バンコク コンドミニアム物語

バンコクの不動産投資に役立つブログ

バンコク・コンドミニアム市場で今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法について、最新データや投資理論を基に書いていきます。
筆者は不動産コンサルタントであり、日本でいう一般媒介の仲介ビジネスはやりません。
従って、コミッション優先のエージェント目線でなく、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

優良プロジェクトを選び取る

いつ買うの?、今でしょ!(その3)

完成在庫で溢れる市場いよいよ3月末となりましたが、今後はデベロッパーが大量の完成在庫を抱えることになり、コリアーズ・インターナショナルのリサーチ部門もこのように警告を発しました。

”中央銀行のLTV規制が始まる前までに、デベロッパーが今の完成在庫の大半を一掃できなかった場合、残った在庫は今後長期間にわたり不良在庫になってしまう”というのです。

ところで、外国人である我々はそもそも現地の銀行から融資を受けられず、全額現金で購入するしかないので、この融資規制は影響がありません。

一方、主にタイ人の投資家やセカンドハウス需要、そして転売目的の投機的購入に確実に影響が出てくるというのが各調査機関の予測です。

特にこの転売目的の購入が激減すると、都心部の新規プロジェクトの売れ行きに大きな影響を与えることになり、2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)で書いたように、今年の新規供給は1割以上減少するといわれています。

LTV
さて、4月1日、つまり来週からいよいよこの融資規制が始まるわけですが、一度ここで簡単にその概要をまとめておきます。

1.原則、1件目の住宅を買う実需層はLTV規制はかからない

2.2件目の住宅を買う人で、最初の住宅のローンを3年以上払ってきた人はダウンペイメントが10%、しかし、3年に満たない場合、ダウンペイメントは20%

3.3件目の住宅を買う場合、最初の2件の住宅ローンを完済していなければ、ダウンペイメントは30%

4.ただし、購入金額が1,000万バーツ以上の場合、1件目、2件目に関係なく、ダウンペイメントは一律20%。3件目の場合なら30%

5.除外規定: 2018年10月15日以前に売買契約を締結した人、及びダウンペイメントを支払った人は除外される

以上ですが、この規制の影響をもろに受ける価格帯が10万バーツから15万バーツ/㎡、もしくは12万バーツから15万バーツ/㎡のコンドミニアムだといわれているので、それが我々にとって底値買いのターゲットになるわけです。

もっとも、こういった売れ残りの完成在庫やキャンセル物件の再販、リセール物件はまさに玉石混交で、本当の掘出し物件を見つけることが難しいのです。

くれぐれも、デベロッパーに頼まれた仲介業者が勧めてきた売れ残り物件を、ただ安いからという理由だけで簡単に掴まされないように用心して下さい。

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いつ買うの?、今でしょ!(その2)

CBRE Reportさて、一番下にコピーペーストしたのはCBREからの最近のレポートですが、2019年のコンドミニアム市場の見通しについて、彼らも先のDDプロパティと同様のコメントをしています。

ただ、CBREの方がより具体的で内容に説得力があり、特に以下の2つのパラグラフには留意しておくべきです。

This is the year when condominium end-user buyers can smile; with many developers saying that they will concentrate on clearing their completed but unsold condominium inventory in response to weaker demand.

 

The reason that end-user purchasers should be cheerful is that many developers are going to offer impactful incentives to purchase, including some significant discounts and aggressive promotional campaigns.

(訳:今年は自己居住目的の実需購入層にとって幸運だ。今の住宅需要の低迷により、デベロッパー各社は特に完成在庫の一掃に注力し、破格の値引きや積極的なセールスプロモーションを打ち出すからである。)

その他の個所についてはいちいち訳しませんが、他にもいろいろと興味深いことが書いてあるので読んでみて下さい。例えば、次のようなところです。

The residential market this year will be more driven by end-user demand, with fewer investors or speculators compared to recent years.

The discounts will mainly only be available in buildings with unsold inventory; and CBRE does not expect a fall in prices across the whole market.

いずれにせよ、これからの市場の主役、中低価格帯(その4)で詳しく書いたように、高値で用地取得した結果、高額にならざるを得ないこれから売り出されるプロジェクトよりも、”完成在庫やリセール物件の底値買い”にターゲットを絞り、
玉石混交ではありますが、その中からこれはというものを選び取るべき時であるというのがわかると思います。


次回に続く


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Condo End-User Buyers Can Smile

This is the year when condominium end-user buyers can smile; with many developers saying that they will concentrate on clearing their completed but unsold condominium inventory in response to weaker demand, partly due to the Bank of Thailand’s stricter mortgage requirement policy for 2nd and 3rd homebuyers.

The residential market this year will be more driven by end-user demand, with fewer investors or speculators compared to recent years.

