ผลสำรวจชี้คนไทยยังใช้ทำเลเป็นเหตุผลหลักในการเลือกบ้าน

จะเห็นได้ว่าทำเลที่มียอดค้นหามากที่สุดทั้ง 5 อันดับ ล้วนแล้วแต่เป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ว่าซื้อหรือเช่านั้น มองเรื่องทำเลเป็นสำคัญสอดคล้องกับผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด ที่ระบุว่าทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ เชื่อว่าในอนาคตเมื่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย จะยิ่งทำให้เห็นภาพการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกระจายตัวออกไปสู่เส้นทางสายต่าง ๆ มากขึ้น

โดยพบว่า 1 ใน 3 ของผู้ที่ตอบแบบสอบถาม หรือ 32% มองว่าระยะทาง 400-500 เมตร จากที่พักอาศัยถึงระบบขนส่งสาธารณะ เป็นระยะห่างที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ยังพบว่า ระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ ได้แก่ 

60% ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

51% ใกล้สถานที่ทำงาน

34% ใกล้จากแหล่งช้อปปิ้ง

33% ใกล้สถานพยาบาล

ขณะเดียวกันยังพบว่า 35% ของผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสนใจกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ใกล้เปิดใช้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหลายเส้นทางทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจากเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกเช่นกัน รองลงมาจำนวน 16% ให้ความสนใจในทำเลรัชดา ลาดพร้าว พระราม 9 และอีก 15% ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน ขณะที่ทำเลสุขุมวิทรอบนอก อย่าง บางนา แบริ่ง และย่านอารีย์กับพหลโยธิน ได้รับความสนใจในจำนวน 11% เท่ากัน

これらの人気トップ５の駅についていえることは、いずれも駅から近いエリアに人気があり、購入にせよ、賃借にせよ、タイ人の住宅需要の大半がロケーションを最も重要視している。

また、これはＤＤプロパティが直近に行った住宅購入者の意識調査結果(DDproperty Consumer Sentiment Survey) と同じで、購入希望者にとってもやはりロケーションがもっとも重要な意思決定要因である。

すなわち、将来、バンコク首都圏で多くのマストランジット新線が開通するにつれて、住宅購入需要もそれら新線の駅に沿って広がっていくと思われる。

さらに、調査対象全体の３２％のタイ人は、マストランジットの駅から４００から５００メートル以内が許容可能な距離と考えていることがわかった。

以下はそれぞれの施設に対する重要度の意識調査結果である。

１．駅に近い　６０％

２．職場に近い　５１％

３．ショッピングセンターに近い　３４％

４．病院に近い　３３％

同時に、全体の３５％が住宅価格がまだ手頃であるバンコク郊外での住宅購入を希望していて、その理由は、都内では地価が高くなり過ぎたため、既に住宅に手が届かなくなっているからということであった。ただし、これには現在工事中のマストランジットで近いうちに開通する新駅も含まれる。

また、１６％がラチャダー、ラートプラーウ、ラーマ９といったエリアに興味を示していて、一方で、今も１５％が都内のスクムビット通りエリアに憧れている。

さらに、１１％が同じスクムビット通りでも郊外のバンナー、ベーリングに注目する一方、同じく１１％がダウンタウンであるアーリーやパホンヨーティンにも興味を持っている。

そういう意味では、以前、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する（その２）」で紹介したチャンバースなんかは、ロケーション、ブランド、クオリティと揃ったプロジェクトであり、しかも、新築でありながら価格も直接売買サイトのリセールであれば、ブローカーのコミッションなしで

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一昨日、正月の帰省から戻りました。昨年同様、バンコクの空は濃厚なＰＭ2.5で朝から外の景色がかすんでいて、これが１日中続くようになっていますが、数年前の北京のようです。

しかし、昨年は道を歩く人の多くがマスクを着けていたのですが、今年はもう慣れたのか、あまり見かけなくなっています。やはり、この辺は飽きっぽいタイ人らしく、何事もあまり続かない性格を表しているのかもしれません。

今、多くの日本人達がゴルフをしにタイにやってきていますが、バンコクもパタヤも同じようにＰＭ2.5は高く、東京の方が余程空気がきれいです。わざわざ健康によくないところにきて屋外でゴルフをするのもどうかと思いますが。

