、ロケーションがよく、管理状態もよい中古物件はその価値と割安感が見直され、価格上昇につながるのである。

しかしながら、この現象はどの物件でも同じというわけではない。中には同じバンコク都心部の中古物件であっても、人気がなくいつまで経っても価格が上昇しない物件もある。というのも、ロケーションやメンテナンス、売値が高過ぎる、間取りが使いにくい等の理由で市場に無視される物件もあるからである。

実際、中古物件市場で最も人気があるのは２００５年から２０１０年に建てられた現代的な間取りと機能性を備えたプロジェクトである。

さて、記事はここまでですが、このＣＢＲＥの示唆していることは、私が著書の第３章「ハッピーリタイアメント生活をしたいなら」で書いてきたことと同じであり、バンコク市場の場合、これだけ割安感のある中古物件を買わないのはもったいないと思っています。特に、購入後にイールドプレイ（賃貸運用）主体で１０年位の

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Condo prices in Bangkok’s CBD areas have been surpassing record highs almost every 6 months since 2016, according to CBRE Research. These constant price increases have made owning a new home in these areas difficult. Some buyers are now looking at well-maintained older condo buildings in the CBD as an alternative.

“The declining performance in the low to medium priced market segments has prompted many developers to switch their focus to offering high-end and luxury residences located in prime Bangkok downtown areas. The competition to carve out a piece of the luxury market has led to a frenzy of land purchases, rapidly driving up the cost of land and development costs. Consequently, many developers are offering smaller units to keep purchase prices low enough to attract buyers,” says Aliwassa Pathnadabutr, CBRE Thailand Managing Director, to the Bangkok Post.

The price of a 1bedroom unit in a new luxury condo between 35-45 square meters in Bangkok’s CBD has the same average price as a 50-60 square meters unit in an older building. CBRE Research notes that 60 percent of new condo units under construction in downtown Bangkok during the 4th quarter of last year were 1bedroom units meaning that selection for larger units was limited and much more expensive.

“Increases in new property prices have been a blessing for owners of older properties, especially those that are well located and well maintained. The result has been an uptick in prices in the resale property market as well,” says Aliwassa.

However, the trend is not universal. Some older projects have not been able to attract this newfound interest and have not benefited from the steadily increasing property values in Bangkok. The reasons for this include bad locations, poor maintenance, higher prices, and inconvenient layout/design. The most popular older condos are those built between 2005 and 2010 which feature more modern layouts. 

私の最初の著書、バンコク不動産投資・基礎編を読んだ人なら覚えているかもしれませんが、「新築志向が非常に強く中古物件は人気がない」というのがバンコクコンドミニアムの市場特性だと書きました。

実際、次々と売り出される新規プレビルドプロジェクトの売出価格が確実に上昇していくのに、中古物件はそれに比べて値上りが遅い、もしくはほとんど値上りしないという例がよくあります。

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私の知人でＦさんというゴルフマニアの人がいます。

神奈川に住んでいてちょくちょくゴルフをしにバンコクにやってくるのですが、その度にプラカノンの天井のない路上レストランで、夜空を見ながらタイ料理とチャーンビールを堪能する仲です。

８０台で回るＦさんと１３０も叩く私では面白くないだろうと思い、

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いずれにせよ、、バンコクでコンドミニアム投資をする場合、まずターゲットになるテナントのライフスタイルや文化の違いを知るべきだ、というプラスプロパティのコメントは正しいと思います。

このブログだけでなく著書の｢バンコク不動産投資｣の中でも、タイ人投資家が一番欲しいテナントは日本人テナントなのだから、我々日本人投資家は当然日本人エクスパットに貸すことを考えた方がいいと書きましたが、それであれば文化やライフスタイルの違いの問題はないし、日本人テナントが好むような内装のデコレーションをすれば入居者募集も効率的にできます。

そして、ロケーションについても、我々日本人はBTSスクムビットライン沿い、しかもアソークからオンヌットで投資した方がいいと書いてきましたが、一方でMRT（地下鉄）沿線のラーマ９やラチャダーピセーク等は今後中国人や韓国人が増えるものの、日本人駐在員は多分住まないから避けた方がいいと思うようになりました。従って、最近はセミナー等でもそう解説しています。もっとも、この予測が正しいかどうかはあと５年も経たないと分かりませんが…。

それにタイ人の賃貸仲介業者と話していても、彼らもあまりMRT沿線は取り扱おうとしません。何故かと聞くと、日本人駐在員に比べて中国人や韓国人の家賃はかなり安く、同じ１か月分の仲介料なら家賃の高い日本人エクスパットを扱いたいということで、これももっともな話です。

ところで、かねてから私は中古物件を買ってリノベーションして賃貸することをお勧めしています。この表は前回セミナーで使ったものですが、バンコクでは地価上昇が速いので新規プレビルド物件の値上りに中古物件の値上りが追いつけず、今でも築数年の築浅物件が平均で約３割も割安なのです。

従って、ゲンガムライによる転売益に興味がないのであれば、一例としてアシュトンアソーク 1ベッドルームのリセール買いで書いたような竣工直前直後の投げ売りや、築浅の中古物件に投資妙味があると思います。

無理に新築でなくても築浅物件を買ってきれいにリノベーションすれば、新築より割安に設備も間取りも遜色がない物件が購入できるだけでなく、同じ予算でもっと広い面積の物件が買えることになり、その結果、空室リスクのミティゲーションと投資利回りアップの２つの大きなメリットが取れるのです。

尚、単純なプレビルド投資でなく、こういう割安な物件へのイールドプレイ投資やオーナーオキュパイアー投資に興味がある方は、私もお手伝いできますので別途お問合せ下さい。

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さて、「外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選び」という題のプラスプロパティのレポートで興味深いところだけをピックアップして訳してきました。

この後はごく当り前のことしか書いておらず、大して面白くないので訳しませんが、もし興味があれば下に添付しておきます。ある程度タイ語の素養があれば難しくないので読めると思います。

ここまで読んで、まず基本知識として認識すべきは、同じ外国人といっても現在バンコクに住む外国人エクスパットは大きく分けて欧米人、日本人以外のアジア人（主に中国人や韓国人）、そして日本人に分かれ、それぞれ賃貸住宅に対するニーズが違っているということです。

私も正直、これを読むまで欧米人は家主が事前に内装を施した物件よりも、ベーシックな内装の方を好むというのは気が付きませんでした。しかし、私も欧米に１０年以上住んでいたので、個を重視する個人主義文化の彼らにとって、家主の押しつけがましい内装装飾よりも、自分のライフスタイルや趣味に合ったデコレーションをしたがるというのは、なるほどと思います。

