タイランド太平記/バンコク コンドミニアム物語

タイでの生活とバンコクの不動産投資に関する情報発信

「タイランド太平記」
タイに興味がある、タイが好き、将来タイに住みたいという人のために、タイでの生活について、ジャンルを問わず思ったままのことを書いていきます。光があれば影があるように、タイにだって悪いところはたくさんあります。そして、やはり日本の方がいい、他の外国の方が住みやすそうだ、と思う人もいて当然であり、その参考になればと思います。

「バンコク コンドミニアム物語」
バンコクの不動産投資について、今起こっていること、これから起こること、そして投資のリスクや実践方法等、筆者自身も自己資金を使って投資しながら、その試行錯誤の中で得た経験を基に投資家目線で情報発信していきます。

要注目の駅

2019年の人気ロケーション、ベスト5(その7)

DDプロパティ調査結果

ผลสำรวจชี้คนไทยยังใช้ทำเลเป็นเหตุผลหลักในการเลือกบ้าน

จะเห็นได้ว่าทำเลที่มียอดค้นหามากที่สุดทั้ง 5 อันดับ ล้วนแล้วแต่เป็นทำเลในแนวรถไฟฟ้าทั้งสิ้น ซึ่งแสดงให้เห็นว่าความต้องการของผู้อยู่อาศัยส่วนใหญ่ไม่ว่าซื้อหรือเช่านั้น มองเรื่องทำเลเป็นสำคัญสอดคล้องกับผลการสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด ที่ระบุว่าทำเลยังเป็นปัจจัยหลักที่ผู้เลือกซื้อที่อยู่อาศัยให้ความสำคัญ เชื่อว่าในอนาคตเมื่อกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีเส้นทางรถไฟฟ้าเพิ่มขึ้นอีกหลายสาย จะยิ่งทำให้เห็นภาพการเลือกที่อยู่อาศัยของผู้บริโภคกระจายตัวออกไปสู่เส้นทางสายต่าง ๆ มากขึ้น

โดยพบว่า 1 ใน 3 ของผู้ที่ตอบแบบสอบถาม หรือ 32% มองว่าระยะทาง 400-500 เมตร จากที่พักอาศัยถึงระบบขนส่งสาธารณะ เป็นระยะห่างที่ยอมรับได้

นอกจากนี้ยังพบว่า ระยะทางจากสิ่งอำนวยความสะดวกที่ผู้บริโภคให้ความสำคัญ ได้แก่ 

60% ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

51% ใกล้สถานที่ทำงาน

34% ใกล้จากแหล่งช้อปปิ้ง

33% ใกล้สถานพยาบาล

ขณะเดียวกันยังพบว่า 35% ของผู้ตอบแบบสอบถามให้ความสนใจกับการซื้ออสังหาฯ ในพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ เนื่องจากราคาที่ดินและอสังหาฯ ในบริเวณดังกล่าวยังมีราคาไม่สูงมากนัก รวมทั้งโครงการรถไฟฟ้าหลายสายที่ใกล้เปิดใช้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้างหลายเส้นทางทำให้การเดินทางเชื่อมต่อจากเขตกรุงเทพฯ รอบนอก เข้าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวกเช่นกัน รองลงมาจำนวน 16% ให้ความสนใจในทำเลรัชดา ลาดพร้าว พระราม 9 และอีก 15% ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน ขณะที่ทำเลสุขุมวิทรอบนอก อย่าง บางนา แบริ่ง และย่านอารีย์กับพหลโยธิน ได้รับความสนใจในจำนวน 11% เท่ากัน


総括:住宅を探すタイ人にとって、ロケーションが今も最重要事項である

これらの人気トップ5の駅についていえることは、いずれも駅から近いエリアに人気があり、購入にせよ、賃借にせよ、タイ人の住宅需要の大半がロケーションを最も重要視している。

また、これはDDプロパティが直近に行った住宅購入者の意識調査結果(DDproperty Consumer Sentiment Survey) と同じで、購入希望者にとってもやはりロケーションがもっとも重要な意思決定要因である。


すなわち、将来、バンコク首都圏で多くのマストランジット新線が開通するにつれて、住宅購入需要もそれら新線の駅に沿って広がっていくと思われる。

さらに、調査対象全体の32%のタイ人は、マストランジットの駅から400から500メートル以内が許容可能な距離と考えていることがわかった。


以下はそれぞれの施設に対する重要度の意識調査結果である。

1.駅に近い 60%

2.職場に近い 51%

3.ショッピングセンターに近い 34%

4.病院に近い 33%


同時に、全体の35%が住宅価格がまだ手頃であるバンコク郊外での住宅購入を希望していて、その理由は、都内では地価が高くなり過ぎたため、既に住宅に手が届かなくなっているからということであった。ただし、これには現在工事中のマストランジットで近いうちに開通する新駅も含まれる。

 

また、16%がラチャダー、ラートプラーウ、ラーマ9といったエリアに興味を示していて、一方で、今も15%が都内のスクムビット通りエリアに憧れている。

さらに、11%が同じスクムビット通りでも郊外のバンナー、ベーリングに注目する一方、同じく11%がダウンタウンであるアーリーやパホンヨーティンにも興味を持っている。


DDプロパティのレポートは以上です。特に、
スクムビット通りでも15%が選んだ都内部分については、“憧れている”と訳したのですが、原文を見ても他のところが興味を持っているというだけの表現に対し、都内スクムビットエリアだけは、「ยังเทใจให้กับพื้นที่สุขุมวิทชั้นใน」と特別な言い方をしており、タイ人は価格は高くなっているものの、ここに住むことに今も憧れみたいなものを持っているという意味です。

駅に近い(60%)と職住接近(51%)に対する需要が過半数という調査結果からも、それらの需要を満たせて、しかも人気のスクムビット通りにある都内ミッドタウン・フリンジのオンヌット駅周辺が人気ナンバー1になっているのだとも思われます。

しかし、ここで書いてあるように駅から500メートル以内に住みたい(32%)という条件を合わせて考えると、オンヌットの場合、
どうしても価格的に新築よりも中古に比重が傾いてしまうと思います。

Chambers On Nut Stationそういう意味では、以前、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その2)」で紹介したチャンバースなんかは、ロケーション、ブランド、クオリティと揃ったプロジェクトであり、しかも、新築でありながら価格も直接売買サイトのリセールであれば、ブローカーのコミッションなしで12万バーツ/㎡台で買えることから、タイ人の実需だけでなくイールドプレイで中長期投資をしたい投資家にも向いていると思います。

いずれにせよ、同じBTSスクムビット線沿線であっても、オンヌットあたりでは、タイ人の間でも既に中古物件の価値が見直されつつあるということであり、一方で、これがバンナー以遠になると、中古物件はまだあまり人気がなく、大半が新築需要ではないかと思います。こういうエリアは、中古になって経年劣化とともに値下りするリスクがあるので、自己居住目的でもなければ要注意です。

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その6)

PM2.5一昨日、正月の帰省から戻りました。昨年同様、バンコクの空は濃厚なPM2.5で朝から外の景色がかすんでいて、これが1日中続くようになっていますが、数年前の北京のようです。


しかし、昨年は道を歩く人の多くがマスクを着けていたのですが、今年はもう慣れたのか、あまり見かけなくなっています。やはり、この辺は飽きっぽいタイ人らしく、何事もあまり続かない性格を表しているのかもしれません。

今、多くの日本人達がゴルフをしにタイにやってきていますが、バンコクもパタヤも同じようにPM2.5は高く、
東京の方が余程空気がきれいです。わざわざ健康によくないところにきて屋外でゴルフをするのもどうかと思いますが。

もっとも、私なんかも去年も今年もマスクなどせずにゴルフの打ちっ放しにせっせと通っていますが…。


さて、このブログも昨年の続きから始めようと思いますが、最後のサパーンクワーイは私としてはあまり興味がないところであり、我々が投資をするにはまだ早いとも思うので、簡単に要約していきます。