もっとも、私なんかも去年も今年もマスクなどせずにゴルフの打ちっ放しにせっせと通っていますが…。

さて、このブログも昨年の続きから始めようと思いますが、最後のサパーンクワーイは私としてはあまり興味がないところであり、我々が投資をするにはまだ早いとも思うので、簡単に要約していきます。

5. สะพานควาย
มาถึงทำเลสุดท้าย ไม่ไกล้ ไม่ไกล ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS คือทำเลสะพานควาย ทำเลนี้เป็นทำเลก่อนหน้าจตุจักรเพียง 1 สถานี จึงเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อได้ไม่ยาก เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย โดยปัจจุบันเป็นแหล่งงานสำคัญอีกแห่งหนึ่ง เชื่อมต่อกับถนนวิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษกได้สะดวก และใช้ถนนพหลโยธินเดินทางได้สะดวกเช่นกัน มีตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร Co-working space และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย

ทำไมสะพานควายถึงน่าอยู่

ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีกลางบางซื่อ

มีแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก และใกล้สวนจตุจักร

จุดเด่นสำคัญ

ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานจตุจักร มีเนื้อที่ประมาณ 727 ไร่

อนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม

５．サパーンクワーイ
最後の人気ロケーションであるサパーンクワーイは、都心部から近くもなく遠すぎもせず、ＢＴＳ沿線のほどよいところにあるエリア。また、チャトゥチャク駅の隣り駅なのでバンスー中央駅にも簡単に行けるし、ＢＴＳサパーンクワーイ駅からの通勤等も便利である。

ウィパワーディランシット通りやラチャダーピセーク通り等の大通りへのアクセスが容易で、交通の要所であるだけでなく、市場やレストラン、コーワーキングスペース等も多い。

何故、サパーンクワーイが住み易いのか？

ＢＴＳ駅があり、バンスー中央駅にも近いだけでなく、ハングアウトスポットやショップ、レストランが多くあり、しかも近くにはチャトゥチャク公園もある。

特筆すべきポイント：

７２７ライという広大なチャトゥチャク公園がある。

将来、ミックスユースの開発が予定されていて、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル等が建設される。

以上ですが、チャトゥチャクのあたりはウィークエンドマーケットで観光客に有名ですが、バンコクの下町という感じで、ロンドンでいえばポートベロー、東京でいえば葛飾区とか台東区という感じですかね。いずれにせよ、あまり投資先としては向いてないように思います。

さて、最後になりますが、次回では今回の調査結果の総まとめとして、住宅を探すタイ人の傾向をＤＤプロパティが分析しているのでそれを解説していくことにしますが、これは大いに参考になると思います。

次回に続く

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4. บางนา

มาถึงอันดับที่ 4 ทำเลบางนา ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันมีการพัฒนาต่อเนื่องทั้งด้านการเดินทางที่มีรถไฟฟ้า BTS พาดผ่านช่วงบริเวณแยกบางนา และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากมาย จากแต่เดิมที่การพัฒนากระจุกตัวอยู่บริเวณแยกบางนา อาทิ ห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัลพลาซา บางนา และศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา แต่ปัจจุบันการพัฒนาเริ่มกระจายตัวออกไปจากบริเวณอื่นมากขึ้น ซึ่งปัจจัยหลักมาจากห้างสรรพสินค้าใหม่อย่างอิเกีย บางนา และเมกาบางนา

ส่วนรูปแบบที่อยู่อาศัยก็มีหลากหลายทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี บริเวณแนวถนนกาญจนาภิเษก

ทำไมบางนาถึงน่าอยู่

มีตัวเลือกการเดินทางที่หลากหลายทั้งถนนบางนา-ตราด และสุขุมวิท ใกล้ทางด่วนอย่างทางพิเศษเฉลิมมหานคร ทางพิเศษบูรพาวิถี และถนนกาญจนาภิเษก และใกล้รถไฟฟ้า BTS