ただし、欧米人は広さにこだわると誤解しない方がいいです。これは、家賃が同じなら古くても広い部屋を選ぶということです。この辺は欧米人、特にヨーロッパ人は古い住宅に慣れているので、最新設備と機能的な間取りの新築物件を好む日本人とは違うのです。

というのも、欧米人であっても月額１０万バーツを超える住宅に住める駐在員というのはほとんどいないという調査結果がCBREやコリアーズから既に出ていますから、１５０㎡以上もある３ベッドルームで、しかも新築物件をセントラルルンピニ―やロワースクムビットで借りるとなると、家賃は１５万バーツ以上になり、欧米人であっても大半の人が借りられないからです。

もっとも、これについては実は日本人駐在員も同じで、私がタイ語学校で知り合った家族同伴駐在員の奥さんたちの多くが、トンローやプロンポンの古いけど広い部屋に住んでいます。やはり子供がいると、生活重視で狭い新築より広い中古物件を選ぶ傾向にあるようです。

むしろ単身赴任者だけが、それほど部屋の広さにはこだわらず、駅近で買い物も便利なロケーション、最新設備と機能的間取りを重視する傾向にあります。この点は、今の日本人投資家の大半が１ベッドルームに投資することから、物件を選ぶ際のキーポイントとして留意しておくべきです。だからといって３０㎡もないような狭小ユニットは論外ですが…。

次回に続く

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ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ 
เมื่อเราเลือกคอนโดฯ ที่จะปล่อยเช่าได้แล้วขั้นตอนต่อมาก็คือการหาผู้เช่า ได้แก่ 1.ประกาศทางเว็บไซต์เกี่ยวกับฝากซื้อ-ฝากขาย-ปล่อยเช่าบ้าน หรือ　2. ใช้บริการ Agent ที่มีมาตรฐานน่าเชื่อถือ และมีความเป็นมืออาชีพ ข้อดีคือ จะดูเเลหาผู้เช่า ทำสัญญาให้ เเละช่วยอำนวยความสะดวกด้านต่างๆ ให้เสร็จสรรพ เช่น การดำเนินการด้านเอกสาร ทำให้ทุกเรื่องจนมีผู้เช่าเข้ามาอยู่เลย 

แต่ส่วนใหญ่ปัญหาห้องว่าง มักจะมีตอนเเรกๆ เท่านั้น เพราะตอนที่หาผู้เช่าครั้งเเรกเป็นเรื่องที่ยากที่สุด เเต่ถ้ามีผู้เช่าเเล้ว ตามมาตรฐานเราก็มักจะทำสัญญา อย่างน้อย 1 ปี เเสดงว่า อย่างน้อย 12 เดือนนี้ เราจะมีผู้เช่ามาคอยจ่ายเงินให้ ซึ่งวิธีลดความเสี่ยงของการเกิดปัญหาไม่มีผู้เช่าสามารถทำได้ด้วยการ ก่อนที่จะหมดสัญญาเช่า 2 เดือน ให้ถามผู้เช่าเลยว่าจะต่อสัญญาหรือไม่ เพื่อที่จะเตรียมตัวหาผู้เช่ารายใหม่มารับช่วงต่อได้ทัน 

しかしながら、結局のところ、バンコクに住む外国人エクスパットの殆どはごく限られた特定のエリアに住んでいる。

外国人の大多数がスクムビット通り沿いに住みたがるし、スクムビットから中に入ったソイの場合はソイ１－６３、２－４２に人気があり、それ以外にはサートン、ルンピニ―が人気がある。

そして、この中で特に人気があるのがスクムビット通りである。その最大の理由がBTSスカイトレインが走っているということであるが、その他にもショッピングゾーン、スーパーマーケット、レストランなどが集中しているというのもある。

すなわち、スクムビット通り沿いには、BTSスカイトレイン、職場、学校、病院等のその他施設が近いという4つの重要条件が全て揃っているのである。

ヨーロッパやアメリカ人テナントの傾向：彼らは広々としたシンプルな内装の部屋を好む傾向にある。というのも、家主が内装装飾したものより、部屋のデコレーションは自分の好みに合わせてやりたがるからである。また、マネージャークラスの欧米人は２ベッドルームでも１００㎡以上のユニットに住みたがるし、３ベッドルームだと１５０㎡以上を要求する。さらに、単身者でも５０㎡以上の部屋に住みたがる。

アジア系テナントの傾向：家主がすべて家具を買い揃え、いつでも住める状態に内装装飾された部屋を好む。中でも日本人テナントはあまり大きな部屋を好まず、単身者の場合、４０㎡から５０㎡あれば十分満足するし、予算のこともあり、家族同伴のエクスパットの場合でも２ベッドルームを選択することが多い。

次回に続く

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賃貸住宅に住む外国人ごとの居住エリアについて

ヨーロッパ人とアメリカ人：彼らは基本的にはBTSスクムビット線沿いに住むのだが、主にラーチャダムリ、プルンチット、ランスアン、ロワースクムビットに住む傾向があり、そのほとんどがコンドミニアムを選ぶ。

そして最近は、アソーク以遠のミドルスクムビットにも住むようになってきている。尚、彼らの住宅選択基準は“ロケーションと家賃の額”の２つである。

次に中国人とシンガポール人、韓国人であるが、彼らはラーマ３、アソークからラチャダーピセーク（注: 地下鉄MRT沿い）に住む傾向にある。また、同じ国からきたもの同士で近所に集まって住みたがる傾向があり、その理由は同じ国民同士のコミュニティにいる方が外国では安心して暮らせると考えているからである。そして、彼らの賃貸住宅選択基準は“家賃の額”である(注: 家賃が比較的安いところに住むということ)。

最後に日本人であるが、大多数の日本人たちはアソークからエッカマイにかけてのミドルスクムビットに住む傾向にある。特にスクムビット２４、３１、３９、４９、５５が人気があり、その次に人気があるのがスクムビット２３、２６、３６、３８、５３、そしてエッカマイ通りである。ただし、最近はプラカノーンからオンヌットにも日本人が住み始めている。

ところで、日本人も同じエリアに集団で住む方が安全だと思うようで、これがトンローなどの日本人が住むエリアのコンドミニアムに投資家の投資が集中する原因にもなっている。実際にこの日本人エリアの住人全体の半分以上が賃借人であり、しかもその賃借人の半数以上が日本人なのである。

こういったデータが不動産投資家に、日本人テナントの好むようなデザイナー仕様の内装デコレーションをしたり、日本人テナントや不動産購入客のデータベースを持つ日系仲介業者を優先的に使おうとさせるのである。