サパンクワーイ5. สะพานควาย

มาถึงทำเลสุดท้าย ไม่ไกล้ ไม่ไกล ยังอยู่ในแนวรถไฟฟ้า BTS คือทำเลสะพานควาย ทำเลนี้เป็นทำเลก่อนหน้าจตุจักรเพียง 1 สถานี จึงเชื่อมต่อสถานีกลางบางซื่อได้ไม่ยาก เดินทางสะดวกด้วยรถไฟฟ้า BTS สถานีสะพานควาย โดยปัจจุบันเป็นแหล่งงานสำคัญอีกแห่งหนึ่ง เชื่อมต่อกับถนนวิภาวดีรังสิต และรัชดาภิเษกได้สะดวก และใช้ถนนพหลโยธินเดินทางได้สะดวกเช่นกัน มีตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร Co-working space และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย


ทำไมสะพานควายถึงน่าอยู่

ใกล้รถไฟฟ้า ใกล้สถานีกลางบางซื่อ

มีแหล่งแฮงก์เอ้าท์ ร้านค้า ร้านอาหาร จำนวนมาก และใกล้สวนจตุจักร


จุดเด่นสำคัญ

ใกล้สวนสาธารณะขนาดใหญ่อย่างอุทยานจตุจักร มีเนื้อที่ประมาณ 727 ไร่

อนาคตจะมีโครงการมิกซ์ยูสเกิดขึ้น ซึ่งมีทั้งอาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และโรงแรม


5.サパーンクワーイ
最後の人気ロケーションであるサパーンクワーイは、都心部から近くもなく遠すぎもせず、BTS沿線のほどよいところにあるエリア。また、チャトゥチャク駅の隣り駅なのでバンスー中央駅にも簡単に行けるし、BTSサパーンクワーイ駅からの通勤等も便利である。

ウィパワーディランシット通りやラチャダーピセーク通り等の大通りへのアクセスが容易で、交通の要所であるだけでなく、市場やレストラン、コーワーキングスペース等も多い。

何故、サパーンクワーイが住み易いのか?

BTS駅があり、バンスー中央駅にも近いだけでなく、ハングアウトスポットやショップ、レストランが多くあり、しかも近くにはチャトゥチャク公園もある。

特筆すべきポイント:

727ライという広大なチャトゥチャク公園がある。

将来、ミックスユースの開発が予定されていて、オフィスビル、ショッピングモール、ホテル等が建設される。

以上ですが、
チャトゥチャクのあたりはウィークエンドマーケットで観光客に有名ですが、バンコクの下町という感じで、ロンドンでいえばポートベロー、東京でいえば葛飾区とか台東区という感じですかね。いずれにせよ、あまり投資先としては向いてないように思います。

さて、最後になりますが、次回では今回の調査結果の総まとめとして、住宅を探すタイ人の傾向をDDプロパティが分析しているのでそれを解説していくことにしますが、これは大いに参考になると思います。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その5)

バンナー

4. บางนา

มาถึงอันดับที่ 4 ทำเลบางนา ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัจจุบันมีการพัฒนาต่อเนื่องทั้งด้านการเดินทางที่มีรถไฟฟ้า BTS พาดผ่านช่วงบริเวณแยกบางนา และยังมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มากมาย จากแต่เดิมที่การพัฒนากระจุกตัวอยู่บริเวณแยกบางนา อาทิ ห้างสรรพสินค้าอย่างเซ็นทรัลพลาซา บางนา และศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค บางนา แต่ปัจจุบันการพัฒนาเริ่มกระจายตัวออกไปจากบริเวณอื่นมากขึ้น ซึ่งปัจจัยหลักมาจากห้างสรรพสินค้าใหม่อย่างอิเกีย บางนา และเมกาบางนา

ส่วนรูปแบบที่อยู่อาศัยก็มีหลากหลายทั้งคอนโดมิเนียม ทาวน์เฮ้าส์ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี บริเวณแนวถนนกาญจนาภิเษก

ทำไมบางนาถึงน่าอยู่

มีตัวเลือกการเดินทางที่หลากหลายทั้งถนนบางนา-ตราด และสุขุมวิท ใกล้ทางด่วนอย่างทางพิเศษเฉลิมมหานคร ทางพิเศษบูรพาวิถี และถนนกาญจนาภิเษก และใกล้รถไฟฟ้า BTS

จุดเด่นสำคัญ

อนาคตบริเวณแยกบางนาจะมีโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ของเดอะมอลล์กรุ๊ปอย่างแบงค็อกมอลล์ ซึ่งจะช่วยผลักดันให้ทำเลนี้เติบโตเพิ่มขึ้นไปอีก

บางนา เป็นเพียงไม่กี่ทำเลในกรุงเทพฯ ที่มีราคาอสังหาฯ ปรับตัวเพิ่มขึ้นตลอดปี 2562


翻訳:

検索頻度第4位のバンナー駅では、BTSスクムビット線のバンナー交差点周辺での開発や交通網の整備が続くだけでなく、セントラルバンナーやバイテック国際展示場、コンベンションセンター等の施設もあることから、その発展は無視できない。

さらに、最近は周辺地域にあるIKEAやメガバンナーなどの影響もあって、交差点周辺だけでなく、バンナーの他のエリアにも開発が広がり始めている。

それに伴い、住宅市場もコンドミニアムだけでなく、タウンハウスや一戸建も増えているが、特にガーンジャナーピセーク通り地域では、ラグジュアリークラスの一戸建が増えている。

何故、バンナーが住みやすいのか?

バンナートラッド通りとスクムビット通りがあるだけでなく、いくつかの高速道路が利用できること、その他の主要な道路にも近いこと、そしてBTSと、様々な交通手段が選べるという優れた交通の利便性がある。

特筆すべきポイント:

将来、このバンナー交差点付近では、モールグループが開発中のザ・バンコクモールという大型ミックスユースプロジェクトがオープンする予定で、さらなる発展が期待できる。


実際、バンナーは2019年を通して不動産価格が値上りを続けたバンコクの数少ないロケ―ションの一つである。


以上ですが、日本が経済協力する話題のEEC(東部経済回廊)の玄関口でもあるバンナー交差点は交通の要所としてますます重要性が高まるし、今後はBTSバンナー駅というよりも、バンナー地域全体が発展するという予測は全くその通りで異論はありません。


従って、コンドミニアムだけでなく、一戸建やタウンホームを含め、将来、都心近郊のミッドタウン住宅エリアの中心として発展していくと思います。

ただし、我々日本人はコンドミニアムしか買えないので、そう考えると、やはり投資先として検討できるロケーションはBTSの駅周辺と限られてきます。しかも、バンナー駅よりもさらに便利なウドムスク駅の方が買いだろうと、私は思います。

そこで、以前、「よみがえるか、陸の孤島」で5回にわたって書いたように、私はオンヌットと並びウドムスクに非常に期待しているのですが、ひょっとするとザ・バンコクモール完成後は、駅からかなり遠いプンナウィティのウイズダム101などは、ただのローカルモールになってしまい、将来はオンヌット駅近くのモール、ザ・フィル・スクムビット54同様、あちこちで空室が出てくる可能性があるとさえ、最近は思っています。

何しろ、タイのローカルモールの実に8割が失敗するといわれており、中途半端なモールはなかなか成功しないのです。


従って、以前、ウイズダム101のコンドミニアムを自己居住用に購入検討しているというクライアントからセカンドオピニオンの依頼があった際、「こんな時期は焦らず、もう少し待って先を見極めた方がいいので、あそこに住みたければ、3年ぐらい、まず賃借で借りて、バンコクモールが完成してから、ウドムスクと比較検討した方がリスクは低い」とアドバイスしたことがあります。

それに、どうせプンナウィティで買うのであれば、今回の本でも具体的に推薦しましたが、駅前のザ・ルーム・スクムビット62の方にこそ投資妙味があると思っています。


なお、ウドムスクのポテンシャリティについても、今回の本でも書いているので読んでみて下さい。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その4)

ラーマ93. พระราม 9

ทำเลที่มียอดการค้นหามากเป็นอันดับที่ 3 คงหนีไม่พ้น พระราม 9 เพราะที่ผ่านมามีการพัฒนาในทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 ซึ่งมีทั้งห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ขนาบข้างทั้ง 2 ฟากฝั่งถนน ได้แก่ ฟอร์จูน และเซ็นทรัลพลาซา แกรนด์ พระราม 9 ไม่ไกลกันนักก็มีทั้งเอสพลานาด ซีนีเพล็กซ์ รัชดาภิเษก และเดอะ สตรีท รัชดา 