จุดเด่นสำคัญ

อนาคตบริเวณแยกบางนาจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของเดอะมอลล์กรุ๊ปอย่างแบงค็อกมอลล์ ซึ่งจะช่วยผลักดันให้ทำเลนี้เติบโตเพิ่มขึ้นไปอีก

บางนา เป็นเพียงไม่กี่ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดปี 2562

翻訳：

検索頻度第４位のバンナー駅では、BTSスクムビット線のバンナー交差点周辺での開発や交通網の整備が続くだけでなく、セントラルバンナーやバイテック国際展示場、コンベンションセンター等の施設もあることから、その発展は無視できない。

さらに、最近は周辺地域にあるIKEAやメガバンナーなどの影響もあって、交差点周辺だけでなく、バンナーの他のエリアにも開発が広がり始めている。

それに伴い、住宅市場もコンドミニアムだけでなく、タウンハウスや一戸建も増えているが、特にガーンジャナーピセーク通り地域では、ラグジュアリークラスの一戸建が増えている。

何故、バンナーが住みやすいのか？

バンナートラッド通りとスクムビット通りがあるだけでなく、いくつかの高速道路が利用できること、その他の主要な道路にも近いこと、そしてBTSと、様々な交通手段が選べるという優れた交通の利便性がある。

特筆すべきポイント：

将来、このバンナー交差点付近では、モールグループが開発中のザ・バンコクモールという大型ミックスユースプロジェクトがオープンする予定で、さらなる発展が期待できる。

実際、バンナーは２０１９年を通して不動産価格が値上りを続けたバンコクの数少ないロケ―ションの一つである。

以上ですが、日本が経済協力する話題のEEC（東部経済回廊）の玄関口でもあるバンナー交差点は交通の要所としてますます重要性が高まるし、今後はBTSバンナー駅というよりも、バンナー地域全体が発展するという予測は全くその通りで異論はありません。

従って、コンドミニアムだけでなく、一戸建やタウンホームを含め、将来、都心近郊のミッドタウン住宅エリアの中心として発展していくと思います。

ただし、我々日本人はコンドミニアムしか買えないので、そう考えると、やはり投資先として検討できるロケーションはBTSの駅周辺と限られてきます。しかも、バンナー駅よりもさらに便利なウドムスク駅の方が買いだろうと、私は思います。

そこで、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で５回にわたって書いたように、私はオンヌットと並びウドムスクに非常に期待しているのですが、ひょっとするとザ・バンコクモール完成後は、駅からかなり遠いプンナウィティのウイズダム１０１などは、ただのローカルモールになってしまい、将来はオンヌット駅近くのモール、ザ・フィル・スクムビット５４同様、あちこちで空室が出てくる可能性があるとさえ、最近は思っています。

何しろ、タイのローカルモールの実に８割が失敗するといわれており、中途半端なモールはなかなか成功しないのです。

従って、以前、ウイズダム１０１のコンドミニアムを自己居住用に購入検討しているというクライアントからセカンドオピニオンの依頼があった際、「こんな時期は焦らず、もう少し待って先を見極めた方がいいので、あそこに住みたければ、３年ぐらい、まず賃借で借りて、バンコクモールが完成してから、ウドムスクと比較検討した方がリスクは低い」とアドバイスしたことがあります。

それに、どうせプンナウィティで買うのであれば、今回の本でも具体的に推薦しましたが、駅前のザ・ルーム・スクムビット６２の方にこそ投資妙味があると思っています。

なお、ウドムスクのポテンシャリティについても、今回の本でも書いているので読んでみて下さい。

次回に続く

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3. พระราม 9

ทำเลที่มียอดการค้นหามากเป็นอันดับที่ 3 คงหนีไม่พ้น พระราม 9 เพราะที่ผ่านมามีการพัฒนาในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 ซึ่งมีทั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ขนาบข้างทั้ง 2 ฟากฝั่งถนน ได้แก่ ฟอร์จูน และเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 ไม่ไกลกันนักก็มีทั้งเอสพลานาด ซีนีเพล็กซ์ รัชดาภิเษก และเดอะ สตรีท รัชดา 

