以下は、今回の中央銀行の決定が出る直前の業界からのコメントであり、最終的に適用除外され杞憂に終わった部分もありますが、特にアッパーミドルクラス以上が買うハイエンドプロジェクトについては、今後じわじわと影響が出てくるだろうと私は思っています。「２０１９年、コンドミニアム市場の回復は見込薄」
中央銀行の新しい融資規制が始まった場合、来年の住宅市場は減速し、特に中低所得層向けの新規プロジェクトは販売開始を延期する動きが出てくる。
タイコンドミニアム協会の元会長によれば、このＬＴＶ規制が始まると来年の住宅供給は４３００～４４００億バーツと今年並みになるだろうとのことである。
また、中低所得層向けプロジェクトを供給予定のデベロッパーは、これまで消費者が自己資金１０％～１５％で買えたのが、今後は２０％以上になれば、その自己資金を準備できるように販売開始時期を３～５カ月遅らせることになるだろうとのこと。
さらに、多くのデベロッパーは、今の消費者は子供の通学や、自分自身がウイークデイの間、通勤の便利な都心部に住むために２軒目の住宅を買うようになってきているので、２軒目の住宅ローンでなく３軒目からこの規制を使うべきだと主張している。
この新ルールの適用は、来年の７月まで延期するべきで、そうすれば既に住宅購入の契約をした消費者にも２割の自己資金の調達する時間的余裕が持てる。
ただし、１，０００万バーツ以上の住宅を買えるような消費者は富裕層であり、２０％の自己資金など問題なく払えるので、高級物件市場には影響がないであろう。
バンコクポストでは大体こんなことを書いているのですが、しかし、前回の東京セミナーでも解説したのですが、私はこのＬＴＶレートの引き下げはアッパーミドルクラスのコンドミニアム購入にこそ影響を与えると思っています。
実際、スティサーンやパヤータイなどのコンドミニアム購入者層を見ると、セカンドハウス、サードハウスとして購入するタイ人アッパーミドル以上が多く、彼らが今後手控えるとすれば、やはり、来年４月以降のコンド市場の低迷が始まるような気がします。
さらに、１０万～１５万バーツ/㎡のプロジェクトに多い、転売狙いのマネーゲームをやっているのが主にアッパーミドルクラスであり、これまでのように最悪転売に失敗した場合、とりあえずローンを借りて買い取り、値上り期待でしばらく保有、もしくは賃貸で回せばよいという逃げ道がなくなることになります。
この投機的な買いは結構大きな市場であり、これが減少するとプリセールの売れ行きが激減する可能性があるのではないかとも思います。
特に、アナンダやＡＰなどは、最初からプリセールでこういう転売狙いの投資家に手早く売ってしまおうとしているとしか思えない値付けをしているプロジェクトが多く、今後の影響は小さくないような気がするのですが…。
Condominium market picked to slow in 2019
The residential market in 2019 will slow down, with new condominiums in middle- to lower-end segments expected to delay launches if the Bank of Thailand's new requirements on loan-to-value (LTV) limits, scheduled to be announced tomorrow, are unchanged, says an industry chief.
Prasert Taedullayasatit, formerly president of the Thai Condominium Association, said new residential supply next year will be flat at 430-440 billion baht, the same amount as this year, if the new LTV requirements do not change.
"Developers planning to launch new condos in the middle- to lower-end segment will likely delay the opening for 3-5 months to give customers time to prepare for a higher down payment of 20%, up from 10-15%," he said.
The new requirements include LTV limits capped at 80% of home value for second or higher contracts, or for units priced 10 million baht or above.
Many developers commented that the new requirements should only apply starting from third contracts as many buyers want to buy a unit in the inner city as a second home for their children or a place to stay near work during the week.
The effective date should be extended to July 2019 so buyers who booked a unit prior to the central bank's announcement last month on the new LTV have sufficient time to prepare for the higher payment during the transfer period, said Mr Prasert, also president of premium business at Pruksa Real Estate, a subsidiary of SET-listed Pruksa Holding Plc (PSH).
The central bank is reviewing developers' comments and suggestions before finalising and making an official announcement tomorrow.
"The new LTV limits will have no impact on the upscale condo segment," he said. "Condo buyers in the upper-end market for units priced 10 million baht or more are able to pay a higher down payment of up to 20% of the unit price."