แม้ว่าซุปเปอร์ทาวเวอร์จะพับโครงการไปแล้ว แต่ยังมีอาคารสำนักงาน และแหล่งงานขนาดใหญ่จำนวนมากในย่านนี้ และมีโครงการใหม่ ๆ รอจ่อคิวพัฒนาเป็นจำนวนมาก จึงไม่น่าแปลกใจที่พระราม 9 ได้ชื่อว่าเป็นทำเลศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ หรือ New CBD โดยโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในทำเลนี้มียอดขายเฉลี่ยสูงถึงเกือบ 90%

ทำไมพระราม 9 ถึงน่าอยู่

·        ทำเลใกล้ห้าง ใกล้แหล่งงาน

·        ใกล้รถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 เชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS ได้สะดวก อนาคตจะเชื่อมต่อเป็นวงแหวนกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงเตาปูน-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง

จุดเด่นสำคัญ

·        เป็นทำเลที่กลุ่มชาวจีนเข้ามาอยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก เพราะใกล้สถานทูตจีน

·        ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นปีละประมาณ 10-20%

·        ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอยู่ที่ประมาณ 5% ต่อปี

翻訳:

検索数第3位はラーマ9であるが、ここは以前から継続的に開発が続いていることから人気があって当然である。

特に、MRTのラーマ9駅周辺では、通りを挟んでフォーチュンタウンとセントラルプラザ・グランドラーマ9の2つの大型デパートがあるし、近くにはスプラナード・シネマコンプレックス、ザ・ラチャダーストリートもある。


また、ラーマ9はスーパータワーの開発で有名であるが、その他にもたくさんのオフィスビルや大きなワークスペースが周辺にあり、さらに多くの新規開発プロジェクトも計画されている。


従って、ラーマ9が新しいCBDとして人気があるのは当然のことであり、コンドミニアムの販売率も90%以上となっている。


何故、ラーマ9は住みやすいのか?

・ 大型デパートやショッピングセンターが近くにあり、職場も近い。

・ MRTラーマ9駅に近く、BTSへの乗り換えも便利であり、さらに将来、このMRTブルーラインはタウプーンとタープラ間、フアランポーンとラクソーング間を繋げて環状線になる。


特筆すべき点:

・ 中国大使館が近くにあることから、中国人が多く住むエリア

・ コンドミニアム価格も年間10%から20%上昇している

・ 投資利回りは5%見込める

以上ですが、注意しなければならないのは、コンドミニアム価格が年率10%から20%も値上りしているというのは、新規プロジェクトの売出価格が上昇しているということであり、竣工済の中古物件がそれだけ値上りしているわけではありません。

もちろん、若干は値上りもしているかもしれませんが、この数年間だけでも相当数の新規供給があったので、空室リスクは結構高いと思います。

それに、民泊で貸し出す中国人投資家も多いので、旅行者がうろうろする物件は1年の賃貸借契約でタイ人や外国人に賃貸するのは簡単ではないとも思います。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その3)

アーリー2.อารีย์
อีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความนิยมในการค้นหาสูงสุดเป็นอันดับที่ 2 ในปี 2562 คือ อารีย์ หากถามว่าทำเลนี้มีอะไรดี คงต้องบอกว่าทำเลนี้แต่เดิมเป็นทำเลขุนนางเก่า ที่มีการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง และมีการพัฒนาอย่างก้าวกระโดด หลังจากมีรถไฟฟ้า BTS เปิดให้บริการ ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นทำเลที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ โดยเฉพาะรูปแบบคอนโดมิเนียมที่มีเพิ่มมากขึ้นทุกวัน
รวมถึงยังเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ทั้งภาครัฐและเอกชน มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายทั้งตลาด ร้านค้า ร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง เดินทางเชื่อมต่อสะดวก ไม่ไกลจากใจกลางเมือง และสถานีกลางบางซื่อ

ทำไมอารีย์ถึงน่าอยู่
ใกล้สถานีกลางบางซื่อ
เชื่อมต่อใจกลางเมือง-ปริมณฑลได้สะดวก ด้วยรถไฟฟ้า BTS โดยไม่ต้องเปลี่ยนสาย

จุดเด่นสำคัญ
ศูนย์กลางอาคารสำนักงานแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ทั้งภาครัฐและเอกชน มีคนทำงานมากกว่า 6,000 คนต่อวัน

翻訳:
2019年に2番目に多く検索された人気駅はアーリーである。

このロケーションのどこがいいかといえば、もともとこの土地は古くから由緒ある高貴な土地柄であり、その後も継続的に発展してきた。

特に、BTSが開通して以後は開発が急ピッチで進み、コンドミニアムを中心とする住宅地としても広がってきた。

政府機関や民間企業が混在するオフィス街であるだけでなく、市場や商店、レストラン、ショッピング街も近くにあり、都心部からも遠くないという便利さが魅力である。さらに、(タイ北部への玄関口である)バンスー中央駅にも近い。

何故、アーリーが住みやすいのか?

バンス―中央駅に近く、かつ都心部と郊外をつなぐ位置にあり、BTSで乗り換えることなくどちらにも行けるという交通の便利さがある。

特筆すべき点:

新しいオフィス街として成長著しく、公官庁や民間企業で既に6,000人を超える人達が毎日ここで働いている。

アーリーについてのDDプロパティのコメントは以上ですが、オフィス街でありながら、閑静な住宅街でもあり、こんなところに住んで徒歩で毎日通勤し、週末にはBTSで郊外に行くのもよし、サヤームのパラゴンやチットロムのセントラルワールドでブラブラするのもよしで、東京でいえば、代官山みたいなところですかね。

日本人が多いエリアには住みたくないが、便利で暮らしやすいところに住みたいというのであれば、アーリーは自己居住目的でコンドミニアムを買っても、将来売却する際に損切りする羽目には、多分、ならないだろうと思うのでお勧めです。

次回に続く

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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その2)

on nut11.อ่อนนุช
อ่อนนุช ถือเป็นทำเลยอดฮิต ติดอันดับต้น ๆ ของยอดค้นหามากที่สุด มาตลอดแทบจะทุกครั้ง โดยเฉพาะบริเวณรถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช ส่วนหนึ่งน่าจะมาจากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังไม่แพงเกินไป ถือเป็นช่วงราคาที่คนทำงาน หรือผู้ที่เพิ่งเริ่มต้นทำงาน ยังสามารถซื้อเป็นเจ้าของเองได้ 
นอกจากนี้ยังเดินทางสะดวกสบาย ใกล้รถไฟฟ้า BTS เชื่อมต่อใจกลางเมืองและศูนย์กลางธุรกิจทั้งทองหล่อ อโศก สยาม หรือสีลม สาทร ได้ไม่ยาก และใช้เวลาไม่นาน รายล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ตลาด และแหล่งแฮงก์เอ้าท์มากมาย มีสีสันในการใช้ชีวิตที่ครบจบในที่เดียว

ทำไมอ่อนนุชถึงน่าอยู่
ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ ตลาดอ่อนนุช, เทสโก้ โลตัส สุขุมวิท 50, บิ๊กซี อ่อนนุช, ฮาบิโตะมอลล์, พิคอะเดลี่
เดินทางง่ายใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีอ่อนนุช และเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีนุช (อนาคต)

จุดเด่นสำคัญ
ตลาดเช่าใหญ่ของกลุ่มชาวต่างประเทศที่มาทำงานในเมืองไทย (Expat) โดยมีชาวต่างชาติเช่าห้องชุดเพื่ออยู่อาศัยในย่านนี้สูงถึงประมาณ 70% ราคาค่าเช่าคอนโดมิเนียมสูงขึ้นถึง 10% ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา

翻訳:
オンヌットは毎回の調査で住宅を探すタイ人に最も多く検索される駅であり、特にBTSオンヌット駅周辺の住宅に人気がある。

その理由の一つは、まだ住宅の価格が高過ぎて手が届かないというほどではなく、オフィスワーカーやジュニア―クラスでも購入できる物件があるからである。
(注:これは、ソイ81のマイコンドとか、偶数側に建ち並ぶローライズのことだと思いますが、結構築年数が経っていることもあり、今でも10万バーツ/㎡前後で買えます。)


さらに、オンヌットであれば職住接近で通勤に便利である。すなわち、トンロー、アソーク、サヤーム、シーロム、サートーンといった都心部に短時間で行くことができ、しかもデパートや市場、その他のハングアウトスポットにも行きやすく、楽しく生活できる。

何故、オンヌットが住みやすいのか?