แม้ว่าซุปเปอร์ทาวเวอร์จะพับโครงการไปแล้ว แต่ยังมีอาคารสำนักงาน และแหล่งงานขนาดใหญ่จำนวนมากในย่านนี้ และมีโครงการใหม่ ๆ รอจ่อคิวพัฒนาเป็นจำนวนมาก จึงไม่น่าแปลกใจที่พระราม 9 ได้ชื่อว่าเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือ New CBD โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลนี้มียอดขายเฉลี่ยสูงถึงเกือบ 90%

ทำไมพระราม 9 ถึงน่าอยู่

·        ทำเลใกล้ห้าง ใกล้แหล่งงาน

·        ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 เชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS ได้สะดวก อนาคตจะเชื่อมต่อเป็นวงแหวนกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง

จุดเด่นสำคัญ

·        เป็นทำเลที่กลุ่มชาวจีนเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก เพราะใกล้สถานทูตจีน

·        ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นปีละประมาณ 10-20%

·        ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

翻訳：

検索数第３位はラーマ９であるが、ここは以前から継続的に開発が続いていることから人気があって当然である。

特に、MRTのラーマ９駅周辺では、通りを挟んでフォーチュンタウンとセントラルプラザ・グランドラーマ９の２つの大型デパートがあるし、近くにはスプラナード・シネマコンプレックス、ザ・ラチャダーストリートもある。

また、ラーマ９はスーパータワーの開発で有名であるが、その他にもたくさんのオフィスビルや大きなワークスペースが周辺にあり、さらに多くの新規開発プロジェクトも計画されている。

従って、ラーマ９が新しいCBDとして人気があるのは当然のことであり、コンドミニアムの販売率も９０％以上となっている。

何故、ラーマ９は住みやすいのか？

・　大型デパートやショッピングセンターが近くにあり、職場も近い。

・　MRTラーマ９駅に近く、BTSへの乗り換えも便利であり、さらに将来、このMRTブルーラインはタウプーンとタープラ間、フアランポーンとラクソーング間を繋げて環状線になる。

特筆すべき点：

・　中国大使館が近くにあることから、中国人が多く住むエリア

・　コンドミニアム価格も年間１０％から２０％上昇している

・　投資利回りは５％見込める

以上ですが、注意しなければならないのは、コンドミニアム価格が年率１０％から２０％も値上りしているというのは、新規プロジェクトの売出価格が上昇しているということであり、竣工済の中古物件がそれだけ値上りしているわけではありません。

もちろん、若干は値上りもしているかもしれませんが、この数年間だけでも相当数の新規供給があったので、空室リスクは結構高いと思います。

それに、民泊で貸し出す中国人投資家も多いので、旅行者がうろうろする物件は１年の賃貸借契約でタイ人や外国人に賃貸するのは簡単ではないとも思います。

次回に続く

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１．อ่อนนุช
อ่อนนุช ถือเป็นทำเลยอดฮิต ติดอันดับต้น ๆ ของยอดค้นหามากที่สุด มาตลอดแทบจะทุกครั้ง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แพงเกินไป ถือเป็นช่วงราคาที่คนทำงาน หรือผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน ยังสามารถซื้อเป็นเจ้าของเองได้ 

オンヌットについてのDDプロパティの記述は以上ですが、オンヌットがイエローラインの新駅につながるというのが、私にはよくわかりません。

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今日、タイ最大の不動産ポータルサイトであるDDプロパティが毎年のように発表する、今年１年でもっとも頻繁にチェックされた駅のベスト５が掲載されました。

DDプロパティは、よくデベロッパー側に立ってポジショントークをするので、あまり信用できない記事も時々見かけるのですが、これは実際に住宅を購入する、もしくは賃借するためにタイ人ユーザー達からもっとも多くの検索が入った駅の順位なので、本当に住宅を探すタイ人の間での人気駅を表していると思います。

こういうダウンタウンやミッドタウンで住宅を探す所得層を考えると、特に多いのが、ミドルクラスとアッパーミドルクラスだと思いますが、その連中の人気駅のトップがオンヌットであり、これはもう５年程、ほとんど変わってないようです。

今回の本でもAREAが発表したBTSでもっとも地価が上昇した駅のランキング表を載せていますが、オンヌットがやはりトップであり、タイ人ミドルクラス以上からの根強い人気がわかります。