Many developers said they will focus more on low-rise residential new launches with single detached houses and townhouses, rather than condominiums this year. The low-rise residential market is entirely driven by Thai end-users, not buy-to-rent investors, foreigners or speculators.

CBRE expects to see a significant increase in new low-rise housing projects, raising the level of competition in this segment.

The condominium market is going to be slower this year. Condominium developers, instead of planning many new launches, will concentrate more on unloading their built-but-unsold condominium inventory, completing buildings, transferring titles to existing purchasers, and selling remaining units that are under construction.

CBRE believes the condominium market is going to be driven mainly by the end-users; people who buy units to live in themselves. There will be a lower level of speculative buying of off-plan condominium units to resell before construction completion.

Buy-to-rent investors will be more selective because the number of expatriates, which is the main source of demand for the central business district (CBD) rental market, did not increase, nor did the expatriates’ rental budgets.

The reason that end-user purchasers should be cheerful is that many developers are going to offer impactful incentives to purchase, including some significant discounts and aggressive promotional campaigns.

Purchasers will be able to see a range of completed projects in their preferred locations and compare completed products, rather than rely on the brochures and show units of under construction developments. They can see exactly what they will get, making the comparisons much easier.

The discounts will mainly only be available in buildings with unsold inventory; and CBRE does not expect a fall in prices across the whole market. In fact, the opposite is the case with prices still rising in the most sought after, prime, CBD condominium developments.

Overall, the market cooling measures will be positive in the longer term, preventing the buildup of an excessive bubble and allowing real demand to take over from speculative demand.

There will still be new off-plan launches at every level of the market, but the developers will be more cautious and increasingly focus on domestic end-user purchasers in the entry and mid-level market. This means they will have to provide a product that people want; in terms of size, design, and specification; in their preferred locations at a price they can afford.

An article written by Patti Tomaitrichitr, Head of Research and Consulting, CBRE Thailand dated 20 March 2019.

いつ買うの?、今でしょ!(その1)

Time to Buy先日、DDプロパティでこんな記事が出ていました。

この赤線のところを訳すと、今はコンドミニアム市場が低迷していて、物件売却のタイミングとしては最悪だが、裏を返せば底値買いの絶好のチャンスだ、というものです。

ひらたくいえば、表題通り「いつ買うの?、今でしょ!」ということになりそうです。

もっとも、これは間違ってはいないし、基本的には私も賛成ですが、ややミスリーディングでもあります。これまでにも書いてきたように、これから新規で売り出されるプロジェクトは警戒した方がいいし、リセールでも急ぐ必要は全くないので物件選びが最も重要という但し書きが付くのですが…。

2019住宅市場さて、これは以前、2019年のコンドミニアム市場は低迷か!(その3)でも書きましたが、昨年10月に友人である不動産データベース会社「ZmyHome」の社長から、中国人バイヤーからのキャンセルが急増してきたことや、流通市場で売物件がオーバーフロー気味になりつつあり、
2019年は物件売却がかなり難しくなりそうだという話を聴きました。

また、AREAやREIC等の不動産業界記事や新聞記事を読んでいくうちに、いよいよコンドミニアム市場が低迷期に入りつつあるということがわかってきたので、当時、自分自身が売り出していたトンローの1ベッドルーム(40㎡)の売出価格を大幅値下げしてエグジット(中古物件を改装して転売(出口編6))を急いだわけですが、今になって思えば、ぎりぎりセーフだったかと胸をなでおろしています。

余談になりますが、この物件を買ってくれた人は、タイでは結構人気のある男性俳優の弟さんでした。中古物件を改装して転売(出口編4)で書いたように、ネット広告を通して私にコンタクトしてきた現地仲介業者の1社が連れてきた彼らの常連客の一人だったのですが、優秀なタイのブローカーはこういう固定客を持っていることが多いのです。

タイでは俳優というのは結構稼ぐみたいで、その人気俳優のお兄さんがまだ30歳ぐらいの弟のためにポンと現金で買ってあげたわけです。

売買契約時に初めて面談した際、購入者本人も憧れのトンローに住めてハッピーだといっていたし、中古物件を改装して転売(改装編)で3回にわたって載せた写真の通り、徹底的にリファビッシュされた物件を気に入ってくれていました。

結局のところ、私が売り急いだのでこの物件については税引き後で150万円ほどしか儲からなかったものの、今となっては双方にとっていい取引だったと思っています。

次回に続く

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大切なのは優良プロジェクトを選び取る力

売れ行きの違い

言うまでもなく、バンコクのコンドミニアム選定でもっとも重要なポイントはマストランジット・システムの駅の近くにあることです。

 

大手デベロッパーのアナンダーによる調査では、マストランジット・システムの駅から300メートル(徒歩3分程度)以内の新規プロジェクトの売行きは、昨年64%と一昨年の58%から更に上昇したが、一方で、駅から1キロ以上離れたプロジェクトは、22%と一昨年の36%から悪化したとのこと。