次回に続く

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ลักษณะพิเศษเฉพาะตัวของผู้เช่าชาวต่างชาติ
ตลาดผู้เช่า "ยุโรป-อเมริกัน" ซึ่งพบว่า ยังมีพฤติกรรมเลือกอยู่โซนราชดำริ เพลินจิต และแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนต้น ส่วนใหญ่จะเลือกเช่าคอนโดฯ ตามแนวรถไฟฟ้าสุขุมวิทเป็นหลัก แต่จะกระจายไปยังย่านราชดำริ เพลินจิต หลังสวน สุขุมวิทตอนต้น และมีแนวโน้มที่จะกระจายไปยังย่านสุขุมวิทตอนปลายอยู่บ้าง แต่จะอยู่กันแบบกระจายไม่เป็นชุมชนเหมือนชาวเอเชีย ซึ่งจะให้ความสำคัญเรื่องทำเลและราคาเป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจเช่า

ส่วนตลาดผู้เช่า "จีน สิงคโปร์ เกาหลี" จะนิยมอาศัยอยู่บริเวณย่านพระราม 3 ถนนอโศกไปจนถึงถนนรัชดาภิเษก และมักจะเลือกเช่าที่พักอาศัยในทำเลที่มีคนชาติเดียวกันเช่าอยู่เดิม เพื่อสร้างความเป็นชุมชนและเกิดความอบอุ่นใจ ซึ่งทั้งสองกลุ่มนี้ราคาหรืออัตราค่าเช่าถือเป็นปัจจัยสำคัญในการพิจารณาเช่าที่อยู่อาศัย

ในขณะที่ตลาดผู้เช่า "ชาวญี่ปุ่น" ส่วนใหญ่มักเลือกที่จะอยู่ในย่านสุขุมวิทตอนกลางระหว่างอโศกถึงเอกมัย โดยคอนโดฯ ย่านสุขุมวิท 24, 31, 39, 49, 55 (ซอยทองหล่อ) ยังได้รับความนิยมมากเป็นอันดับหนึ่ง รองลงมาคือทำเลโซนสุขุมวิท 23, 26, 36, 38, 53 และซอยเอกมัยเท่านั้น แต่ในปัจจุบันก็เริ่มเห็นการขยับขยายออกมาในโซนย่านพระโขนง-อ่อนนุชตอนต้นนี้บ้างแล้ว

และผู้เช่าชาวญี่ปุ่นมักอาศัยอยู่รวมกันแบบชุมชนเพราะรู้สึกอุ่นใจเรื่องความปลอดภัย ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวแปรสำคัญที่ทำให้นักลงทุนหันมาซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้เพื่อปล่อยเช่า จนทำให้พื้นที่นี้มีผู้อยู่อาศัยมากกว่าครึ่งเป็นผู้เช่า และสัญชาติของผู้เช่านั้นมากกว่าครึ่งเป็นชาวญี่ปุ่น ซึ่งรายละเอียดเหล่านี้ถือเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ต้องการลงทุน เพื่อให้เข้าใจและใช้เป็นแนวทางในการตกแต่งและเลือกใช้บริษัทตัวแทนที่มีฐานข้อมูลผู้เช่าหรือผู้ซื้อที่ตอบโจทย์ได้อย่างลงตัวที่สุด 

外国人に賃貸する場合のコンドミニアム選びについて、という題でプラスプロパティがレポートを出していますが、なかなか面白いので以下、訳しました。

前回の私のセミナーに出てくれた方は覚えているかもしれませんが、地下鉄MRT沿いは日本人駐在員はこれからも多分住まないし、今後中国人と韓国人が増えるエリアであり、我々日本人が投資するエリアではないと思う、と話しました。

従って、プリセール前に私を内覧会に招待してくれたデベロッパーさんには申し訳ないのですが、あのシンハーコンプレックスのザ・エッセやラーマ９の大型プロジェクトについてさえも、私はどちらかというと消極的であり、私のクライアントに対しては日系仲介業者のコズメティックトークに乗せられてこういうのは安易に買わない方がいい、と反対のことを言ってきました。

しかし、このレポートを読むとやはりそうかと再度確信した次第です。

さて、彼らのレポートは、冒頭、こういうくだりで始まります。

１．コンドミニアムを外国人に賃貸したければ、外国人それぞれの生活スタイルや文化の違いを理解するべきである

２．最近のバンコクで働く外国人の増加は投資家にとっても大きなチャンスであり、タイ人や外国人投資家の不動産投資が増えている

３．外国人エクスパットの場合、タイでは住宅ローンが借りられないこともあり、ほとんどが住宅を購入せず賃借する。また、その９０％以上が家賃２万バーツ以上で、平米単価で７００から１，０００バーツの家賃を払っている

では、どうやればこういう外国人の賃貸需要を掴めるのか？

次回に続く

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เลือกคอนโดปล่อยเช่ายังไงให้เพอร์เฟคโดนใจชาวต่างชาติ

ทำความเข้าใจลักษณะพิเศษเฉพาะตัว ไลฟ์สไตล์ ความชอบ และวัฒนธรรมที่แตกต่างกัน เพื่อใช้ประกอบการเลือกซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติ

จากการพัฒนาและเป็นศูนย์กลางของภูมิภาคทำให้มีกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานและพักอาศัยในกรุงเทพฯ เพิ่มจำนวนขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้นักลงทุนหลายคนมองเห็นและรีบคว้าโอกาสทองนี้ไว้ เพราะชาวต่างชาติกลุ่มนี้ส่วนใหญ่เลือกที่จะเช่า มากกว่าที่จะซื้อที่อยู่อาศัย (คอนโดมิเนียม) เป็นของตัวเอง เนื่องจากติดปัญหาเรื่องความยุ่งยากในการขอสินเชื่อเพื่อการซื้อที่อยู่อาศัย โดยกว่า 90% ของผู้เช่าชาวต่างชาติจ่ายค่าเช่าสูงกว่า 20,000 บาท/ เดือน หรือตกเฉลี่ยสูงถึงตารางเมตรละ 700 - 1,000 บาท ต่อเดือนเลยทีเดียว แต่จะทำยังไงให้ห้องที่มีโดนใจผู้เช่าชาวต่างชาติ วันนี้พลัสฯ มีคำตอบมาฝากกันค่ะ

次にハード面についてですが、日本でも、マンションは管理を買え、と言われています。

予算をケチらないしっかりした保守メンテナンス、修繕計画の立案とその実行、日頃の管理体制が重要であり、これが結局はそのマンションの資産価値に大きな影響を与えると認識されています。実際、ヴィンテージマンションと呼ばれるプロジェクトはどれもこの管理が一流です。

中長期修繕計画に基づき、大きな問題になる前に先回りして計画修繕を行い物件価値を維持していくことを業界用語でPreventive Maintenance（予防修繕）といいますが、オフィスビルやホテル等の商業ビルでは、プロパティマネジメント会社のビルディングエンジニアが毎年細部をチェックしながら予防修繕計画を立てていきます。