オンヌット駅の周囲にはオンヌット市場、テスコロータス、ビッグC、ハビタモール、ピカデリーなどのファシリティが充実していて、日常の買い物も便利である。また、将来、イエローラインのシーヌット駅にもつながる予定というアップサイドもある。

特筆すべきポイント:

さらに重要なことは、オンヌットは外国人エクスパットが次々と移り住み始めていて、今はもう駅周辺のコンドミニアム賃貸物件の約70%が外国人で占められているほど、大きな外国人マーケットになっているのである。


その結果、駅周辺コンドミニアムの家賃もこの3年で10%値上りしている。

yellow lineオンヌットについてのDDプロパティの記述は以上ですが、オンヌットがイエローラインの新駅につながるというのが、私にはよくわかりません。

しかし、確かに原文ではそう書いてあるので、その内、また調べておきますが、直接つながるはずはないので、何かの間違いかもしれません。

(注:調べたところ、シーヌット駅はオンヌット通りであるソイ77を直進してシーナガリン通りと交差する辺りにできる新駅であり、直接つながるわけではありません。距離にして3キロ以上離れていると思いますが、この2つの駅をつなぐオンヌット通りが今後さらに発展するのは間違いないと思います)。

ところで、夕方、BTSオンヌット駅の高架から人の流れを眺めたら一目瞭然ですが、ほとんどがオンヌット通りに向かって歩いていきます。従って、オンヌットは今後も奇数側のソイ77に向かって栄えるはずですが、一方で、偶数側のザ・フィルというモールなどは閑古鳥が鳴いているので、同じオンヌットでもどこでもいいというわけではないようです。


いずれにせよ、私自身がオンヌットに住んでもう4年以上になりますが、ソイ50のビーコンプレイスにあるパブやソイ79のビアガーデン、リトルビッグなど、日本人もいますが欧米人も多く、この辺は本当に外国人が増えたという印象です。

といっても、いわゆる現地採用組やデジタルノマド、そして駐在員でも中堅企業の単身赴任組が日本人、欧米人を問わず多いのですが、それでも彼らは2万バーツ位の家賃なら払えるので、この辺の中古ローライズは5~7%ぐらいのイールドプレイ目的なら買いだと思います。

実際、私も今の44平米の自宅が竣工してすぐのときに、700バーツ/㎡で日本の一部上場企業の単身赴任駐在員に賃貸していたので、駅前の新築ハイライズであれば、今でもそのくらいで賃貸できるはずです。

ただし、私の場合、8年前の2012年にプリセールで510万バーツで買っていたので、新築当時の利回りは7%以上でしたが、さすがに今、駅前で新築ハイライズが売り出されたとしても、もう5%の表面利回りも難しいかもしれません。

従って、今回の本でも書いていますが、あの頃に比べたら、オンヌットを含めたバンコク全体の不動産は、投資対象としての魅力がほぼ半減してしまっているのであり、純粋に投資として買うのであれば、今はフィリピンあたりの方が面白いと思います。

そして、それでもバンコクで不動産を買いたいというのであれば、投資対象としてだけでなく、タイの不動産を持つことに対するメンタルバリュー、エモーショナルバリューといった別の価値を持つことが必要だと、私は考えています。

次回に続く


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2019年の人気ロケーション、ベスト5(その1)

人気駅ナンバー1今日、タイ最大の不動産ポータルサイトであるDDプロパティが毎年のように発表する、今年1年でもっとも頻繁にチェックされた駅のベスト5が掲載されました。

DDプロパティは、よくデベロッパー側に立ってポジショントークをするので、あまり信用できない記事も時々見かけるのですが、これは実際に住宅を購入する、もしくは賃借するためにタイ人ユーザー達からもっとも多くの検索が入った駅の順位なので、本当に住宅を探すタイ人の間での人気駅を表していると思います。

こういうダウンタウンやミッドタウンで住宅を探す所得層を考えると、特に多いのが、ミドルクラスとアッパーミドルクラスだと思いますが、その連中の人気駅のトップがオンヌットであり、これはもう5年程、ほとんど変わってないようです。

今回の本でもAREAが発表したBTSでもっとも地価が上昇した駅のランキング表を載せていますが、オンヌットがやはりトップであり、タイ人ミドルクラス以上からの根強い人気がわかります。

しかしながら、「中低価格帯のプロジェクトが市場を席巻する(その3)」で書いたように、駅前物件はタイ人アッパーミドルクラスにとって、購入にせよ、賃借にせよ、なかなか厳しくなってきているので、実態はソイ77や81の中古物件に対する需要が多いのだろうと思います。

もっとも、著書でも書いたように、オンヌットに富裕層が移り住んできて、将来高級住宅地になるというようなことはないと思うので、トンローのような一等地と比べるのは無理がありますが…。

ちなみに、以下が2位から5位の駅です。

2位 アーリー
3位 ラーマ9
4位 バンナー
5位 サパンクワーイ

ところで、先に注釈しておいた方がいいと思うので、私個人の考えをまず書いておきます。

アーリーは都心部にありながら、落ち着いた街並みの高級住宅地ですが、超高級住宅地であるランスアンやウィタユ、ラーチャダムリー通りに代表されるセントラルルンピニー程ではありません。

しかし、アッパーミドルクラスにとっては、憧れの職住接近の高級住宅地なのだろうと思うし、もちろん、投資先としても、脱日本人駐在員を目指すのであれば、パヤータイとアーリーは面白いと思います。

ラーマ9は副都心として注目を浴び続けていて、将来、隣のタイランドカルチャーセンターにオレンジラインがつながることから、ここも職住接近で便利になる絶好のロケーションです。しかも、ここ数年、相当な新規供給があったので、賃貸物件は豊富で家賃も低く抑えられています。

ただし、投資として買うには、我々日本人にはあまり面白くないマーケットであり、私はこれまでもラーマ9についてはほとんど食指が動きませんでしたが…。

次のバンナーもラーマ9と同様、副都心として期待されています。将来はライトレールで直接スワナプーム空港までつなぐ路線計画もあり、有望なのですが、まだちょっと先の話です。

従って、私としては、本の中でも自分のコラム記事を掲載してダークホースとして強く推薦している隣駅のウドムスクの方に軍配を上げるのですが、タイ人がなぜここまでバンナーに期待しているのか興味深いところであり、次回以降、DDプロパティの説明を見ていきます。

最後のサパンクワーイはもうタイ人中心のマーケットであり、多分、中国人もまだ買ってないのではないかと思います。

ちなみに、サパンクワーイはこのところの新規供給増であちこちで工事が進んでいることもあり、バンコクでもっともPM2.5の濃度が高いエリアの1つでもあります。特に風が吹かない年末年始の今頃はPM2.5値が急上昇しているので、できれば近寄りたくないところです。

ところで、「アナンダのポジショントーク(その1)」で書いたように、アナンダがここで新規プロジェクトをやって、価格が高くてさっぱり売れず、途方に暮れていましたが、ミドルクラスからロワーミドルクラスが中心のマーケットで、200万バーツ前後の安かろう悪かろうの物件が多いように思います。

結局のところ、この5つの中で私が投資先としてお勧めするのは、やはりオンヌット、次がアーリーかバンナーで、他の2つはやめておいた方がいいと思います。

さて、では次回、何故、この5つの駅が2019年のベスト5に入ったのかについて、DDプロパティが解説しているので、それを見ていこうと思います。


次回に続く

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5 ทำเลฮอต ติดอันดับคนค้นหามากที่สุดประจำปี 62

ปี 2562 นับเป็นปีแห่งความลุ้นระทึกของตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย แต่ผู้บริโภคก็ยังไม่สิ้นศรัทธายังมีการค้นหาอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภท โดยเฉพาะ 5 ทำเลสำคัญในกรุงเทพฯ