しかしながら、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する（その３）」で書いたように、駅前物件はタイ人アッパーミドルクラスにとって、購入にせよ、賃借にせよ、なかなか厳しくなってきているので、実態はソイ７７や８１の中古物件に対する需要が多いのだろうと思います。

もっとも、著書でも書いたように、オンヌットに富裕層が移り住んできて、将来高級住宅地になるというようなことはないと思うので、トンローのような一等地と比べるのは無理がありますが…。

ちなみに、以下が２位から５位の駅です。

２位　アーリー
３位　ラーマ９
４位　バンナー
５位　サパンクワーイ

ところで、先に注釈しておいた方がいいと思うので、私個人の考えをまず書いておきます。

アーリーは都心部にありながら、落ち着いた街並みの高級住宅地ですが、超高級住宅地であるランスアンやウィタユ、ラーチャダムリー通りに代表されるセントラルルンピニー程ではありません。

しかし、アッパーミドルクラスにとっては、憧れの職住接近の高級住宅地なのだろうと思うし、もちろん、投資先としても、脱日本人駐在員を目指すのであれば、パヤータイとアーリーは面白いと思います。

ラーマ９は副都心として注目を浴び続けていて、将来、隣のタイランドカルチャーセンターにオレンジラインがつながることから、ここも職住接近で便利になる絶好のロケーションです。しかも、ここ数年、相当な新規供給があったので、賃貸物件は豊富で家賃も低く抑えられています。

ただし、投資として買うには、我々日本人にはあまり面白くないマーケットであり、私はこれまでもラーマ９についてはほとんど食指が動きませんでしたが…。

次のバンナーもラーマ９と同様、副都心として期待されています。将来はライトレールで直接スワナプーム空港までつなぐ路線計画もあり、有望なのですが、まだちょっと先の話です。

従って、私としては、本の中でも自分のコラム記事を掲載してダークホースとして強く推薦している隣駅のウドムスクの方に軍配を上げるのですが、タイ人がなぜここまでバンナーに期待しているのか興味深いところであり、次回以降、DDプロパティの説明を見ていきます。

最後のサパンクワーイはもうタイ人中心のマーケットであり、多分、中国人もまだ買ってないのではないかと思います。

ちなみに、サパンクワーイはこのところの新規供給増であちこちで工事が進んでいることもあり、バンコクでもっともPM2.5の濃度が高いエリアの１つでもあります。特に風が吹かない年末年始の今頃はPM2.5値が急上昇しているので、できれば近寄りたくないところです。

ところで、「アナンダのポジショントーク（その１）」で書いたように、アナンダがここで新規プロジェクトをやって、価格が高くてさっぱり売れず、途方に暮れていましたが、ミドルクラスからロワーミドルクラスが中心のマーケットで、２００万バーツ前後の安かろう悪かろうの物件が多いように思います。

結局のところ、この５つの中で私が投資先としてお勧めするのは、やはりオンヌット、次がアーリーかバンナーで、他の２つはやめておいた方がいいと思います。

さて、では次回、何故、この５つの駅が２０１９年のベスト５に入ったのかについて、DDプロパティが解説しているので、それを見ていこうと思います。

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２０１７年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ４年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、２年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

実際、私自身も２０１３年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが２０１４年の８月だったので、もう築３年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと１年半後、丸５年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ（特殊事業税）がゼロになった時点で売却するつもりです。

ところで、オンヌットは４月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦２人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話？、それとも運が悪かっただけ？でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

さて、過去７年間の平均値上り率が9.3％のトンロー、8.3％のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4％の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率（Internal Rate of Return)は大体12％から13％ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

では一方で、オンヌットと同じく２０１７年の値上りが11.3％であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3％もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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これは調査機関のAREAがBTS沿線の駅ごとの地価推移について、過去７年間にわたって行ってきた調査結果を比較検討したものです。