商業ビルの場合、屋上防水や外壁メンテといった単純なことだけでなく、冷温水ポンプ、チラー、ファンコイル、エアハンドリングユニット、クーリングタワー、受変電設備、立体駐車場等、電気と機械設備の高度な知識が必要になり、プロでないとチェックできません。しかし、コンドミニアムの場合、構造は単純なので、しっかり計画的に予防修繕を行っているかどうかが重要です。

特にバンコクは、雨季の土砂降りの雨と夏の強烈な紫外線、そして日中は40度近い暑さが続くため、コンクリートは連日焼き付く熱さになります。当然、屋上のアスファルト防水も日本より早めにリルーフィングが必要になるし、外壁の再塗装も築10年程度でしっかりやらないと爆裂が始まるリスクもあります。

また、バンコクのコンドミニアムはハイライズが多くユニット数も多いので、プールの水質管理やサウナやジムのメンテナンス要員、共用部を掃除するメ―バーンやセキュリティガード、ドアマン等、多くの人員が必要になり、その人員管理が必要になります。日本のように日中だけ管理人が一人管理人室に座っているだけですむのではありません。

こういう人員管理やコントラクターを管理しながら適切な保守メンテナンスを進めていくのが管理会社の重要な仕事ですが、一方でこれについてはコンドミニアムの所有者たちが総会で修繕計画に必要な予算を承認しないと何もできないので、投資の場合、アッパークラス以上のある程度高級な物件を買った方がいいと思います。

私も何回か自分が投資しているコンドミニアムの年次総会に出席したことがありますが、タイ人所有者たちも中高所得層であり、彼らは資産価値の維持にも十分配慮し理不尽に予算をケチることはしないようです。従って、アフォーダブルな廉価物件に比べて、予算不足でハード面の保守メンテナンスが不備になり、急速に経年劣化が進んで資産価値が落ちるというリスクは低いだろうと思います。

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ところで、管理の状態が良いプロジェクトと言っても、分かったような分からないような。一体、何を基準に良し悪しを判断すればいのかという疑問が出てくると思います。

簡単に言えば、管理にはソフト面とハード面の2種類があります。

コンドミニアムは複雑な電気、機械設備がありません。日本のようなゴンドラ式機械駐車場もないし、たとえ機械駐車場があっても非常に単純なものなので、メンテは楽です。従って、普通のプロパティマネジメント会社でも比較的簡単に修繕計画を立てられます。

その代わり、コンドミニアムは24時間住人が住んでいる住宅であり、むしろソフト面が重要になります。それにタイの場合、ジュリスティックパースン（管理責任者）が管理費を私用で使ってしまうとか、横領してしまうというという事故が結構頻繁に起こります。これは各オーナーが資金管理を他人任せにしてしまうからです。残念ながら、まだアジアの途上国ではこういうことが横行しているということであり、私の友人のイタリア人などは結局自分がコミッティーの役員になって管理費の入出金を毎月チェックしているそうです。

また、管理が緩いと一部のオーナーから賄賂をもらってAirbnbのような民泊施設として貸し出すことを黙認したり、住人が何か頼んでもさっぱりやってくれないという全くやる気のない管理会社もあります。

こんな物件を買いたくなければ、管理会社が大手デベロッパーの系列会社であるというのが一つの目安になるのですが、ただし、ビッグ10と呼ばれる大手デべでも必ずしも自社の管理会社をつけているわけでもないので、一番有効なのは、自分で管理責任者であるジュリスティックのマネジャーと面談することです。

このところの観光客の増加で、Airbnbに代表されるコンドミニアムの旅行者への違法な貸し出しが増えてきています。最近、旅行客が多く滞在するエリアのコンドミニアムでは警察の抜き打ち検査が入るようになり、オーナーや管理会社が捕まっているとの記事が出ていましたが、特にサトーンとプラカノーンでは中国人オーナー達が同じ中国人旅行者に貸し出しているケースが多いようです。

例えば、プラカノーン駅前のスカイウォークなどは中国人観光客が多数宿泊していて始終煩いので、他の入居者が出て行っていると聞きましたが、こんな物件を買ってしまったらまず入居者募集で苦労する、つまり空室リスクに泣かされるということです。

コンドミニアムを買ったら、ロビーで観光客らしき連中がスーツケースを持ってうろうろしていた、というのではたまらないので、当然、それを取り締まれるしっかりしたジュリスティックがいる物件を買わなければなりませんが、それだけバンコクでは日本以上にソフト面での管理が重要だということです。

次回に続く

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下の英文レポートは不動産コンサルタントのJLLが、管理状態の良し悪しが不動産価格に与える影響について調査した結果ですが、興味深いのでちょっと要訳してみます。

JLLは最近、チットロム、プロンポン、トンロー、エッカマイの４つのエリアにある中古ラグジュアリーコンドミニアムの売買価格について調査した。

同調査はロケーションやグレード等が同等のプロジェクトについて、築5年から7年経過して現在中古となった平均売買価格が、竣工当時の平均販売価格と比べてそれぞれどうなっているかを、管理の良いプロジェクトとそれほど良くないプロジェクトに分けて比べてみたものである。

その結果分かったのは、管理の良い物件の価格上昇率が年率4.2％から8.5％、管理がそれほど良くない物件は年率1.1％から3.9％という結果であった。

さらに、この価格上昇率の違いをエリア別でみると、管理状態の良い物件はそうでない物件に比べてチットロムで2倍、プロンポンで7倍、トンローで3.5倍、エッカマイで2倍近く高いということがわかった。

以上ですが、この価格差は大きいですね。管理の良いコンドミニアムの場合、年率4.2％から8.5％ということなので、例えば平均で年率6％としても、複利で増えていくので6年後には1.06の6乗、つまり42％の値上りということです。さらにこの間、賃貸してネット利回り4％で運用できれば複合利回りであるIRRは12%にもなります。

IRRで2桁台の投資利回りは、ハイレバを使うプロの機関投資家でも簡単ではない数字ですから、レバレッジもかけないフルエクイティでの個人の不動産投資としては大成功です。年率12％で回るREITなんか滅多にないですから・・・。

それに、私はこれまで新築に比べて価格に割安感のある築年数が2～4年ぐらいの築浅物件への投資を勧めてきましたが、必ず管理のいい中古物件、という条件を付けています。しかし、管理のそれほど良くないプロジェクトであってもロケーションさえ良ければそれなりに中古になっても値上りするということであり、やはりロケーションが最も重要というのは変わりませんね。

次回に続く

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Management Matters

A study by international property services firm JLL shows that residential developments that have been managed professionally and consistently have outperformed competing properties that are less well managed. 
JLL recently carried out an internal analysis of sales' price performance across luxury condominiums in four distinct neighborhoods' in Bangkok, including Chidlom, Phrom Phong, Thong Lor, and Ekkamai. The analysis compares average selling prices at completion and average re-sale prices at mid-2016 between projects that have been managed professionally since completion, typically a period of 5-7 years, and less well managed despite similar locations, characteristics, and market positioning.
Across the four neighborhood's, average selling prices in projects without professional property management saw compound annual growth rates ranging from 1.1% to 3.9%. In contrast, projects that have been managed professionally over the life of the project have experienced growth rates ranging from 4.2% to 8.5%. 