โดยเฉพาะกลุ่มที่พักอาศัย จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook ฉบับล่าสุด พบว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงทรงตัว ซึ่งเป็นผลมาจากภาวะเศรษฐกิจทั้งในประเทศและทั่วโลกที่ชะลอตัว มาตรการ LTV ควบคุมสินเชื่อบ้านจากธนาคารแห่งประเทศไทย รวมถึงหนี้ครัวเรือนที่อยู่ในระดับสูง แต่ด้วยความที่ที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยสี่ที่สำคัญ จึงเชื่อว่ายังมีความต้องการอย่างต่อเนื่องในตลาด รอเพียงการกระตุ้นจากภาครัฐ หรือโอกาสที่เหมาะสมเท่านั้น

สังเกตได้จากการค้นหาที่อยู่อาศัยในเว็บไซต์ DDproperty.com ที่ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะในทำเลสำคัญ ๆ ของกรุงเทพฯ ลองมาดูว่าตลอดทั้งปี 2562 มีทำเลไหนที่ผู้บริโภคส่วนใหญ่ค้นหาที่อยู่อาศัยมากที่สุด 5 อันดับแรก 



日本人駐在員にも人気上昇中のオンヌット

QHこのところ、日本人駐在員の間でもオンヌット人気が出てきているようです。

昨夜もバンコク某不動産会社のT氏と飲んでいたのですが、最近はオンヌット指定で住宅を探す駐在員もいるとのことでした。

私が2年以上前に出した最初の本でも、DDプロパティの調査によるとオンヌットがタイ人アッパーミドルクラスに人気ナンバー1の駅であると紹介しました。

さらに、これから日本人の間でも人気が出てくる注目駅としてオンヌットのコンドミニアム投資を推薦してきたし、実際、私自身も購入しました。(注:この件については、今回の著書「続・バンコク不動産投資」でも詳細を書いているので読んでみて下さい)

そして、年初にオンヌット駅前のシネマコンプレックスがオープンして以来、ますます人気が出てきたようです。日本人駐在員の場合、小学生の子供がいる家庭はやはりスクールバスが走るエリアに集中する傾向にありますが、それ以外の駐在員にとってはオンヌットは家賃も手頃で生活も便利、そして高速道路にも近いということで、ちょうどいいバランスの取れた駅だろうと思います。

また、そのオンヌットの中でも私が一番お勧めしてきたのがクオリティハウスのQハウス・スクムビット79です。例えば、“ふかし”を入れて外壁に見た目の変化を持たせているだけの隣のアイディオ等に比べ、Qハウスはファサードを実際に凹凸させて各ユニットの開口部表面積を大きくし、コーナーウインドウで解放感を出す構造になっていますが、こちらの方が当然コストは高くなります。

ところで、数日前にQハウスのロビーにオフィスを構えるバンコクレジデンスという館内エージェントのところで資料を見せてもらったのですが、私の保有する44㎡の角部屋の今の相場は750万バーツ(約26百万円)とのことでした。

つまり、17万バーツ/㎡ということになりますが、2012年のプリセールで11万バーツ/㎡ほどで買ったものです。従って、もしその通りだと、2014年の9月に竣工引渡しを受けてからわずか4年弱でもう5割アップということになります。

バンコクレジデンスの担当者は、高層階角部屋の2ベッドルームはレアユニットなのですぐにオファーが入るようなことをいっていましたが、まだ特定事業税がゼロになる5年が経ってないので、私は当面売るつもりもないし、この物件はまだ値上りすると思っています。

それに、私の場合、分散投資が基本なので、同じところでもう一つ買うつもりはなく、欧米人をたくさん見かける駅は値上りするで書いてきたように、これからはバンナートラッドまでの3つの駅とサムローンあたりが面白いと思っています。

従って、次はそのあたりで5百万バーツ位の予算で50㎡前後の物件に投資してみようと思っていますが、もし満足する物件が買えたらまたこのブログで紹介します。


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投資先として狙うべき駅(その3)

Nexus Forecast正月の帰省休暇の後、東京でのセミナーや雑誌のコラム記事執筆に時間を取られ、今月はまだ3回しかブログ更新ができていません。しかし、それらもやっと一段落し、これからしばらくは週に2~3回ぐらいのペースで更新していきたいと思っています。

さて、前回からの続きです。


ここで考慮しなければならないのはコンドミニアムの開発コストです。今、バンコクCBDの地価が高騰したことにより、新聞などではラグジュアリークラスのコンドミニアムで開発総コストに占める土地の比率が35%にも届くいわれています。
一方、郊外のまだマストランジットも走ってない、もしくは電車は走っていても駅から遠く離れたプロジェクトの開発コストに占める用地取得費用の割合は15%程度といわれています。

日本でもそうですが、港区の一等地で分譲するマンションで郊外の150万円/坪程度で分譲しているような普及型グレードのものはありません。当然、付加価値を高めた高級物件として売り出されます。というのも、地価が高くなればそこに住もうという人は資金的にも余裕があり、便利で快適なハイグレードの居住空間を求めているからです。それに、デベロッパーにとってもここで郊外の平均的なグレードの物件を売り出しても土地コストに見合う開発利益を確保できません。

トンローのスーパーラグジュアリーの販売価格はもう35万バーツ/㎡を超えてきていますが、仮に総コストの35%が用地取得費、その他の建設費用が65%とします。一方、郊外のアフォーダブル(廉価物件)プロジェクトは7万バーツ/㎡前後のものが多く売り出されているのですが、その開発コストの中で土地が15%とすれば、その他建設コストが85%になります。すなわち、同じ100万バーツの投資に占める建物工作物比率がCBDでは65万バーツ、郊外が85万バーツということになります。

当り前のことですが、土地は劣化せず都心部のように利用価値が上がれば価格も上昇しますが、人が建てた建物や造作物は確実に経年劣化していきます。特にタイの場合、極端に廉価なワサドゥ(建材)を使った郊外物件は竣工後わずか数年で古ぼけてきます。

日本には法定耐用年数というのがありますが、これは税務や会計上便宜的に決めているもので、ラグジュアリー物件とアフォーダブル物件の耐用年数の違いなど考慮しておらず、不動産の投資価値を見る場合、参考になりません。現実には優れたデザインや工法、スペック、耐久性のある建設資材を使うラグジュアリーとコストパフォーマンスに徹したアフォーダブルとでは、物理的な経年劣化のスピードだけでなく、いつまでも飽きのこない快適な
居住空間としての商品価値の寿命の違いもあるので、経年による減損度合にさらに大きな違いが出ます。

さて、私が地価の高いCBDのトンローや都市近郊フリンジのオンヌットに対して、地価が安い郊外のサムットプラガンやベーリングに消極的な理由がここなのですが、郊外プロジェクトは土地以外の経年劣化する部分の比率が高い上に、その劣化速度にも定額償却と圧縮償却ほどの違いが出てきます。

従って、たとえ今後CBDと郊外で地価が同じ率で上昇するとしても、地価が30万バーツ/ワーにも届かない郊外の物件はマイナス方向に作用する建物価値の減損比率が大きい分、土地の値上りが打ち消されてしまい、総合利回りである
内部収益率でみた場合、郊外物件はあまり儲からないと考えています。

一方で、郊外の方が
賃貸利回りが6%から7%と高いではないかという人もいると思います。もしそうなら内部収益率が大幅に上昇するので正論ですが、私が見る限り、現在の郊外市場は供給過剰状態にあって空室リスクがかなり高く、むしろ実質利回りでも中長期的にはCBDやフリンジより低くなる可能性の方が高いと考えています。

ただし、誤解されないように書いておきますが、私は自己居住目的のタイ人に対して郊外物件を買わない方がいいといっているわけでは決してなく、実需のタイ人には空室リスクがないし、それまでの家賃負担もなくなるので十分買う価値があると思います。しかし、投資で買う日本人は空室リスクを常に考慮しなければならず、予想キャッシュフローの中で空室引当(Vacancy Allowance)を入れた場合、郊外プロジェクトにはあまり投資妙味がないと思うのです。

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投資先として狙うべき駅(その2)

On Nut2017年度に最も駅前の地価が上昇したオンヌット駅については、かれこれ4年以上前から有望であるとブログでも指摘してきたし、2年前に出版した著書でも私が一番に推薦したのがオンヌットです。

 

実際、私自身も2013年初頭にオンヌット駅前のQハウス44㎡をプリセールで約500万バーツで購入しましたが、高層階北東の角部屋で二面開口ということもあり、現在、このユニットは16万バーツ/㎡前後で取引されています。