わずか２日前の１月８日に公表されてからアクセスが急増し、タイ人投資家の間でも注目されているレポートなのですが、私も読んでみて非常に興味深い内容だと思いました。

そして、実はこの表をよく分析すると、これから日本人投資家が投資すべき駅、そして投資に値しない駅がおのずと見えてくるのです。

ではまず、下にコピーしたAREAのレポートを翻訳してみます。

主題：BTSのどの駅の地価が最も値上りしたのか？

AREA（Agency for Real Estate Affairs）は１９９４年の設立以来２３年間にわたり地価の推移を調査してきたが、都心部を走り最も利用客の多いマストランジットであるBTSで、どの駅の地価が値上りしたのかについて調査した結果を公表した。

まず、この表からわかるのが、オンヌット駅は昨年度の地価上昇率が11.1％と最も高く、しかも２０１０年以降７年間の平均地価上昇率も年率8.3％と、数あるBTS沿線の駅でも地価上昇が激しい。その理由は、オンヌット駅周辺は多くのソイが集まる交通上の重要なアクセスポイントである上に、多くのコンドミニアムの供給もあったので、都心部に近くBTSでの通勤も容易な職住接近を望む住宅購入者の間で今も人気が衰えていないからである。

次にサムットプラガン駅（未開通）であるが、ここも２０１７年度はオンヌットと同様11.1％の地価上昇があり、10万バーツ/ワーに上昇した。理由はここがグリーンライン延伸線の新駅予定地であり、将来駅周辺のコミュニティが発展すると期待されているからである。しかし、２０１０年からの地価上昇率は年率6.3％しかなく、同じ郊外のサイルアットよりも低い。

また、CBDのラーチャダムリ駅は、２０１０年の100万バーツ/ワーから２０１７年には160万バーツ/ワーに上昇した。昨年度は8.8％の上昇であったものの、７年間の平均では年率6.9％である。一方、同じCBDのトンロー駅は昨年度上昇率は7.7％であったが、７年間の平均では9.3％と非常に高いことから、中長期の投資としてみた場合、トンローの方が投資妙味があったということになる。

AREAのレポートは以上ですが、この解説については次回に書くことにします。

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ราคาที่ดิน BTS สถานีไหนขึ้นเร็วที่สุด

แนวรถไฟฟ้า BTS มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเพราะผ่านเข้าใจกลางเมือง สถานีไหนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูบสุด มาตรวจสอบดูกัน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร จึงขอนำเสนอข้อมูลเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและสาธารณชน ได้ตามตารางต่อไปนี้:

สถานีอ่อนนุชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในรอบปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 11.1% และตลอดทั้งช่วงตั้งแต่ปี 2553-2560 เพิ่มขึ้นปีละ 8.3% ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปยังซอกซอยต่างๆ โดยรอบที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย รองรับผู้สนใจซื้อห้องชุดอยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป เพื่อสะดวกในการเดินทางนั่นเอง

         ส่วนการที่สถานีเคหะสมุทรปราการ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เช่นกัน ก็คงเป็นเพราะบริเวณนี้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นย่านชุมชนที่สามารถจะขยายตัวได้อีกมาก ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ทั้งนี้หากคิดจากช่วงปี 2553 ที่ราคาที่ดินเป็นเพียง 65,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับว่าตลอด 7 ปีที่ผ่านมารราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.3% กรณีนี้ก็คล้ายกับสถานสายลวด ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 9.1% ในปีที่ผ่านมานั่นเอง

         ส่วนในพื้นที่ใจกลางเมือง บริเวณสถานราชดำริ ซึ่งเมื่อปี 2553 มีราคาเพียงตารางวาละ 1,000,000 บาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8.8% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา หรือเมื่อเทียบกับช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 6.9% ต่อปีเลยทีเดียว เช่นเดียวกับสถานีรถไฟ้า BTS ทองหล่อที่ราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 7.7% แต่ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 9.3% การนี้แสดงว่าพื้นที่ทองหล่อ เป็นพื้นที่ยอดฮิต สำหรับการลงทุนเป็นอย่างมาก

         ที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า BTS ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีเงินทุนมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างรถไฟฟ้าได้มากขึ้นกว่านี้อีกมากเลยทีเดียว

以下がAREAのレポートの概要：

不動産リサーチ・鑑定機関であるAREAはBTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう２、３年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの９つの新駅は今後２、３年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が３０万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年１年間でわずか１．７％しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか２駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの４つの延伸線駅周辺の地価についても今は２５万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは１０万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全９駅で最高の１１．１％の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年１．７％しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結するグリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと２、３年先が見ものです。