At the neighborhood level, average selling prices at professionally managed properties grew twice as fast as the comparable projects in Chidlom, seven times faster in Phrom Phong, 3.5 times faster in Thong Lor, and nearly twice as fast in Ekkamai. 

ハイライズの長所：

１．  高層階は眺望に優れる

２．  ユニット数が多いので、ロビー等の共用部も大きい

３．  フィットネスジムやスイミングプールなど共用施設の充実

４．  高層階は外部の騒音や虫が入ってくる問題は比較的少ない

５．  ユニット数が多い分、共益費が割安である

６．  高速エレベーターが据え付けられているので上下階の移動が速い

ローライズの長所：

１．  階数が少ないので建築期間も短く購入者は長期間待たなくてよい

２．  入居者数が比較的少なく、喧騒や煩雑さに悩まされることがない

３．  火事などの緊急事態の場合、階段を使って速やかに避難できる

４．  場所によっては、周囲の樹木などの自然を感じられ居住性が高い

５．  ユニット数が少なく、住人も少ないのでプライバシーが守れる

ハイライズの欠点：

１．  ユニット数が多く住人も多いことから喧騒と煩雑さで落ち着かない

２．  場所によっては周囲に同じような高層建物があり、向き合ってしまうユニットがある

３．  火事などの緊急時、階段を使って昇り降りせざるをえず、高層階ほど逃げ遅れる

４．  多くの住人がいるため、管理組合の年次総会ではいろんな意見が出てなかなか決まらない

ローライズの欠点：

１．  大半のプロジェクトが道幅の狭いソイに建っているので、道路が混み合って不便な時もある

２．  低層なので虫が入ってくる場合もある

３．  共用部設備の規模が小さい

４．  小さなプロジェクトにはスイミングプールや庭がないものもある

まあ、こんなところでごく当たり前のことをあれこれと書いていますが、敢えて言えば赤字で書いたところがハイライズとローライズの基本的な違いだと思います。

ところで、この写真のマエストロ07というローライズなどは評判が良く、ダウンタウン、落ち着いた雰囲気と高いクオリティ、価格も平米１４万バーツ台とハイライズに比べて割安だったことからすぐに売り切れました。実際、アヌサワリーのラウンドアバウトから徒歩数分というロケーションでこの価格は安いと思います。

従って、ローライズは用地取得費用が比較的安いことから「ロケーションがよい、落ち着いて暮らせてプライバシーも確保できている、ハイライズと比べて（平米単価で）割安感がある」という条件が揃うと、もともとユニット数が少ないこともあってあっという間に売り切れるので、この３つの条件をローライズ購入の際の投資クライテリアにすべきです。

ところで、蚊が入ってくるのは大体１５階ぐらいまでと聞いたことがありますが、実際、私も今、２０階に住んでいて網戸無しでいつも窓を開けていますが、虫が入ってきて悩まされたということはありません。でも、ローライズの８階ぐらいなら蚊は上がってくるでしょうね。バンコクはデング熱が怖いので、蚊には気を付けたほうがいいです。もっとも、窓に網戸をつければいいだけの話ではありますが。

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バンコクでは一般的に道路幅が１０メートルあるかどうかで建てられるコンドミニアムの階数が決まります。

リターンフロンテッジといわれる角地割増があるなどの特別なケースを除き、接道する道の幅が６メートル以上で１０メートル以下の場合、高さ２３メートルの低層８階建、床面積１万平米までのものしか建たないというのが普通です。

イメージ的には、タノンに面するコンドはハイライズ（高層）で、ソイに面するものはローライズ（低層）と考えると分かりやすいのですが、実際には道幅１０メートルを超えるソイもたくさんあります。

さて、外国人投資家にとってはプレゼンスもよく分かりやすいので、一般的にはハイライズ・コンドに人気があります。しかし、セントラルルンピニの一等地、ランスアン通りとワイヤレス通りをつなぐソイのローライズ物件などは静かで非常に人気があり、とにかく何でもハイライズが買い、というほど単純なものでもないので、今回は高層と低層のそれぞれの長所、短所についてのナイトフランクのコラム記事を紹介します。

ハイライズ・コンド：

高層建築なので、バルコニーからの眺望を重要視する人の大半はハイライズを好む。また、殆どのデベロッパーは容積率一杯の建物を建ててできるだけ売上を大きくしようとするので、ユニット数も多くなる。

ローライズ・コンド：

大半のプロジェクトが８階建。ハイライズよりローライズが好きな人も多く、その理由は火事などの緊急時に素速く逃げ出せるという安心感と、家に住んで居るという住み心地の良さである。最近のローライズ・コンドは既存のコミュニティに建てられることが多く、ユニット数もそれほど多くない。

次回はハイライズとローライズの長所と欠点についてです。

次回に続く

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北向き

直射日光が入らないため、北向きの部屋は夏と冬の間、涼しく過ごし易い。しかし、雨季になると、午前中は東からの陽射しと熱が、午後は西からの陽射しと熱が部屋に入ってくる。ただし、この長所として、雨季になって部屋にこもった湿気を帯びた空気が滞っても、天気のよい日に入ってくる陽射しで空気の入れ替えが起こるため、雨季でもベンティレーションがいい。

南向き

南向きの部屋は1年中直射日光が奥まで入ってこない（注：日本と違い、タイは赤道近くに位置し緯度が低いので、冬になっても太陽はほぼ真上に昇る）ので、暑くて仕方がないという問題はない。さらに、南西から吹く季節風も結構入るので人気も高い。ただし、欠点としては日光が部屋の中に入ってこないので、ベンティレーションが悪く室内は湿気を帯びカビが生える。

東向き

午前中は日が入るものの、その陽射しは午後の陽射しほどは強くない。また、部屋の中に明るい朝日が入るが、夏の間、ほとんど風が入らない。しかし、冬になると北東の冷たい風が吹くので過ごし易い。（注：私は北東の角部屋の２ベッドルームを持っていますが、冬の季節風は冷たく、日中は過ごしやすいですが、夜は窓を開けたままだと寒いぐらいです）

西向き

午後になると部屋に西日が射し込んでくるので、東向きの部屋よりも暑くなる。しかし、長所は毎日日が射し込むので部屋に湿気がたまらず、ベンティレーションに優れる。さらに、暑い夏場には南西から吹いてくる強い熱帯モンスーンの季節風のおかげで思ったより暑くならない。しかも、冬場には北東の風が入ってこないので寒くもならない。