 

いずれにせよ、竣工引渡しを受けたのが2014年の8月だったので、もう築3年半になりますが、既に4割以上値上りしていることもあり、あと1年半後、丸5年が過ぎたところで日本の短期譲渡課税に相当するภาษีธุรกิจเฉพาะ特殊事業税)がゼロになった時点で売却するつもりです。

 

ところで、オンヌットは4月に駅前のセンチュリー・シネマコンプレックスもフルオープンする予定で、テナントとして大戸屋やリンガーハット、日本の居酒屋等、これまでオンヌットにはほとんどなかった日本食レストランも多数入店するので、今後、単身赴任や夫婦2人の日本人駐在員が多く移り住んでくることになり、駅周辺のコンドミニアムは投資家の間でもさらに人気が出るはずです。

また、こういうミッドタウンフリンジは、現在はアッパーミドルクラスが主な購入層であるものの、今後さらに価格が上ってくるにつれてタイ人富裕層や外国人もマーケットプレイヤーとして参入してくるので、将来的にも潜在的投資家の層が厚いという点が魅力だろうとも思います。

ただし、よくある話?、それとも運が悪かっただけ?でもIdeo Mobiの問題について書きましたが、オンヌットのIdeo Mobiもずさんな工事がここに住む複数の日本人達から最近指摘されているので、Mobiはやめておいた方が無難だろうと私は思いますが…。

 

さて、過去7年間の平均値上り率が9.3%のトンロー、8.3%のオンヌットはそれぞれCBDとミッドタウンフリンジで最も値上りした駅なのですが、これらはファイナンスでいう割引率(Discount Rate)であり、現在価値(Present Value)に7乗するとそれぞれの将来価値(Future Value)が出ることになります。

つまり、100で買ったものが7年後にそれぞれ186と174になったということになるのですが、これに例えば4%の賃貸収入を加えると、土地に対する中長期不動産投資尺度である内部収益率(Internal Rate of Return)は大体12%から13%ということになります。その結果、建物劣化による減損分を十分補って余る効率の高い投資であろうという結論になります。

 

では一方で、オンヌットと同じく2017年の値上りが11.3%であったサムットプラガンや、トンローと同じく平均値上り率が9.3%もあったベーリングなのに、投資対象として何故あまり面白みがないと私が思うのかについて、次回解説することにします。

次回に続く

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投資先として狙うべき駅(その1)

AREA鑑定価格2これは調査機関のAREAがBTS沿線の駅ごとの地価推移について、過去7年間にわたって行ってきた調査結果を比較検討したものです。

 

わずか2日前の1月8日に公表されてからアクセスが急増し、タイ人投資家の間でも注目されているレポートなのですが、私も読んでみて非常に興味深い内容だと思いました。

 

そして、実はこの表をよく分析すると、これから日本人投資家が投資すべき駅、そして投資に値しない駅がおのずと見えてくるのです。

 

ではまず、下にコピーしたAREAのレポートを翻訳してみます。

 

主題:BTSのどの駅の地価が最も値上りしたのか?

 

AREAAgency for Real Estate Affairs)は1994年の設立以来23年間にわたり地価の推移を調査してきたが、都心部を走り最も利用客の多いマストランジットであるBTSで、どの駅の地価が値上りしたのかについて調査した結果を公表した。

 

まず、この表からわかるのが、オンヌット駅は昨年度の地価上昇率が11.1%と最も高く、しかも2010年以降7年間の平均地価上昇率も年率8.3%と、数あるBTS沿線の駅でも地価上昇が激しい。その理由は、オンヌット駅周辺は多くのソイが集まる交通上の重要なアクセスポイントである上に、多くのコンドミニアムの供給もあったので、都心部に近くBTSでの通勤も容易な職住接近を望む住宅購入者の間で今も人気が衰えていないからである。

 

次にサムットプラガン駅(未開通)であるが、ここも2017年度はオンヌットと同様11.1%の地価上昇があり、10万バーツ/ワーに上昇した。理由はここがグリーンライン延伸線の新駅予定地であり、将来駅周辺のコミュニティが発展すると期待されているからである。しかし、2010年からの地価上昇率は年率6.3%しかなく、同じ郊外のサイルアットよりも低い。

 

また、CBDのラーチャダムリ駅は、2010年の100万バーツ/ワーから2017年には160万バーツ/ワーに上昇した。昨年度は8.8%の上昇であったものの、7年間の平均では年率6.9%である。一方、同じCBDのトンロー駅は昨年度上昇率は7.7%であったが、7年間の平均では9.3%と非常に高いことから、中長期の投資としてみた場合、トンローの方が投資妙味があったということになる。

 

AREAのレポートは以上ですが、この解説については次回に書くことにします。


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ราคาที่ดิน BTS สถานีไหนขึ้นเร็วที่สุด

แนวรถไฟฟ้า BTS มีผู้ใช้บริการมากที่สุดเพราะผ่านเข้าใจกลางเมือง สถานีไหนที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูบสุด มาตรวจสอบดูกัน

           ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ได้สำรวจราคาที่ดินภาคสนามมาอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2537 ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร จึงขอนำเสนอข้อมูลเพื่อประโยชน์ของนักลงทุนและสาธารณชน ได้ตามตารางต่อไปนี้:

สถานีอ่อนนุชมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดในรอบปีที่ผ่านมา ที่ประมาณ 11.1% และตลอดทั้งช่วงตั้งแต่ปี 2553-2560 เพิ่มขึ้นปีละ 8.3% ซึ่งนับว่าเพิ่มขึ้นสูงสุดตามแนวรถไฟฟ้า BTS ที่เป็นเช่นนี้คงเป็นเพราะบริเวณนี้เป็นจุดเชื่อมต่อสำคัญไปยังซอกซอยต่างๆ โดยรอบที่มีการพัฒนาอาคารชุดพักอาศัย รองรับผู้สนใจซื้อห้องชุดอยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากใจกลางเมืองมากเกินไป เพื่อสะดวกในการเดินทางนั่นเอง

         ส่วนการที่สถานีเคหะสมุทรปราการ ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้น 11.1% เช่นกัน ก็คงเป็นเพราะบริเวณนี้มีการก่อสร้างรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย เป็นย่านชุมชนที่สามารถจะขยายตัวได้อีกมาก ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นเป็นตารางวาละ 100,000 บาท ทั้งนี้หากคิดจากช่วงปี 2553 ที่ราคาที่ดินเป็นเพียง 65,000 บาทต่อตารางวา ก็เท่ากับว่าตลอด 7 ปีที่ผ่านมารราคาเพิ่มขึ้นถึงปีละ 6.3% กรณีนี้ก็คล้ายกับสถานสายลวด ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงถึง 9.1% ในปีที่ผ่านมานั่นเอง

         ส่วนในพื้นที่ใจกลางเมือง บริเวณสถานราชดำริ ซึ่งเมื่อปี 2553 มีราคาเพียงตารางวาละ 1,000,000 บาท ก็เพิ่มขึ้นเป็น 1,600,000 บาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 8.8% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา หรือเมื่อเทียบกับช่วง 7 ปีที่ผ่านมา ก็ปรากฏว่าราคาเพิ่มขึ้นถึง 6.9% ต่อปีเลยทีเดียว เช่นเดียวกับสถานีรถไฟ้า BTS ทองหล่อที่ราคาเพิ่มขึ้นในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา 7.7% แต่ในรอบ 7 ปีที่ผ่านมาเพิ่มขึ้นเฉลี่ยถึง 9.3% การนี้แสดงว่าพื้นที่ทองหล่อ เป็นพื้นที่ยอดฮิต สำหรับการลงทุนเป็นอย่างมาก

         ที่ดินใจกลางเมืองโดยเฉพาะสถานีรถไฟฟ้า BTS ราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หากมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็จะทำให้มีเงินทุนมาพัฒนาท้องถิ่น สร้างรถไฟฟ้าได้มากขึ้นกว่านี้อีกมากเลยทีเดียว

サムローン メトロポリスのプリセール(その2)

グリーンライン沿線の地価以下がAREAのレポートの概要:

不動産リサーチ・鑑定機関である
AREA
BTSグリーンライン延伸線の将来性について、向こう2、3年先を見た場合、この沿線での不動産開発は非常に魅力があり、投資に値すると指摘した。

