バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

法律税制改正に関して

中央銀行のコンド融資規制で市場はどうなる?(その3)

New Rule以下は、今回の中央銀行の決定が出る直前の業界からのコメントであり、最終的に適用除外され杞憂に終わった部分もありますが、特にアッパーミドルクラス以上が買うハイエンドプロジェクトについては、今後じわじわと影響が出てくるだろうと私は思っています。

「2019年、コンドミニアム市場の回復は見込薄」

中央銀行の新しい融資規制が始まった場合、来年の住宅市場は減速し、特に中低所得層向けの新規プロジェクトは販売開始を延期する動きが出てくる。

タイコンドミニアム協会の元会長によれば、このLTV規制が始まると来年の住宅供給は4300~4400億バーツと今年並みになるだろうとのことである。

また、中低所得層向けプロジェクトを供給予定のデベロッパーは、これまで消費者が自己資金10%~15%で買えたのが、今後は20%以上になれば、その自己資金を準備できるように販売開始時期を3~5カ月遅らせることになるだろうとのこと。


さらに、多くのデベロッパーは、今の消費者は子供の通学や、自分自身がウイークデイの間、通勤の便利な都心部に住むために2軒目の住宅を買うようになってきているので、2軒目の住宅ローンでなく3軒目からこの規制を使うべきだと主張している。

この新ルールの適用は、来年の7月まで延期するべきで、そうすれば既に住宅購入の契約をした消費者にも2割の自己資金の調達する時間的余裕が持てる。

ただし、1,000万バーツ以上の住宅を買えるような消費者は富裕層であり、20%の自己資金など問題なく払えるので、高級物件市場には影響がないであろう。

バンコクポストでは大体こんなことを書いているのですが、しかし、前回の東京セミナーでも解説したのですが、私はこのLTVレートの引き下げはアッパーミドルクラスのコンドミニアム購入にこそ影響を与えると思っています。

実際、スティサーンやパヤータイなどのコンドミニアム購入者層を見ると、セカンドハウス、サードハウスとして購入するタイ人アッパーミドル以上が多く、彼らが今後手控えるとすれば、やはり、来年4月以降のコンド市場の低迷が始まるような気がします。

さらに、10万~15万バーツ/㎡のプロジェクトに多い、転売狙いのマネーゲームをやっているのが主にアッパーミドルクラスであり、これまでのように最悪転売に失敗した場合、とりあえずローンを借りて買い取り、値上り期待でしばらく保有、もしくは賃貸で回せばよいという逃げ道がなくなることになります。

この投機的な買いは結構大きな市場であり、これが減少するとプリセールの売れ行きが激減する可能性があるのではないかとも思います。

特に、アナンダやAPなどは、最初からプリセールでこういう転売狙いの投資家に手早く売ってしまおうとしているとしか思えない値付けをしているプロジェクトが多く、今後の影響は小さくないような気がするのですが…。

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Condominium market picked to slow in 2019


The residential market in 2019 will slow down, with new condominiums in middle- to lower-end segments expected to delay launches if the Bank of Thailand's new requirements on loan-to-value (LTV) limits, scheduled to be announced tomorrow, are unchanged, says an industry chief.

Prasert Taedullayasatit, formerly president of the Thai Condominium Association, said new residential supply next year will be flat at 430-440 billion baht, the same amount as this year, if the new LTV requirements do not change.

"Developers planning to launch new condos in the middle- to lower-end segment will likely delay the opening for 3-5 months to give customers time to prepare for a higher down payment of 20%, up from 10-15%," he said.


The new requirements include LTV limits capped at 80% of home value for second or higher contracts, or for units priced 10 million baht or above. 

Many developers commented that the new requirements should only apply starting from third contracts as many buyers want to buy a unit in the inner city as a second home for their children or a place to stay near work during the week.


The effective date should be extended to July 2019 so buyers who booked a unit prior to the central bank's announcement last month on the new LTV have sufficient time to prepare for the higher payment during the transfer period, said Mr Prasert, also president of premium business at Pruksa Real Estate, a subsidiary of SET-listed Pruksa Holding Plc (PSH).


The central bank is reviewing developers' comments and suggestions before finalising and making an official announcement tomorrow.


"The new LTV limits will have no impact on the upscale condo segment," he said. "Condo buyers in the upper-end market for units priced 10 million baht or more are able to pay a higher down payment of up to 20% of the unit price."