結局のところ、部屋の向きにはそれぞれ一長一短があり、自分で住むか賃貸に出すかを問わず、どの向きのユニットを選ぶかということは実は大して重要なことではないということになる。むしろ、大事なことはロケーションや眺望の良さによる資産価値があり、我々のライフスタイルに合致した便利で快適な物件であることだ。

それに、どちら向きかということに起因する問題点というのは、実は簡単に解決できるものでもある。つまり、家具や部屋の飾り付け、そこに住む人が部屋を清潔に保ち、空気を頻繁に入れ替えることで対応できるのだ。

この記事の内容は以上ですが、私もアメリカ、イギリス、そしてタイと外国暮らしが長いせいか、部屋がどちら向きかよりも眺望がよく、日光や風が入る部屋であることを優先します。

実は最近、私はスクムビットで新たに５５平米の広めの1ベッドルームに投資しました。いつもセミナーで言っているように、３０平米以下の狭小ユニットなど買ってはいけない、最低でも３５平米、できれば４０平米以上のユニットに投資すべきだと思っているからですが、この時は、東西南北どちら向きでも選べる中、いろんな要素を検討し考えた末に敢えて選んだのが、西向きの部屋でした。

前回書いたように、スクムビットはＣＢＤの東に位置します。従って、西向きというのは遠くのビル群の夜景がきれいだし、夕焼けも見えます。それに、この記事にもあるように、午後の西日はきついものの、南西から吹いてくるモンスーンのおかげでベンティレーションがいいということなので、まあ、考えようによっては悪いことばかりでもなさそうです。
 

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ทิศเหนือ 
เป็นทิศที่เย็นสบายในช่วงหน้าร้อนและหน้าหนาว เพราะแดดส่องเข้ามาไม่ถึง แต่ถ้าเป็นช่วงหน้าฝน จะได้รับไอแดดที่ส่องเยื้องมาทางทิศตะวันออกในช่วงเช้า และแดดเยื้องมาด้านทิศตะวันตกในช่วงบ่าย แต่ข้อดีคือ หน้าฝนในช่วงที่ฝนตกอากาศชื้น สลับกับวันที่ได้รับแสงแดด ช่วยให้ห้องไม่อับ และมีการถ่ายเทอากาศที่ดี 

ทิศใต 
เป็นทิศที่ไม่โดนแดดตลอดทั้งปี จึงไม่มีปัญหาเรื่องความร้อนจากแสงแดด และรับลมธรรมชาติได้ดี ซึ่งได้รับความนิยม แต่ข้อเสียคือ ในเมื่อแสงแดดไม่ตกถึงห้อง จะทำให้ห้องอับชื้น เกิดเชื้อราได้ง่าย และการระบายอากาศได้ไม่ค่อยดี 

ทิศตะวันออก 
รับแสงแดดในช่วงเช้า ซึ่งไม่แรงเท่ากับแดดในช่วงบ่าย นอกจากห้องได้รับแสงสว่างจากแดดแล้ว ยังได้ลมมรสุมตะวันออกเฉียงเหนือ (ลมมรสุมฤดูหนาว) ทำให้หน้าร้อนจะไม่ค่อยได้ รับลมเท่าไหร่ แต่จะได้รับลมหนาวในช่วงหน้าหนาว ทำให้ได้รับอากาศเย็นสบาย 

ทิศตะวันตก 
จะได้รับแสงแดดในตอนบ่าย จะได้รับความร้อนมากกว่าทิศตะวันออก แต่ข้อดีของทิศตะวันตกคือ แสงแดดทำให้ห้องไม่อับชื้นโปร่งมีการระบายอากาศทีดีและยังได้ลมมรสุมตะวันตกเฉียงใต้(ลมมรสุมฤดูร้อน)ทำให้หน้าร้อนไม่ร้อนมากเพราะมีลมพัดตลอดพอหน้าหนาวก็ไม่หนาวมากเพราะไม่ได้โดนลมหนาวโดยตรง 

จะเห็นได้ว่าทุกทิศมีจุดเด่นและจุดด้อยที่แตกต่างกันไปแต่การเลือกห้องไม่ว่าจะเพื่ออยู่เองหรือปล่อยเช่า ทิศห้องอาจจะไม่ใช่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดในการเลือกซื้อ สิ่งสำคัญ คือเลือกให้เหมาะกับกำลังทรัพย์ และสะดวกสบายกับไลฟสไตล์ของเราที่สุดส่วนเรื่องทิศนั้นปัญหาแก้ได้ง่ายด้วยการเลือกใช้เฟอร์นิเจอร์ตกแต่งห้องพร้อมทั้งหมั่นทำความสะอาดและระบายอากาศเป็นประจำเพื่อสุขอนามัยที่ดีของผู้อยู่อาศัย 

コンドミニアムを買う場合、東西南北どちら向きを選ぶべきかという問題は万国共通の課題ですが、その考え方は国によって違います。

例えば、日本は人が死んだ場合、頭を北向きに寝かせますが、タイは西向きにするので西は縁起が悪いと敬遠されるそうです。

でも、最近のタイ人はあまりそれは気にしないようで、むしろ午後の日射しが強くて暑いからという理由で嫌う人が多いようです。

ただし、その反対に、熱帯モンスーン（タイ語ではモーラスーンと言います）気候特有の、南西からの強い風が暑い夏の間中吹いてくるタイでは、風が抜ける北西の角部屋に人気があったりします。以前、英国では南向きは太陽光で家具やカーペットが傷むから敬遠されると聞いていましたが、実際に住んでみると、寒い国ということもあって暖かい南向きを好む人も大勢いましたから、人によって考えることにも結構ばらつきがあるようです。

私などはバンコク都心部の夜景と南国特有の夕焼けが好きなので、スクムビット沿線に住んでいて、眺望も遮るものがないのなら、北西向きの部屋が最高だと個人的には思っています。 北西向きなら午後のきつい西日はあまり入ってこず、夕方５時頃の弱くなった西日なのでそんなに気にはなりません。

さて、バンコクのコンドミニアムの開口部の向きについてですが、私は自著の本の中で、バンコクの場合、南、北、東、西の順に人気があると書いています。

しかし、最近、こんな記事が目にとまりました。これによると、それぞれの向きで長短があり、日本のようにとにもかくにも南向きが一番、という画一的な考え方ではないようです。

では、その記事の要訳です。

自分にとって一番満足がいく部屋の方向の選び方
 

自宅としてコンドミニアムを購入する場合、プロジェクトとしてのロケーション、眺望や周辺環境だけでなく、同一プロジェクト内の何階でどちら向きのユニットを買うかも重要な選択事項である。