グリーンラインの延伸線沿線は今のところ大して値上りしてないものの、サムロ-ン駅からサムットプラカンまでの9つの新駅は今後2、3年の内に急上昇する可能性がある。

例えば、今の駅周辺の地価が30万バーツ/ワーのサムローンであるが、昨年1年間でわずか1.7%しか上昇しなかったが今後上昇すると思われる。

その理由の一つが、将来副都心となるバンナーの地価が相当値上りしてきたことから、そこからわずか2駅しか離れていないサムローンの地価に割安感が出てきた。現在、バンナー同様サムローンでも新規開発プロジェクトがあまりない中、地価は今後上昇すると思われる。

さらに注目すべきは、サムットプラカン駅までの4つの延伸線駅周辺の地価についても今は25万バーツ/ワー程度であるが、将来的には少なからず上昇すると思われる。

また、ターミナル駅のサムットプラカンコミュニティは10万バーツ/ワーと今は最も地価が安いものの、全駅で最高の11.1%の値上りとなった。その理由は、ここで将来別の路線が繋がるからであり、その時には当駅の重要性が増し、地価も急上昇すると思われる。

以上がAREAのレポート内容ですが、サムローンはBTSが開通した上に、バンナー周辺の地価が上がったので、その玉突き現象で今後サムローンも値上りするという見方をしているようです。AREAはパープルライン沿線などは悲観的な見方をしていますが、グリーンラインについては強気で、やはりこれも都心部に直結するBTSスクムビットラインの強味だと思います。

しかし一方で、BTSが今年開通すると分かっているのに昨年1.7%しか上がってないということは、市場は既に織り込み済みだったと私は見ています。また、ここまで郊外に出てくるともうバンコク都ではなくジャンワットです。アッパーミドルはインフラ整備の遅れたジャンワットは敬遠するという調査結果も出ています。

従って、サムローンは中低所得層の実需が中心であり、投機的な投資需要が弱いところのコンドミニアムは今後大きく値上りしないし、
前回セミナーでも話したように、そんな先の不透明な将来性に賭けるよりも、今投資するならオンヌットからウドムスクの方がタイミングとしてはベストだと私は思っています。

いずれにせよ、CBDに直結する
グリーンラインは東京の中央線に相当すると仮定すれば、バンナーが副都心新宿ならサムローンあたりは中野か三鷹みたいな感じなのですかね。いずれにせよ、AREAの予想が的中するかどうか、あと2、3年先が見ものです。


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AREA ชี้แนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวมีอนาคตที่สดใส น่าลงทุนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นพิเศษ จับตาราคาที่ดินขยับใน 2-3 ปีนี้
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ชี้ให้เห็นว่าเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนขยายล่าสุดจากสถานีสำโรงถึงเคหะสมุทรปราการรวม 9 สถานีเป็นเส้นทางที่มีอนาคตที่น่าสนใจเป็นอย่างยิ่ง ถึงแม้วันนี้การเพิ่มขึ้นของราคาจะไม่มากนัก แต่มีโอกาสที่จะเติบโตเป็นอย่างมากภายในสองถึงสามปีนี้ 

ที่สถานีสำโรงราคาที่ดินเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 300,000 บาทแต่ปรากฏว่าในปีที่ผ่านมาราคาเพิ่มขึ้นเพียง 1.7% เท่านั้นเพราะก่อนหน้านี้ราคาได้เพิ่มไปสูงมากแล้วแต่ก็นับว่า ในอนาคตมีโอกาสเพิ่มสูงขึ้นอีกเพราะอยู่ห่างไกลจากสถานีบางนาเพียงไม่กี่สถานีและบริเวณนั้นมีการเติบโตของราคาที่ดินสูงขึ้นเป็นอย่างมากต่างจากสถานีสำโรงนับเท่าตัว แม้ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ที่สถานีสำโรงจะไม่มีการพัฒนามากเข้าสถานีบางนาก็ตาม 

サムローン メトロポリスのプリセール(その1)

Metropolisもう2週間前になりますが、サムローン駅前のメトロポリスが最終期のB棟タワーコンドミニアムのプリセールをするというので見に行ってきました。

私は2年程前から、予算が1,000万円しかないがそれでもどうしてもバンコクで不動産投資がしてみたいという人には、サムローンのメトロポリスを勧めてきたのですが、第1期の2棟は既に完売し、今回、最終期の第3棟目の売り出しとなったわけです。

もっとも、著書や雑誌記事の中でも書いたように本当はそのくらいの金額ではリスクの割に効率が悪いので、1,000万円程度なら東京の中古ワンルームマンションに投資した方がいいと書いているし、その考えは今も変わっていませんが…。

このデベロッパーもグリーンラインが開通したところで最終期の販売開始と満を持して売り出したのだと思いますが、角部屋の60㎡台後半の2ベッドルームが一番人気で私が行った時にはもう低層階しか残っていませんでした。

誰が買っているのか聞いたところ、ファランが多いとのこと。60㎡台の2ベッドに一人で住むわけもないので、多分、タイ人とカップルになった連中か投資で買う人達だと思います。

今回のプリセールでは平米単価が9万バーツ台前半でしたが、スカイトレインが開通したのに第1次販売に比べてもわずかしか値上げしてないので、プリセール価格なら今から買っても悪くない投資だと思いました。少なくとも、ロケーションやクオリティの面で見て、今、サムローンで買えるプロジェクトはこれだけしかないように私は思うのですが…。

ただし、ロケーションは最高ですが、それほどハイスペック、ハイクオリティというわけではなく、セグメンテーションとしてはメインクラスといった感じです。また、この周辺にもいくつか中堅デベロッパーによるローライズの7万バーツ/㎡程度の廉価物件があるのですが、どれもパッとしないので私はお勧めしません。ただ、ミドルクラスのタイ人でファーストタイムバイヤーにとっては手頃で人気があるのだろうと思います。

さて、将来はイエローラインのターミナル駅にもなるサムローンですが、BTSも開通し、これからどうなっていくのか興味のあるところです。

実は先日、月刊経済誌アレイズの5月号でもサムローンについて、「サムローン駅はスクムビットライン延伸線の試金石」という題で私の思うところを書いたのですが、他に何か材料はないかと探したところ、下のレポートが見つかりました。

サムローンの地価はこれから数年で大化けするかも、との興味深い報告が最近、AREA
(Agency for Real Estate Affairs)から出ていたので、次回はこれを見ていくことにします。 

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オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その2)

Artemis以下、センチュリー21のアナウンス:

 

グリーンライン延伸沿い、つまりベーリングからサムットプラガンの間で大小多くのデベロッパーが大量の新規供給をした結果、現在、相当な供給過剰となっている。

 

しかし、オンヌットだけは状況が違う。特にソイ77のパークソイ(スクムビット通りからの入口)からシーナカリンの交差点にかけてはほとんど新規供給がなく、そんな中で発表された数少ない新規プロジェクトはどれも販売好調である。また、価格帯も平米8万から9万バーツと手頃であり、今後は平米10万バーツ台も出てくるであろう。

 

更に、このエリアの賃貸需要は今も増加中であり、26平米から30平米の1ベッドルームで月額15,000から18,000バーツで賃貸できる。つまり、この場合のイールド(利回り)は8%近くになり、スクムビットのミドルナンバーエリア(プロンポンやトンロー)での投資利回りである4%を大幅に上回る。

 

ということで、センチュリー21は既に竣工済の新規プロジェクト、アーティミス・スクムビット77を推薦する...(この辺からポジショントークというか、営業トークになり、どうでもよい内容なのでここは省きます)。

 

現在の販売達成率は45%で、1ベッドルーム(30平米から34平米)が最も人気があり、購入者の大半がタイ人である。また、外国人購入者では日本人とヨーロッパ人が多い。尚、購入者全体の8割が自己居住目的で購入していて、残りの2割が賃貸による中長期投資目的である。

 

以上ですが、タイ人購入者が大半でしかも購入者全体の8割が自己居住目的というのであれば、投資で買っている日本人などほとんどいないということです。にも関らず、利回りが8%とか言って投資を焚きつけるのはちょっとミスリーディングだとも思います。それに、自己居住目的であれば、日本人や白人でもそういう需要はあると思うので、少しもおかしくはありません。