中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その2)

下落する不動産株当初の案に比べれば幾分緩和されてはいますが、業界全体の反応としては、やはり今後の不動産市場には悪影響が出るというのが一般的なようで、来年のコンドミニアム市場も低迷するという見方が広がっています。

それに、今月9日の中央銀行の新ルール決定のアナウンス以降、
不動産デベロッパーの株価も下落が続いていて、今や総崩れ状態です。

よく言われる「株の先読み」があるとすれば、来年の不動産市場は今年よりも悪くなるかもしれません。


ただ、この中央銀行の融資規制は、不動産バブルの芽を早めに摘み取るという意味で、
中長期的に見ればコンドミニアム市場にとってもいいことであり、あまり神経質になることもないとは思いますが…。


それに、来年はひょっとすると、この新ルールのおかげで当初想定していた住宅ローンがつかなくなり、セカンドホームを買ったアッパーミドルクラスが竣工した物件を引き取れなくなった結果、魅力的な物件が相当数投売りで出てくるかもしれません。

我々外国人投資家にとってはもともとローンを使って購入することなど想定しておらず、現金買いなので、こういう時こそ買い場到来という局面もあるのかもしれません。

さて、次回は業界関係者がどんな悪影響を恐れているかについての概略を書き出してみます。

次回に続く


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中央銀行の融資規制でコンド市場はどうなる?(その1)

Mortgageタイ中央銀行の不動産融資規制について、以前バンコク不動産市場の問題点で3回にわたり、レポートしました。

また、先月の東京セミナーでも、これがコンドミニアム市場に大きな影響を与える可能性があるので、業界関連のデベロッパーや銀行が心配していて、今後中央銀行がどういう結論を出すか注目されていると解説しました。

ここでどうやら、中央銀行の最終的な結論が出たようなので、以下、バンコクポストに載った概要についてレポートします。

タイ中央銀行は銀行の住宅不動産融資に占めるNPL(不良債権)が増え続けていることを懸念して、新しい貸し出し規制のルールを発表した。なお、これは来年4月から施行となる。

先月、タイ中央銀行は10百万バーツ以上の住宅、もしくは2軒目の住宅を買う場合、ダウンペイメントを2割以上とするルールを設定する予定であるとアナウンスしたが、業界関係者からのヒアリング結果、1軒目及び2軒目の住宅購入に関しては、10百万バーツ以上の物件の場合についてのみ自己資金が2割以上とすることに変更した。

ただし、2軒目の購入の場合でも、10百万バーツ未満の物件でしかも1軒目の住宅ローンの支払いを3年以上続けているケースのみ、1割の自己資金でも構わない。しかし、それ以外のケースでは自己資金2割のルールが適用される。

また、3軒目の住宅購入に関しては価格に関係なく、3割以上の自己資金が必要となる。

このニュールールは、銀行間の貸し出し競争で(属性の良い人に対する)不動産融資の与信基準があまくなってきていることから、
家計債務の上昇と増加するNPLを食い止めることを目的に適用されるのである。

実際、現在の住宅ローン貸出額は今年第2四半期で見ると前年同期比で6.2%も増え、返済が滞っているNPLは貸し出し残高全体の3.39%と、2009年のリーマンショック以降、最高水準に達しているのである。

次回に続く

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The Bank of Thailand, concerned about rising bad property loans, on Friday announced some changes to new planned mortgage lending rules and delayed an effective date for three months to April.

Last month, the central bank said it would require buyers of homes worth more than 10 million baht and of second homes to make downpayments of at least 20%.

But after a hearing, the BoT will require buyers of first and second homes worth more than 10 million baht to make downpayments of at least 20 %, assistant governor Jaturong Jantarangs told a briefing.

Buyers of second homes worth less than 10 million baht will have to make downpayments of at least 10% if their first homes have been paid for at least three years, otherwise a downpayment of at least 20% will apply.

Buyers of third homes, regardless of prices, will have to make downpayments of at least 30%.

"From the feedback we've got, there is a concern about adjustments of affected groups, and some say second homes are not always for speculation. It's real demand," Mr Jaturong said.

The new rules comes amid elevated household debt and rising bad mortgage loans. Intensifying competition among banks for mortgage business has led to looser lending for property purchases.

Housing loans rose 6.2% in the end of the second quarter from a year earlier, while non-performing mortgages hit 3.39% of the total, the highest level since the end of the global financial crisis in 2009.

コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

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