特に、開口部であるバルコニーや窓の向きに関しては日当たりや風通しが違うので、よく検討してから選んだほうがよい。タイ人の場合、東向きと南向きを最も好む傾向にある。そして、北向き、西向きと続く。
 

しかし、どの方角にも長所と短所があるので、住む人にとってどの方角がその人自身の生活に最も適しているかをまず検討するべきであり、これから東西南北、それぞれの長短所を見ていくことにする。

この続きは次回
 

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เลือกห้องเพื่ออยู่อาศัย ทิศไหนตรงใจที่สุด

การเลือกซื้อคอนโดสักห้อง นอกจากจะต้องดูสภาพแวดล้อม และทำเลของโครงการแล้ว การเลือกตำแหน่งห้องก็เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้กัน

โดยเฉพาะทิศของห้อง ตำแหน่งของทิศจะพิจารณาจากระเบียง หรือหน้าต่าง ที่เป็นจุดให้ลมและแสงแดดผ่านเข้ามายังห้อง ว่าหันไปทางทิศไหน ซึ่งคนไทยส่วนใหญ่จะนิยมทิศตะวันออกและทิศใต้มากที่สุด รองลงมาจะเป็นทิศเหนือและทิศตะวันตก อย่างไรก็ตาม แต่ละทิศก็มีจุดเด่น และจุดด้อยแตกต่างกันไป เราควรพิจารณาเลือกทิศที่เหมาะสมกับการอยู่อาศัยของเรามากที่สุด โดยมีปัจจัยดังนี้  

現地のナイトフランクのサイトにこんなコラム記事が載っていたので紹介します。バンコクで中古コンドを買う場合のチェックポイントについてですが、日本とあまり変わらないので分かりやすいと思います。

１．  バンコクでコンドミニアムに住む人のほとんどは、コンドミニアムが持つその便利さを一番の理由に挙げる。従って、バスや電車、タクシー、モーターサイといった複数の交通手段を使って簡単に外に出掛けられる利便性がコンドミニアムには重要であり、ソイの奥にあってタクシーもモーターサイも走ってないような、出掛けるのが億劫になる不便なものを買ってはいけない。

２．  もしロケーションが同等であれば、眺望は次に重要な要素になる。従って、物件選びの際は実際に現地に行き、眺望のよい物件を選ぶべきだ。プレビルドでなく、既に竣工している中古物件だからこそこれができるのだから、必ず眺望を確認するべきである。

３．  最高のロケーションにありながら価格も新築よりかなり安く買えるのが中古の魅力である。というのも、デベロッパーが土地を今より安い時期に取得して開発したわけだから。従って、ソイの奥にある不便なロケーションの新築コンドミニアムが、駅前の中古物件よりはるかに高い価格で売られていたりするが、実際に賃貸に出すと入居者がすぐに見つかるのは中古の方なのだ。

４．  もし中古物件を買うのなら、新しいプロジェクトが次々と売り出されている人気エリアのものを買え。というのも、そういうエリアでは周辺の新築コンドミニアムの価格が分かるので、簡単に中古物件と比較ができるし、中古の割安感が引き立つのだ。

以上、プレビルドというのは日本では認められていない購入方法なので買い方に注意が必要ですが、中古物件についてはバンコクも日本も似たようなものだということです。
 

ただし、４のところは極めて重要です。バンコクの不動産マーケットの透明性はアセアンの中ではトップクラスとは言っても、ベトナムやカンボジアと比べたらの話であり、レインズのようなデータベースがある日本と比べると全然不透明で、中古物件の取引事例などまず判りません。

従って、中古物件を売買する場合、一体いくらが正当な市場価値なのかというところが判らず、なかなか売買が成立しません。元ＣＢＲＥのリサーチにいたマネージャーが言っていましたが、統計を取ると売り出されてから売却までに平均で３４０日以上もかかっているというのがバンコクの中古市場の現状なのです。

だから、周辺でいつも新しいプロジェクトが売り出されるような人気エリアで中古物件を買っておけば、常にその新築価格と比較して大体の市場価値が判断できるので売買がしやすく、不動産の最大の弱点である換金流動性がないリスクもある程度緩和できるのです。

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プラスプロパティのレポートに対し、以下、私の思っていることをコメントしてみます。

１．これはロケーション次第です。私は、ＣＢＤであれば駅から５００メートルぐらい離れていても問題ないと思いますが、ダウンタウンやミッドタウンフリンジの場合、できるだけ徒歩２－３分、つまり２００から３００メートル以内の距離に投資クライテリアを設定すべきだと思っています。
それにシャトルバスは夜遅くなるともう走ってないし、モーターサイなどは危なくて毎日乗っていられません。
しかし、そうはいっても、普通は駅からの距離が一番価格に影響するので予算に制限がある以上、ロケーションについてはある程度の妥協も仕方ありませんが。

２．基本的にこれは正しいコメントだと思います。ただ、築１－２年だと転売目的で空室のままで持っている投資家もいるので、単純に７割以上の入居率を適用するのは無理があるかもしれません。

３．これは確かにあります。日本でも大体マンションというのは容積率の高い準工業地域や商業地域に建てられるのですが、本当の住宅通の人は湾岸の超高層マンションなどより建ぺい率も容積率も厳しい制限がある１種住専のところで土地を贅沢に使って開発された、４階とか５階建ての落ち着いたマンションを好む傾向があります。
これと同じで、例えば、セントラル・ルンピニーの一等地、ランスアン通りからソイに入ったナヴァラ・レジデンスのような物件は希少価値があります。都心でしかも大通りに面してない静かなところに住みたい人などは、こういうソイの小ぶりなプロジェクトを好むのですが、ユニット数が少なく競合も少ないので、家主からすれば入居者が見つけやすく、空室リスクは低くなります。
ただし、今、富裕層や外国人投資家が買っているのはほとんどがＣＢＤハイライズの大型ラグジュアリーコンドです。やはり、小さいローライズは目立たないのであまり人気がないのだろうとも思います。 

４．日本でもマンションの２階とか３階に住みたがる人が時々いますが、これはマイナーです。眺望はよくないし、車の音はうるさいしであまりメリットはありません。ハイライズの場合、高層階を好む人の方が圧倒的に多いので、投資コストは少し高くなっても将来の出口を考えた場合、マーケッタビリティという観点から高層階の方が有利だと私は思います。
ただし、８階建てのローライズの場合はあまり気にしなくてもいいとも思います。３階ぐらいのほうが投資コストも低いし家賃も大差ないので、この場合はプラスプロパティが言っていることは正しいと思います。

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プラスプロパティから投資用コンドミニアム選びの４原則というレポートが出ていました。