以前から言っているように、オンヌットはアッパーミドルクラスのホワイトカラーに絶大な人気があるので、3百万バーツ程度の物件は予算に入るのです。ただ、どちらかというとアッパーというより普通のミドルクラスに近い連中ではないかと思いますが。

しかし、この連中よりもっと予算に余裕がある、つまり、世帯収入で8万から10万バーツ以上ある本当のアッパーミドルクラスの連中は、駅からこんなに遠いのではなく駅前のコンドミニアムを狙ってきます。

 

だから本の中でも書きましたが、我々日本人投資家はこういったホワイトカラーミドルクラスが将来買い上がってくるアッパークラス以上のセグメントに今のうちに投資すべきだと思うし、ロケーションもせいぜい譲っても、ソイ77であればビッグC前のBlocks77かThe Baseまでだろうと思います。

注:誤解のないように書きますが、このプロジェクトがよくないといっているわけではありません。実需のタイ人ミドルクラスがオンヌット・ソイ77を買うのは全く正しいと思うし、将来も資産価値は上がってくるはずです。ただ、日本人が投資で買うにしては、家賃水準が低すぎるし、ロケーションもBTSから遠すぎます。従って、日本人エクスパットに貸すのは難しく、ローカルの賃貸需要がターゲットになり、日本人投資家にとってちょっと投資効率が悪すぎると思うのです。

 

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นอกจากนี้
โซนดังกล่าวยังมีดีมานด์จากกลุ่มผู้เช่าอย่างต่อเนื่อง โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของห้องชุดในโซนนี้จากการสำรวจพื้นที่ของบริษัทพบว่าอยู่ที่เฉลี่ย 15,000-18,000 บาท/เดือน สำหรับห้องชุดแบบ 1 ห้องนอนขนาดเริ่มต้นประมาณ 26-30 ตร.. และผลตอบแทนการเช่าต่อปี (yield) ในโซนนี้สามารถสูงได้ถึง 8% ซึ่งสูงกว่าห้องชุดในโซนสุขุมวิทตอนกลางที่จะได้ yield เฉลี่ยที่ประมาณ 4% เท่านั้น

ทั้งนี้ นายชนะได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จก่อนขาย

ซึ่งบริษัทเป็นที่ปรึกษาด้านการตลาดและการขายว่านับตั้งแต่โครงการเปิดตัวครั้งแรกเมื่อช่วงเดือนมีนาคมที่ผ่านมาได้รับการตอบรับในระดับที่ดี แม้จะมีช่วงที่ยอดขายชะลอตัวลงไปบ้างในช่วงเดือนเมษายน แต่ก็กลับมาฟื้นตัวดีขึ้นตั้งแต่ช่วงเดือนมิถุนายนเป็นต้นมา

ปัจจุบันยอดขาย เดือนสิงหาคมอยู่ที่ประมาณ 45% โดยยูนิตที่ขายดีจะเป็นประเภท 1 ห้องนอนขนาด 30-34 ตร.. โดยผู้ซื้อส่วนใหญ่เป็นลูกค้าชาวไทย ในขณะที่หากเป็นชาวต่างชาติจะเป็นชาวญี่ปุ่นและจากยุโรป โดย 80% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง ในขณะที่อีก 20% เป็นการซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวนายชนะกล่าว 

สำหรับโครงการอาร์ทีมิส สุขุมวิท 77 มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่ 3 ไร่ 3 งาน 53 ตารางวา เป็นคอนโดมิเนียมความสูง 30 ชั้น จำนวน 673 ยูนิตและพื้นที่พาณิชย์ 3 ยูนิต ประกอบด้วยห้องชุดทั้งหมด 3 แบบ คือ 1ห้องนอน ขนาด 26.58-35.24 ตารางเมตร, 2 ห้องนอนขนาด 45.07-53.97 ตารางเมตร และ 3 ห้องนอน ขนาด 74.11 ตารางเมตร โดยราคาปัจจุบันปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวจาก 79,000 บาท/ตารางเมตร เป็น 84,000 บาท/ ตารางเมตร

オーバーサプライから抜け出した?オンヌット(その1)

onnutจริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?
(ジンロー? オーンヌット・ルットポー・タムレ・コンドー・オーバーサプライ?)と書いてあるのですが、最初にこの見出しを流し読みしていた時、ルットポーというのが落っこちるとかドロップアウトするという悪い意味なので、“オンヌットのマーケットもオーバーサプライの波にのまれて沈んでしまった”と早とちりしてしまいました。
 

私は自著の本だけでなく、このブログの中でも何度か「オンヌット駅周辺のコンドミニアムは買いだ」と書いてきたこともあり、まさにここに書いてある通り、最初はジンロー?(うそー?)と思ってしまったのですがその後の本文を読んでいくと、どうやらそういう意味ではなく、逆にオンヌットはミッドタウンやサブアーバンといった今もオーバーサプライが続くエリアからいち早く抜け出したロケーション、という記事のようです。


しかし、オンヌットが一時的にであれ、オーバーサプライだったのはもう5年ぐらい前のことで、駅前でアイディオ・ヴァーヴに続きプレジデント、リズム、ダイアモンド、アイディオ・モビ、Qハウスと次々と新規プレビルドが発表された頃です。そして、その時の供給過剰などはとっくの昔に終わっているというのが私の理解です。

従って、ここでセンチュリー21がこんなことを今更プレス発表したので、えっ、と思ったわけですが、よく読むと彼らのポジショントークだろうと思うようになりました。要はこのアーテミス・スクムビット77というプロジェクトを持ち上げたいのだろうと思います。
 

私はこれまで、自分のクライアントで2000万円ぐらいの予算があり、将来が期待できるプロジェクトに投資して中長期でイールドプレイ、というのがインベストメント・クライテリアの人には、迷わずオンヌット駅前の3つの築浅プロジェクト(注:駅前なら全部いいというわけではありません)を推薦してきたし、今もその考えは変わっていません。

でも、この物件のようにミッドタウン・フリンジでBTSの駅から1キロを越えるような距離では、ちょっと日本人が買うプロジェクトではないような気がします。

にも関わらず、この中で日本人も買っているというようなコメントもあり、それ本当?、とちょっと気になるところです。
 

それもあって、今回、センチュリー21が何を言っているのか、次回に要訳だけしてみることにします。
 

次回に続く

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จริงหรือ...อ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลาย?

เซ็นจูรี่
21 เผยอ่อนนุชหลุดโผทำเลคอนโดฯ โอเวอร์ซัพพลายในโซนสุขุมวิทตอนปลาย ชี้ตั้งแต่ต้นซอยสุขุมวิท 77 – แยกศรีนครินทร์มีโครงการเกิดใหม่น้อยมาก สวนทางดีมานด์ซื้อ-เช่าที่มีอยู่ต่อเนื่อง

นายชนะ นันทจันทูล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เซ็นจูรี่21 (ประเทศไทย) จำกัด เปิดเผยว่าในช่วงที่ผ่านมาอาจจะมีการพูดถึงภาวะสินค้าล้นตลาดของโครงการคอนโดมิเนียมในโซนสุขุมวิทตอนปลายที่บรรดาผู้ประกอบการทั้งรายเล็ก-รายใหญ่แห่มาปักหมุดเปิดโครงการใหม่ โดยเฉพาะในแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายใหม่ตั้งแต่สถานีแบริ่งไปจนถึงสมุทรปราการ แต่สำหรับตลาดคอนโดฯ ในรัศมีสถานีบีทีเอสอ่อนนุชนั้นไม่จัดว่าอยู่ในโซนที่โอเวอร์ซัพพลาย โดยจากการสำรวจของบริษัทพบว่าตั้งแต่บริเวณปากซอยอ่อนนุชฝั่งถนนสุขุมวิทไปจนถึงแยกศรีนครินทร์นั้นมีโครงการใหม่เปิดตัวน้อยมากและโครงการที่เปิดมาใหม่ส่วนใหญ่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีจากผู้ซื้อ โดยราคาของโครงการคอนโดฯ ในโซนดังกล่าวส่วนใหญ่จะอยู่ที่ประมาณ 80,000-90,000 บาท/ ตารางเมตร อาจจะมีบางโครงการที่ราคาขยับไปเกินตารางเมตรละ 100,000 บาท

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