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もう２週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

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以下、センチュリー２１のアナウンス：

グリーンライン延伸沿い、つまりベーリングからサムットプラガンの間で大小多くのデベロッパーが大量の新規供給をした結果、現在、相当な供給過剰となっている。

しかし、オンヌットだけは状況が違う。特にソイ７７のパークソイ（スクムビット通りからの入口）からシーナカリンの交差点にかけてはほとんど新規供給がなく、そんな中で発表された数少ない新規プロジェクトはどれも販売好調である。また、価格帯も平米８万から９万バーツと手頃であり、今後は平米１０万バーツ台も出てくるであろう。

更に、このエリアの賃貸需要は今も増加中であり、２６平米から３０平米の１ベッドルームで月額１５，０００から１８，０００バーツで賃貸できる。つまり、この場合のイールド（利回り）は８％近くになり、スクムビットのミドルナンバーエリア（プロンポンやトンロー）での投資利回りである４％を大幅に上回る。

ということで、センチュリー２１は既に竣工済の新規プロジェクト、アーティミス・スクムビット７７を推薦する．．．（この辺からポジショントークというか、営業トークになり、どうでもよい内容なのでここは省きます）。

現在の販売達成率は４５％で、１ベッドルーム（３０平米から３４平米）が最も人気があり、購入者の大半がタイ人である。また、外国人購入者では日本人とヨーロッパ人が多い。尚、購入者全体の８割が自己居住目的で購入していて、残りの２割が賃貸による中長期投資目的である。

以上ですが、タイ人購入者が大半でしかも購入者全体の８割が自己居住目的というのであれば、投資で買っている日本人などほとんどいないということです。にも関らず、利回りが８%とか言って投資を焚きつけるのはちょっとミスリーディングだとも思います。それに、自己居住目的であれば、日本人や白人でもそういう需要はあると思うので、少しもおかしくはありません。

以前から言っているように、オンヌットはアッパーミドルクラスのホワイトカラーに絶大な人気があるので、３百万バーツ程度の物件は予算に入るのです。ただ、どちらかというとアッパーというより普通のミドルクラスに近い連中ではないかと思いますが。

しかし、この連中よりもっと予算に余裕がある、つまり、世帯収入で８万から１０万バーツ以上ある本当のアッパーミドルクラスの連中は、駅からこんなに遠いのではなく駅前のコンドミニアムを狙ってきます。

だから本の中でも書きましたが、我々日本人投資家はこういったホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるアッパークラス以上のセグメントに今のうちに投資すべきだと思うし、ロケーションもせいぜい譲っても、ソイ７７であればビッグＣ前のBlocks77かThe Baseまでだろうと思います。

注：誤解のないように書きますが、このプロジェクトがよくないといっているわけではありません。実需のタイ人ミドルクラスがオンヌット・ソイ７７を買うのは全く正しいと思うし、将来も資産価値は上がってくるはずです。ただ、日本人が投資で買うにしては、家賃水準が低すぎるし、ロケーションもＢＴＳから遠すぎます。従って、日本人エクスパットに貸すのは難しく、ローカルの賃貸需要がターゲットになり、日本人投資家にとってちょっと投資効率が悪すぎると思うのです。
 

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นอกจากนี้ โซนดังกล่าวยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดในโซนนี้จากการสำรวจพื้นที่ของบริษัทพบว่าอยู่ที่เฉลี่ย 15,000-18,000 บาท/เดือน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาดเริ่มต้นประมาณ 26-30 ตร.ม. และผลตอบแทนการเช่าต่อปี (yield) ในโซนนี้สามารถสูงได้ถึง 8% ซึ่งสูงกว่าห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่จะได้ yield เฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้น

ทั้งนี้ นายชนะได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย

ซึ่งบริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายว่านับตั้งแต่โครงการเปิดตัวครั้งแรกเมื่อช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้รับการตอบรับในระดับที่ดี แม้จะมีช่วงที่ยอดขายชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงเดือนเมษายน แต่ก็กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