分かりきったことも書いてありますが、中にはなるほど確かに、と思わせる指摘もあるので以下、翻訳してみます。

 
１． ロケーションと将来のポテンシャリティ。マストランジットの駅から歩けて、７００メートル以上離れてないこと。または、シャトルバスやモーターサイが利用できること。

２． 入居率が高いこと。通常、全室の７割以上が入居済であれば、その物件の入居者ニーズは高いと言え、空室リスクも低い。

３． ユニット数の多くないプロジェクト。ユニット数の多いプロジェクトは賃貸市場でも入居者募集で競合してしまうことになり、家賃の値下げ競争を余儀なくされる。その意味では、ユニット数の少ない物件の方が競争が少なく貸しやすい。

４． 階数について。高層階は価格も高く投資コストが上がってしまう。一方、入居者ニーズというのは様々であり、精神的に安心感のある下層階を好む人もいるし、眺望のいい高層階を好む人もいる。低層階の方が家賃収入は少ないかもしれないが、購入コストも低いので、投資効率だけで見た場合、実は低層階がベストチョイスである場合が多い。

 
以上が賃貸目的で不動産投資をする場合に知っておくべき４つの原則であるが、これ以外にも３６０度の視点から多面的に検討すべきである。その結果、この物件なら投資として儲かると確信が持てた時点で購入に入るべきであり、そこから既に投資は始まっているのである。

次回に続く

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4 เรื่องต้องรู้ก่อนตัดสินใจซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า

มือใหม่นักลงทุน ได้เงินก้อนมาอยากจะหาสินทรัพทย์เป็นของตัวเอง และเริ่มมองหาคอนโดซักห้องเพื่อปล่อยเช่า แต่ติดปัญหาว่าจะเริ่มจากคอนโดที่ไหนดี ถ้าหากลงทุนคอนโดมือสองที่พร้อมเข้าอยู่แล้ว ก็สามารถเก็บค่าเช่าได้เลย ไม่ต้องผ่อนดาวน์ ให้เงินจากค่าเช่า ไปผ่อนเงินกู้แทนก็สามารถทำได้ หรือหากโชคดีเจอห้องที่ขายพร้อมผู้เช่า ก็ทำให้ความเสี่ยงน้อยลง แต่ทั้งนี้ ต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่างๆ ไปพร้อมกันด้วย โดยสิ่งที่ควรพิจราณาก่อนตัดสินใจซื้อ มีอยู่ 4 เรื่องที่อยากแนะนำค่ะ

1. ทำเลศักยภาพ เช่น อยู่ในระยะรถไฟฟ้า เดินได้ ไม่เกิน 700 เมตร หรือมีรถ Shuttle Bus วินมอเตอร์ไซด์ให้บริการ

2. อัตราการเข้าพักอาศัยสูง หากโครงการนั้นมีจำนวนผู้พักอาศัยมากกว่า 70% แสดงว่าเป็นที่ต้องการพักอาศัยอย่างมาก ทำให้มีโอกาสการปล่อยเช่าได้ง่าย

3. จำนวนยูนิตไม่มาก อาคารที่มีจำนวนยูนิตมาก มันจะมีห้องเช่าที่ปล่อยเข้าสู่ตลาดมาก ทำให้มีการแข่งขันเรื่องราคาค่าเช่ามากกว่าอาคารที่มีจำนวนยูนิตน้อย

4. ตำแหน่งห้อง การเลือกตำแหน่งห้องก็มีผลต่อราคา ห้องชั้นสูงอาจจะทำให้ต้นทุนสูงตามได้ด้วย ผู้เช่ามีความหลากหลายบางคนชอบอยู่ชั้นเตี้ยเพราะรู้สึกปลอดภัย ในขณะที่ผู้เช่าบางคนชอบชั้นสูงๆ เพราะได้เห็นวิวที่โล่ง ดังนั้น หากวัดกันแค่ที่กำไร การลงทุนในห้องชั้นที่เตี้ยลงมาหน่อย แต่ทำให้ประหยัดต้นทุนได้ ก็เป็นตัวเลือกที่ดีไม่น้อย

นอกจากปัจจัยทั้ง 4 ที่ใช้ในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับปล่อยเช่าแล้ว ยังมีปัจจัยอื่นๆ ที่ผู้ลงทุนควรศึกษาให้ครบ 360 องศาก่อนการตัดสินใจ ทั้งนี้ หากคุณหาข้อมูลมากพอจนมั่นใจในทรัพย์ที่จะซื้อแล้ว ก็เริ่มลงทุนเพื่อกอบโกยกำไรได้ตั้งแต่วันนี้เลยค่ะ

前回、プレビルド投資では優良プロジェクトを選び取らないといけない、と書きましたが、具体的にどんな点に注意すべきか思いつくことを列記してみることにします。

１．人気のあるマストランジット・シムテムの駅からの距離だけでなく、車や徒歩でのアクセスの良さ：

一方通行の多いバンコクでは、大渋滞の中、遥か向こうまで行ってUターンして戻ってこなければならないことがよくあり、また、歩道もないような危ない道を歩かなければならないこともあるので、現地で実際のアクセスを確認。

２．土地柄：

今は住宅街でもかつてスラムだったようなところもあるので、地歴や近隣エリアの生活水準、安全性やプライバシーの確保を確認。

３．周辺のコンドミニアム供給やデベロップメント・パイプライン、新線計画、将来の開発計画や地域の発展性

４．部屋の間取りだけでなく、ファサードや建物レイアウトを含めたデザイン、スペック、使用部材等、クオリティ全体のチェック。特に、気象条件の厳しいバンコクでは外壁塗装の退色が速く、築数年で古ぼけて見えるようになります。日本も昔はリシンガン塗装のマンションが一般的でしたが、今は殆どがタイル張りで耐候性は高くなっています。しかし、バンコクでは暑さで無機接着剤がもたず剥離落下リスクが高いからだろうと思うのですが、タイル張りのコンドミニアムは殆ど見かけません。代わりに耐候ガラスやアルミ鋼板を使っていますが、こういうファサードの方が長持ちするし、見栄えもいいので人気があります。

５．共用部施設の充実度：

広いロビー、プール、フィットネス、サウナ、屋上庭園、展望ラウンジ、共用部でのWiFi、ドアマンやセキュリティガードの有無等。

６．エレベーターの設置台数、配電設備の容量、駐車場附置率等の機能的余裕度

７．デベロッパーやプロジェクトシリーズのブランド力

８．修繕計画の実施状況や管理の良さ（中古の場合）

まあ、こんなところだろうと思いますが、特に重要なのは最初の３つです。実際には物件ごとに注意して見るべきポイントは違ってくるので、あとは、自分の経験と判断で進めていくしかありません。

しかし、最初にある程度の土地勘がなければどうにもならないので、まずはコンサルティングを受けるか、自力で土地勘を身につけて下さい。

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