 

ここまで読むと、なるほど日本と同じで駅に近いほどいいのかと納得するのですが、では実際の物件選びでもそんな単純なことだけで十分かというとそうでもありません。

 

このプロジェクト比較ですが、どちらも大手デベロッパーによるプロジェクトです。中心価格帯も同等でどちらもグレード・セグメンテーションはメインクラス、また、ライフもアイディオも名の通ったブランドであり、物件のスペックもほぼ同格です。

 

しかし、駅から600メートルも離れたライフが販売開始した6月中に完売し、一方で2月から販売しているアイディオはまだ開通してないものの、2つの路線の新駅からわずか100メートルの距離にあるというのに、いまだに14%しか売れていません。

 

単純に駅から近ければいいのであれば、アイディオの方が完売でライフが苦戦しているはずですが、実際はそうなっていません。なぜでしょうか?

 

駅に近いか、価格が割安かという単純なことだけでなく、今後のデベロップメント・パイプラインや将来の新線計画、その駅周辺の開発計画や利便性、住宅地としての土地柄、道路付けなどの個別のロケーション面での優劣、安全性やプライバシーの確保等、多角的にプロジェクトを検討して初めて、現地のタイ人がなぜアイディオでなくライフを選んだのかが分かってきます。
 

バンコクでのコンドミニアム投資の中心となっているプレビルドは、更地もしくは建設途中での購入になるので多様な先読みが必要になり、その中からこれは有望だというプロジェクトを選び取っていかなければなりません。

しかし、
所詮、タイ人ではない我々には、最初から彼らと同等のバックグラウンド知識がないというハンディがあるだけに、こういうデューディリジェンスを怠ると大失敗をする危険性があるわけです。


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日本人が狙うべき駅はここだ!

人気駅

ちょっと時間が経ってしまいましたが、DDプロパティが定期的に行っているBTS及びMRTの人気駅ランキングが出ています。

 

今回は1月から5月までの5ヶ月間ですが、見ての通り、昨年1年間のトップであったオンヌットが今も首位独走中です。

 

オンヌットの将来性についてはこのブログでもう何度も書いてきたので、今更触れませんが、バンワーやサパンクワイなどが入っているのは、やはり通勤に便利でかつ家賃、もしくは住宅価格の廉価なエリアを探すコスパ最優先のユーザー受けだろうと思います。

 

こういうところも需要はあると思うのですが、タイ人に貸すしかないセグメントなので、我々が投資としてイールドプレイをするには言葉が通じなかったり、家賃滞納等で苦労することになる可能性が高く、私は特にお勧めしません。

しかし、こういう渋い投資が好きな人も確かにいるので、そういう人にとってはシビレル投資対象だろうとは思います。

 

一方、MRTは第1位にフアイクワンが来ましたね。ここはサラリーが2万から3万バーツ台の中堅の勤め人が好んで住むというのが私の印象ですが、アソークやラーマ9、スティサーンで働くタイ人にとっては、職住接近でSCなども近くにあり生活に便利な人気駅です。でもこの辺は日本人エクスパットはほとんどいない混沌としたエリアなので、投資にはあまり向きません。

 

基本的に私はMRTよりもBTSスクムビット線、それもアソークからオンヌット間をお勧めします。この中では、特に四角で囲った駅が我々日本人が買っていい駅としてお勧めですが、唯一、ここからもれているのは、プロンポンです。外国人が集まる六本木みたいなところなので、タイ人にしてみればちょっと近寄りがたいのかもしれませんね。

 

以上、当たり前の面白くもない結論かもしれませんが、結局のところ、不動産投資というのは基本的に株式投資のような悪目買いとか逆張りというのはないと思って下さい。

一等地として既に不動の人気があるところに投資する正攻法の投資(富裕層が多い)、それと将来の発展性が見込めるエリアへの先行投資(土地勘があり投資経験豊富な投資家が多い)の2つだけ、つまり順張り投資が黄金則ということです。


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コンサルティング内容
バンコクでコンドミニアムを売買する際の助言や調査。
具体的には、購入を検討中の個別物件に対するセカンドオピニオンや、予算や購入目的に応じた有望物件の紹介です。
現地に居なければできない物件実査や業界関係者へのヒアリング、タイ語の現地情報収集等を通してアドバイスします。
お問い合わせ先:bkk.condostory@gmail.com

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プロフィール

藤澤慎二 ฟุจิซาวะ ชินจิ

外資系投資銀行の国際不動産投資ファンドで、各種投資不動産のバリュー・クリエーション型アセットマネジメントを行ってきた。
米国留学時に会計学を専攻し、米国公認会計士。
著書に「バンコク不動産投資」、「続・バンコク不動産投資 実践編」

バンコク不動産投資 実践編
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