“ปัจจุบันยอดขาย ณ เดือนสิงหาคมอยู่ที่ประมาณ 45% โดยยูนิตที่ขายดีจะเป็นประเภท 1 ห้องนอนขนาด 30-34 ตร.ม. โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ในขณะที่หากเป็นชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่นและจากยุโรป โดย 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในขณะที่อีก 20% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาว” นายชนะกล่าว 

สำหรับโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 53 ตารางวา เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 30 ชั้น จำนวน 673 ยูนิตและพื้นที่พาณิชย์ 3 ยูนิต ประกอบด้วยห้องชุดทั้งหมด 3 แบบ คือ 1ห้องนอน ขนาด 26.58-35.24 ตารางเมตร, 2 ห้องนอนขนาด 45.07-53.97 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาด 74.11 ตารางเมตร โดยราคาปัจจุบันปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวจาก 79,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 84,000 บาท/ ตารางเมตร

จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
（ジンロー？　オーンヌット・ルットポー・タムレ・コンドー・オーバーサプライ？）と書いてあるのですが、最初にこの見出しを流し読みしていた時、ルットポーというのが落っこちるとかドロップアウトするという悪い意味なので、“オンヌットのマーケットもオーバーサプライの波にのまれて沈んでしまった”と早とちりしてしまいました。
 

私は自著の本だけでなく、このブログの中でも何度か「オンヌット駅周辺のコンドミニアムは買いだ」と書いてきたこともあり、まさにここに書いてある通り、最初はジンロー？（うそー？）と思ってしまったのですが、その後の本文を読んでいくと、どうやらそういう意味ではなく、逆にオンヌットはミッドタウンやサブアーバンといった今もオーバーサプライが続くエリアからいち早く抜け出したロケーション、という記事のようです。

しかし、オンヌットが一時的にであれ、オーバーサプライだったのはもう５年ぐらい前のことで、駅前でアイディオ・ヴァーヴに続きプレジデント、リズム、ダイアモンド、アイディオ・モビ、Ｑハウスと次々と新規プレビルドが発表された頃です。そして、その時の供給過剰などはとっくの昔に終わっているというのが私の理解です。

従って、ここでセンチュリー２１がこんなことを今更プレス発表したので、えっ、と思ったわけですが、よく読むと彼らのポジショントークだろうと思うようになりました。要はこのアーテミス・スクムビット７７というプロジェクトを持ち上げたいのだろうと思います。
 

私はこれまで、自分のクライアントで２０００万円ぐらいの予算があり、将来が期待できるプロジェクトに投資して中長期でイールドプレイ、というのがインベストメント・クライテリアの人には、迷わずオンヌット駅前の３つの築浅プロジェクト（注：駅前なら全部いいというわけではありません）を推薦してきたし、今もその考えは変わっていません。

でも、この物件のようにミッドタウン・フリンジでＢＴＳの駅から１キロを越えるような距離では、ちょっと日本人が買うプロジェクトではないような気がします。

にも関わらず、この中で日本人も買っているというようなコメントもあり、それ本当？、とちょっと気になるところです。
 

それもあって、今回、センチュリー２１が何を言っているのか、次回に要訳だけしてみることにします。
 

次回に続く

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จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?

เซ็นจูรี่ 21 เผยอ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ชี้ตั้งแต่ต้นซอยสุขุมวิท 77 – แยกศรีนครินทร์มีโครงการเกิดใหม่น้อยมาก สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าที่มีอยู่ต่อเนื่อง

นายชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีการพูดถึงภาวะสินค้าล้นตลาดของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่บรรดาผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่แห่มาปักหมุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสมุทรปราการ แต่สำหรับตลาดคอนโดฯ ในรัศมีสถานีบีทีเอสอ่อนนุชนั้นไม่จัดว่าอยู่ในโซนที่โอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจของบริษัทพบว่าตั้งแต่บริเวณปากซอยอ่อนนุชฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงแยกศรีนครินทร์นั้นมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากและโครงการที่เปิดมาใหม่ส่วนใหญ่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ โดยราคาของโครงการคอนโดฯ ในโซนดังกล่าวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ ตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขยับไปเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท